人口因素对房地产需求的影响

第一部分为绪论，主要对本报告的研究对象、研究意义、研究结构、研究方法、 创新之处以及国内外相关研究的现状进行了概括。 第二部分主要通过面板数据模 型来定量分析人口和房地产需求的关系， 采用的数据为过去十年具有代表性的全 国 27 个重点城市的人口信息及其他经济变量，其中人口信息包括城市人口、初 婚人数、家庭户数和城镇化率等。第三部分为需求因素分析，着重对我国住宅市 场中存在的各种典型需求进行列举和分析， 大致可归为基本性需求、 改善性需求、 投资和投机性需求。 第四部分在前文讨论的基础上，对住宅市场中的刚性需求进 行定义，并对刚性需求中的新婚需求、拆迁安置住房需求等的内涵、影响因素及 对房地产行业的影响进行深入分析。第五部分为刚性住宅需求计算模型的设计， 在分析前一部分列举的刚需细分部分的基础上，研究其实质，并且将其主要的部 分抓取出来形成刚需计算模型。 第六部分为刚性需求的预测。在对前一部分总结 的主要刚需部分预测的基础上，利用前一部分提出的刚性需求模型对到 2020 年 之前的中国房地产刚性需求量进行预测。 第七部分我们将综述文章得出的各种结 论，并给出一定的政策建议。
人口因素对房地产需求的影响
新华信托 房地产行业研究课题组
前 言
近年来，我国房地产市场蓬勃发展，人民群众的居住条件也得到显著改善， 住房作为人们“安居乐业”的必需品，以及在此基础上被赋予的金融产品属性， 其出发点都Baidu Nhomakorabea人的需求， 进一步需求与供给两项核心要素共同决定了中国房地产 行业的发展规律与路径。2007 年以来，为抑制过房地产价格的快速上涨，中央 政府曾两次启动房地产宏观调控， 其中第一轮调控由于次贷危机以及由此引发的 全球金融危机的影响而被迫中断，第二轮调控自 2010 年下半年启动以来，一直 持续至今， 并且取得了显著的成效。伴随房地产行业调控进程持续以及调控效果 显现而来的，一方面是全社会房地产行业各利益攸关方对房地产行业调控政策、 房地产泡沫以及房地产在国民经济中地位等问题的大讨论； 另一方面由于金融机 构与房地产行业的高度关联性， 房地产资产价格水平、去化率等指标的波动给金 融资产带来的风险也引发了金融机构自身乃至全社会的高度关注。 而上述所有这 些问题均离不开对中国房地产市场现状的客观、准确把握，以及对市场未来状况 与发展路径、 房地产资产价格趋势的科学预测，而结合中国当前状况在对所有问 题的分析中， 房地产的需求因素无疑是所有分析的出发点，不对中国房地产行业 的需求因素进行深入、准确的分析，其他问题就无从谈起。本报告作为新华信托 房地产行业系列研究报告的第一部分， 就是试图对中国房地产行业的需求因素中 最核心的因素——“刚性需求”进行科学的分析和预测，以期对信托业务实践提 供理论和数据支持，并为后续的研究奠定坚实基础。 本报告选取全国 27 个大中城市为研究目标，以近十年的统计年鉴为依据， 从对住房需求有重要影响的人口信息入手，层层深入，探寻人口因素与住房需求 的关系， 并对未来住房的刚性需求进行预测。 文章的分析框架主要分为七个部分。
目录
1、绪论 ....................................................................................................................................... 1 1.1 问题的提出和研究意义 ................................................................................................. 1 1.2 文章结构安排及分析方法 ............................................................................................ 2 1.2.1 文章结构安排 ..................................................................................................... 2 1.2.2 文章分析方法 ...................................................................................................... 3 1.3 国内外相关研究综述 .................................................................................................... 4 1.3.1 国外住宅市场需求影响因素的理论概述 ........................................................... 4 1.3.2 国内住房需求影响因素的研究现状................................................................... 4 1.3.3 国内城市住房需求量预测方法发展综述 ............................................................ 5 1.4 本报告的主要创新点 ................................................................................................... 8 2、人口与房地产需求的关系 ................................................................................................... 8 2.1 研究指标选取 .............................................................................................................. 8 2.2 指标初步分析 ............................................................................................................. 10 2.3 面板数据模型分析房价 .............................................................................................. 12 2.4 面板数据模型分析商品房销售面积 ........................................................................... 14 2.5 结论 ............................................................................................................................ 15 3、房地产需求类型分析 .......................................................................................................... 15 3.1 需求类型总体分析...................................................................................................... 15 3.2 基本性需求 ................................................................................................................. 16 3.3 改善性需求 ................................................................................................................. 16 3.4 投资和投机性需求...................................................................................................... 17 3.5 结论 ............................................................................................................................ 18 4、刚性需求深入分析 .............................................................................................................. 18 4.1 刚性需求总体分析...................................................................................................... 18 4.2 拆迁安置住引起的房需求 .......................................................................................... 20 4.3 新婚家庭住房需求...................................................................................................... 20 4.4 高校毕业生定居住房需求 .......................................................................................... 21 4.5 农村转移人口（农民工）务工住房需求 ................................................................... 22 5、房地产刚需模型 .................................................................................................................. 23 6、房地产刚需预测 .................................................................................................................. 25 6.1 房屋拆迁面积预测...................................................................................................... 25 6.2 人均住宅面积预测...................................................................................................... 27 6.3 城镇适婚人口数量预测 .............................................................................................. 38 6.3.1 2010 年第六次人口普查相关数据 ..................................................................... 39 6.3.2 不同年龄段死亡率的预测 ................................................................................40 6.3.2 适龄人口数量的预测........................................................................................ 41 6.3.4 城镇适婚人口的预测数量的预测 ....................................................................44 6.4 预测结果 ..................................................................................................................... 45 7、结论 .................................................................................................................................... 46 7.1 综述 ........................................................................................................................... 46 7.2 建议 ............................................................................................................................ 47 参考文献 .................................................................................................................................. 49