住宅+商业机电设计建造标准 全生命周期分阶段管控流程详解及实战案例分析
房地产全生命周期管控全过程课件
提供优质的售后服务，如物业服务、 维修保养等，提高客户满意度和忠诚 度。
05
房地产项目运营、设备维护 、清洁卫生、绿化养护等 多项服务，确保物业的正 常运转。
服务质量标准
制定并执行服务质量标准 ，确保物业服务达到业主 要求，提升业主满意度。
物业费收缴管理
总结词：明确目标、优化方案、注重细 节
关注细节处理，提高产品的品质和用户 体验。
注重方案优化，提高设计效率，降低成 本。
详细描述
根据项目定位和需求，明确设计目标和 方向，确保设计方案符合市场需求和法 律法规。
施工组织与进度管理
总结词：合理安排、严格监 控、及时调整
04
对施工过程进行严格监控， 及时发现和解决施工中的问 题。
总结词
制定项目策划方案
详细描述
根据项目定位和市场调研结果，制定项目策划方案，包括产品规划、建筑设计、营销策略等。
房地产项目策划与决策 市场调研与定位
总结词
投资分析与决策
详细描述
对项目投资进行风险评估和收益 预测，确定项目的投资回报率和 风险承受能力，做出科学决策。
03
房地产项目建设管理
设计与规划
资产评估
对房地产项目的资产进行全面评 估，包括土地、建筑、设施等，
确定其市场价值。
债务清偿
核实并清偿项目所涉及的债务， 如贷款、工程款等，确保债权人
权益。
税务处理
完成项目相关的税务清算，如土 地增值税、企业所得税等，确保
合规。
项目转让与股权交易
寻找买家
通过市场调研和渠道拓展，寻找潜在的项目买家 或股权交易方。
特点
全覆盖、全过程、全要素 、全参与、全信息。
住宅建造流程-机电分项
住宅建造流程-机电分项在住宅建造中，机电分项工程是一个非常重要的环节。
由于机电工程和建筑结构有很多交叉和关联，因此在建造住宅时，首先需要考虑的就是机电工程问题。
本文将详细介绍住宅建造过程中机电分项工程的流程。
设计在开始施工之前，需要进行机电分项的设计。
这包括：1.电气设计电气设计是将住宅所需用电量分配给各个用电器的过程，需要根据住宅的实际用电需求进行系统的设计、布线等。
2.暖通设计暖通设计包括空调、供暖、通风、给排水等方面的设计。
这些方面的设计需要考虑环保、能耗等问题。
3.火灾自动报警设计火灾自动报警设计是设计住宅内部火灾探测、报警和处理系统的过程，确保住宅内部火灾状况及时得到报警和处理。
以上设计都需要专业的工程师进行设计，确保设计方案的科学性和合理性。
设计完成后，就可以进入施工阶段。
施工在施工机电分项工程时，需要注意以下问题：1.材料选择选择符合标准和质量要求的优质材料。
2.现场施工现场施工要求专业的技术人员和严格的操作流程，确保施工质量。
3.每日检查每日检查是确保机电分项工程质量、进度的重要环节。
检查内容应覆盖机电工程各个方面。
验收机电分项工程完成后，需要验收。
验收应严格按照设计规范进行，验收内容应包括：1.设计图纸和施工记录情况需要核实设计图纸和施工记录是否一致，能否满足规划要求。
2.管道和电线铺设情况需要核实管道和电线铺设的位置是否符合要求，有无过于拥堵等情况。
3.水电气等设施需要核实水电气等设施是否正常工作，符合效果要求。
验收合格后，才可以交付给业主入住。
维护机电分项工程的维护是保障住宅安全的关键一环，需要定期进行检测和维护，确保机电设施运行正常，减少安全隐患。
维护的内容包括：1.电器设备维护需要定期对电器设备进行维护和检查，确保电器设备的健康运行。
2.管道清洗需要定期对管道进行清洗和维护，防止管道堵塞、老化等问题。
3.空调设备清洗需要定期对空调设备进行清洗和维护，确保空气清新、舒适。
住宅机电工程品质管理实践总结
住宅机电工程品质管理实践总结住宅机电工程是指在住宅建筑中涉及到的电力、通信、照明、空调、给排水等各项设备和工程的安装与管理工作。
在实践中，积极开展机电工程品质管理，是确保住宅工程施工质量的重要保障。
本文将总结住宅机电工程品质管理的实践经验。
首先，住宅机电工程品质管理应始于规划和设计阶段。
在规划和设计阶段，应针对住宅的具体需求、功能要求和使用环境等 factors，制定详细的机电工程规划和设计方案。
同时，要进行科学的风险评估和前期准备工作，确保在施工阶段能够顺利进行。
其次，施工过程中，严格遵守相关的施工标准和规范。
住宅机电工程的施工过程包括设备安装、线路布置、管道铺设等多个环节。
在每个环节中，施工人员要按照相关标准操作，确保施工质量符合要求。
同时，要做好施工记录和验收文件的管理，便于后期的质量管理和维护工作。
此外，加强监督和检验，确保工程质量。
在施工完成后，应组织专业机构进行验收和检测，以确保住宅机电工程的安全性、稳定性和可靠性。
同时，建立健全的质量管理制度，加强对施工过程和施工质量的监督，发现问题及时整改，确保工程的品质。
最后，加强维护和保养工作，延长机电设备的使用寿命。
住宅机电设备是长期使用的，如果缺乏维护和保养，设备很容易出现故障，影响住宅的正常使用。
因此，要定期对设备进行检查和维护，及时清洁、润滑和更换设备的关键部件，保证设备的正常运行。
总之，住宅机电工程品质管理是确保住宅工程质量的重要环节。
要通过规划和设计、严格施工、加强监督和检验、做好维护和保养等措施，提高住宅机电工程的质量水平。
只有做好品质管理工作，才能在住宅工程中提供稳定、可靠、舒适的机电设备和服务。
机电设计全过程管控【范本模板】
机电设计全过程、分阶段管控流程
一、机电专业的核心价值是什么?
