物业项目经理考题

物业管.

理概论

1、物业管理的定义：

指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关 的场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理的起源：

19 世纪 60 年代英国； 1981 年 XX ；《物业管理条例》 20XX6 月 8 号颁布

3、物业管理分类：

普通住宅小区、高层楼宇、写字楼、饭店、商场、公寓别墅、工业厂房及仓库、会所、停车场、医院

4、物业管理的本质：

以准公共服务为核心产品的商业活动。

特征： 1 公共性和综合性； 2 广泛性和差异性； 3 及时性和无形性； 4 持续性和长期性

5、物业项目管理概念：

在物业管理区域内,物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法,使用物业管理专用技术装备,为了使物业管 理项目实现合同所要求的质量标准,在限定的环境、时间和费用等约束条件下,所进行的全面的组织、规划、控制和协 调。

6、物业项目经理的概念：

物业项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表,是物业管理区域内管理和服务的组织 者和责任人。物业管理项目经理是由物业服务企业委派,对具体物业管理项目实施管理的责任人,作为项目经理是物业 服务企业法人派出的代表,在项目的代理人。物业服务企业不直接对物业管理项目负责,而由项目经理在授权范围内对 物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内,物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的物 业管理目标,又要承担经济和安全目标。

7、直线制特点、优点、缺点：

特点：项目经理亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,只设职能人员和协助主管人员。

优点：集指挥和管理职能于一身,命令统一,责权统一,行动效率高。

缺点：横向协调配合艰难,不利于沟通信息,有些问题各部门要直线向领导机构和人员请示汇报后 ,才干处理,影响 工作效率。

8、直线职能制优点、缺点：

优点：既能发挥职能机构专业管理的作用,又便于领导统一指挥。

缺点：组织机构较为繁琐,不利于一专多能,人员相对臃肿。

9、按需要设置机构：

管理对象、管理要求、管理原则

组建步骤：1,根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；

2,确定项目管理的层次,设立职能部门与工作岗位；

3,确定人员、职责、权限；

4,由项目经理根据 项目管理目标责任书 进行目标分解；

5,组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、 奖惩制度。

内外部制度的定义

1、制度建立的意义： 1,物业管理区域

内法治化、规范化建设的需要； 2,规范服务人

员的需要； 3,规范企业内部各部门的

需要； 4,规范区域内业主和物业使用人的

需要； 5,协调物业服务企业和社会各组织的

需要。

2、建立遵循的原则：

依法守约、以人为本、 严肃稳定、 创新改进

3、内部管理制度的内容：

1,人力资源； 2,财务管理； 3,物资采购供应； 4,档案管 .

理

4、应急预案的内容：

1,消防灭火； 2,防汛抢险； 3,紧急停电事故； 4,紧急跑水、漏水事故； 5,电梯故障〔困人； 6,气体燃料泄漏； 7, 公共卫生突发事件； 8,地震紧急

5、项目经理在项目管理中应建立管理制度有哪些？〔自我发挥,口试

如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用

公共法和风险规避

1、民法通则对债的分类：

合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债

2、侵权行为的构成要件：

侵权行为〔事实发生；伤害事实；侵权行为和伤害事实之间存在因果关系；过错〔故意或者过

失 3、合同法条款的内容：

当事人的名称或者姓名和住所；标的； 数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议 的方法。

4、合同法案例：

王某 20XX1 月入住某小区, 自入住之日起只向物业公司交纳了 20XX1 月至 20XX1 月的物业管理服务费,从 20XX2 月 至今以物业公司服务不到位为由,拒不交纳物业管理服务费,物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？物业 公司实际可以得到多少物业管理服务费？业主拒交物业管理服务费,物业公司能否把电梯停运？

不能停运电梯,公共性服务,易激化矛盾

案件结果： 起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。起诉时效：2 年

5、保管合同法律特征：

实践性合同； 原则上无偿合同；不要式、双务合同； 保管合同仅转移标的物的占有,而非保管人取得所有权和使用 权。

6、保管人的义务：

给付保管凭证；妥善保管； 亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物； 危（wei ）险通知；返还保

管物。 7、寄存人的义务：

支付保管费和偿还必要费用； 告知义务； 声明义务〔寄存贵重物品未声明的,保管人只付赔偿普通物品义务 8、

物权法：

业主的共有权〔所有权

9、共用部位三部份构成：

1,区分所有建造物专有部份以外的其余部份；

2,不属专有部份的建造物附属物及附属设施；

3,经区分所有人约定供共同使用的专业部份与其附属物。

10、停车场所有权属问题：

规划内和规划外

11、车位费的归属：

1,地上：车位管理事宜是否列入物业服务合同,是否列入 车位管理成本 ？

2,地下：属于开辟商所有的车位,收益归开辟商,但应缴管理费。

3,楼梯建造的一层或者楼体建造的一层或者某一层、某一部份的,或者是一座专门的停车楼。

12、消防法第五条：

任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位和成年人都有参加有 组织的灭火工作的义务。

13、消防法第十八条：

同一建造物由两个以上单位管理和使用的,应当明确各方的消防安全责任,并确定责任人对公共的疏散通道、安全 出口、建造消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管 理,提供消防安全防范服务。