房地产成本管理和控制
房地产开发项目的成本管理与控制分析
房地产开发项目的成本管理与控制分析
随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。
成
功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。
首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。
在项目策划和分析阶段，必须进
行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。
这包括确定项目的总成本，
以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。
其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。
这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。
必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要
的成本和浪费。
这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解
决任何成本问题。
最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。
项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。
必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并
在执行期间与成本控制紧密结合起来。
总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。
项目团队必须在整
个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录
下来，并且与风险管理紧密结合起来。
只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。
房地产开发成本管理与控制措施
浅析房地产开发成本管理与控制措施【摘要】根据房地产开发企业特点，整个成本构成涉及到项目投资决策、设计、施工、销售等诸多环节，然而项目开发前期对整个建设项目投资额影响是非常重大。
但是一些企业往往忽视前期成本控制在重要意义。
本文主要分析投资决策阶段与设计阶段成本控制主要影响因素，以及加强前期成本控制一些相应措施，仅为有关企业成本管理人员提供一些参考。
【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发1、引言在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。
编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。
因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。
2、影响房产开发成本控制的因素2.1可行性研究市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。
首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。
可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。
因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。
2.2投资估算在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。
这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。
投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。
简述房地产建设项目的成本控制及管理
简述房地产建设项目的成本控制及管理摘要：本文首先介绍了房地产企业成本控制中存在的问题，然后重点分析了房地产建设项目的成本控制及管理的措施。
关键词：房地产建设，成本控制，问题，管理。
中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：一、房地产企业成本控制中存在的问题1.成本控制意识淡薄企业成本是企业生产和销售产品所发生的一切费用的总和。
目前在房地产企业项目成本控制管理中，许多房地产企业的成本管理受各种传统因素的影响，对成本控制存在错误的认识，参与成本控制主体只有财务人员，主要以产品的生产过程为中心，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，没有考虑到企业内部其他非生产部门对成本费用的影响，甚至认为其它阶段对成本控制的影响不大，不能把生产与经营相统一，对企业外部的价值链更是视而不见。
这种企业成本管理观念不能控制全过程项目的成本，远远不能适应现代房地产开发企业发展的需要，更削弱了房地产开发企业的竞争能力，严重影响资金的周转和生产的正常运转。
2.成本监督控制欠缺在开发房地产项目过程中，很多企业并没有有效控制和监督开发过程中的成本状况，很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑，监督的管理模式已越来越不适应现代经济发展的需要。
对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。
在房地产开发企业会计核算监督管理中，监督手段滞后于业务发展需要，仅停留在对纸制传票、报表、账薄的事后监督，对事前监督和事中监督缺乏实时有效的监督，这种方式对企业的发展造成了很大问题。
3.成本控制方法落后许多房地产开发企业普遍存在成本控制管理的方法落后的现象，对成本控制分析方法过于简单，主要根据传统的房地产企业成本控制方法财务部门的决算报告，忽略了对其他相关企业及相关领域成本行为的管理，企业成本管理的目的局限于降低成本，过于依赖目前的本管理系统，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用，使企业在生产发展中受到严重的局限。
地产动态成本管控方案
地产动态成本管控方案随着城市化进程的加速，城市的经济、文化、教育等方面的需求也在不断增加。
因此，房地产行业得到了迅速的发展，但是成本管控也成为了一个亟待解决的问题。
本文提出了一种地产动态成本管控方案，旨在帮助企业能够更好地掌握成本信息，提高成本控制效率。
一、背景1.了解房地产行业的成本管理对于房地产企业而言，成本管控是非常重要的，既可以影响企业的竞争力，也能够直接影响企业的盈利能力。
因此，建立一套科学的成本管理体系是很必要的。
2.成本管控会面临的困境房地产企业的成本控制很大程度上取决于项目的实际情况，这就要求成本管控需要及时、精准的数据支撑。
但是，现阶段很多的房地产企业在进行成本控制时会面临以下困境:•成本信息不准确•缺乏全面性•无法及时把控•无法快速应对变化针对这些问题，提出了一种地产动态成本管控方案。
二、地产动态成本管控方案地产动态成本管控方案是一种从项目立项开始到项目落地完成生命周期的成本管理系统。
该系统主要包括四个方面的内容，分别是：标准化、数字化、动态化、全面化。
1.标准化标准化是地产动态成本管控方案的第一个方面，该方面主要是针对成本信息的标准收集和标准化管理。
为了实现标准化，我们需要做到以下几点：•制定成本科目清单•建立成本核算制度•设定成本管理流程通过标准化，可以更加清晰地了解项目的每一个方面，并准确的掌握成本信息，为后续的成本管理奠定基础。
2.数字化数字化是地产动态成本管控方案的第二个方面，该方面主要是将成本信息进行数字化管理。
数字化可以让成本信息更加清晰可见，使得团队成员能够在任何时间、任何地点快速获取成本信息，帮助企业实现精准成本管控。
数字化方面主要包括以下内容：•建立数字化成本台账•数据标准化•数据归一化通过数字化，可以实现成本信息的实时效果，有效提高成本管控效率。
3.动态化动态化是地产动态成本管控方案的第三个方面，该方面主要是建立动态成本控制体系，使成本信息能够随着项目的进程进行即时更新，以便快速应对成本异常情况。
房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理
房地产开发企业如何加强工程项目的成本控制与管理摘要：建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