1)实现本身价值，增加产品溢价
2)适当预留余量
3)机电专业如何摆脱配套专业的困局
4)甲方机电设计到底应该管什么？
二、机电设计全过程管控
设计标准化、程序化；管理标准化。
1、拿地阶段机电关注要点
1)拿地阶段前期征询;
2)拿地阶段各专业估算等
2、方案扩初阶段十大核心步骤
1)项目前期市政条件征询
2)机电方案设计交底
3)物业、商管管理界面划分
4)各专业负荷估算
5)系统分区、机电方案比选
6)初步雨污水方案确定
7)初步冷热源方案确定
8)初步供电方案确定
9)完成机房、管井等布置
10)确定各市政专项方案
3、施工图阶段机电控制要点
图纸审核跟踪；图纸优化；图纸深化.
4、施工阶段控制要点
施工交底、施工巡查、阶段性评估
5、交付、运营阶段评估机制
三、机电设计未来的发展方向及发展趋势
1、机电设计的发展
2、房地产告别“黄金时代”，甲方怎么做？
3、盘活存量资产、改造项目的时代来临。
房地产全生命周期管控全过程
房地产全生命周期管控全过程引言房地产行业是一个涉及广泛，项目周期长，风险较高的行业。
在房地产项目的整个生命周期中，需要进行全面、系统的管控，以确保项目能够按时、按质、按量完成，并取得预期的经济效益。
本文将对房地产全生命周期的管控全过程进行详细介绍。
1. 概述房地产全生命周期管控全过程是指对房地产项目从规划、设计、开发、运营到维护等各个阶段进行全面的管理和控制。
通过对每个阶段的实施，能够有效降低项目风险，提高项目成功率，实现投资回报最大化。
2. 阶段一：规划阶段在房地产项目的规划阶段，需要对项目的基本情况进行搜集和分析，确定项目的目标和定位，制定项目的规划方案。
在规划阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：2.1 市场调研分析通过市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，为项目定位和规划提供依据。
2.2 土地选址和获取选取合适的土地位置，并进行土地的获取工作，包括土地的交易和法律手续的办理等。
2.3 宏观环境分析对项目所处的宏观环境进行分析，包括政策环境、经济环境、社会环境等，为项目规划提供参考。
3. 阶段二：设计阶段在房地产项目的设计阶段，需要根据规划方案进行详细的设计工作，包括建筑设计、结构设计、设备设计等。
在设计阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：3.1 设计合理性评估对设计方案的合理性进行评估，包括建筑的功能性、可行性、经济性等方面的评估。
3.2 技术标准和规范制定适用的技术标准和规范，确保设计符合国家和行业的相关要求。
3.3 设计文件管理对设计文件进行管理，包括设计文件的审核、变更、归档等工作。
4. 阶段三：开发阶段在房地产项目的开发阶段，需要进行土地平整、施工、装修等工作，将设计方案落地实施。
在开发阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：4.1 施工管理对施工过程进行管理，包括施工进度、施工质量、安全管理等。
4.2 成本控制控制项目的成本，在预算范围内完成项目开发。
4.3 合同管理管理与开发相关的合同，包括设计合同、施工合同等，确保各方的权益得到保护。
房地产企业如何做好项目全生命周期的机电工程管理
房地产企业如何做好项目全生命周期的机电工程管理摘要:随着社会经济的飞速发展和城市化进程的不断加快，我国房地产经济也搭上了快速发展的列车，迎接新的机遇和挑战。
为确保房地产开发项目的工程质量安全，加强项目管理工作尤为重要，而全生命周期机电工程施工项目管理则是房地产项目管理中的一个重头戏，不但决定着整体项目的质量安全，同时也关乎着项目的使用效果，更关系着房地产企业的社会信誉和市场竞争力。
基于此，本文将结合笔者多年的实践工作经验，从房地产机电工程管理全生命周期的具体内容着手，通过对当前房地产企业在机电工程项目管理工作中主要存在的问题的深入分析，提出了几点能切实加强房地产企业做好项目全生命周期机电工程管理工作的具体措施。
关键词:房地产企业全生命周期机电工程管理引言现代城市化进程的不断推进，促使大部分房地产企业不断朝着多元化方向发展，开发业态涉及高端住宅、商业、酒店、综合体、超高层、文化旅游和智慧园区地产等。
随着建筑技术和功能的不断完善，其机电系统也日趋复杂化、多样化、智能化，其建安成本比重也在与日俱增，与此同时给机电系统管理人员也提出了更高的要求。
基于这样的社会背景，如何做好项目全生命周期的机电工程管理工作是摆在房地产企业管理者面前的重要课题之一。
本文将对此展开详细论述。
1房地产机电工程管理全生命周期的具体内容1.1投资决策阶段投资决策阶段的主要工作、任务有：对项目环境条件进行整体分析；了解房地产区域的市场情况，并结合项目所在地情况和周边盘对未来发展趋势进行研判；通过对目标客户基本资料的细分，精准定位项目的目标市场；结合客户的需求深挖项目的功能价值，使其价值被客户看得见；做好成本-收益财务分析，分析并控制投资风险。
1.2规划设计阶段规划设计是机电工程项目管理前期的重要内容之一，关乎建筑整体施工质量和实施效果。
