龙湖地产工程精细化管理剖析3

第三部分：龙湖精细化管理要点
■ 本部分的重点：
介绍龙湖地产的工程管理理念 介绍龙湖地产常用的工程管理工具 介绍龙湖地产的分户验收管理程序
明确设计审查要点
■ 加强对设计质量的有效控制：
从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 过程控制，通过实施方案审查控制设计质量 制定企业版工程节点详图 明确设计审查要点，控制关键易错环节
《工程管理指导书》能够提前确定甲方、施工 方项目工程管理的重点、难点。提前制定确保 工程质量、进度、成本控制的预防保障措施。 统一项目工程技术及管理标准，明确保障体系 管控要求、职责划分及奖惩细则
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
《工程管理指导书》能够针对企业技术、质量、 管理标准、检验要求、实施体系控制要求等提 前做出明确约定。针对国家规范不明确和施工 单位、监理单位常见、易错等环节，提前提出 具体的防控措施和施工动态管理要求。其作为 招标文件的附件，要求投标方予以响应。避免 后续工程施工中因前期不明确造成扯皮
■ 工程合约条款中进度管理部分内容需要明确
国家标准建设工程施工合同存在的一些缺陷
施工合同范本中对工期 要求仅列出：开工时间 和完工时间。大多数房 地产企业在补充协议中， 大多也只列明：出±0.00、 达到预售条件、结构封 顶等简单的时间节点要 求
工程进度管理容易出现的问题
■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 工程规划及施工组织设计：
项目招标前，甲方先行制定《项目工程管理指 导书》。提前确定项目工程管理全过程的纲领 性指导文件。指导施工单位编制《项目施工组 织设计》和确定甲方项目施工管理全过程、全 方位的技术措施要求和管理措施要求。实质上 相当于甲方版本的《施工组织设计》，并作为 招标文件技术标评审要求的重要组成部分输出 至投标方要求其响应
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
《工程管理指导书》是项目施工前对项目工程 管理进行的全方位、全过程、整体的管理策划
《工程管理指导书》能够提前确定甲方项目工 程部工程管理的质量、进度、成本等管理体系 要求
工程规划及施工ห้องสมุดไป่ตู้织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
工程规划及施工组织设计审查要点
■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途：
《工程管理指导书》通过评审审批环节，可以 避免因项目地域、特点不同及项目管理人员差 异引起的项目管理的降质、降效问题
《工程管理指导书》作为整体项目的工程管理 策划要求，审批通过后，在施工管理过程中应 按其规定要求予以严格执行
明确工程质量控制管理要求
■ 龙湖工程管理的长处在于追求规范化管理：
对于龙湖将所有分部分项工程全部程序化，可 以基本实现管理规范化的操作。但其对于结合 工程质量控制和工序质量控制的管理方面，其 与中海、万科等还是有一定的差距
向供方输出企业管理标准
■ 甲方工程管理深度与工程供方的关系：
房地产企业与工程供方面对的客户不一样，决 定双方对工程质量的认识上差异
工程进度管理容易出现的问题
■ 合理利用项目例会制度解决内部协调问题：
实行以项目为主（项目工程部主导），各相 关业务部门经理参加的企业内部项目综合例 会制度（施工现场召开） 实行本周或下周需甲方协调问题的汇总、分 析和信息及时传递制度
实行部门间无法协调解决问题的信息上报制 度
工程进度管理容易出现的问题
工程供方管理容易出现的问题
■ 总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定：
部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管 理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏 明确明确约定。往往造成施工阶段的扯皮，影 响施工质量和进度管理
第三部分：龙湖精细化管理要点
一、明确设计审查要点 二、工程规划及施工组织设计审查要点 三、明确分部分项工程质量控制管理要求 四、向工程供方输出企业工程管理标准 五、设置必要的质量见证点和工序检验批 六、加强工程分户验收管理 七、通过管理工具解决执行力瓶颈
工程成本管理容易出现的问题
■ 工程成本管理容易出现的主要问题：
1、工程合约条款成本管理部分内容需要明确 2、设计变更责任管理部分需要完善
工程成本管理容易出现的问题
■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：
问题一：合同价款调整内容及调整方式不明确 问题二：工程款支付条件不清晰
工程成本管理容易出现的问题
■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：
问题三：对合约承包范围约定不清晰 问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰
思考30秒 甲供、甲分包等从 管理形式上有多少 种？
工程成本管理容易出现的问题
■ 设计变更责任管理部分需要完善：
从一个成本与代价的小故事看设计变更管理
某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用IC卡。在 之前用卡以前，员工们一般到月底都有余额，尤其是 女员工，可节省20元左右呢。后来考虑到餐票不卫 生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有时代感。 员工们也认为刷卡方便。表面上似乎皆大欢喜，可使 用者总有说不出的烦恼。因为往往还在月中，他们在 买饭时就被很尴尬地告知“没钱了”。“这不可能，” 他们总是搔着头说，“我以前从来用不完。
在当前工程外部资源管理能力不足的形势下， 房地产企业的工程管理必须深入到通过监理或 直接对承建商的管理体系、技术措施等方面进 行监督管理，强调施工环节的过程控制。并通 过对供方的管理，使二流的供方有相对一流的 表现
向供方输出企业管理标准
■ 工程的实施方是工程供方：
房地产企业工程经验的总结，有的是用沉痛教 训换来的，有的是通过行业交流学习到的。在 项目施工过程中，甲方非常有必要把这些做法 和要求告知施工单位和监理单位，避免再犯同 样的错误。也将具体项目的具体要求、可能的 发生质量问题的质量控制点、工程质量控制措 施等向供方事前明确提出
工程进度管理容易出现的问题
■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷：
关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不 能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需 求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施 工单位的施工进度组织
无工程进度过程管控的管理要求
对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺 乏除经济处罚外的有效制约手段