某房地产项目开发主要技术经济指标
房地产开发项目后评估报告
房地产市场重大变化影响客户消费观念和投资热情，销售速度放缓。如政策调控导致购房者消费能力下降，住房需求减少。
市场变化时机
项目销售时机
该项目的营销方案主要通过价格优惠、促销活动和宣传推广等手段来吸引目标客户群体，但实际效果未达到预期。
销售业绩受到市场需求、产品质量和售后服务等因素的影响，实际设计与预期定位存在偏差。
建筑的设备和技术
项目的设备和技术是根据项目的设计需求而选取的，包括空调设备、通风设备、电气系统等。在设计中，设计团队需要根据项目的实际情况和需求，选择合适的设备和技术，以确保项目的正常运行和使用效果。
项目的建筑标准
设计过程管理的重要性
设计过程管理对确保项目设计的顺利进行和质量保证起到至关重要的作用。这一过程中需要强化与其他专业领域的沟通和协调，以及时处理问题和难点。同时，还需严格控制和管理设计质量和进度，确保满足要求和质量标准。
城市商业和工业发展状况
城市商业和工业的发展会对房地产市场产生重要影响，发展迅速则市场繁荣，滞后则市场萧条。
人口流动和城市规划因素
人口流动和城市规划也是影响房地产市场的重要因素，频繁的人口流动和大量的基础设施建设会促进房地产市场的繁荣。
宏观经济和房地产市场发展变化分析
03
土地使用权转让情况
评估程序是否合法、合规，是否符合法律法规要求，交易价格是否合理、公允，是否对项目开发成本产生重大影响。
需要进一步提高工作效率
在项目报建工作中，部分工作环节存在拖延现象，影响了工作效率的提高。我们将加强工作进度的把控，确保每个阶段工作的及时完成。
需要进一步完善报建流程
目前的报建流程还不够完善，存在一些漏洞和不足之处。我们将进一步优化和完善流程，提高流程的规范性和可操作性，使整个报建工作更加高效和便捷。
房地产经济技术指标(主要)
房地产经济技术指标1、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000 人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000 人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
5、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
6、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。
7、道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
8、居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。
在城市中通常与城市支路同级。
9、小区（级）路：一般用以划分组团的道路。
10、组团（级）路：上接小区路、下连宅间的道路。
11、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
12、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
13、配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14、其它用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
15、公共活动中心：配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
房地产开发项目的投资回报与经济效益评估
房地产开发项目的投资回报与经济效益评估在当今快速发展的城市化进程中，房地产开发项目作为重要的经济支柱扮演着关键的角色。
然而，由于高投入和高风险，投资者需要对房地产开发项目的投资回报和经济效益作出准确的评估。
本文将探讨房地产开发项目的投资回报与经济效益评估的重要性，并介绍一些常用的评估方法。
1. 概述房地产开发项目的投资回报与经济效益评估是对该项目的经济可行性和长期利益进行全面分析的过程。
它不仅可以帮助投资者确定是否值得投资，还可以在项目的不同阶段提供决策依据，保证项目的可持续发展。
2. 投资回报评估投资回报评估是评估房地产开发项目的主要指标之一。
投资回报率是衡量投资项目收益和风险的重要指标，通常以净现值（NPV）和内部收益率（IRR）来表示。
NPV是将项目未来的现金流折现到当前时间，判断项目对投资者的价值。
而IRR则是投资回报率使得NPV为零的贴现率，便于评估项目的盈利能力。
3. 经济效益评估经济效益评估是对房地产开发项目所带来的宏观经济效应进行评估。
这些效益包括就业机会增加、税收增加、基础设施建设等。
通过经济效益评估，可以评估项目对当地经济发展的贡献程度，有助于制定相应的政策措施。
4. 市场分析在进行投资回报和经济效益评估之前，必须进行充分的市场调研和分析。
市场分析包括对项目所处地区的房地产市场进行研究，了解当地的供求关系、价格水平和竞争环境等。
同时，还应该分析潜在目标客户的需求和购买力等因素，以便更好地评估项目的风险和收益。
5. 风险评估房地产开发项目存在着多种风险，如市场风险、政策风险、技术风险等。
因此，在评估投资回报和经济效益时，必须充分考虑这些风险因素。
通过风险评估，可以防范投资风险，制定相应的风险管理措施，提高项目的成功概率。
6. 环境评估随着环境保护意识的不断提高，房地产开发项目的环境评估也越来越重要。
环境评估包括对项目所处环境的影响进行评估，如土地利用变动、生态环境变化等。
通过环境评估，可以采取相应的环境保护措施，减少对环境的负面影响，提高项目的可持续发展性。
主要技术经济指标
主要技术经济指标(总5页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除1、总建筑面积简介：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
计算方法在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。