关键词：房地产企业工程项目成本控制控制管理随着房地产企业的高速崛起，市场竞争日益加剧，成本控制已日益成为房地产开发企业经营管理的关键工作，但目前我国房地产项目开发过程中普遍存在工程造价管理的各阶段相互脱节现象。
建立完善的工程造价管理体系才是房地产开发企业有效降低整体工程造价，提高企业自身市场竞争力的关键工作。
一、工程项目成本超支的原因分析在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，应该将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。
成本超支主要有以下几方面原因：1.成本计划数据不准确。
估价错误，预算太低，不适当地采用低价策略，工程范围增加，设计的修改，功能和建筑质量标准的提高，工作量大幅度增加。
在实际项目开发建设过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计计划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面出现问题都会反映在成本上，造成成本超支。
2.实施管理中的问题。
包括不适当的控制程序，费用控制存在问题，预算外开支，成本责任不明确，实施者对成本没有承担义务，没有节约成本的奖励措施；工人频繁流动，劳动效率低，施工组织混乱；采购了劣质材料，材料消耗增加，；周转资金占用量大，财务成本高；合同不利，在合同执行中存在缺陷等。
3.原材料价格和人工费用变动导致建筑成本改变。
这还要看承包合同的形式，如果合同是固定总价形式，承包商承担建筑成本变化的后果，投资者基本上不受影响；如果合同是其它形式的承包合同，那么投资者就要受到来自建筑成本变动的影响。
开发周期延长导致贷款利息费用上升，或者市场环境条件及政策环境改变，租售价格下降等。
4.利率变动。
银行借款是房地产投资的重要资金来源，利率提升要提高借款成本，进而影响投资收益，在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地质条件等也会延长开发周期，提高资金使用成本。
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容
房地产开发成本管理中存在的几个主要问题及重点控制内容在房地产开发过程中，如何进行成本管理，直接影响到房地产企业的运营效率。
随着房地产开发企业的不断扩大，开发的工程也日益增多。
而如何做好成本控制和重点控制内容，更是成了各大房地产的重要工作。
然而，在实际工作中，成本管理仍然存在着一些问题，亟须对其进行剖析，并提出相应的对策，从而提高房地产的经济效益。
一、房地产开发成本管理中存在的主要问题目前，部分房地产企业在发展过程中缺乏目标、责任和动态成本三个方面的成本管理，在控制上更注重显而易见的控制，而忽视了隐性成本的控制。
同时，也不注重前期决策、前期设计等前期控制，仅注重工程造价控制。
在进行成本控制时，如果盲目地削减开支，不仅会对工程的发展造成不利的影响，还会导致工程的投资成本上升，对工程的发展造成一些风险。
（一）没有科学完善的管理体系部分房地产在进行成本管理工作时，缺乏科学完善的管理体系。
因此，房地产企业高层领导在进行重要的决策时，往往会造成对实际情况的判断失误，带来一定的经济损失，严重的还会导致企业的资金链断裂，影响企业的可持续发展。
同时，由于缺少一套科学、健全的成本管理体系，使得房地产企业的成本管理人员在工作中的积极性不高，同时，也会因为缺少相应的业绩评价机制而使其工作效率低下，从而影响到整个房地产企业的成本管理工作[1]。
（二）缺乏前期系统规划有部分房地产企业并没有科学合理地进行预算编制和预算规划，这就为后续的成本规划目标带来一些不利影响，在进行后续的成本规划目标工作时，可能会将工作重点放在目标利润的实现方面。
此外，有部分房地产企业虽然能够在前期进行科学、系统的预算编制，但在实施过程中并不具有很强的执行力。
前期预算编制形同虚设，没有任何实际意义。
同时，也存在着项目建设费用超支现象，严重影响成本管理的效果。
此外，在前期阶段，若未对前期成本进行有效的规划和有效的执行，则在实际的项目执行过程中，由于项目的设计变更，使项目的进展速度不够快，或者无法按期完工。
房地产开发成本管理与控制的策略
科技探 索 ◎
房地 产开发成本管理 与控制 的策 略
许溺宽
（ 东龙 光 集 团 广 东 汕 头 ５５ ０ ） 广 １０ ０
（确定项 目的 目 ３ ） 标成本 和责任成本 。经过不断调整的成本 摘 要： 阐述 了房 地产开发 的成本 管理 与控 制， 同时提 出建 立一套 完善 的房地 产开发管理制度，对保证 项 目建设按流程进 计划， 在不同阶段均可作为确定项 目目 标成本的依据 。可在此基 行。 将工程成本控制在预期 的范围内。 础上经过适 当调整， 目标成本 。或者将这种成本计划作为 目 确定 关键词 ： 成本控制 规划设 计 工程管理 标成本， 成为成本控制的依 据。
理偏 离了方 向。
（制定期间费用计划。 ４ ） 在制定期间费用计划时要注意以下 ３ 点： ①期间费用计划与可行性研究 中估算项 目开发总成本有重复 的地方， 但这并不矛盾。 ②期间费用计划要与开发企业 的 规模 、 项 目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况， 确 定恰当的营业费用计划 和管理费用计划项 目并 将确定 的营业 费 ， 用 、 理费用总额在各项 目内进行有效 的分解 ， 管 以提供各项管理 活动详制 对
对项 目 开发 的每个 阶段都实行成本控制 。房地产开发项 目 成本控制是开发商对开发项 目 投资的有效控制， 是房地产开发项 二、 制定项目成本和期 间费用计划 目管理的重要组成部分 ， 是成本管理活动的核心。房地产开发项 房地产开发 的成本管理为项 目开发成本 和期 间费用两部分， 目的成本控制主要有 以下几个 阶段 ：） 目策划和投资决策阶 （ 项 １ 成本计划应分为项 目 成本计划和期间费用计划。 段。 在该 阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制 。 此阶 （ 制定项 目成本计划。成本计 划通 常经过确定总成本 目标、 １ ） 段应着重做好三方面的工作 ： 搭建好有各类人员参加的策划班 成本逐层分解、 成本估算， 再由下而上对成本进行逐层汇集以及 子， 完成投 资决策阶段 的技术 性工作； 编制投资估算形成初步 的 成本计划对 比分析与处理等过程。① 通过项 目的可行性研究 和 成本计划， 在此基础上进行 项 目成本 分析； 并 在成本分析 的基础 分析论证确定项 目的总投资 目标， 目批准立项 后， 项 该项 目 总投 上， 进行项 目风险分析。２设计 阶段 的成本控制。 （ ） 设计阶段 的成本 资 目标可确定 为项 目总成本计划 目标 。 这种计划 总成本对 以后每 控制是 项 目建设 中成本 管理 的重 点，其 对工 程造价 的影响在 步设计与计划起着总控制作 用。 逐层分 总成本计划 目标。 ② ７ ％以上， ５ 一般采用限额设计 方式保证有 效 的成本管理。 着 并要 通常按项 目结构对项 目总成本计划 目 标进行分解， 总成本拆分 将 重关注两个问题 ：要 以项 目可行性研究和策划 阶段确定的计划 到各个成本对 象。 作为项 目单元设计 的依据或 限制， 对项 目单元 成本 或 目 标成本作为初步设计控制的依据 ； 初步设计要重视方案 的功 能、 质量等起着决定性 的作用 。 在项 目总成本分解 过程 中， 应 的选择， 按投资估算进一步落实成本， 将施工预算严格控制在批 注意各成本限额之间的平衡， 以保证项 目成本在项 目内的合理配 准的范围内， 并加强设计变更 的管理工作。（动迁阶段 的成本控 ３ ） 置 。这种合理 配置是项 目系统协调 与均衡 的保证， 是实现项 目 总 制。 房地产开发如涉及动迁工作， 面， 一方 应聘请独立的评估咨询 体功能 目 、质量 目标和工期 目标之间均衡 的保证 。③成本估 标 机构按政策进行评估 ， 确定补 偿标 准和额度， 于动迁 职能部 以利 算。 随着项 目的深入 、 技术方案和实施方案的细化， 可以按结构 图 门、 动迁公 司和评估机构三方的相互制约， 另一方面， 要强化动迁 对各个成本对象进行成本估算， 以此估计值 和限额 值相比， 并 结 收尾的管理和控制。４ 投标与合 同洽商阶段 的成本控制。 （ 船 这个 合具体情况对项 目 进行优化组合 。 ④调整成本计划。 通常按结构图 阶段的工作质量将直接影响项 目的成本管理和结算。（施工阶 ５ ） 由下而上对成本估算进行逐层汇总’ 并与原成本计划 目标对 比＇ 衡量 段的成本控制 。主要包括： 编制或修订成本计划 、 编制工作流程 、 每一层单元计划 的符合程度， 以此决定对设计与计划的修改与补充， 落实管理人员 的职 能和任务； 熟悉设计 图纸和设计要求， 将工程 形成 由下而上的反馈与调整过程。 费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象； 详细进行工程 （项 目 ２ ） 前期策划的估算 。