在此阶段，设计人员应按照因地制宜、科学规划，技术先进、经济合理的思路进行方案规划和施工图设计，同时做到设计的完整性、系统性、协调性和有效性，同时兼顾技术创新和成本目标，便于最终输出的设计成果成为工程施工的指导依据。
34-房地产商业机电管理要点解析
空调冷凝水漏水，商场在冬 季开业的话，由于工期的原 因，制冷在施工阶段没有调
试完成，次年夏天使用时大 概率会出现冷凝水漏水问题， 由于已经投入使用，基本上 整改都是放在晚上闭店以后 施工，并且在吊顶内施工，
难度很大。
二、前期筹划、设计阶段的管理
方案设计
机电产品标准 机电系统方案比选 主机房土建条件提资 重要区域层高分析 室内概念方案配合
1、管道上的阀门设置种类、有无遗漏（特别是管理阀门）位置是否合适。 2、管道井、集水坑尺寸复核、出外墙预留管复核。 3、系统分区是否符合招标或施工界面要求
1、各专业管线路由的优化，综合管井优化 2、各类管材、阀门、路由是否有成本优化空间
案例1、某项目地下三层，电梯只到负一层，负二负三层未有电梯，造成人员通行困难 案例2、小市政的接入点标高与实际标高有误差，后期完工后造成倒坡
房地产商业机电管控重点
目录
一、商业机电的特点 二、前期筹划设计阶段机电工作重点 三、施工阶段机电品质的管理 四、调试阶段机电的管理 五、与物业的交接 六、进度管理
一、商业机电的特点
建筑体量大、单层面积大 参建单位多 施工交叉多 施工人员多 机电工程系统多 施工周期短 工程调整多 验收环节多 遗留问题整改困难
工程
设计
1、工程、设计、招商 要保持高效沟通、并且是一对一 的专人对接，防止信息的不交圈。 2、厘清工程和商管的权责，特别是一次消防和二次消防的主责单位，及消防验收的流程。
商管
了解商管的招商计划，保证各项机电工作满足小业主的进场时间 做好对接小业主的优化方案、包括施工界面、交接计划 小业主的水电改造，提前做好预判，减少改造二造成的经济损建条件提资 重要专项机电系统深化设计及 实施方案决策 室内方案配合 燃气、景观设计方案配合
申都大厦改建工程全生命周期
申都大厦改建工程全生命周期1. 引言申都大厦改建工程是一个涉及到建筑结构、室内装饰以及设备改造的综合性项目。
本文将分析和探讨申都大厦改建工程的全生命周期。
全生命周期是指从项目的规划和设计阶段开始，经过施工和验收，到运营和维护的整个过程。
在每个阶段，都有不同的任务和挑战需要解决，同时也需要协调各个参与方的合作和沟通。
通过对全生命周期的分析，可以更好地了解项目的运作和管理。
2. 项目规划和设计阶段在项目规划和设计阶段，需要明确项目的目标和需求，制定详细的项目计划和时间表。
该阶段的主要任务包括：•确定改建工程的目标和规模：确定申都大厦改建工程的目标，比如增加可用面积、改善建筑物的外观等。
•进行可行性研究：评估改建工程的可行性，包括技术、经济、环境等方面的考虑。
•设计阶段：在项目规划的基础上，完成改建工程的详细设计，并制定施工图纸和技术文档。
•多方协调：与建筑师、工程师、设计师以及业主进行多方的协调和沟通，确保项目的目标和需求得到满足。
3. 施工阶段在施工阶段，需要根据设计图纸和施工计划进行实际的施工工作。
该阶段的主要任务包括：•施工准备：包括现场勘查、材料采购、人员组织等准备工作。
•施工作业：按照施工图纸和要求进行施工，包括拆除、建造、装修等工作。
•质量控制：确保施工工作的质量符合设计要求和标准。
•安全管理：制定安全规范和操作规程，保证施工过程中的安全。
4. 验收阶段在施工完成后，需要进行工程的验收和交付。
该阶段的主要任务包括：•工程验收：对改建工程进行全面的检查和测试，确保符合设计要求和标准。
•验收报告：编写验收报告，清楚地记录工程的各项指标和结果。
•交付和接收：将改建工程交付给业主，包括交付文件和相关的资料。
•问题解决：解决工程验收中出现的问题和不符合要求的情况。
5. 运营和维护阶段在改建工程交付后，需要进行运营和维护。
该阶段的主要任务包括：•运营管理：确保改建工程的正常运营，包括设备运行、维修、保养等。
住宅开发全生命周期施工管控要点常万腾
住宅开发全生命周期施工管控要点常万腾发布时间：2021-10-30T07:42:30.539Z 来源：基层建设2021年第23期作者：常万腾[导读] 房地产行业的发展与群众生活和国家发展都息息相关，房地产行业不但能够推动国民经济快速发展，还能够提升人民生活水平和生活质量南京六合金棠邑居开发有限公司江苏南京 210000摘要：房地产行业的发展与群众生活和国家发展都息息相关，房地产行业不但能够推动国民经济快速发展，还能够提升人民生活水平和生活质量。
随着人民生活条件的改善和城市化进程推进，人们对房地产开发工程的质量要求也在逐步提升，故而在住宅开发过程中应当采用更加科学和规范的手段进行把控和管理。
本文对住宅开发全生命周期进行深入研究，从项目管理者、项目决策、项目管理办法等多个角度对目前房地产开发存在的施工问题提出具体管控手段，以作为工程项目管理参考办法。
关键词：住宅开发；全生命周期；施工管控1.全生命周期经营理念房地产开发全生命周期是指从项目初始规划阶段直至项目投入使用后的维护阶段，包括：决策、设计实施、竣工验收及运营维护阶段。