大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。
(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
2、建筑占地面积建筑占地面积有几种计算方式: 1 ，建筑占地的地下(埋在地中)看不见部份，2，竖直墙的外围地面肉眼看见部份，3，整个建筑物竖直向地面投影范围部份。
到目前为止，到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，在学术界引起争议，在民间也引岀不少答案，变成持久性争议的话题。
建设工程项目的主要技术经济指标
第四节建设工程项目的主要技术经济指标一、工业建筑设计的主要经济技术指标（一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标1．建筑密度指标建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。
其表达式为：2．土地利用系数土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。
其表达式为：3．绿化系数（二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标：(1）生产面积、辅助面积和服务面积之比；(2）单位设备占用面积；(3）平均每个工人占用的生产面积。
二、居住建筑设计方案的技术经济指标（一）适用性指标1．居住面积系数（ K )2．辅助面积系数（ K l )使用面积也称作有效面积。
它等于居住面积加上辅助面积。
辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。
3．结构面积系数（ K2 )结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，一般在 20 ％左右。
4．建筑周长系数（ K’)建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。
5．每户面宽6．平均每户建筑面积7．平均每户居住面积8．平均每人居住面积9．平均每户居室及户型比10．通风主要以自然通风组织的通畅程度为准。
评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。
11.保温隔热根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。
12．采光居住建筑的采光面积，应保证居室有适宜的阳光和照度。
采光面过小，不仅不符合卫生要求，而且视觉、感觉上也感到不适；但若窗口面积过大，对隔声、隔热、保温也是不利的。
（二）经济性指标1．工期期指工程从开工到竣工的全部日历天数。
评价工期应以法定的定额工期（或计算工期）为标准。
工程经济学课程设计(某房地产项目)
在课程设计过程中，大量收集、整理、分析相关数据，有效提升了 数据处理和分析能力。
团队协作与沟通
课程设计以小组形式进行，促进了团队成员之间的协作与沟通能力 ，培养了团队协作精神。
存在问题和挑战剖析
数据获取困难
在收集项目相关数据时，遇到数据来源有限、数据质量不高等问题 ，对数据分析和结论产生了一定影响。
01
类似工程比较法
参考类似工程的造价资料，结合本项目 的特点和实际情况，进行必要的调整， 得出投资估算。
02
03
概算法
根据初步设计概算指标和扩大综合单 价，计算出单位工程或单项工程的造 价，进而汇总得出总投资。
资金筹措途径和策略
自有资金
投资者自有的现金、存款和其 他可变现资产，是项目资金筹
措的基本来源。
当投资回报率变化±5%时，方案一的经济效益变化范围为9.5%-14.5%，方案二的经济效益变化范围为14%19%，方案三的经济效益变化范围为7.5%-12.5%。
建设周期敏感性分析
当建设周期变化±10%时，方案一的经济效益变化范围为11%-13%，方案二的经济效益变化范围为16%-18%， 方案三的经济效益变化范围为9%-11%。
在项目规划、建设、销售等各个环节，加强合规 性审查，确保项目符合政策法规要求。
政策变化应对
针对可能出现的政策变化，提前制定应对策略和 调整方案，降低政策风险对项目的影响。
07
总结与展望
课程设计成果回顾
理论与实践结合
通过课程设计，成功将工程经济学的理论知识应用于实际房地产 项目中，实现了理论与实践的有效结合。
要求
学生需独立完成课程设计的各个环节，包括数据收集、模型 构建、计算分析、报告撰写等，并提交一份完整的课程设计 报告。同时，要求学生积极参与课堂讨论和小组交流，提高 团队协作和沟通能力。
房地产开发规划指标计算
房地产开发规划指标计算建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式1.建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。
计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。
建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)（m2/hm2）2.容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积3.建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积4.道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。
任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。
根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
5.人口净密度人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）6.建筑间距建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。