在这 一阶段计划成本的估算方法： 计算， 复核工程付款账 单， 严格经 费签证 ； 注重合 同的修改和补充 ①历史数据法是采用特定部门（ 学会、 政府机关） 公布的有代表ｌ 生 工作 。 ） （结算阶段的成本控制 。 ６ 房地产开发结算工作的突出特点 的项 目 成本资料进行同类项 目的成本估算； ②定额资料法是按相 是大量性 、 集中性 、 杂性 。为避免结算 时产生 主观上的错误 和 复 应设计方案的图纸计算工作量， 套用相应定额单价， 结合规定的 漏洞及 客观上 的疏忽应建立结算原则会议确认制 、 二次复核制 、 收费标准和规定的计划利润， 计算各种费用； ③合同价法是开发 市计 和奖惩机制。 商在分析许多投标书的基础上， 选择报价合理的投标人中标， 双 当前房地产正处于降温阶段， 房地产商在进行房地产开发的 方有可能再度商讨 ； 后谈判） 改双方价格后形成 统一 的项 目 ， 修 过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法， 标市 对目 成本， 作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认， 并作为 场应做好周密的预测， 采取相应 的对策， 避免盲 目 投资 。 目标市 对 项目 结算的依据； ④询价法是通过对项 目的主要 工程进行询价， 场要进行 详细调查， 了解需求情 况， 市场 需求 进行规划设计， 根据 或由承包商或供应商对项 目 提出报价， 然后在此基础上进行综合｛ 做到有 的放矢。 整而估算的项 目 成本辨 以此作为成本计划的依据 。
房地产设计管理阶段的成本控制
房地产设计管理阶段的成本控制随着城市化进程的加快和人们对居住环境的需求不断提高，房地产行业正处于快速发展的阶段。
在房地产项目的开发过程中，设计管理阶段是至关重要的一环，它直接影响着项目的成本控制和最终的竞争力。
如何在设计管理阶段有效地控制成本，成为了房地产开发商们需要解决的重要问题。
一、合理规划设计预算设计管理阶段的成本控制首先要求对设计预算进行合理规划。
在项目初期，开发商应根据项目规模、位置、定位等因素，制定出具体的设计预算，确保设计费用能够在控制范围内。
在制定设计预算的过程中，需要综合考虑市场行情、设计标准、技术要求、设计人员薪酬等多方面因素，以确保设计质量的也要考虑成本的控制。
二、选择合适的设计团队在设计管理阶段，选择合适的设计团队同样对成本控制至关重要。
开发商应该根据项目的特点和需求，选择有实力和经验的设计公司或设计师，以确保设计团队在项目的整个设计过程中能够准确理解和把握项目需求，避免设计方案的频繁更改和额外费用的产生。
设计团队的多元化也是重要的，不同专业的设计师应该合作协调，确保整体设计的协调性和一致性。
三、加强设计过程的管理在设计管理阶段，加强对设计过程的管理同样是成本控制的重点。
开发商需要建立健全的设计管理制度，确保设计任务的全面可控。
在设计过程中，要及时对设计方案进行评审和监督，并对进度和成果进行有效的管理和管控，及时发现设计变更或违规行为，确保设计在规定的成本范围内完成。
四、推行设计创新与标准化在设计管理阶段，推行设计创新与标准化同样是成本控制的有效手段。
通过设计创新，可以减少项目的建设成本，提高项目的附加值。
在设计过程中，应该鼓励设计团队创新思维，提出能够节约成本的设计方案。
标准化设计也能够通过统一标准和规范，减少不必要的设计环节，节约设计成本，提高效率。
五、合理应用新技术与新材料在设计管理阶段，合理应用新技术与新材料同样是成本控制的重要手段。
随着科技的发展和材料的更新换代，很多新技术和新材料的应用能够有效地降低项目的建设成本。
房地产企业成本管理部目标成本控制责任书
房地产企业成本管理部目标成本控制责任书一、主要作业目标：1、提供准确合理的项目目标成本测算。
2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。
3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本± %(即目标成本变动率≤± %）。
4、工程合同结算准确率不低于99%；5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等二、工作时间目标要，还需完成如下成本目标：1.全面负责项目的目标成本：2.作业成本：成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目作业量单位单价总费用备注总计一、造价咨询费用二、作业时间成本从主体施工图完成到定标之日，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本= 单位时间成本* 部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
3.牵头控制成本：成本管理部负责组织设计管理部、工程管理部、项目经理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目作业量单位单价总费用备注总计一、主体建筑工程费1、基础工程费土方工程M2 建筑面积护壁护坡M2 建筑面积桩基础M2 建筑面积桩基检测费M2 建筑面积降水M2 建筑面积2、结构及粗装修费混凝土框架M2 建筑面积砌体M2 建筑面积找平及抹灰M2 建筑面积防水M2 建筑面积其他M2 建筑面积二、主体安装工程费1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。
2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点房地产项目的成本与质量管控是项目管理的核心内容之一，能否有效地进行成本与质量管控直接影响项目的最终效果。
以下是房地产项目成本与质量管控的要点。
1. 成本管控要点:a. 预算控制：制定详细的项目预算，明确每个工程量和费用的预算额度，并定期进行预算和实际成本的比对，及时调整预算。
b. 费用核算：对项目的各项费用进行详细的核算，包括土地成本、建筑材料费用、施工人工费用、设计费用、环境评估费用等，确保每一项费用都得到合理的控制。
c. 采购管理：通过招投标、谈判等方式寻找优质的物资和服务供应商，并与供应商签订合同，明确双方权益和责任，确保物资的质量和交付时间。
d. 风险控制：对项目中出现的风险和变动进行及时评估和调整。
对原材料价格上涨进行合理的应对，以及对技术路线、工艺流程等的调整。
e. 资金监控：建立详细的项目资金监控机制，全面了解项目资金的进出情况，确保项目的正常运作。
2. 质量管控要点:a. 设计管理：确保项目的设计符合相关的法律法规和规范要求，并进行设计审查，消除设计中存在的风险和缺陷。
b. 施工管理：严格按照设计要求，监督施工单位的施工质量，及时发现和处理施工中的质量问题。
c. 质量检验：对项目的各个环节进行质量检查和抽查，包括土地平整、基础施工、主体结构、装修等环节，确保项目的质量达标。
d. 完工验收：在项目完成后，对整个项目进行验收，包括质量验收和安全验收，确保项目可以投入使用并符合相关标准。
e. 售后服务：在项目交付后，及时解决客户的售后问题，并记录和分析问题的原因，改进施工和管理方式。
3. 管控工具和手段:a. 过程控制：建立项目管理团队，制定详细的项目计划和进度表，确保项目按计划进行，并及时进行调整。
b. 技术支持：引入先进的技术和管理方法，如BIM（建筑信息模型）技术、Lean 施工理念等，提高项目的建设质量和效率。
c. 数据分析：通过收集和分析项目数据，包括质量数据和成本数据等，发现问题和改进的空间，提高项目管理水平。
房地产项目的成本与质量管控要点
房地产项目的成本与质量管控要点随着房地产行业的迅速发展，房地产项目的建设数量和规模都在不断增加，但是随之而来的问题也日益突出，比如成本控制和质量管控等方面。
成本与质量是房地产项目成功的关键因素，对于房地产项目的成本与质量管控要点是非常重要的。
本文将对房地产项目的成本与质量管控要点进行细致分析和探讨。
一、成本控制要点1. 预算合理房地产项目的成本控制首先需要在项目立项之初进行预算。
合理的预算是成本管控的基础，通过充分调研市场行情、土地成本、建筑材料价格等因素，结合项目规模和具体需求，制定出合理的预算标准。
2. 精细化管理房地产项目的成本控制需要精细化管理，包括各项费用预算的详细分解和核算，以及对项目资金的动态跟踪和监控。
通过精细化管理，可以及时发现成本偏差，并采取纠正措施，以确保项目的成本控制在有效范围内。
3. 优化供应链在房地产项目的成本控制中，优化供应链也是非常重要的一环。
通过对材料供应商、施工队伍和相关服务商进行筛选和评估，选择性价比更高的合作方，可以有效降低采购成本和施工成本，实现成本控制的目标。
4. 投资回报分析房地产项目的成本控制需要与投资回报进行充分的分析和比较。
