2007-5-25开封市通许县解放路商业休闲广场

开封市通许县解放路商业休闲广场
营销推广方案
郑州蕴利地产
通许解放路商业休闲广场项目组
2007年5月
目录
第一部分功能分区第二部分功能定位第三部分广告推广第四部分招商计划
第一部分功能分区本项目具体规划如下：
第二部分功能定位
项目主题定位
1、主题导入
新经济时代商业航母
2、各功能分区主题定位
1#、7#楼：米兰时尚·风情女人
·风情女人文化馆（米兰时尚·风情女人）
·“如果·爱”风情丽人街（爱，就在风情丽人街上）
2#楼局部：完美居家购物中心
·完美居家，生活天堂（我爱生活，我爱家）
·完美居家购物空间享受
·流行前沿生活馆（时尚流行的娱乐前沿）
2#楼临街、3#楼临街：港澳时尚，潮流服饰
·精致生活旗舰品牌街（潮流服饰打造精致生活）
·香榭丽舍名店街（创造香榭丽舍式都市生活）
3#楼内街、4#楼：数码科技港
·新世纪数码科技生活体验街区
·科技生活，E网打尽
5#楼：旺角卡门·男人生活·馆
·风尚男人生活馆/精致男人生活馆（旺角卡门·风尚男人的生活馆区）·风尚男人帮/风尚绅士特区
6#楼：运动梦想·奥运星空
·运动博客社区（运动与梦想的完美契合）
·运动装备库（我的装备，我运动）
3、符合项目条件的候选主题
（1）以地段为主诉求：
·商品经济时代，地段就是价值
·绝版地段的商业综合体
·繁荣与财富的聚集地
（2）以形象为主诉求：
·繁荣磁场，时尚领地
·新经济时代下的商业航母
·打造汴梁地区商业明珠
（3）以经营业态为主诉求：
·旗舰商业经营综合体
·商域无界，经营新领地
（4）以时机为主诉求：
·乘天时、获地利、得人和，全新时代造就商机！
·大手笔、大投资、大气魄，商业巨作强势钜献！
三、形象推广
推荐：
打造新经济时代的商业航母备选：
打造汴梁地区商业明珠
第三部分广告推广
一、推广总体部署
总结：各阶段主要主题炒作中，以事件营销结合公关活动为主，利用各种节假日及庆典活动，对项目主要优势全面推广，促进招商。

二、公关活动的运用策略
A、第一阶段：认购期暨前期招商销售期
公开招商：以“统一租金、先到先选铺”的招商政策激起欲租铺的商户及早到现场选铺，同时以现场强劲的人气促动商户快速租铺。

◆公关策略（备选）
·解放路商业休闲广场招商经营推介会
·本项目的规划布局专家评审会
◆活动时间：2007年6-7月
B、第二阶段：强销暨开盘期
本阶段以达成销售为主要目的，促销活动起到了很好的刺激推进作用。

◆活动策略（备选）
·解放路商业休闲广场形象代言评选活动暨开盘仪式
·服装表演、美食节特色专题
·行业招商会：召集目标商家举行行业招商会，集中对目标商家进行项目介绍及招商政策宣传，与目标商家建立初步沟通关系，加强目标商家对项目的好感，力争达成合作意向。

◆活动主题：解放路商业休闲广场形象代言评选活动暨开盘仪式
◆活动时间：2007年8月1日
C、第三阶段：持续期
◆公关策略（备选）
·组织目标商家集体看铺活动
·各商家联谊会
·部分知名入驻商家、主力品牌店签约仪式
·举办部分知名入住商家、主力品牌店签约仪式，形成社会话题及市场口碑。

◆活动时间：2007年11月1日
D、第四阶段：扫尾期暨项目试营业期
◆活动内容
·解放路商业休闲广场开业庆典；
·邀请新闻媒体现场采访报道；
◆活动时间：2008年6月1日
第四部分招商销售一、招商总体部署
二、价格策略参考
（1）“低开高走”策略
即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。

（2）“步步为营”策略
不宜将好的铺位一窝蜂推出，结合价格低开高走策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位。

随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。

（3）“特价单位”策略
以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。

（4）消化风险单位促销策略
在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。

三、租金定位
招租：结合现阶段同类市场的前期优惠措施，降低进入市场的门槛，使市场人气快速形成。

合理避税：与商户签订《合作经营协议》代替签《租赁合同》，打“插边球”，争取避免租赁税。

合作金标准：租赁合同最低签定三年。

定金要求：以户为单位。

单户收取定金：3000元，两户收取定金：5000元，三户及三户以上收取定金：10000元，保证金于签订《合作经营定铺书》时交纳，租赁客户定金冲抵租金，购买经营权客户定金冲抵购铺款。

商家条件：商户按经营品种分区进行商铺选择。

商户须提供身份证。

品牌商户需能提供营业执照和品牌证明（商标注册证、代理证明或原产地证明书）。

工商税收优惠：享受政府三年免收工商税费的优惠政策。

其它费用：物业管理费、电费（每间商铺设独立电表，按表收费）
四、招商总体策略
（1）招商原则
确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。

前期遵循“高品味，低门槛”原则。

筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。

先收紧后放松
遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效
果。

（2）招商方式：计划于2007年8月1日上午9:00开始公开招商选铺，先到先选；每个商户（每个品牌）最多可选择四间商铺。

☆购买40年经营权优惠办法
1、前200名按VIP卡序号优惠每个标准铺位优惠2000元。

2、第201名～500名按VIP卡序号每个标准铺位优惠1000元。

3、一次性付款，优惠4%。

分期付款，优惠2％，认购时首付50％，其余50％在市场开业前一周内付清。

可分两次第一次支付30%，第二次支付剩余20%。

☆租赁优惠办法
1、租三年送一年，一共四年，第一年经营时间为赠送；
2、租五年送一年半，一共六年半，第一年半经营时间为赠送；
3、前200名按VIP卡序号每个标准铺位优惠500元。

☆解放路商业休闲广场VIP会员管理办法
参加对象：解放路商业休闲广场全体VIP会员(来访登记的意向客户)
实施期限：2007年6月—2007年8月。

享受的待遇:
1、可享受各商铺的优先认购权/选房权
2、可优先享受解放路商业休闲广场各阶段执行的优惠措施
3、可享受VIP客户奖励政策
推荐购房奖励：推荐亲友购买解放路商业休闲广场商铺经营权，并推荐成功。

奖励办法：以100平方为单位推荐成功奖励现金人民币1000元。

以此类推。

推荐租赁奖励：推荐亲友租赁解放路商业休闲广场商铺，并推荐成功。

奖励办法：以100平方为单位推荐成功奖励现金：人民币500元。

以此类推。

（3）确定项目销售与招商的面积比例
销售面积比例：
占总体开发面积的90%，其中投资客户占总开发体量的35%，自营客户占总开发量的55%。

招商面积比例：
占总体开发面积的85%。

（4）招商销售策略
1、整体招商销售部署
招商销售同步进行，招商即销售，销售即招商，招商是第一步，完成项目开发的根本目的，完备市场填充，保证项目的人气。

销售是第二步，完成项目开发的基本目的，完成资金回笼，保证成本收益，二者相辅相成。

2、行业大户招商流程
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郑州蕴利地产
通许项目组
2007年5月。