我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。
7.日照标准日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。
日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。
日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。
1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB__ 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。
房地产开发项目经济分析表
一）
2.7 进场道路降坡
单位成本（元/m2） 741.60
3.1 规划设计费 3.2 地质勘察费 3.3 平基土石方 3.4 图纸审查费 3.6 白蚁防治费 3.7 工程监理费 3.8 招标代理服务费 3.9 环境保护费 3.10 质量监督费 3.11 合同鉴定 3.12 概算审查费 3.13 意外伤害费 3.14 散装水泥费 3.15 办证费
费用类别
标准
测算基数值
1.1 住宅销售
1500.00 5510.00
1.2 商业销售
2500.00
400.00
1.3 车库销售
1500.00
160.00
项目产品销售可实现收入小计
1.4 其他收入
0.00
0.00
项目销售收入合计（含固定资产部分）
2.1 营业税
3.00%
950.50
2.2 印花税
0.05%
26.42
以土地费+1/3建安费为基 数，期限为1年
23.76 以销售收入2%测算
9.51 以销售收入1%测算
24.20
83.88
销售产值
产品类型
套内价 格
备注
分项
一） 项目 项 销售 目 收入 销 售 收 入 及 二） 赢 营业 利 税金 水 平 指 标 三） 分 项目 析 开发 综合 成本
序号
项目经济 技术指标
分项 一）土地 综合成本
二）建安 成本
里田老卫生院开发项目经济分析（参考）
用地面积（亩）
配套用房（门卫、垃圾 站）
住宅面积（m2）
序号
费用类别
1.1 土地费用
5.99997 90.00 5510.00
开发强度指标名词解释
开发强度指标名词解释开发强度指标是房地产开发企业建设开发的一种房地产开发经济技术指标。
它表示了不同时期、不同土地利用条件下，开发商品房需要的投资额与预计销售收入的比值。
开发强度是反映一个城市土地开发状况、规划水平、经营效益和土地合理使用程度的综合性指标。
这一指标受许多因素的影响，如地区、城市发展水平、自然资源状况等，并且随着经济的发展、科学技术的进步，开发强度还将有新的变化。
我国房地产开发经济技术指标包括三类：即开发强度指标、建筑容积率和层数。
(1)开发强度指标(LUO)。
这是从建设速度的角度来评价土地开发质量的指标。
根据建设速度的快慢可分为快速、中速和慢速3种。
快速是指1年内完成全部建设任务;中速是指2— 4年内完成全部建设任务;慢速是指5年内完成全部建设任务。
这3种速度又可依次更改，分别称之为一级、二级、三级快速。
每一级指标都代表一定的开发强度。
开发强度指标分为1、 2、 3级。
各级的区别主要在于开发商品房的年平均销售额。
一级最高，二级次之，三级最低。
具体表现在以下方面：开发强度指标，用地块开发累计销售额的总和除以该地块可供出售的商品房平均面积得到，公式为： 1、快速开发强度(P≤1)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的50%。
2、中速开发强度(P≤30%)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的30%。
3、慢速开发强度(P≤50%)，是指项目开发过程中，全部可售商品房销售额累计达到该地块可供出售的商品房总面积的50%。
(2)建筑容积率(CI)。
用地面积与总建筑面积之比称为建筑容积率，用公式表示为：建筑容积率=地上总建筑面积÷可售面积×100%2、开发商品住宅或其他工程设施所需投资额占城市建设基础总投资额的比重，它表明一定时期内土地的集约利用程度。
具体指标有三种，即基地平均容积率、建筑密度、建筑覆盖率。
房地产开发项目可行性研究报告(完整版)
房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告__________________________3.可行性研究报告编制依据4.可行性研究报告研究范围5.研究结论及建议6.主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标二、住宅市场分析与营销战略1.当前住宅市场现状商品房市场现状与市场需求3.商品房的市场需求及发展4.当前住宅市场面临的矛盾和问题5.营销战略三、项目选址及建设条件1.项目选址建设条件1 位置优越2 交通方便3 建设场区五通条件具备供水：____________________________供电：____________________________煤气：____________________________通讯：____________________________场地：____________________________4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全5 土地征用情况四、建设规模及功能1.建筑面积的内容功能设施标准1 建筑使用功能2 设施标准住宅装饰及设施标准小区配套设施3 住宅户型规划3.工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表五、建设方案1.建设场地环境1.1 地形1.2 场地自然条件地貌：____________________水文地质：________________地震裂度：________________地基土工程地质评价：总体规划布局1 片区规划2 小区整体规划设计原则3 总平面布局4 交通组织5 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标3.建筑方案设计3.1 建筑方案总体构思3.2 平面设计住宅。