在项目建设过程中，需要不断对成本进行评估和调整，以确保项目的投资回报率能够满足预期，从而保证项目的经济效益。
二、质量管控要点1. 合理设计房地产项目的质量管控要点之一是合理设计。
合理的设计可以有效降低建设成本，提高建筑质量，并满足业主的实际需求。
在设计过程中，需要充分考虑建筑的可行性、施工难度以及后期维护等因素，以确保设计方案能够实现可持续发展。
2. 严格施工管理在房地产项目的质量管控中，施工管理也是非常重要的一环。
严格的施工管理可以有效避免施工过程中的质量问题，包括工程质量把关、施工期进度控制、安全生产管理等方面的工作，以确保项目的质量达到预期标准。
3. 使用优质材料在房地产项目的质量管控中，选择优质建材也是非常重要的一项工作。
房地产成本控制方法有哪些
房地产成本控制方法有哪些房地产开发项目的成本控制是企业在开发过程中的一个关键环节，能够有效地降低成本并提高盈利能力。
下面是一些常见的房地产成本控制方法：1.风险管理：房地产开发项目通常伴随着各种风险，包括市场风险、政策风险、土地风险等。
通过建立完善的风险管理机制，可以及早发现并应对风险，减少潜在的成本损失。
2.项目预算管理：在项目开发之前，进行细致的预算编制和管理，确保开发过程中的经济效益。
预算管理包括成本控制、开支计划、资金管理等，旨在降低不必要的成本支出。
3.开发模式选择：房地产项目的开发模式包括自开发和合作开发两种。
通过合理选择开发模式，可以降低自身的开发风险和成本，并借力他人的资源和能力来完成项目。
4.设计优化：在项目设计阶段，通过充分的前期规划和精细化设计，减少不必要的设计调整和施工变更，降低成本。
5.供应链管理：建立稳定的供应链，寻找合适的材料供应商和施工队伍，降低建筑材料和劳动力等方面的成本。
同时，对供应商进行多方位的管理和评估，确保材料的质量和价格的合理性。
6.现代技术应用：利用现代科技手段（如BIM技术、无人机、虚拟现实等）来提高施工效率和智能化管理水平，减少人力资源和时间成本。
8.绿色建筑理念：在房地产开发项目中，倡导环保和节能的理念，通过应用节能材料、绿色技术和管理模式，降低能耗和运营成本。
9.采购策略：通过采用集中采购、联合采购等方式进行材料和设备的采购，可以获得更低的采购成本。
10.经验总结与学习：建立项目经验总结机制，及时总结项目中的经验和教训，并进行反馈和学习，不断提升成本控制能力。
总之，房地产成本控制是一个综合性的工作，在项目开发的各个环节都需要进行有效的管理和控制。
通过合理的风险管理、预算管理、开发模式选择以及优化设计等手段，可以有效地降低成本，提高房地产项目的盈利能力。
房地产企业成本管控问题及措施研究
房地产企业成本管控问题及措施研究随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府密集出台诸多调控政策，房地产行业进入微利时代。
房地产企业要想增加利润，在市场竞争中保持强有力的竞争力，在房产价格上涨空间有限的情况下，必须合理降低开发成本，优化各项支出，加快投资成本回收才能实现。
一、房地产企业成本管控概述（一）房地产企业成本管控的内容房地产成本是指房产开发过程中发生的各种耗费，包含土地费用、前期工程费、工程建设费、预备费、建设期利息等。
房地产企业成本管控是对房产开发成本进行管理和控制，贯穿于立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算等环节。
按房产开发的不同阶段，可分为规划设计阶段的成本管控，施工阶段的成本管控、竣工结算阶段的成本管控等；按管控的内容，可分为前期工程费管控、工程建设费成本管控以及财务成本管控等；按介入时间，可分为事前、事中、事后管控。
（二）房地产企业成本管控的重要性经过多年发展，我国房地产市场管理逐步规范，消费者也日趋成熟和理性，房地产企业只有合理的降低开发成本，向购房者提供高性价比的产品，才能保持一定的竞争优势。
现今国家宏观调控政策对房产价格控制很严，房地产企业要获得更大经济效益，最直接最有效的方法就是加强成本管控，这样既可以保障房地产企业的利润，同时可以抑制房价上涨。
二、房地产企业成本管控存在的问题过去20年，房地产企业只要拿到地，就可以获得高额回报，所以多数房地产企业管理较粗放，在成本管控方面存在诸多问题。
（一）成本管控意识薄弱房地产企业往往仅侧重于施工阶段的建安成本控制，而房地产开发周期长、环节多，立项决策、规划设计、项目施工、竣工决算几个阶段管控意识不强。
立项决策时对项目地周围商业发展方向、未来周边人口结构、人流量及消费习惯等调研不够深入，导致决策不科学，加大了投资风险；设计方案不合理，造成设计频繁变更；竣工验收不规范，把关不严，造成工程质量隐患，均会造成成本增加，仅关注施工阶段的成本管控是远远不够的。
房地产开发过程中的成本管理与控制
浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制【摘要】房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略，成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
成本管理与控制的重点放在三个阶段：1）设计方案经济比较阶段；2）施工过程中变更及签证等的控制；3）竣工验收结算阶段。
【关键词】房地产开发全过程；成本管理；成本控制成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。
项目的成本管理与控制，就是指在项目成本的形成过程中，对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。
因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作，首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。
成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作，而是全体员工的共同任务。
成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
在此，笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法，项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。
房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理：1 设计阶段的成本管理与控制设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。
合理科学的设计可降低工程造价10%以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。
但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。
例如，某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按23℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
房地产成本管理部部门、岗位职责参考
房地产成本管理部部门、岗位职责参考房地产成本管理部门，作为一个关键的部门之一，负责管理和控制房地产项目中的成本，以确保项目的财务健康和成功完成。
该部门需要与各个岗位合作，共同实施成本管理策略，提供有关项目成本、预算和成本控制方面的建议和支持。
房地产成本管理部门的职责包括但不限于以下几个方面：1. 成本预算和控制：部门需要制定项目的成本预算，并定期进行预算跟踪和分析，以确保项目成本的有效控制。
他们需要与项目管理团队紧密合作，制定适当的成本控制措施，并通过监控项目的成本绩效和变化情况，及时调整预算和成本控制策略。
2. 成本估算和报价：部门需要提供准确的成本估算和报价，以支持公司的招标和商务谈判。
他们需要识别和分析项目的成本风险和挑战，提供可靠的成本数据和建议，确保公司在投标过程中能够制定竞争力的报价。
3. 供应商管理：部门需要与供应商建立和维护良好的合作关系，以确保获取最优惠的价格和质量。
他们需要评估和选择合适的供应商，与供应商进行谈判和合同管理，并监督供应商的履约情况和付款事宜。
4. 成本分析和报告：部门需要进行成本分析和报告，为决策者提供决策支持和预警提示。
他们需要对项目的成本结构和变化进行分析，并通过成本效益分析和比较，评估项目的经济可行性和盈利能力。
5. 风险管理：部门需要进行风险管理，识别和评估项目的成本风险，并制定应对策略和计划。
他们需要建立风险监控机制，及时发现和应对成本风险，确保项目成本不会超出控制范围。
6. 数据管理和信息系统：部门需要建立和维护成本管理相关的数据和信息系统，在其中记录和跟踪项目的成本数据和信息。