住宅开发前要对生命周期中各项问题进行周密考量，分析项目的综合功能、管理要素及成本控制等方面会出现的状况，以及应对这些问题的解决方案。
全生命周期的项目施工管控要充分考虑建筑的可靠性、布局合理性、功能的全面性、居民的便利性等一系列问题，并且还要兼顾社会成本和经济效益，使项目在当前的资源条件下达到长效使用的最佳效果。
2.明确职位职责充分考虑全生命周期的住宅开发项目需求，要确保有一套行之有效的项目管理体系，并且搭配项目运营团队，将施工计划和管控执行紧密结合，才能保证项目管理的科学合理性。
2.1项目设计合理的设计是项目开发的重要前提和基础，项目设计付出的成本仅占项目开发成本的零头，但是其影响的工程造价却占总成本的70%以上，并且设计的质量和功能都会影响到后期住宅的建设和营销。
建筑设计是工程开发的基础，一旦设计方案敲定，整个项目的质量和费用成本也就基本确定了。
建筑工程全生命期管理制度
建筑工程全生命期管理制度建筑工程全生命周期管理制度一、引言建筑工程的全生命周期管理是指在建筑工程项目从规划到设计、施工、运营和维护的全过程中，对各个阶段进行有效管理和控制，以确保项目的顺利进行、质量可控和长期可持续发展。
建立全生命周期管理制度是保障工程质量和项目成功的重要举措。
本文将着重介绍建筑工程全生命周期管理制度的要点和重要性。
二、规划阶段管理在建筑工程项目的规划阶段，需要制定详细的项目规划和目标，并明确工程的建设要求和技术指标。
为了有效管理规划阶段，可以建立以下管理制度：1.项目概况记录：记录项目的背景、目标、规模、面积等基本信息，为后续的施工和运营提供依据；2.规划设计要求：明确项目的建设要求和技术指标，确保设计与实际需求相符；3.风险分析和评估：对项目可能面临的各种风险进行分析和评估，制定相应的风险应对策略。
三、设计阶段管理在建筑工程项目的设计阶段，需要根据规划阶段的要求，进行详细的设计和方案选择。
为了有效管理设计阶段，可以建立以下管理制度：1.设计委托书：明确设计任务的范围和要求，确保设计过程符合预期；2.设计方案评审：对设计方案进行评审，确保方案的可行性和合理性；3.质量控制计划：制定质量控制计划，明确设计中各个环节的质量控制措施。
四、施工阶段管理在建筑工程项目的施工阶段，需要组织施工资源、进行施工作业和监督施工质量。
为了有效管理施工阶段，可以建立以下管理制度：1.施工组织设计：制定施工组织设计方案，明确施工各阶段的施工计划和安排；2.现场施工管理：对施工现场进行管理，确保施工安全、质量和进度；3.质量验收和控制：进行质量验收，对施工过程中的质量进行控制和监督。
五、运营和维护阶段管理在建筑工程项目竣工后的运营和维护阶段，需要进行设备维护、规范运营和进行定期检查。
为了有效管理运营和维护阶段，可以建立以下管理制度：1.运营管理手册：制定详细的设备运营管理手册，明确运营要求和流程；2.设备维护计划：制定设备定期保养和维护计划，确保设备正常运转；3.定期检查和评估：对建筑和设备进行定期检查和评估，及时发现和处理问题。
房地产机电设计管理流程
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房地产全生命周期管控全过程课件PPT
一．规范化设计管理体系下的成本管理
房地产开发业务的VAC图
项目论证阶段
项目立项
产品研发阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
产品和利润实现阶段
工程施工阶段
入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
成本测算基本要求
成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用 →前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程 费→公建配套费→建安汇总→成本汇总
万科集团股份有限公司
设计阶段成本管理作业指引
通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系
1.1 项目论证阶段的成本管理：
论证阶段
项目论证阶段
项目立项 项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
营
销
初步产品定位
设 计 规划要点/规划草案
组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究
概念规划设计
工 程
前期工程配套的调研及配合
成 本 估算
项目论证阶段
项目立项
策划阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶段
竣工
入伙 入伙管理阶段
拓
展
组织项目论证
销售管理阶段
住宅项目的生命周期管理与运营
住宅项目的生命周期管理与运营住宅项目是指为提供居住场所而建造的楼盘或小区。
在住宅建设领域，生命周期管理与运营涵盖了从项目规划、开发到交付使用和日常维护的全过程。