住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标公用建筑。
3.3 立面设计4.结构设计4.1 基础造型及处理4.2 上部结构5.公用设施方案5.1 供水排水5.2 供电供配电系统。
浅析房地产开发项目投资经济分析
浅析房地产开发项目投资经济分析房地产投资项目在决策前要对房地产市场做全面的分析，包括该城市的产业结构，建设规划，房产市场潜力，人们的居住消费倾向等进行调研分析。
在确定项目投资后的经济效益，如项目的盈利情况，有无风险的预测等，以及项目的销售价格盈亏平衡点，土地价格盈亏平衡点等指标时，必须对项目投资进行经济分析。
房地产项目进行投资经济分析是对投资项目的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析，为投资决策提供有力的依据。
下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。
一、主要技术经济指标分析一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标，如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划面积。
为分析项目投资成本和销售收入，还必须计算以下技术经济指标：1、规划建筑面积规划建筑面积=规划基地面积*容积率2、物业管理用房面积物业管理用房面积根据当地有关部门的规定计算，一般为规划建筑面积的7‰。
3、居委会用房面积居委会用房各地规定也有差异，一般根据规模大小，20平方米/每100户，最少不少于100平方米。
4、商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积以上建筑面积可根据设计方案计算确定。
二、项目投资成本分析项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析，下面就五项内容作一介绍。
（一）土地费用土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。
由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。
通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。
1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析，也可以依据政府颁布的城市基准地价，结合上因素进行分析估算。
某房地产开发项目管理及财务报表分析
开发成本小计：30 966.4万元
表1-4
前期工程费估算表 单位：万元
序号 1 2 3
4
5
项目
计算依据
规划设计费
建安工程费×3%
可行性研究费 建安工程费×1.5%
水文、地质、勘 建安工程费×0.5% 探费
合计
装饰 单价 161.35
金额 595
设备
金额
单价 金额 合计
351.72 1 298 7 365
514.72 799 351.72 546 514.72 579 351.72 396
3 648 2 643
11 013
表1-6
基础设施费估算表 单位：万元
序号 1 2 3 4 5
项目 供电工程 供水工程 道路工程 绿化工程 其他工程 合计
7
7 红线内外工程
3
8 公建配套工程
3
9 竣工验收
2
10 销售
27
三、项目各种财务数据的估算
1．投资与成本费用估算
1）土地出让地价款。包括两部分：
（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权 出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金 为6 131万元。
（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块 拆迁补偿费为9 060万元。
某房地产开发项目财务评价示例
3．投资与总成本费用估算汇总表。 详见表1-8。
表1-8
投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元
序号 项 目
金额
估算说明
其中:住宅分摊 商铺分摊
建房成本(元/ 建房成本(元
某房地产项目开发主要技术经济指标【范本模板】
主要技术经济指标按以下格式填写总指标（A地块）一、计入容积率的建筑面积：124246.07 m2；含补偿B地块的建筑面积:3591 m2；其中住宅建筑面积：123146。
07m2；销售中心：1100 m2；不计容积率的建筑面积：132257.87m2；其中阳台面积：50544。
82m2;地下室面积：81713。
05 m2.二、住宅总套数:1472套。
其中90m2以下面积的套数1325套，占88％；90m2以上面积的套数147套,占12％。
三、建设用地面积：92763.1 m2；容积率:1。
30(不含补偿);建筑物总占地面积：15355 m2；建筑密度：16。
5％；绿化率：35.5 ％；四、停车位：736 位；其中地上：36 位；其中地下：700 位。
主要技术经济指标按以下格式填写总指标（B地块）一、计入容积率的建筑面积:9358。
2m2；不计容积率的建筑面积：6974.8 m2；其中阳台面积：4302。
6 m2;地下室面积：2672.2m2.二、住宅总套数：120套。
其中90m2以下面积的套数120套，占100 ％；90m2以上面积的套数0套，占0 %.三、建设用地面积：2821.7m2；容积率：3。
32；建筑物总占地面积：623.9 m2；建筑密度：22.2 ％;绿化率：35。
5％；四、停车位:60 位；其中地上：10位;其中地下:50 位。
主要技术经济指标按以下格式分指标填写注：高层1～9＃楼分别填写，多层10#、11＃分别填写,多层12＃～31＃可合并填写，32#独立填写)高层例如:1＃楼：一、计入容积率的建筑面积：12523.32m2；不计容积率的建筑面积：12454.52m2；其中阳台面积：5590.92m2;地下室面积：6863。