他们需要确保数据的准确性和完整性，并通过数据分析和报告提供准确的成本信息和决策支持。
房地产成本管理部门的岗位职责安排如下：1. 部门负责人：负责成本管理部门的整体业务，制定成本管理策略和计划，监督和协调各个岗位的工作，向公司高层报告成本管理情况。
2. 成本预算岗位：负责制定项目的成本预算，进行成本预测和分析，与其他部门协作，确保成本预算的准确性和可行性。
房地产开发成本控制管理制度含图表[详细]
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房地产开发成本控制管理制度目第一章总则录第二章房地产成本管理职责第一节集团总部的成本管理职责第二节项目部的成本管理职责第三章房地产建造成本控制系统第一节建造成本管理控制系统第二节建造成本管理组织机构及岗位职责第三节建造成本管理控制系统的要求第四章第一节第二节第三节第四节第五节第六节第七节第八节房地产成本开发环节的建造成本控制立项环节的成本控制规划设计环节的成本控制施工图预算管理建造成本控制目标的制定施工招标环节的成本控制合同管理中的成本控制施工过程的成本控制工程材料及设备管理第九节工程结算管理第五章房地产开发的其它环节成本控制第一节销售环节的成本控制第二节期间费用的成本控制第三节售后工程维修费用的成本控制第六章第七章所属企业的房地产成本控制附则第一章第一条总则为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,实现房地产开发成本控制管理制度化、规范化、流程化,根据国家有关法律法规的规定,结合集团相关管理规定和工作流程,制定本制度.第二条本制度所称房地产开发成本控制管理,是指从房地产项目可行性论证、项目立项、项目策划设计、施工招投标、合同管理、施工过程管理、工程材料及设备管理、楼盘销售、竣工结算管理到售后工程维修费用管理的全过程成本控制流程管理.第三条开发成本控制管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的.第四条开发成本控制管理的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益.第五条集团的经营计划部、策划设计部、投资发展部、项目部共同负责集团房地产开发成本控制管理工作,按照工作职责分工,负责相对应的房地产开发成本控制管理具体事项.第二章房地产成本管理职责第一节集团总部的成本管理职责第六条经营计划部是集团成本管理的责任部门,负责制定、修正集团成本管理制度,建立并完善集团成本管理控制体系,督促、指导各项目部建立完善成本管理制度.负责确定各开发项目的成本控制目标.并对开发项目每个成本控制环节进行监控和分析.第七条控制土地成本,在选择新的开发项目时,应进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,有针对性地选择新的开发项目,最大限度降低土地成本,新开发项目的毛利率应不低于 15%.第八条加强规划设计阶段的成本控制,实行限额设计法.在设计合同中,应明确提出限额设计指标,设计概算不得突破限额设计指标,施工图预算不得突破设计概算,否则应要求设计单位修改设计直到满足要求为止.第九条要充分发挥联合审图的作用,由策划设计部负责组织集团内部的设计、技术方面的各专业人才联合组成审图小组,加强对各专业设计的审核,对不合理的设计,必须要求设计院进行修改;对审图小组审核降低造价明显的相关人员,可按一定比例给与奖励.第十条制定项目开发目标责任书,明确项目部的开发项目的开发成本指标、毛利指标以及奖惩条款.第十一条定期跟踪、检查各项目部成本指标执行情况.负责审核各项目部预算和竣工结算.第十二条利用集团 OA 办公系统,建立成本信息动态管理监控中心,督促项目部及相关部门按照要求,及时录入各项成本数据信息.第十三条根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见.并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标.第二节项目部的成本管理职责第十四条认真执行集团成本管理制度和项目开发目标责任书,结合实际制定本单位成本管理制度和实施方案,并自觉接受集团监督.第十五条遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控.保证开发成本控制在目标成本范围内.第十六条正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率.第十七条根据集团下达的成本控制指标,分解成本费用控制指标,制定降低成本的技术组织措施.第十八条严格执行设计变更和现场签证手续,控制设计变更和现场签证费用.在装饰材料选用上,力求经济、美观、实用.第十九条熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,力求预结算准确、合理,严格执行预结算审核制度.第二十条定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训,每年至少一次,并将分析报告报集团经营计划部.第二十一条强化创新工作,积极采用新材料、新工艺、新技术、在管理机制、技术等方面进行改革创新,从根本上为降低成本打下基础.第三章房地产开发成本管理控制系统第一节建造成本管理控制系统为明确责任,有效地控制开发成本,根据成本控制职第二十二条责建立本系统.第二十三条根据集团的管理体制,实行总经理总负责、分管领导直接分管、项目部经理负责、各职能部门具体实施的运行机制,负责开发成本的管理和控制.第二十四条各项目部应根据管理需要和项目实际情况,设置成本、工程、设计等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行,严格按照集团下达的成本控制指标控制施工过程的成本费用,保证成本管理工作的顺利进行,自觉接受集团总部监督.第二十五条各成本管理职能部门或岗位应树立全员成本意识,对房地产建造成本实行全过程监控.第二节建造成本管理组织机构及岗位职责第二十六条建造成本控制管理组织机构设置:总经理分管领导投资发展部策划设计部经营计划部项目部(一)项目部(二)所属企业(一)所属企业(二)审计监察部立项环节的成本控制本控制成的节环计设划规施工图预算、施工招标、合同管理、工程结算、成本分析及预警等环节的成本控制施工过程及工程材料(设备)管理环节的成本控制施工过程及工程材料(设备)管理环节的成本控制施工图预算、施工招标、合同管理、施工过程及工程材料(设备)管理环节的成本控制施工图预算、施工招标、合同管理、施工过程及工程材料(设备)管理环节的成本控制第二十七条岗位名称建造成本控制管理机构岗位职责说明:基本职责具体职责内容主要成员负责成本控总经理总经理制管理总决策分别负责对各分管环节分管领导副总经理的成本控制管理及目标实现负责部门经理、副经理部门业务主管负责立项环节的成本控制审核批准项目可行性研究报告;确定项目目标总成本及目标总成本的分解落实;批准限额设计指标和建造成本控制指标;批准重大设计变更、确定装饰材料标准、档次;审批工程预(结)算,负责工程招投标,批准各项销售费用;审批各部门、项目部的方案、报告、申请等;重大决策需报董事会批准的,总经理审核后报董事会决策,董事长或董事长授权总经理签发;总经理就建造成本管理对董事会负责.负责落实总经理审批分解后的目标成本的控制及目标实现负责对各环节的成本控制管理;审核各部门、项目部的方案、报告、申请等;协调各部门之间成本控制管理工作的衔接及配合;分管领导就各环节的成本控制管理对总经理负责.寻找新的土地资源或开发项目;负责项目可行性论证报告的编制、修改、立项;负责对立项环节的成本控制管理;集团规定的其他成本控制管理工作.负责设计招标的具体工作,并对招标领导小组负责;负责规划设计阶段的成本控制,实行限额设计,审查设计图纸,确定合理的设计安全系数,降低工程造价;负责跟踪和协调各设计阶段的设计进度;负责与设计单位接洽,及时跟踪项目设计变更和审查工程相关设计变更内容;审核项目部编制的技术方案、报告、申请等;参加甲定价材料(设备)或甲供材料(设备)的定价工作;审核并确定装饰材料的标准、档次;参加图纸会审和工程竣工验收;集团规定的其他成本控制管理工作.负责施工图预算编制及审核环节的成本控制;负责除设计招标以外的所有招标项目的具体工作,并对招标领导小组负责;负责项目定期成本分析及重大事件的成本预警;负责合同管理环节的成本控制;负责工程结算审核环节的成本控制;参与立项、规划设计、施工过程管理、工程材料及设备管理等各个环节的全过程成本控制;利用集团 OA 办公平台,建立功能完备运行可靠的信息管理系统,实现各项目成本及时化及动态化,加强信息共享,提高工作效率;拟定各项目开发总成本控制目标,确定建造成本的各项控制指标;制定各项目开发总成本控制目标责任书,定期检查成本总控制情况;参加并审核甲定价材料(设备)或甲供材料(设备)的定价工作;审核重大设计变更、签证的成本确认工作;审核项目部编制的报告、申请等;审核已定标准、档次的装饰材料的单价;参加图纸会审和工程竣工验收;建立投标单位名册及资料库;对整个集团成本状况定期进行全面的总结分析,不断完善及改进成本管理举措,总结先进经验;集团规定的其他成本控制管理工作.