本文将探讨住宅项目的生命周期管理与运营的重要性，并介绍相关的步骤和策略。
一、项目规划阶段住宅项目的生命周期管理与运营始于项目规划阶段。
在项目规划阶段，需要对市场需求进行调研，并确定目标用户群体和产品定位。
这一阶段需要进行综合分析，包括土地资源、配套设施、竞争对手等。
同时，还应制定开发计划和目标，明确项目建设的规模、时间表和预算等。
二、项目开发阶段项目开发阶段是住宅项目的核心阶段。
在该阶段，开发商需着重考虑建筑设计、施工质量和工程进度等因素。
合理选用施工材料和技术，确保项目的质量和安全。
同时，要注重与相关部门的沟通协调，确保规划和建设符合法律法规和城市规划要求。
三、项目交付与使用阶段项目交付与使用阶段是住宅项目生命周期管理与运营中的关键阶段。
在交付之前，开发商需进行严格的验收工作，确保房屋的质量和设备设施的正常运转。
随后，需要组织购房者进行交付手续，并提供相关的居住指导和服务，以帮助他们快速适应新的居住环境。
四、日常维护与管理住宅项目的日常维护与管理是确保项目良好运营的关键环节。
开发商应建立健全的物业管理体系，包括维修保养、安全管理、环境卫生等方面的工作。
同时，也需要积极开展社区活动，提升居民的归属感和满意度。
定期进行居民满意度调查，及时解决居民的问题和需求。
五、项目更新与再开发随着时间的推移，住宅项目也需要进行更新与再开发。
这意味着对老旧项目进行改造、升级或拆除重建，以适应市场需求的变化。
通过项目的更新与再开发，可以提升住宅项目的竞争力，并延长其使用寿命。
六、节能环保与可持续发展在住宅项目的生命周期管理与运营中，节能环保和可持续发展是重要的理念。
开发商应关注建筑能源效率、水资源利用及垃圾处理等方面，采用先进的技术和设备，减少对自然资源的消耗。
住宅机电全过程管理
住宅机电全过程管理摘要：机电工程作为建筑工程的一个重要的组成部分，是项目的血脉，虽不构成项目的主要骨架，但从功能而言却是不可或缺的。
如何有效的在住宅机电专业全周期管理中，做好各方面的目标控制，达成建设目标，满足业主的需求，至关重要。
关键词：机电；施工策划；项目管理一、项目前期:1、临时水电根据：①项目初步规划报建方案、项目的策划；②报建提供的市政临时接驳口位置；③项目总平布置、标段划分、施工组织。
对场地的临水临电的容量和规模进行计算，确定基本方案，为合约提供招标基础方案，也为桩基和总包进场做好准备。
2、市政接驳口现场踏勘依据：①项目初步规划报建方案；②各市政接口的永久接驳口位置坐标图。
联合报建部门组织邀请各政府各主管部门业务人员对所有接口进行现场踏勘，确定具体位置，然后反馈给设计部用于后期相关专业图纸的设计出图，同时反馈给燃气、自来水等垄断单位设计出图。
避免造成后期图纸与现场不符情况。
3、专业策划项目部组建成立后即开始项目策划，而机电专业作为重要的组成部分，同样要完成专业策划。
总体要求总包定标前必须完成相关的项目策划。
所谓策划：即项目的标段划分、总平面布置、施工总体部署、施工流水、交叉作业、验收取证等一系列项目发展的指导性文件。
机电专业众多，做好策划非常重要。
何时进场、何时施工、如何交叉、怎样流水这一系列的实施都至关重要，有序的施工对现场管理、过程检查、实测实量都有着密切关系，不因专业分包影响整体进度。
机电专业策划主要包括的内容有：①与合约相关的专业分包的划分，单位数量的确定；②与设计相关的专业图纸的设计，出图计划的确定；③与全景计划相关的专业分包的进场时间，验收取证时间铺排；④与报建相关的垄断配套的报批、签约、进场、施工和验收的时间；⑤专业分包招投标过程中技术要求、交叉界面、争议内容、实测、交付等相关内容的明确；⑥专业分包进场后的开工令下发、项目部人员组建面试、制度宣贯、技术交底、样板施工、材料封样、交叉施工等一系列管理动作的实施；⑦总包机电作为贯穿始末的重中之重，规划好从一开始的预埋、专业分包的交接、验收配合等工作；⑧车库综合管线的优化设计，BIM外包单位的管理，成果输出；⑨整体施工进度计划、样板实施计划、质量目标及管理措施；⑩工程资料：根据当地验收的要求，对分包所提供的资料的类别目录进行交底，做好收集管理。
谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理
谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理一、全寿命周期经营管理的定义二、房地产开发项目的全生命周期阶段划分三、房地产开发项目的管理策略四、风险管理和风险控制五、全寿命周期经营管理的实践案例一、全寿命周期经营管理的定义全寿命周期经营管理是指从房地产项目的策划阶段开始，到项目结束的全部过程，对项目进行全方位、全过程、全要素的管理，达到全局最优化的经营管理方式。
它涵盖了项目的规划、设计、开发、营销、运营、维护、改善以及退出等不同的阶段，同时要根据不同的阶段确定不同的策略，以获得最大的效益。
二、房地产开发项目的全生命周期阶段划分房地产开发项目的全生命周期包括五个主要阶段：1. 策划阶段：该阶段的主要任务是确定项目的目标、规划、定位、市场调研等，基于市场调研分析和经济分析，确定项目的投资价值和可行性。
