物业项目经理考题

物业管.理概论1、物业管理的定义：指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关 的场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理的起源：19 世纪 60 年代英国； 1981 年 XX ；《物业管理条例》 20XX6 月 8 号颁布3、物业管理分类：普通住宅小区、高层楼宇、写字楼、饭店、商场、公寓别墅、工业厂房及仓库、会所、停车场、医院4、物业管理的本质：以准公共服务为核心产品的商业活动。

特征： 1 公共性和综合性； 2 广泛性和差异性； 3 及时性和无形性； 4 持续性和长期性5、物业项目管理概念：在物业管理区域内,物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法,使用物业管理专用技术装备,为了使物业管 理项目实现合同所要求的质量标准,在限定的环境、时间和费用等约束条件下,所进行的全面的组织、规划、控制和协 调。

6、物业项目经理的概念：物业项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表,是物业管理区域内管理和服务的组织 者和责任人。

物业管理项目经理是由物业服务企业委派,对具体物业管理项目实施管理的责任人,作为项目经理是物业 服务企业法人派出的代表,在项目的代理人。

物业服务企业不直接对物业管理项目负责,而由项目经理在授权范围内对 物业管理项目负责。

项目经理是物业管理区域内,物业管理过程中所有工作的主要负责人。

项目经理既要实现约定的物 业管理目标,又要承担经济和安全目标。

7、直线制特点、优点、缺点：特点：项目经理亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,只设职能人员和协助主管人员。

优点：集指挥和管理职能于一身,命令统一,责权统一,行动效率高。

缺点：横向协调配合艰难,不利于沟通信息,有些问题各部门要直线向领导机构和人员请示汇报后 ,才干处理,影响 工作效率。

8、直线职能制优点、缺点：优点：既能发挥职能机构专业管理的作用,又便于领导统一指挥。

缺点：组织机构较为繁琐,不利于一专多能,人员相对臃肿。

9、按需要设置机构：管理对象、管理要求、管理原则组建步骤：1,根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；2,确定项目管理的层次,设立职能部门与工作岗位；3,确定人员、职责、权限；4,由项目经理根据 项目管理目标责任书 进行目标分解；5,组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、 奖惩制度。

内外部制度的定义1、制度建立的意义： 1,物业管理区域内法治化、规范化建设的需要； 2,规范服务人员的需要； 3,规范企业内部各部门的需要； 4,规范区域内业主和物业使用人的需要； 5,协调物业服务企业和社会各组织的需要。

2、建立遵循的原则：依法守约、以人为本、 严肃稳定、 创新改进3、内部管理制度的内容：1,人力资源； 2,财务管理； 3,物资采购供应； 4,档案管 .理4、应急预案的内容：1,消防灭火； 2,防汛抢险； 3,紧急停电事故； 4,紧急跑水、漏水事故； 5,电梯故障〔困人； 6,气体燃料泄漏； 7, 公共卫生突发事件； 8,地震紧急5、项目经理在项目管理中应建立管理制度有哪些？〔自我发挥,口试如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用公共法和风险规避1、民法通则对债的分类：合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债2、侵权行为的构成要件：侵权行为〔事实发生；伤害事实；侵权行为和伤害事实之间存在因果关系；过错〔故意或者过失 3、合同法条款的内容：当事人的名称或者姓名和住所；标的； 数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议 的方法。

4、合同法案例：王某 20XX1 月入住某小区, 自入住之日起只向物业公司交纳了 20XX1 月至 20XX1 月的物业管理服务费,从 20XX2 月 至今以物业公司服务不到位为由,拒不交纳物业管理服务费,物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业 公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费,物业公司能否把电梯停运？不能停运电梯,公共性服务,易激化矛盾案件结果： 起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。

起诉时效：2 年5、保管合同法律特征：实践性合同； 原则上无偿合同；不要式、双务合同； 保管合同仅转移标的物的占有,而非保管人取得所有权和使用 权。

6、保管人的义务：给付保管凭证；妥善保管； 亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物； 危（wei ）险通知；返还保管物。

7、寄存人的义务：支付保管费和偿还必要费用； 告知义务； 声明义务〔寄存贵重物品未声明的,保管人只付赔偿普通物品义务 8、物权法：业主的共有权〔所有权9、共用部位三部份构成：1,区分所有建造物专有部份以外的其余部份；2,不属专有部份的建造物附属物及附属设施；3,经区分所有人约定供共同使用的专业部份与其附属物。

10、停车场所有权属问题：规划内和规划外11、车位费的归属：1,地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同,是否列入 车位管理成本 ？2,地下：属于开辟商所有的车位,收益归开辟商,但应缴管理费。

3,楼梯建造的一层或者楼体建造的一层或者某一层、某一部份的,或者是一座专门的停车楼。

12、消防法第五条：任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。

任何单位和成年人都有参加有 组织的灭火工作的义务。

13、消防法第十八条：同一建造物由两个以上单位管理和使用的,应当明确各方的消防安全责任,并确定责任人对公共的疏散通道、安全 出口、建造消防设施和消防车通道进行统一管理。