投资发展部对规划设计策划设计部部门经理、副经理部门业务主管环节的成本控制及目标实现负责负责施工图预算、施工招标、合同经营计划部部门经理、副经理部门业务主管管理、工程结算、成本分析及预警等环节的成本控制负责施工过 程及工程材项目部经理项目部料(设备) 管理环节的 成本控制并 对集团下达 的成本指标 负责成本总监 工程总监各业务主管负责施工图 预算、施工 招标、合同所属企业负责人相关成本、工程、 所属企业材料(设备)采购 等科室的业务主管管理、施工 过程及工程 材料(设备) 管理环节的 成本控制并 对集团下达 的成本指标 负责负责施工过程环节的成本控制;负责工程材料(设备)管理环节的成本控制; 负责合同内容的洽谈和拟定;对项目进行详细的成本测算,细化集团下达的成本控制 指标,提出成本管理控制要点,加强施工全过程成本管 理,并严格按成本制度执行;及时输入各项成本数据,定期分析成本目标执行情况并 制定相应对策,参与 OA 平台的动态成本管理;严格按照集团的管理规定办理现场签证及设计变,每月 对设计变更、现场签证及时编制(初审)预算报经营计 划部复审;认真审查设计图纸,及时提出合理的修改建议; 负责组织甲定价材料(设备)或甲供材料(设备)的定 价工作;严格各工序的检查验收,防止返工造成的浪费; 对工程预(结)算进行初审; 按规定向集团上报各类报表;负责组织图纸会审和工程竣工验收;对整个工程进行全面的总结分析,不断完善及改进成本 管理举措,总结先进经验;集团规定的其他成本控制管理工作.负责施工图预算编制及审核环节的成本控制; 负责除设计招标以外的所有招标项目的具体工作; 负责项目定期成本分析及重大事件的成本预警; 负责合同管理环节的成本控制; 负责施工过程环节的成本控制;负责工程材料(设备)管理环节的成本控制; 负责合同内容的洽谈和拟定;对项目进行详细的成本测算,细化集团下达的成本控制 指标,提出成本管理控制要点,加强施工全过程成本管 理,并严格按成本制度执行;及时输入各项成本数据,定期分析成本目标执行情况并 制定相应对策,参与 OA 平台的动态成本管理;严格按照集团的管理规定办理现场签证及设计变,每月 对设计变更、现场签证及时编制(初审)预算报经营计 划部复审;认真审查设计图纸,及时提出合理的修改建议; 负责组织甲定价材料(设备)或甲供材料(设备)的定 价工作;严格各工序的检查验收,防止返工造成的浪费; 对工程预(结)算进行初审; 按规定向集团上报各类报表;负责组织图纸会审和工程竣工验收;对整个工程进行全面的总结分析,不断完善及改进成本 管理举措,总结先进经验;集团规定的其他成本控制管理工作. 负责各个环节的行政督察第三节 建造成本管理控制系统的要求第二十八条制度建设及工作流程的建立1、各项目部结合实际应制订和完善包括以下几方面内容的成本管 理制度(或规定),并报集团总部备案,但不得与集团房地产成本制度审计监察部 集团纪委纪委书记、纪委委纪委负责对重大成本事项进行全程监督;纪负责各个环节的行政督察纪部门经理、部门业务主管内容相抵触.1.1 项目成本管理责任制及监控程序(含成本管理奖罚机制);1.2 项目计划统计管理制度(包括指标、定额、考核管理办法);1.3 项目合同管理制度;1.4 项目工程预结算管理规定;1.5 项目资金拨付程序;1.6 项目费用控制制度;1.7 项目内部分配与奖励制度;1.8 1.9设计修改(变更)审批制度;现场签证管理规定;1.10 项目销售管理办法;1.11材料设备管理制度;1.12 项目信息管理制度.2、集团总部应制定建造成本控制的工作流程,明确责任,落实到人,指导各开发环节的建造成本控制.建造成本控制的工作流程见附件一.3、集团总部应不断总结各项目部成本控制经验,在此基础上,逐步健全、完善集团房地产成本管理制度及建造成本控制工作流程.第二十九条计划管理1、各项目部应按根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况:1.1 1.2 1.3开发产品成本计划(按完全成本口径);期间费用计划;降低成本技术组织措施计划.2、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目标明确、先进、可行,尽量数据化、图表化.3、集团总部应逐步完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标.第三十条分析检查1、各项目部在成本控制过程中,应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析, 以及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作.分析的重点是:1.1 1.2 1.3计划及其执行情况;实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因;分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策;评价、结论与提示.2、集团总部对各项目的成本控制情况进行分析检查.第三十一条信息交流1、应报集团总部的常规性成本资料主要包括:1.1 1.2 1.3 1.4项目基本情况;按会计制度规定应编报的成本核算报表;成本动态情况及其分析资料;当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门.2、按例外管理原则,对下列成本异常偏差及其处置办法,应随时报集团总部:2.1 2.2当地有关法规政策的重大调整;成本超降占单项工程成本总额 2％以上、占其本身预算成本或计划成本 10％以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件);2.3 2.4合作条件更改;补交地价.3、各项目部应将所发生相关成本信息录入集团总部成本信息库.第四章房地产开发环节的建造成本控制第一节立项环节的成本控制第三十二条第三十三条投资发展部是立项环节的成本控制的责任部门.新项目立项时必须由投资发展部向分管领导、总经理提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》.立项审查的重点是:1、立项资料是否齐全、规范.2、市场定位是否明确、恰当.3、投资成本估算是否经济、合理.4、投资回报是否符合集团利润目标要求.5、投资风险能否有效控制.第三十四条《可行性研究报告》经分管领导审查、总经理审阅后报集团办公会讨论通过,再上报市国资委批准;市国资委批准批准后,最后由董事长召开董事会作出决策,董事长签发正式立项文件.《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:1、成本费用估算和控制目标及措施;2、投资及效益测算、利润体现安排;3、税务环境及其影响;4、资金计划;5、《竞投方案》(仅限招标、拍卖项目);6、投资风险评估及相应的对策;7、项目综合评价意见.第三十五条若项目立项后,合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化,并将对我方构成重大不利影响时,应重新向分管领导、总经理提交《立项申请》.第三十六条招标或拍卖项目的竞价不得突破集团办公会批准的最高限价;合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本.第三十七条控制要点控制内容征地费用新征土地拆迁安置费用市政配套费用规划条件买断项目开发形式付款总额付款时间三通或七通一平的标准手续风险合作方式分成比例合作开发交房标准付款总额及付款时间不低于合同中交房标准选择有利于集团利益的方式交房时间为集团争取最大利益周期长、次数多明确验收标准明细与项目付款时间直接挂钩符合集团要求双赢原则;尽可能地延后交房,投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部买断内容立项环节的成本控制要点及处理措施:控制措施尽可能少交或晚交,力争减免房产确权后办理拆迁安置费用自建部分按照集团工程体系走;交政府部分按有关规定办理满足集团利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本明确买断内容明细责任部门投资发展部投资发展部投资发展部协办部门经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部经营计划部、财务部、策划设计部备注投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部投资发展部立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别.