2. 设计阶段：该阶段的主要任务是根据项目的目标、规划和定位，进行开发设计、规划、图纸设计等，保证物业的品质和标准。
3. 开发阶段：该阶段的主要任务是实施开发计划，包括土地平整、建筑施工、设备安装等，同时开展市场营销等工作，确保项目的顺利推进和销售收入的最大化。
4. 运营阶段：该阶段的主要任务是负责物业的运营和管理，保证物业的品质和服务质量等，以满足业主和入住人员的需求，收回投资并提高资产的价值。
5. 改善阶段：随着时间的推移，物业的使用价值和功能开始下降，需要采取各种方式进行物业改善，以提高物业的价值和使用价值，确保物业的持续盈利。
三、房地产开发项目的管理策略1. 风险管理策略：风险管理是全寿命周期经营管理的核心，项目管理团队必须建立风险识别、评估、应对和监控机制，以降低各个阶段的风险。
2. 资金管理策略：为了保证项目的顺利开展，必须建立有效的资金管理机制。
3. 项目管理体系策略：建立完善的项目管理体系是保证项目全寿命周期管理的关键。
4. 市场营销策略：市场营销策略是影响项目销售收益最大化的重要因素。
5. 法律合规策略：法律合规对项目的成败和发展有着深刻的影响。
住宅+商业机电设计建造标准、全生命周期分阶段管控流程详解及实战案例分析
如：朗诗的绿色街区项目，主打绿色科技地产的牌，恒温、恒湿、恒氧的 室内环境完全是由于采用地源热泵、集中式新风系统等机电系统达成。
对朗诗自身的住宅销售实现了溢价。
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标杆房企的机电设计管控模式对标
万 达 设 计 管 控 流 程
变电站
距离
外线建造费用单价 外线建造费用
110kV中宅变电站 2.0kM
200万元/kM
400万元
110kV阮庙变电站 6.0kM
200万元/kM
1200万元
其他情况说明 根据土地使用规划条件，电力配套工程配线至用地红线。
1
住宅机电方案阶段N大控制要点 住宅供电方案
1
住宅机电方案阶段N大控制要点 住宅供电方案
一
住宅机电方案阶段N大控制要点
二
客户关注点及设计缺陷
三
室外管网及景观合图
四
住宅精装修机电设计
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅产品机电标准如何制定
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案 供电外线方案成本分析：
冷却塔置于屋顶
约计580万 （其中：设备造价约计270万
燃气管道费用约200万 土建造价约110万（不含车位及商铺租金损失）
系统 特点
冷热源均使用风冷热泵机组。在季节 变化时，需要对设备运行方式进行调 整，操做相对复杂。
水系统只能选择2管制。
冷源和热源独立，季节变换是的切换较简单。 由于热源为锅炉，需要设置操作证的锅炉工， 且锅炉需要定期检测。
如何做建筑方案设计阶段机电设计
建筑方案设计阶段机电设计一、背景介绍随着现代社会科技的发展和人们生活水平的提高，对于建筑环境的要求也越来越高。
随之而来的是建筑机电设备的广泛应用，使得建筑结构更加完善和智能化。
因此，在建筑设计阶段，机电工程的设计显得尤为重要。
二、机电设计的相关概念1. 机电设计的概念机电设计是指在建筑设计过程中，根据建筑结构和功能需求，对建筑内部设备及设施进行规划、设计和布置的工作。
包括供水、供电、通风、空调、照明等各项设备的设计。
2. 机电设计的要求机电设计需要符合建筑结构的整体设计理念，满足建筑功能需求和使用要求，保证机电设备的正常运行和安全性，还要考虑节能、环保和智能化等因素。
三、机电设计的流程1. 方案确定阶段在建筑方案设计阶段，机电设计需要根据建筑结构和功能要求，确定机电设备的种类、数量和位置。
同时，要考虑机电设备与建筑结构的协调性，确保设备在建筑内部布局合理且运行效果好。
2. 初步设计阶段在初步设计阶段，机电设计需要对建筑机电设备进行系统设计和布局。
根据建筑功能和使用要求，确定机电设备的参数和性能指标，进行管道、电缆、线槽等设备走向的布置设计。
3. 方案优化阶段在方案优化阶段，机电设计需要根据建筑功能需求和使用方式，对机电设备进行调整和优化。
结合节能、环保和智能化要求，进一步改进机电系统设计，提高设备的效率和性能。
4. 最终设计阶段在最终设计阶段，机电设计需要进行设备的详细设计和施工图设计。
确定机电设备的具体型号和品牌，完成设备的选型和定位，编制设备安装图和配电布置图，以确保机电工程的施工质量和运行效果。
四、机电设计的关键技术1. 灯光设计技术灯光设计技术是指根据建筑功能需求和使用场景，设计合理的照明系统。
灯光设计要考虑光源种类、光照强度、色彩效果等因素，实现节能效果和视觉舒适度。
2. 供水供暖技术供水供暖技术是指根据建筑空间和人员需求，设计合理的供水和供暖系统。
要考虑供水供暖管道的材质、保温性能、水温控制等问题，确保系统的稳定运行和温度舒适度。
超高层住宅及商业建筑机电综合管线设计要点及案例
