我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议

我国老年公寓项目盈利模式分析及投资策略建议

老年公寓项目盈利模式分析

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

（一）会员式盈利模式

一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。

典型机构：上海亲和源

以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。

（二）逆抵押贷款购房模式

多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。

（三）转让使用权模式

老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。

（四）分散租赁式模式

入住老人按月或按年交纳房租费用。

（五）利弊分析

中投顾问在《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。

逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

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老年公寓项目投资策略建议

（一）投资企业的选择

鼓励有资质、有信誉的房地产商独自投资。老年公寓项目作为一个特殊的房地产项目进行开发、租售，运行和管理，由政府进行监管。

（二）宅基地归并方式

通过宅基地归并方式建设大型乃至特大型老年公寓。地方农村人口老龄化趋势愈发明显，在新农村宅基地归并过程中，将节余的集体建设用地划出一部分用于核心老年公寓建设，通过规划衔接，又便于将部分居住人口少或空置的宅基地房以统一的租赁、补偿方式周转出来进一步扩大老年公寓规模，鼓励村民集资建设老年公寓并研究实施产权化、证券化方案，既解决村民的养老问题，又面向社会吸纳更多人来养老。

（三）BOT融资模式

BOT融资模式。可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓——BOT模式。地方政府可以通过与有资质的企业签订老年公寓开发协议，约定授予开发企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营老年公寓，并准许其通过向老年住户收取费用以清偿贷款，回收投资并赚取合理利润；当特许权期限届满时，老年公寓无偿移交给区政府。

（四）PPP融资模式

2015年5月13日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提到，将在医疗、养老、交通等领域推广政府和社会资本合作模式（PPP），以竞争择优选择包括民营和国有企业在内的社会资本，扩大公共产品和服务供给，并依据绩效评价给予合理回报，是转变政府职能、激发市场活力、打造经济新增长点的重要改革举措。

2015年四川省财政厅、民政厅联合发布《关于开展运用民办公助机制支持社会资本建设非营利性养老机构试点工作的通知》，此次试点将首次采用新型民办公助机制，即PPP模式。在四川之前，浙江就已经在尝试PPP模式运用于养老医疗领域。2014年8月4日，台州市立医院和上海复星集团签订合作协议，以PPP 模式合作设立医疗养老投资公司，建立利益共享、风险共担、优势互补的运营机制。台州市立医院所属的台州市立投资公司以新院区土地评估作价1.7亿元入股，占股25%，复星所属的上海医诚医院投资管理有限公司以现金5.11亿元入股，占股75%。合资公司赞扬公司属股份制，设立董事会、监事会，集团按照《公司法》实行企业化管理，市场化运行。目前全国各地都有不少企业对采用PPP模式建设养老项目存有浓厚兴趣，但摆在眼前的最大为题是：国内PPP操作养老项目尚无案例可循。

（五）引进优质运营管理主体

培育、引进优质专业社会服务机构，作为老年公寓的运营管理主体。

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