该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用.投资发展部、策划设计部、经营计划部、财务部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由投资发展部、策划设计部、经营计划部、财务部来承担.第二节规划设计环节的成本控制第三十八条第三十九条策划设计部是规划设计环节的成本控制的责任部门.根据产品的市场定位,结合经审批的《可行性研究报告》,由策划设计部拟订规划设计要点任务书(包括经营计划部初步拟订的建造成本控制总体目标),应首先经分管领导审查、总经理审阅后报总经理办公会讨论通过.设计要点任务书应作为设计合同的组成部分.第四十条规划设计单位的选择由策划设计部负责,应采取招标方式,择优确定.第四十一条总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标),应由集团领导牵头、有关专家为主及相关部门人员参加组织召开“规划设计方案论证会”审查论证通过,经总经理签发后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计).每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,经营计划部对设计单位出具《设计概(预)算》进行审查,并与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较,均不能超过我方事先编制的《建造成本概(预)算》中确定的各成本单项的控制目标.第四十二条施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土、门窗等建材用量要求的条款和装修标准条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本概(预)算》.第四十三条在扩初设计前,根据获通过规划方案估算和市场情况必须提出相应的限额设计的控制指标.在设计过程中严格按照限额设计指标进行控制,若施工图预算指标超出限额设计指标则要求设计单位按照限期完成设计修改直至满足限额设计指标要求为止.第四十四条由分管领导、策划设计部、经营计划部、投资发展部、。
绿城房地产集团成本管理制度
绿城房地产集团成本管理制度绿城房地产集团成本管理制度一、总则为规范绿城房地产集团成本管理行为，提高企业经济效益，在全面做好企业财务管理基础上，特制定本成本管理制度。
二、成本分类绿城房地产集团成本分为直接成本和间接成本。
1. 直接成本：是指用于生产、制造或提供产品或服务的成本，直接影响产品或服务的成本，可分为材料成本、人工成本和制造费用。
（1）材料成本：指在生产产品过程中，用于直接构成或包装产品的所有物品的成本，包括采购成本、存储成本、运输成本等。
（2）人工成本：指生产产品过程中，用于直接劳动力成本的工资、社会保险费用、公积金、福利等。
（3）制造费用：指在生产过程中，用于直接能源消耗、生产设备、维护设备、管理费用等的成本。
2. 间接成本：是指用于提供商品或服务，但不直接影响产品或服务的成本。
主要包括管理费用和销售费用。
（1）管理费用：指用于组织管理、监督、协调及其他日常事务的管理人员薪资、社会保险费用、公积金、办公设备的购置、维护、房租、水电等费用。
（2）销售费用：指用于销售产品、扩大市场份额的推销人员薪资、社会保险费用、公积金、广告宣传费用、推销费、招标费等。
三、成本管理流程1. 成本预算绿城房地产集团每年由财务部门根据公司经营计划编制成本预算，并报告给公司领导层审核，最终制定成本预算。
2. 成本核算成本核算是在实际经营中对成本和费用进行计量和核算，以便进行成本分析、决策和管理。
成本核算应按月进行，每月末由各单位向财务部报送成本核算表，财务部核算后在一个工作日内报告给公司主管领导。
3. 成本分析每个季度，财务部门对成本进行深入分析，制定成本分析报告，提交给公司领导层审核、决策。
4. 成本控制绿城房地产集团通过制定各种经济指标和限额、定额制度，严格控制各项成本开支。
凡超过限额或规定标准的成本开支，必须报经公司领导层批准。
5. 成本评价每半年，经营部门应进行综合评价和分析各项成本与收益。
评价结果提交给公司主管领导，以便及时修正和改进经营决策。
房地产项目开发成本控制手册
房地产项目开发成本控制手册第1章项目成本控制概述 (3)1.1 成本控制的重要性 (3)1.2 成本控制的主体与客体 (4)1.2.1 成本控制的主体 (4)1.2.2 成本控制的客体 (4)1.3 成本控制的基本原则 (4)第2章项目成本预算编制 (4)2.1 成本预算的构成 (4)2.2 成本预算的编制方法 (5)2.3 成本预算的审核与调整 (5)第3章项目投资决策与成本估算 (6)3.1 投资决策阶段的成本分析 (6)3.1.1 投资决策的重要性 (6)3.1.2 成本分析的主要内容 (6)3.1.3 成本分析的方法 (6)3.2 成本估算的方法与步骤 (6)3.2.1 成本估算方法 (6)3.2.2 成本估算步骤 (6)3.3 投资估算与成本控制 (7)3.3.1 投资估算的重要性 (7)3.3.2 成本控制的意义 (7)3.3.3 投资估算与成本控制的关系 (7)3.3.4 成本控制措施 (7)第4章项目设计阶段的成本控制 (7)4.1 设计合同管理与成本控制 (7)4.1.1 明确设计合同范围 (7)4.1.2 制定合理的设计进度及付款节点 (7)4.1.3 设计合同变更管理 (8)4.2 设计方案的优化与成本控制 (8)4.2.1 多方案比选 (8)4.2.2 技术创新 (8)4.2.3 限额设计 (8)4.3 设计变更与成本控制 (8)4.3.1 设计变更审查 (8)4.3.2 设计变更批准程序 (8)4.3.3 设计变更对成本的影响分析及应对措施 (8)第5章招投标阶段的成本控制 (8)5.1 招标文件的编制与成本控制 (8)5.1.1 招标文件编制原则 (8)5.1.2 招标文件成本控制要点 (8)5.2 投标报价分析与成本控制 (8)5.2.1 投标报价分析方法 (8)5.2.2 投标报价成本控制措施 (9)5.3 招投标过程中的成本风险管理 (9)5.3.1 成本风险识别 (9)5.3.2 成本风险应对措施 (9)第6章施工阶段的成本控制 (9)6.1 施工合同管理与成本控制 (9)6.1.1 合同签订前的成本控制 (9)6.1.2 合同履行过程中的成本控制 (10)6.1.3 合同结算阶段的成本控制 (10)6.2 施工过程中的成本控制措施 (10)6.2.1 施工进度管理 (10)6.2.2 材料采购与供应管理 (10)6.2.3 施工质量管理 (10)6.2.4 施工安全管理 (10)6.2.5 施工节能管理 (10)6.3 施工变更与成本控制 (10)6.3.1 变更申请与审批 (10)6.3.2 变更实施与监控 (10)6.3.3 变更费用控制 (11)6.3.4 变更索赔管理 (11)第7章采购与供应链成本控制 (11)7.1 材料设备采购成本控制 (11)7.1.1 采购预算编制与审批 (11)7.1.2 供应商选择与评估 (11)7.1.3 价格谈判与合同签订 (11)7.1.4 采购过程监控与调整 (11)7.2 供应链管理成本控制 (11)7.2.1 供应链优化 (11)7.2.2 信息化管理 (11)7.2.3 库存管理 (11)7.2.4 供应链协同 (12)7.3 采购过程中的成本风险管理 (12)7.3.1 风险识别 (12)7.3.2 风险评估与应对策略 (12)7.3.3 风险监控 (12)7.3.4 风险应对措施的实施 (12)第8章项目进度与成本控制 (12)8.1 进度计划与成本控制的关系 (12)8.1.1 进度计划概述 (12)8.1.2 成本控制概述 (12)8.1.3 进度计划与成本控制的关系 (12)8.2 关键路径与成本控制 (12)8.2.1 关键路径概述 (12)8.2.2 关键路径与成本控制的关系 (13)8.2.3 关键路径成本控制策略 (13)8.3 进度调整与成本控制 (13)8.3.1 进度调整的必要性 (13)8.3.2 进度调整与成本控制的关系 (13)8.3.3 进度调整成本控制策略 (13)第9章质量与成本控制 (13)9.1 质量控制与成本的关系 (13)9.1.1 质量控制的必要性 (13)9.1.2 成本与质量的关系 (13)9.2 质量成本分析 (14)9.2.1 质量成本的定义 (14)9.2.2 质量成本的构成 (14)9.2.3 质量成本控制策略 (14)9.3 质量改进与成本控制 (14)9.3.1 质量改进的意义 (14)9.3.2 质量改进方法 (14)9.3.3 成本控制措施 (14)第10章项目成本分析与评价 (15)10.1 成本分析的方法与指标 (15)10.1.1 方法论 (15)10.1.2 指标体系 (15)10.2 成本绩效评价 (15)10.2.1 评价方法 (15)10.2.2 评价指标 (15)10.3 成本控制经验总结与改进措施 (15)10.3.1 成本控制经验总结 (15)10.3.2 成本控制改进措施 (16)第1章项目成本控制概述1.1 成本控制的重要性房地产项目开发成本控制是项目成功的关键因素之一。