超高层住宅及商业建筑机电综合管线设计要点及案例发布时间：2023-01-13T02:20:33.384Z 来源：《建筑设计管理》2022年18期作者：蒋扬[导读] 本文结合高品质工程案例，针对超高层住宅、商业地下室的机电综合管线高品质落地，从综合管线设计原则、设计步骤等方面进行了一些探讨，大胆提出了“管线综合重在规划”、“单专业优化前置”等新理念，并探索性总结了大、小空间典型管线图示，以供建设单位、BIM设计、机电安装等单位参考。
蒋扬（广州市万溪企业管理有限公司）摘要：本文结合高品质工程案例，针对超高层住宅、商业地下室的机电综合管线高品质落地，从综合管线设计原则、设计步骤等方面进行了一些探讨，大胆提出了“管线综合重在规划”、“单专业优化前置”等新理念，并探索性总结了大、小空间典型管线图示，以供建设单位、BIM设计、机电安装等单位参考。
关键词：机电管线、管线规划、管线综合原则、BIM1 管线综合原则1.1 总体原则（1）管线规划：机电综合管线安装要做到高品质落地，核心理念是规划先行。
其强调整体、统筹，必要时可牺牲局部的利益。
实践中发现，许多项目BIM单位的精力是局部管线碰撞，治标不治本，究其原因则多为缺少整体性的管线规划。
机电管线综合规划应与地下室建筑总平面布置、交通设计、装修设计统一进行，使各专业管线间、机电管线与建筑平面、装修设计相互协调、紧凑合理。
（2）地下室标高体系要求：一般项目：车位标高2200、车道2400以上，高品质项目：车位2400、车道2600。
（3）主干管线不应布置在车道上，尽量布置在车位上方，且宜位于车尾处，减少车道上方管线，若条件受限，不应布置在车道正中，车道需尽量保持清爽干净，原则上除横穿管线外，只布置喷淋支管及灯槽。
（4）大空间：“一”字布开。
小空间：上下分层、左右分开。
分层，即优先按照电、水、风顺序分层布置，层间净距一般200，至少100。
分开，即中间一分为二，预留至少400mm上人空间。
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讲师 李斌
shenzhen– 2016.11.19
目录
第一部分 机电设计全生命周期管控流程及实战案例分析
第二部分
住宅机电设计四大核心控制点及案例分析
第三部分 商业机电设计的六大核心控制点及案例分析
第四部分
机电设计未来的发展方向及发展趋势
1
机电专业的核心价值是什么？
价值一：实现和优化建筑产品
优化前
案例一：某办公楼电梯配置优化
优化后
电梯数量 服务楼层
载重量 速度
低区 3
1F，1～8层 1150kg 3.5m/s
高区 3
1F，9～13层 1150kg 5m/s
电梯数量 服务楼层
载重量 速度
不分区 4
1～13层 1350kg 2.5m/s
机电专业的核心价值是什么？
价值三：实现自身功能合理
案例五：某大型购物中心空调方案比选
1
机电专业的核心价值是什么？
价值三：实现自身功能合理
案例五：某大型购物中心空调方案比选
1
机电专业的核心价值是什么？
价值四：贡献于产品溢价和增值服务
案例六：机电智能化如何为产品溢价
机电产品的配置标准直接影响产品品质，甚至影响到客户是否购买或租 用 如：摩根士丹利在选择购买和租用办公楼时，对空调系统是否采用VAV、 电梯等待时间等有非常严格的要求 如：各大地产商均主打5A级办公楼、智慧商业等理念。
一
住宅机电方案阶段N大控制要点
二
客户关注点及设计缺陷
三
室外管网及景观合图
四
住宅精装修机电设计
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅产品机电标准如何制定
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案 供电外线方案成本分析：
楼层 4F 3F 2F
高度 21m 15.3m 10.2m
购物中心 住宅 金街 外街 十字金街 配套 商办建筑（公寓）
金街（22#）
大商业（21#）
公寓（20#）
住宅34层 98.89m（11#）
住宅33层 99.35m（8#）
金街（19-1#）
金街（18-1#）
住宅34层
住宅34层 住宅34层 住宅34层
居民生活用水水费实行阶梯水价3.05~4.58元/吨
工商服务业水费：3.61元/吨
居民阶梯电价0.5283~0.8283元/度
一般工商业0.8751元/度
3、计量设置方式
3.1电计量方式：
高压计量：各业态均需要高供高计，计量表设置在各变电站内。
低压计量：各住宅采用低压计量。
3.2水计量方式：
住宅供水由自来水公司收费。
方案扩初阶段十大核心步骤
3
施工图阶段机电三大控制要点
图纸自审及审核跟踪 图纸优化
图纸深化
4
施工阶段三大控制利器
施工交底
施工巡查 阶段性评估（含样板段确认）
5
交付、运营阶段评估机制
交付后评估案例分析 能耗分析 某综合体项目全生命周期管控要点及案例分析
运营情况及案例分析
第二部分 住宅机电设计四大核心控制点及案例分析
方案一(35/0.4kV)
单价
数量
（万元/台） （台数）
总额 （万元）
25
74
1850
18.5
6
111
16
10
160
12
2
24
方案二(35/10.5-10/0.4kV)
单价 （万元/台）
数量 （台数）
总额 （万元）
25
4
100
10
84
840
160
2
