成都房地产的市场分析

2004年1-7月成都房地产市场分析

据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分不为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。

基建、技改、房地产开发分不完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年打算投资的33.3％。成都南部新区基础设施建设进度专门快，已完成进度的49.7％。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康进展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征

(一)房地产开发投资保持快速增长

年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。

1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。住宅和商业用房的投资增长迅速，

特不是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。

在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。其中，中海兴业(成都)进展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。

(二)土地购置面积接着增长，动工延缓导致新开工面积不足

1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米，同比增长

62.7％，增长较快。尽管政府加大了土地投放力度，但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓，从而导致新开工面积不足。据统计，1—7月新开工面积641.5万平米，下降5％；其中住宅新开工面积520.44万平方米，减少9.2％。

商品房施工面积达到2270万平米，同比增长18.3％，其中住宅施工面积1759.21万平米，同比增长9.9％。商品房竣工面

积为364.49万平米，同比增长13.5％，其中住宅竣工314.68

万平米，同比增长6.0％。

(三)开发资金充足，定金及预付款成开发商要紧融资渠道。

1—7月，房地产本年资金来源中银行贷款为37.07亿元，比去年同期下降7.7％。尽管国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛，购房户定金及预付款增长迅速，开发资金并未因此受到阻碍。1—7月，购房户定金及预付款达到103.83亿元，比去年同期增长59.7％。所占比例为总资金来源的47.9％，较去年同期提高8.4个百分点。1—7月成都市房地产本年资金来源合计216.71亿元，比去年同期增增长31.6％。

(四)空置商品房总体持续下降

空置面积连续半年呈现下降趋势。2—7月，空置面积分不比去年同期下降7.4％、12.3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8万平方米。其中，住宅下降43.1％。与此同时，办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1％和21.2％。

从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积为67.74万平方米。“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势，达到85.06万平米，同比增长8.0％，其中住宅空置42.37万平米，同比减少4.8％，办公房空置面积10.04万平米，同比减少2.2％，商业营业房空置18.10万平米，同比增长38.9％。

(五)全市商品房销售、房价平稳增长

1—7月，全市商品房销售均价为2117元／平米，比去年同期上升6.06％，每平米上升121元，其中住宅销售均价为1973元／平米，同比增长6.5％。房价上涨较为平稳。据统计局数据显示，商品房销售面积(现房销售+预售转竣工销售)354.32万平米，同比增长8.9％，其中住宅销售333.24万平米，同比增长8.6％。商品房销售额达到75.02亿元，同比增长15.5％，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15.7％。

表1：2004年1—7月房地产开发投资、施工竣工销售统计表

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数额同比增长率

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固定资产投资(亿元) 456.49 20.6％

房地产业投资(亿元) 144.91 23.9％土地购置面积(万平方米) 617.60 62.7％

土地购置费(亿元) 40.18 35.5％

商品房施工面积(万平方米) 2270 18.3％

其中：新开工面积 641.51 -5.0％

住宅施工面积 1759.21 9.9％商品房竣工面积(万平方米) 364.49 13.5％

其中：住宅 314.68 6.0％商品房销售面积(亿元) 354.32 8.9％

其中：住宅销售面积 333.24 8.6％商品房空置面积(万平方米) 152.8 23.4％

一年及一年以上空置 85.06 8.0％---------------------------------------------

数据来源：成都市统计局

二、市区房地产市场运行情况

据成都房产治理局统计，今年1—7月市区商品房销售面积493.24万平米，同比增长29.55％；成交金额180.30亿元，同