房地产开发前期阶段的成本管理和投资控制
由于房地产投资具有周期性 ， 所开发项 目又具有 固定 性 、 不可移 动性 策划及定位 ， 并分析其存在的风险和项 目 投资估算等工作 。成本控制人员 和多样性 ， 导致房地产开发商在项 目投资决 策初期就要面临多种风险 ， 如
１ ． ２ ． ２投 资项 目的位置风险 投 资项 目所处 的地理位置所带来的风险为投资项 目的位置风险 。房
估计 。 项目 设计成本一定要考虑项 目 设计 的先进性 、 经济性 、 舒适性 、 可靠 性和实 用性 ， 权衡利弊 ， 确 定最优的项 目设计 ， 确保企业 的开发项 目成本
最低 。 （ ２ ） 建筑安装工程造价成本。建筑安装工程造价成本一般会 占到项 目
（ １ ） 前期的土地开发成本和项 目设计成本 。土地开发成本一般约 占项
目总支 出的２ ０～３ ０ ％， 因此对土地的位置及 出价 的确定应充分考虑开发风
变化 ， 其价格也 因地域 的不 同而差异很 大 ， 开发 商的投资收益也就随投资 险和 升值空 间 ， 其 成本 应包含 土地出让金、 拆迁安置补偿 费和土地征用 费 时机 不同而不 同， 这就是所说 的投资 时机风 险。这样 ， 选 择合 理的开发时 等 。土地 出让金一般 可参考政府 近期 出让 的类似地块 ， 并结合其位 置、 建
投资时机风险 、 位置风险和项 目类型风险。
１ ． ２ ． １ 投 资时机风险
社会经 济发展具有周期性 ，房地产产 品的供求关 系也是随市场 和时 间的变化而变 化。由于房地产 的不可移动性和区域性 ， 使得一个地 区空余
的房 地产并不能与另一个地 区的短 缺互相 补充 ，这就 导致房 地产开发 的 收益 随开发时机的不 同而异 。因此房地产产 品的供求会 随时间的不 同而
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探讨房地产成本管理和控制
摘要：本文对房地产成本控制问题的分析，以及对成本控制提出的三条主线，切实的做好房地产成本的控制，才能很好的避免成本浪费，为企业省成本，提利润，提高房地产企业的竞争力。
关键词：房地产；经济；管理；控制
中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x （2013）07-00-01
一、前言
房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变，利润水平慢慢朝向价值方向回归，市场向着规范化方向发展，房地产企业在开发投资过程中，如何凭借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高经营效益，实现从粗放型到集约型的转变，进而实现房地产企业的最大利润，这已经受到了房地产开发企业的极大关注和重视。
二、房地产成本的管理和控制的现状
1.缺少一条完整的成本管理链条。
目前，绝大多数的企业在针对成本管理的关注项目上只是做了最简单的成本计算，并没有进行系统全面的计算。
而且，绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润，却没有将企业的长期放展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，提高房地产开发企业市场的竞争力。
2.管理意识不强。
近几年，房地产开发企业的成本管理主要依靠工程结束后的核算，但是现在许多企业都将房地产行业定义为高利
润的行业，这就造成了企业管理者对成本管理的概念和意识不明确，弱化了成本管理的重要性。
大部分企业只注重对企业内部成本的计算，而对于原料的采购与房屋的销售和服务等环节的成本计算并没有给予足够的重视，无法形成一个系统的、完整的企业成本管理链条，这些都是最基础的企业成本管理方法。
3.缺乏有效的资金管理的方法和手段。
对于房地产公司来说资金就是血液是发展的必要产物，现在的房地产公司存在着普遍的低水平管理、没有良好的计划性。
对于当前的很多公司，他们在对项目开展的时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的测算非常的少甚至有的公司都没有这方面的东西。
但是资金管理对房地产的成本控制却起着非常重要的作用。
三、房地产的成本管理最根本的解决方法就是从房地产的成本、合同以及资金等方面出发，做好这些重要的环节，才能完成好房地产成本的管理、控制
1.切实的控制好房地产各个环节的成本。
房地产的成本管理，我们最需要注意的是成本的目标、归集以及拆分还有房地产动态成本的分析。
所谓的目标成本的导向本质上来说是市场，是为了更好的确保房地产的想要达到的利润。
这个环节是整个项目开发中都会涉及到，可以说它是事前控制的基础。
我们在项目开始之前要切实的做好目标成本的制订，然后依据目标成本在成本执行环节根据实际的合同签订或者变更对发生的成本进行必要的归集以及拆分。
成本归集以
及拆分都是有原则的，我们在进行的时候要科学分配好科目和对应的合同变更和拆分，对于那些已经被拆分也要选择好汇总的方式，我们可以制定科学合理的制度，这样才能更好的保证归集以及拆分的准确性、及时性。
通过合同性成本、非合同性成本的拆分与归集操作，得到项目的已发生成本，此时对目标成本与已发生成本进行对比分析，了解成本发生情况，对存在异常的成本科目进行调整成本，最终可以得到项目的动态成本。
2.制订合理的房地产合同。
在房地产项目中，有一个最重要的协议就是合同，我们在进行合同的管理其实就是对成本控制以及利益实现的一个实现的过程，这个过程的组成是合同的执行以及付款或者支付。
我们要严格的招投标、议标、协议采购等多种方式来进行项目的另一方的选择，这样才能选择出更加合适和有利的合作伙伴。
随着房地产市场越来越规范的管理，大部分的房地产公司已经大量的采用招投标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发包方会和承包的单位签订一个合约，合同是项目的开始也是成本控制利润实现的保障，所以我们在签订合同的时候要保障双方的权益，划清界限要清晰，这样才能确保合同的顺利执行。
合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。
此时作为成本管理人员，需要将该份合同的成本拆分到科目体系中去。
一般来说在完成了工程项目的施工以后，我们要进行工程的结算。
工程结算由各项目职能部门上报结算申请，由成本管理部牵头
组织竣工结算的相关工作。
工程的结算是直接的成本控制的实现过程，在工程竣工结算造价审定阶段，我们要对造价咨询机构进行科学详细的施工图的造价估算和审定。
其中，咨询费用采用造价核减额的方式计取。
就是测算出来造价金额与承包单位上报的偏差值来计算咨询费用的金额，这样可以形成相互监督的机制。
3.把握好房地产各个阶段的资金。
地产公司对资金的管理非常重视，每月资金管理部门会要求各业务部门上报资金使用计划，也就是月度资金计划。
集中汇总各部门、各项目的资金计划情况，然后再由公司统一调配资金给各部门、各项目上。
随着成本体系的建立，“资金计划”的编制依据将更多的来源于各业务部门的“资金预算”，从而实现了对企业未来现金流的更快速、更准确测算。
在这个过程中，业务部门将发挥越来越重要的作用。
4.注重员工培养培训是保障成本管理的有效实施。
人是企业最宝贵的财富，只有靠人的参与，提高人的意识，才能做好成本管理这项重要工作。
对于企业的高层管理者来说，除了具有创新精神外，同时还要具备各方面的知识，比如人才经营与组织创新知识、房地产规划与建筑设计以及环境设计知识、计算机，电子商务等信息技术、融资与财务管理知识、建筑项目管理知识与成本管理知识、营销知识等。
对于企业的一般员工而言，企业应该向员工介绍成本管理对于企业的重要性，同时也应邀请专家开展有关成本管理知识、技能和相关软件的培训。
并建立相应的激励措施，把成本的降低与
员工的薪酬挂钩。
四、总结
综上所述，随着我国的经济和全球一体化步伐的加快，我国的房地产市场也在飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟期，现如今房地产行业的在国家的宏观调控下竞争变得更加的规范。
在市场化竞争越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，房地产成本的控制有着重要的意义。
参考文献：
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[4]金波，关海玲.房地产项目的成本控制分析[j].山西高等学校社会科学学报，2004（08）.。