320
15.5
4
62
12.5
10
125
11.5
1
11.5
1.1 项目总平面图
住宅 1#、8# 2#、7# 3# 11# 5# 6#、9#、
10#
楼层 33F 34F 34F 34F
高度 99.35m 99.4m 98.89m 98.9m
物业公司 物业公司
商管物业
管理范围
住宅+室外商铺（底商 +金街）+公寓 持有型大商业
室外步行街 22#
19-1#、18-1# 19-2#、18-2#
2kM
中宅220KV变电所
嵊州新城香悦半岛
中宅变
电力配套工程配线至用地红线 （根据土地使用规划条件）
阮庙220KV变电所
阮庙变
6kM
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案
公变4： 4*800
公变5： 4*630
公变6： 4*800
公变4*800
公变1： 2*800
1
机电专业的核心价值是什么？
价值一：实现和优化建筑产品
案例一：某办公楼电梯配置优化
项目
原配置方案
优化配置方案
优化成果
电梯分高区及低区配置，
配置描述
低区：服务1F，1～8层， 不分高、低区，服务于1～ 1150kg，3台，3.5m/s 13层，1350kg，4台，
2.5m/s
高区：服务1F，9～13层， 1150kg，3台，5m/s
第一部分 机电设计全生命周期管控流程及实战案例分析
1
机电专业的核心价值是什么？
问题 1
如何形象的描 述机电专业？
1
机电专业的核心价值是什么？
问题2
总经理问：什 么是热泵？
原则上 既能制冷又能制热的设备
1
机电专业的核心价值是什么？
Qone
问题3
甲方机电设计 师到底该管什 么？
配套专业？没有也可以？
约960万元
约240万元
节约成本约720万
1
机电专业的核心价值是什么？
价值一：实现和优化建筑产品
案例二：某商业综合体项目地下机电用房布置优化
通过局部的优化 变电机房由200平方优化成160平方，优化出7个车位。
1
机电专业的核心价值是什么？
价值二：控制机电成本
案例三：某商业综合体供电方案比选
35kV高压开关柜 10kV高压开关柜 1600kVA变压器（35/0.4kV变压器） 1250kVA变压器（35/0.4kV变压器） 500kVA变压器（35/0.4kV变压器） 12500kVA变压器（35/10.5kV变压器） 1600kVA变压器（10/0.4kV变压器） 1250kVA变压器（10/0.4kV变压器） 1000kVA变压器（10/0.4kV变压器） 500kVA变压器（10/0.4kV变压器）
公变2： 4*630
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案
1#专变 2#专变
专变2：2*630
专变1：2*630
2
客户关注点及设计缺陷 当地交付习惯
案例一：武汉户内没预埋强弱电管线 在未经详细调研当地开发商交付标准的情况
下，取消住宅户内强弱电管线的预留,导致业主 后期装修需要大量开槽,引起较多投诉，对品牌 形象有一定影响。
98.9m（10#） 98.9m（9#） 98.9m（6#） 98.9m（5#）
十字金街（19-2#） 十字金街（18-2#）
住宅34层 99.4m（7#）
住宅34层 99.4m（2#）
住宅34层 98.89m（3#）
住宅33层 99.35m（1#）
1
业内最详细的市政前期征询 某项目前期征询
1、地块东侧为经七路，北侧为丁卯桥路，西侧为经五路，南侧为纬四西路。 市政管线相对齐全， 基本能满足地块市政管线需求。 2、收费标准：本项目按居住与非居住2种使用性质对给水和电费计费。
自来水公司只抄总表。 场外污废水合流，污水直接排至市政污水管。
6、自来水公司提供水压为0.28Mpa。
机电前期征询表：
03镇江《项目前期机电配套征询工作表》.xls
7、当地特殊情况：
住宅+商业所有的低压燃气的需求，由一只低压调压站解决；
大商业燃气锅炉，由专门的一只中压调压站（带计量表具）解决
2
如何做物业管理界面划分
5
机房管井布置核心要点
6
市政专项方案及管线综合规划前置
7
机电方案模版及案例分析
1
业内最详细的市政前期征询 某项目前期征询
4、设备房
4.1 住宅生活水泵房应设在地上。
4.2 公变电房应设置在地上，其他的主要电气用房不放在地下室最底层。
5、系统要求
住宅由自来水公司抄表收费；
持有商业、可售商业（包含金街、底商）、商办（公寓）可由商管或物业抄表收费，
电梯轿厢载重量提升至 1350kg，较原1150配置档 次感及舒适感更高
占用面积
占用面积约：110平方米 占用面积约：72平方米
每层可减少设置2个电梯井 道及一个电梯厅，每层可 释放面积约38平方米
建筑方面影响
每组电梯3台，呈2+1分 4部电梯对称布置 侧布置
电梯大堂规整，利于美观 及便于观察使用
造价估计
冷却塔置于屋顶
约计580万 （其中：设备造价约计270万
燃气管道费用约200万 土建造价约110万（不含车位及商铺租金损失）
系统 特点
冷热源均使用风冷热泵机组。在季节 变化时，需要对设备运行方式进行调 整，操做相对复杂。
水系统只能选择2管制。