农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探
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农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探
发表时间:2018-09-18T16:23:47.720Z 来源:《基层建设》2018年第23期作者:贾智慧
[导读] 摘要:农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
河北首佳不动产评估有限责任公司河北石家庄 050000
摘要:农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度,不仅是农村经济发展的迫切需要,也是社会主义市场经济完善的必然要求。2014年底,中国中央、国务院印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,新一轮农村土地制度改革大幕开启。深化农村土地制度改革,面临的一个重要问题就是如何科学合理确定农村集体建设用地使用权价格以及如何进行规范化的管理。当前农村集体建设用地没有基准地价体系,导致评估或管理集体建设用地时,没有价格基础,也没有价格依据。基准地价作为政府指导价,是政府规范土地市场管理的基础依据,对于显化集体建设用地市场价值,维护农村集体流转权益,引导集体建设用地与国有土地“同权同价”具有不可或缺的作用。
关键词:集体建设用地;基准地价评估;评估方法
1、农村集体建设用地基准地价体系构建的内涵要求
1.1农村集体建设用地地价体系的构成
地价是地租的资本化,是土地经济规律的反映,由于土地质量、土地权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同,形成了不同标准和发挥不同作用的各种地价形式。根据我国农村土地制度改革目标导向及其集体建设用地土地市场发展现状和实际应用的需要,农村集体建设用地地价体系主要有以下价格形式:一是反映区域整体地价水平,作为政府实施地价宏观管理的基准地价;二是反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府进行地产市场具体管理依据的宗地地价;三是反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平的交易底价或交易评估价;四是反映具体宗地在地产市场交易或交换等活动中现实成交地价。从强化政府对地价的管理和调控来看,农村集体建设用地地价评估重点应建立起以基准地价为核心的地价体系。
1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象
现行城镇基准地价评估往往以城镇建成区或城镇规划建设区作为评估范围。集体建设用地总体而言大多分布在农村地区,且十分分散。尽管我国法律规定“城市市区的土地属于国家所有”,但由于我国土地制度的固有缺陷,事实上大量原先位于城市郊区或农村地区属于农民集体所有的土地尤其是农用地逐步被非农化为城市建设用地中,除一部分被征收为国家所有外,在城市范围内仍保留了大量未被征收为国有并以“城中村”等形态存在的集体建设用地,因此,集体建设用地事实上是全域覆盖于城乡所有区域。故此,农村集体建设用地基准地价的评估范围应全域覆盖城乡所有区域;基准地价测算对象即为农村集体所有的,并在土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。
1.3集体建设用地基准地价体系的内涵要求
基准地价是反映设定地价内涵和基准条件下的价格。农村集体建设用地基准地价体系构建需要对土地权利类型、土地开发程度、用地类型划分、土地使用年期及基准条件设定等做出统一界定。
首先,在基准地价用地类型上,集体建设用地主要包括商业、居住、工业、基础设施及公共设施用地等。从农村集体建设用地流转改革的政策取向及流转后的用途看,主要可分为工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房等用途。从实际需要看,类似于城镇基准地价评估,集体建设用地基准地价评估应按商服、住宅和工业三种用地类型划分。其次,在土地权利界定上看,依据“同地同权同价”改革精神,集体建设用地基准地价评估主要是针对保持集体土地所有权不变条件下的集体出让土地使用权,其与国有出让土地使用权具有同等的权能,即在使用年限内拥有转让、出租、抵押等权利,无他项权利限制。第三,从土地使用年期界定上看,对于集体建设用地出让年期,或可参照国有土地出让最高年限界定商业40、住宅70和工业50年,或可依据农地承包经营权最高年限统一界定为30年。对于农村宅基地可视为集体土地划拨使用权,无使用年期限制。第四,从土地开发程度、容积率等基准指标设定上看,基准地价体系对土地开发程度的界定应主要考虑城乡不同区域在通电、通水、通路、场地平整等方面的平均状况,具体情况需结合当地实际情况而定。从促进“同权同价”改革目标的实现看,农村集体建设用地使用权出让,理应要求各乡镇(开发区)、村集体做好基础设施等土地前期开发工作,使得出让土地达到“熟地”或“净地”条件。同时,对容积率、建筑密度等基准条件,也可按当地城乡规划设定的控制指标或实际利用强度加以确定。
2、集体建设用地基准地价评估思路及关键技术方法
2.1集体建设用地基准地价评估的总体思路
集体建设用地在用地类型上属于建设用地,在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地具有很大相似性,因此,地价评估方法总体可参照国有基准地价评估相关技术规范。但由于我国集体建设用地管理政策的独特性,特别是由于其土地权利体系的不完整,管理政策上的总体缺失以及由此造成的开发建设随意性、土地市场不发育和地价评估资料不完整性等,使得基准地价评估不能完全套用国有用地价格评估方法体系。但对比我国城镇土地使用制度改革初期城镇基准地价评估所面临的市场条件,当前农村集体建设用地基准地价评估条件具有很强的雷同性,因此,适用于土地市场不发育条件下的我国城镇地价评估技术思路对于当前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重要借鉴意义。
根据我国城镇土地定级估价研究实践回顾,城镇基准地价评估的技术途径主要有多因素综合评价法、市场交易价格直接定级估价法和级差收益测算法三种。其中多因素综合评价法和级差收益测算法系土地市场不发育条件下普遍所采用的基准地价评估技术途径,市场交易价格直接定级估价法则是建立在土地市场比较发育条件下开展基准地价评估所采用的技术途径。鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段,集体建设用地交易市场还未形成,存在的交易样点大部分为隐形交易,交易价格还未市场化和公开化,直接利用土地市场交易资料开展定级估价尚不具备条件,因此可行的方法途径主要为多因素综合评价法和级差收益测算法。其中级差收益测算法评估的价格并不反映严格意义上的土地市场价格,主要是反映土地的级差收益,加之真实的级差收益难以准确衡量,同时级差收益测算法还存在凭经验划分土地级别,级别边界不易准确确定,主观随意性大等缺点,因而已慢慢被淘汰。而多因素综合评定法能考虑各种与土地有关的经济因素和非经济因素,评价方法采用定性与定量相结合,把经验转化为科学指标,把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项