房地产法(1)

形成性考核一1、房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。

对2、房地产的特点是：不动性、长期性、特定性、资源有限性。

错3、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。

对4、按照本课程房地产法教材的观点，房地产法渊源的具体表现形式有7 种。

错5、房地产法的基本原则有：土地公有原则，国有土地有偿有期限使用原则，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，房地产综合开发原则。

对6、《宪法》规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

”对7、按照《土地管理法》的规定，城市的人也是可以去农村承包土地的。

错8、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

对9、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。

个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。

对10、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩800 公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发800 公顷以上的，报国务院批准。

错11、土地复垦实行“谁破坏、谁开垦、谁复垦”的原则。

错12、国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础没施等一切建设工程所需用地和兴办乡镇企业和村民建设住宅的用地。

错13、征用下列土地的，由国务院批准：① 基本农田；② 基本农田以外的耕地超过45公顷的(折合 525 亩 )；其他土地超过 75 公顷的 (折合 1 050 亩 )。

由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

错14、国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。

对15、确定给被征用土地的农民的补偿标准，应当兼顾国家、集体和个人的利益，既保证国家征用土地，又照顾到群众利益，特别要保障妥善解决农民的生活问题，还要考虑到农村的发展需要。

因此，《土地管理法》贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平提高的原则”，错16、关于非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的法律责任，违反《基本农田保护条例》规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：a.买卖或者以其他形式骗取转让基本农田的b.合法批准占用基本农田的c.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的d.擅自批准数量的17、土地使用权作为一项民事权利，具有以下性质：a.土地使用权具有不可交易性b.土地使用权是一种特殊权c.土地使用权是一种物权d.土地使用权为完全物权18、房屋所有权是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、（）的权利。

a.处分b.闲置c.赠与d.租赁19、房屋所有权消灭的原因正确的是：a.所有权客体的消灭b.所有物被租赁c.所有权主体的债权债务混同d.所有权未被行使20、《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有（）管理的权利。

a.共有和共同b.所有和共同c.占有和收益d.处分、租赁和管理21、区分所有权人在行使占有、使用、收益和处分权利时，要求（）、共用部分持分权和成员权这三者必须作为整体处分，不可以分离处分。

a.所有权b.专有权c.处分权d.收益权22、《不动产登记暂行条例》自（）起施行。

a.2016.5.1b.2013.4.1c.2015.3.1d.2015.1.123、房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和（）功能。

a.处分b.对抗c.占有d.管理24、房地产登记须遵循以下三项原则：严格管理、稳定连续、（）的原则a.登记b.一物一权c.公示d.方便群众25、我国现行法上的房地产登记，在类型上分为（）种a.6b.10c.7d.826、《国有土地上房屋征收与补偿条例》于（）颁布。

a.2011.1.21b.2011.1.19c.2013.10.1d.2012.1.1）27、国有土地上房屋征收与补偿的基本原则有：决策民主、程序正当、结果公开和（原则。

”a.补偿公平b.依法补偿c.照顾弱者d.公平公正28、房屋征收补偿方式有（）种。

a.5b.3c.4d.229、房地产开发的特点有：房地产开发投资量大，房地产开发回收周期长，（），房地产开发涉及面广。

a.房地产开发受政策调控大b.房地产开发利润大c.房地产开发难度大d.房地产开发投资风险大30、房地产开发的原则有：严格执行城市规划的原则，（）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，选择一项：a.决策民主的原则b.程序正当的原则c.结果公开的原则d.经济效益、杜会效益和环境效益相统一原则形成性考核二1、商品房虽然未依法登记领取权属证书，但是已经有购房合同和购房收据（三联单），买受人可以自行转让其购买的房产。

错2、房地产转让的形式主要是买卖和赠与，同时也包括其他合法方式。

如以房地产作价入股与他人组成企业法人，以土地使用权与他人合资、合作开发经营房地产等也属于房地产转让行为。

对3、房地产转让当事人可以签订书面转让合同，如果签订转让合同的话，合同中应包括：（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。

错4、房屋预售，亦称商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人根据预售合同支付房款并在工程竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。

房屋预售又称“卖楼花”。

商品房预售方式首创于我国澳门地区。

错5、房屋预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，可以先进行内部认购。

错6、商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，推行商品房预售合同网上登记备案。

对7、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

房地产抵押具有一般抵押所共有的特征，主要表现在以下三点：(1)抵押权是一种从属权利；(2)抵押权是一种价值支配权；(3)抵押权是一种优先受偿权对8、抵押设定后新增房屋属于抵押物，房地产抵押权的效力及于该新增房屋。

错9、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

因此，先设定的房地产抵押权不影响新抵押权的设定，但后设定的房地产抵押权，其担保的债权优先于先设定的房地产抵押权所担保的债权受偿。

错10、《担保法》第53 条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

”从该立法可以看出，我国抵押权实行司法保护主义。

错11、房屋赠与，是指房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人，他人表示接受赠与的行为。

准确地说，房屋赠与属于交易行为。

错12、廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。

低收入住房困难家庭对廉租住房有产权，是有产权的保障性住房。

廉租房可租可售。

错13、新参加工作的职工从参加工作的第一个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

错14、“物业”“房地产”“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。

对15、前期物业管理与一般意义上物业管理没有区别。

错16、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

对17、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，却是合同的一方当事人。

对18、根据《物业管理条例》的规定，物业管理法律责任中的刑事责任主要涉及以下三种情形：（1）挪用专项维修资金的刑事责任。

挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

（2）业主犯罪行为的刑事责任。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（3）职务犯罪的刑事责任。

国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对19、物业管理纠纷与一般民事纠纷在解决方式上的相同点是，都可以适用和解、调解、诉讼、仲裁等方式。

不同点就是因为物业纠纷主体之间也部分的存在隶属关系所以纠纷的解决方式也就有行政复议与行政诉讼等方式。

两类纠纷虽然有相似之处但根据规范、属性、特点的不同而在某些方面存在着差别。

对20、房地产中介服务，是指房地产投资、开发、交易、管理、消费等经济运行的各个环节中，在租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业的所有者与使用者之间，为当事人提供多功能、全方位的居间服务活动的总称。

房地产中介服务的范围非常广泛，而房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、房地产开发是目前四种主要形式。