房地产评估含拆迁)工作流程及工作制度

公司房地产评估

工作手册

深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司二00九年十月十五日

第一章 房地产估价工作程序

第一条 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列

程序进行：

✍✍明确估价基本事项；

✍✍拟定估价作业方案；

✍✍搜集估价所需资料；

✍✍实地查勘估价对象； ✍✍选定估价方法计算； ✍✍确定估价结果； ✍✍撰写估价报告； ✍✍估价资料归档。

第二条 明确估价基本事项主要应包括下列内容：

✍✍明确估价目的；

✍✍明确估价对象；

✍✍明确估价时点。

注注：：（1）估价目的应由委托方提出；

（2）明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；

（3）估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；

（4）在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，应征得委托方认可。

第三条 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分

析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：

✍✍拟采用的估价技术路线和估价方法；

✍✍拟调查搜集的资料及其来源渠道；

✍✍预计所需的时间、人力、经费；

✍✍拟定作业步骤和作业进度。

第四条 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核

实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：

✍✍对房地产价格有普遍影响的资料；

✍✍对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

✍✍相关房地产交易、成本、收益实例资料；

✍✍反映估价对象状况的资料。

第五条估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、

装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、

四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需

的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行

摄影记录等。

第六条完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

第二章房地产估价工作要点

倾听陈述估价对象物业位置、面积、用途、规划要点等

估价目的抵押、拍卖、转让、投标、按揭、立项、咨询等，以确定我们要提供的产品类型估价时点明确评估物业是过去状态、现状还是未来状态，一般为查勘时间

估价时间明确提交报告的时间

询问问题对上述问题不清楚的地方仔细询问确认信息复述客户的委托信息，达成共识

提出要求 如果评估日期不妥要说明理由，争取延长提交报告时间 向客户提交资料清单，明确要求和提交资料时间

约定查勘时间

签合同

收定金

如果与业务人员同往则由业务人员负责洽谈，否则要与客户讲明公司的收费规定

前期准备 查阅公司内部资讯（报告检索、存档报告等），是否有类似评估案例和市场信息，做到心中有数 准备相机、胶卷、查勘表、地图、笔、本、白纸、计算器等

核对物业按产权资料核对委估物业的坐落、四至、形状等等

记录拍照 内部状况：层数、结构、层高、朝向、景观、功能分布、装修标准、设施、经营方式、经营业态等 外部状况：小区规模、入口形式、外部装修、小区配套、物业管理等

周边环境：临路状况、市政配套设施、相邻建筑物、特殊景观等

查勘表上内容填写完整、正确

根据实际需要拍照四至、内外环境等照片

签字确认填写完整的查勘表必须由查勘人签字和领堪人签字确认、填写查勘日期

产权资料客户

提供

产权证明、买卖合同、租赁合同、经营资料、建造成本等查

档

对产权清、有疑问、情况特殊的要到国土局档案馆查档

市场资料报刊

书籍

公司资料室书籍和楼书、报纸房地产版、《深圳市房地产年鉴》、《统计年鉴》、《房地产市场研究分析》、《深圳市房地产价格信息》、《深圳市人民政府公报》（基准地价）

网络

深圳市房地产信息网：

深圳房吧：

搜房网：

市调业主、同行、中介公司、物业管理公司

预估 选用合适计算模板复制，编号、撰写预估说明

预估结果首先知会业务人员，确认是书面还是口头反馈，无异议后向客户反馈 预估结果要纪录，报告转给他人时要交待清楚

取号 确认出报告时再取号

小单和预估自行按序排号

统一行政部领取报告号码

取号一定登记

不做的报告及时消号

个人按揭

见报告编号办法

土地评估

见报告编号办法

预估说明项目贷款

银行咨询立项可研

物业评估楼宇按揭

选模板根据报告类型复制最合适的、最新报告模板和计算模板；打印初稿打印机上用废纸打印报告初稿

报告一审（自审） 审核报告格式、估价方法、产权、逻辑、文字、数字、排版、附件及资料

打印机上用废纸打印报告初稿

填写“报告审核单”和“估价报告工作内容表”，连同报告初稿（含附件）提交报告二审、三审

按二审和三审的意见修订报告

打印报告

纸张小单报告用报告纸，其他报告、附件、存档报告用白纸

份数一般情况打印3分（客户有特殊要求除外）

制作附件位置图尽可能用彩图，加边框，版面匀称

物业

照片

尽可能用彩图，加边框，版面匀称

产权证明 复印件要清晰，否则要核实后用笔填加清楚

新房地产证内页的正反面各复印一张，旧房地产证要附全所有页

如果一份报告中的房地产证较多且属同一栋宗地，不必附全部的房地产证，只需附其中具代表性的一至两份即可

资质

证书

按报告盖章管理规定要求

装订报告 送审的报告一份不打孔、用长尾夹夹；给客户的另三份打孔，用塑料胶圈装订 注意附件顺序要与报告目录一致

成品检验检查报告页码、附件等

报告签字

盖章 报告撰写人签字

填写报告收发单、部门负责人审核签字 到财务部盖章，要按财务部要求登记

由业务员带给客户或直接交给客户，开票时注明业务归属人（业务员名字或公司业务） 与业务员沟通收费情况，避免报告提交而收不到费用

完善报告审核单上的内容

整理资料、按存档要求装订存档报告、签字

交行政部、登记纪录