6m2.地上层数：11F+13F+16F层，地下层数:4层.2#楼：计入容积率的建筑面积:12523。
32m2；不计容积率的建筑面积：9022.72m2；其中阳台面积：5590.92m2；地下室面积：3431.8m2。
4房地产的各项技术经济指标(酒店、写字楼、商业零售中心和公寓)
房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓）1、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更高。
对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。
）2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。
3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。
4、建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。
6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。
7、绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
8、停车位个数：指在规划用地范围内设臵的地面和地下停车位的个数。
9、有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之比。
10、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。
11、开发项目总造价、平均造价。
12、建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅等等。
（1）外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
（2）内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，１经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括港、澳、台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。
（3）公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。
（4）纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。
（5）商场：指规划为对外公开经营的建筑物。
(完整版)房地产开发项目可行性研究报告(完整版)
房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告__________________________3.可行性研究报告编制依据4.可行性研究报告研究范围5.研究结论及建议6.主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标二、住宅市场分析与营销战略1.当前住宅市场现状商品房市场现状与市场需求3.商品房的市场需求及发展4.当前住宅市场面临的矛盾和问题5.营销战略三、项目选址及建设条件1.项目选址建设条件1 位置优越2 交通方便3 建设场区五通条件具备供水：____________________________供电：____________________________煤气：____________________________通讯：____________________________场地：____________________________4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全5 土地征用情况四、建设规模及功能1.建筑面积的内容功能设施标准1 建筑使用功能2 设施标准住宅装饰及设施标准小区配套设施3 住宅户型规划3.工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表五、建设方案1.建设场地环境1.1 地形1.2 场地自然条件地貌：____________________水文地质：________________地震裂度：________________地基土工程地质评价：总体规划布局1 片区规划2 小区整体规划设计原则3 总平面布局4 交通组织5 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标3.建筑方案设计3.1 建筑方案总体构思3.2 平面设计住宅。
住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标公用建筑。
3.3 立面设计4.结构设计4.1 基础造型及处理4.2 上部结构5.公用设施方案5.1 供水排水5.2 供电供配电系统。
房地产开发与管理习题部分答案
《房地产开发与管理》复习题此复习题基本与百度文库中题目雷同，但惜无答案。
本人翻查书籍及百度搜索，仍有未能寻到答案者。
今特说明如下：一、红色字体是没能在书上找到准确答案，所以有的空着，有的乃是以百度百科或百度文库之中的答案弥补，错漏难免，请找到更正确答案的同学及时更正并通知大家。
二、论述题字数繁多，不堪耐心敲打键盘，只好以百度结果附会（其网址也已注明），可能与书上所载出入颇大，望见谅。
一、解释下列术语（每题3分，共15分）1.房地产开发经营企业：自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。
2.土地所有权：土地所有人在法律规定的围占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。
3.熟地、生地：熟地是指经过了开发方案的选择、规划和设计、场地平整、附属构筑物及基础设施建设阶段的土地。