住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管 理,提供消防安全防范服务。

1,警告； 2,罚款； 3,行政拘留； 4,吊销公安机关发放的许可证； 5,对违反治安管理的外国人,可以附加限期出境或者驱赶出境； 6,因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的,可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛； 7, 违反规定进入体育场馆的,强行带离现场；办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品,赌具、赌资,吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具 ,应当收缴,按照规定处理； 8,违反治安管理所得的财务,追缴退还被侵害人；没有被侵害人的,登记造册,公开拍卖或者按照国家有关规定处理,所得款项上缴国库。

15、履行保安服务职责,采取措施：1,检查出入服务区域的人员证件,登记出入的车辆和物品；2,在服务区域内巡逻、守护、安全检查、报警监控； 3,在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查,维护公共秩序； 4,执行武装守护押运任务,可以根据任务的需要设立暂时隔离区,但应当尽可能减少对公民正常活动的防碍。

物业专业法规1、物业专业法规指导性文件〔口试2、物业管理七个示范文本：《暂时管理规约》《管理规约》《天津市住宅前期物业服务合同》《天津市住宅物业服务合同》《天津市非住宅前期物业服务合同》《天津市非住宅物业服务合同》《天津市业主大会议事规则》3、《物管》新变化： 1,街道办新增为成立业主大会指导和备案部门 2,将第十一条修改为：下列事项由业主共同决定 3,改建、重建建造物程序更严格 4,业主可向法院申请撤销侵权决定 5,业委会决定违法街道办事处有权撤销6,物业由管理者变成服务员4、新《天津条例》六项基本制度：1,业主大会制度；2,招投标制度；3,前期备案制度；4,双确认制度；5,专项维修资金制度；6,物业承接验收制度5、物业管理联席会议制度召集和组成,物业服务合同约定物业服务内容有哪些〔口试物业管理招投标1、协议方式：住：3 万平米,非：1 万以下2、招投标基本原则：1,公开 2,公平 3,公正 4,诚实信用3、招标程序：1,编织招标文件2,发布招标公告或者投标邀请书 3,投标报名及发放招标文件 4,组织现场勘查和质疑 5,投标确认 6, 投标申请人资格预审 7,接受投标文件 8,组成评标委员会 9,开标、评标和中标 10,签订合同4、投标程序：一、获取招标信息 1,公共媒介上采集招标信息 2,来自招标方的邀请二、项目评估与风险防范 1,项目评估 2,投标风险的防范与控制三、投标报名并取得招标文件四、现场勘查五、投标确认六、准备投标文件七、递送投标文件八、参加开标、评标、答辩九、发放中标通知书十、签约并执行合同5、投标文件资信标书包括内容：1,物业服务企业营业执照复印件； 2,企业资质等级复印件； 3,法人代表授权委托书；4,公司介绍、注册资金；5,公司管理业绩；6,项目经理简介；7,专业技术人员情况。

6、表述编制要点：1,针对性〔 1 现场调查——物业、当地法规〔2 分析研究——找出目标物业开展物业管理的优势和劣势〔3 拟定管理方案——结合本企业物业管理经验和能力,拟定方案费用测算1、计费方式：包干制和酬金制。

包干制计费方式下物业服务费的构成内容,物业管理服务成本、法定税费、利润。

3、酬金制构成内容：酬金制计费方式下物业服务费的构成内容,物业管理服务支出、酬金。

4、基本服务费组成：1,综合管理 2,清洁卫生 3,公共秩序维护 4,绿化养护 5,公共部位养护5、物业管理服务成本构成内容：1,管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等 2,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4,物业管理区域绿化养护费用5,物业管理区域秩序维护费用6,办公费用 7,物业服务企业固定资产折旧 8,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9,经业主允许的其他费用前期介入接管验收1、前期介入定义：所谓物业管理的前期介入,是指物业公司经招投标或者协议选聘, 自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间,从物业管理及业主使用的角度,对开辟建设的物业项目提出合理化意见和建议,以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。

2、前期介入的必要性：物业企业通过前期介入,将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计,并且在建设施工销售阶段同步跟进, 协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题,不仅能从源头上堵住漏洞,避免或者减少上述阶段问题的发生,而且可以在开辟建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或者减少。

3、作用：1,完善使用功能设计的合理性； 2,有助于对隐蔽工程等施工情况的了解； 3,有利于了解物业情况； 4,有利于了解客户需求； 5,为前期物业管理作充分准备。

4、阶段划分：1,功能设计阶段； 2,建设施工阶段； 3,物业销售阶段； 4,竣工验收阶段。

5、建设施工阶段主要内容：1,与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案； 2,配合设备安装,了解设备性能及维修养护要求；3,针对材料选用及施工工艺,从使用功能和维护管理角度提出意见；4,熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特殊注意那些在设计资料或者常规竣工资料中未反映的内容。