生地是指一种未经过任何投资建设的自然地，或虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地。
4.土地使用权出售（买卖）：是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。
5.容积率：开发区建筑面积与开发用地面积之比，或单位面积用地上所分摊的建筑面积。
6.房地产开发：房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。
7.复式住宅：在跃层住宅的基础上发展而成的一种经济型住宅。
复式住宅的每户室仍分为两层，但两层层高比跃层住宅低得多，上层只有1.2m高，实际上是个夹层，供休息睡眠和贮藏用，下层为起居室、厨房卫生间等，户设多处入墙式壁柜和楼梯，家具与建筑融为整体。
8.跃层式住宅：在每户的室设置供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面的住宅。
9.房地产市场调查：10.退台式住宅：由下至上逐层退让，退让减少的面积为该层的大平台，住宅建筑逐层退让的整体造型效果类似于台阶，故又称台阶式住宅。
房地产投资经济测算指标解读
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
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主要技术经济指标按以下格式填写总指标
（A地块）
2；含补偿B124246.07 m地块的建一、计入容积率的建筑面积：2；筑面积：3591 m221100 m ；；销售中心：其中住宅建筑面积：123146.07m2 132257.87m；不计容积率的建筑面积：2 50544.82m；其中阳台面积：2 81713.05 m。
地下室面积：1472套。
二、住宅总套数：2 88% 90m；以下面积的套数1325套，占其中2。
以上面积的套数147套，占90m12%2三、建设用地面积：92763.1 m；容积率：1.30（不含补偿）；
2；建筑物总占地面积：15355 m
16.5%；建筑密度：
；35.5 % 绿化率：位；736 四、停车位：
36 位；其中地上：其中地下：位。
700
主要技术经济指标按以下格式填写
总指标
（B地块）
2；一、计入容积率的建筑面积：9358.2m2；6974.8 m 不计容积率的建筑面积：2；4302.6 m 其中阳台面积：2。
2672.2m 地
下室面积：二、住宅总套数：120套。
2以下面积的套数120套，占100 %；其中90m2以上面积的套数0套，占0 %90m。
2；三、建设用地面积：2821.7m 容积率：3.32；
2；623.9 m 建筑物总占地面积：
建筑密度：22.2 %；
绿化率：35.5%；
四、停车位：60 位；
其中地上：10位；
其中地下：50 位。
主要技术经济指标按以下格式分指标填写
注：高层1~9#楼分别填写，多层10#、11#分别填写，多层12#~31#可合并填写，32#独立填写）
高层例如：1#楼：
2；12523.32m一、计入容积率的建筑面积：
2；不计容积率的建筑面积：12454.52m
2其中阳台面积：5590.92m；2 6863.6m。
地下室面积：层。
层，地下层数：4 地上层数：11F+13F+16F 2#楼：2；12523.32m计
入容积率的建筑面积：
2；9022.72m不计容积率的建筑面积：
2；其中阳台面积：5590.92m2 3431.8m地下室面积：。
16F+13F+11F 地上层数：层，地下层数：层。
2
3#楼：2；计入容积率的建筑面积：16737.49m
2；不计容积率的建筑面积：25673.67m
2；7807.77m其中阳台面积：
2。
地下室面积：17865.9m 层。
9层，地下层数：21F+18F+15F 地上层数：
4#楼：
2；计入容积率的建筑面积：10753.92m
2；不计容积率的建筑面积：15815.31m
2；其中阳台面积：5264.91m
2。
10550.4m地下室面积：
地上层数：18F+18F层，地下层数：8层。
5#楼：2；9849.5m计入容积率的建筑面积：
2；不计容积率的建筑面积：14333.02m
2；4530.92m其中阳台面积：
2。
9802.1m地下室面积：
层。
层，地下层数：7 地上层数：15F+17F 6#楼：2；9070.8m 计入容积率的建筑面积：
2；不计容积率的建筑面积：11390.2m
2；其中阳台面积：4436.7m
2。
6953.5m地下室面积：
地上层数：15F+15F5层。
层，地下层数：楼：7#2；计入容积率的建筑面积：10582.6m
2；不计容积率的建筑面积：12161.15m
2；其中阳台面积：5176.15 m
2。
地下室面积：6985m
地上层数：17F+18F层，地下层数：5层。
8#楼：
2；计入容积率的建筑面积：11391.12m
2；9909.4m不计容积率的建筑面积：
2；4518.6m其中阳台面积：
2。
5390.8m地下室面积：
地上层数：18F+18F层，地下层数：4层。
楼：9#2；计入容积率的建筑面积：10917.9m
2；不计容积率的建筑面积：7691.9m
2；5163.12m其中阳台面积：
2。
地下室面积：2672.2m
层。
2地上层数：18F+17F层，地下层数：10#楼：2；计入容积率的建筑面积：3800m
2；不计容积率的建筑面积：1004m
5 地上层数：层。
11#楼：2；计入容积率的建筑面积：4060m
2；832m不计容积率的建筑面积：
层。
5地上层数：
多层：12#-31#：
2；10936.1m计入容积率的建筑面积：
2；不计容积率的建筑面积：1869.98m
地上层数：3层，地下层数：1-3层。
高层32#楼：
2；9,358.2m计入容积率的建筑面积：
2；6974.8m不计容积率的建筑面积：
2；4302.6m其中阳台面积：
2。
地下室面积：2672.2m
地上层数：15F+15F层，地下层数：2层。
27175.78m:：高层标准层建筑面积总计。
2。
多层住宅的总建筑面积：10936.1m。