郑州中牟绿博园调研报告

项目不足
1、整个地块成三角形！面积段也普遍较高，毛坯房； 2、户型空间利用率不高。
【竞品研究——东润城】
项目是白沙板块的千亩大盘，且为城改综合体，打造区域标杆项目，目前二期高层预计4月份推出。
三期
二期
四期
一期
五期
商业
六期
七期
八期
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
新东润地产有限公司 商都大道与前程大道交汇处向东 1000米路北
郑州名门地产 中央大道与人文路交汇处东南角（绿 博园东门对面）
627亩
1.34
高层、洋房、别墅
入市时间 规划建面 绿化率 代理公司
2014.8 56万㎡ 43.19% 自销、易居
四期规划七栋高层、七栋洋房，目前在售1#、2#、4#、5#、7#、8#，现阶段在认 筹四期剩余其他房源；
目前在售四期部分高层、洋房产品，2月25日启动认筹，认筹当天到访250组客户， 认筹210组左右，预计3月底4月初开盘
三室两厅一卫：95㎡
会所
11#
待售 售磬
二期整体规划： 项目二期规划11栋高层，一栋商业会所（现在售 楼部位置），目前1#、6#、10#已售罄，其他楼 栋暂无开始认筹，预计4月份开盘
➢建筑面积：115 ㎡ ➢户型分析： 户型设计较为方正、多阳台+飘窗设计 采光性能较好，卫生间干湿分离
➢建筑面积：95 ㎡ ➢户型分析： 户型设计布局合理、多阳台+飘窗设计采 光性能较好，动静分区、卫生间干湿分离
1200亩
2.5 高层、洋房（三期开始精装）
入市时间 规划建面 绿化率 代理公司
2014.9
200万㎡（住宅170 万㎡） 30%
自销
项目产品
项目共分8期开发，有高层、洋房两种物业类型，由170万方居住业态 和30万方商业构成。
目前阶段
目前待售二期高层产品，预计4月底开盘；
预计情况
预计均价：元/㎡左右
东润城
12万
推售产品：洋房 高层 容积率2.6 年度目标16亿
路劲国际城
70万（总 货量）
亚新·美好艺境
14万
亚新·美好香颂
18万
推售产品：高层90-125㎡、小高层144-155㎡
推售产品：高层99-117㎡和128-133㎡的三房、129-134㎡和143-165㎡的四房，洋房150169㎡
推售产品：小高层110-160㎡，洋房150-180㎡
项目不足：
品牌是弱势，目前项目周边配套匮乏。
【竞品研究——康桥香溪郡】
康桥香溪郡是郑州康桥地产开发的城市综合低密住宅项目，项目总占地约528亩，建筑面积88万㎡，
产品涵盖洋房、高层。
首开地块 58亩，10万㎡，容积率 2.5
开发商
郑州龙港置业有限公司
物业位置
商都大道人文路交叉口东北
入市时间
占地面积 容积率 物业类型
183315平方米 3.0
多层、高层、板楼
规划建面 绿化率 代理公司
2017 700000平方米
无 无
项目产品
多层洋房15.5万平米，高层住宅29万平米，临街商业约2万平米
目前阶段 预计情况 内部配套 优惠方式
推出套数 191 96 96 60 30 30 64 60 64 64 32 32 48 24 24 52 26 26 1019
【竞品研究——东润城】
项目二期产品，高层1#、6#、10#已售罄，其他产品在前期咨询中，以三房产品为主，预计4月份 开盘。
1#
2#
6#
7#
5#
3#
10#
8#
4#
9#
三室两厅一卫：115㎡
万科·兰乔圣菲 康桥·香溪郡 郑东·碧桂园 永威·上和郡
4.5万 15万 10万 10万
推售产品：150-169㎡洋房，99-165㎡小高层 推售产品：高层90-170㎡，洋房140-210㎡ 推售产品：117—137平米三房和260平米五房，以260㎡的五房为主，其次是132㎡的三房洋房 推售产品：小高层：115-185㎡；洋房：145-185㎡；叠拼（三叠）：285㎡
内部配套：幼儿园 、小学 建材设备：市政供水
公园地产、投资地产、名企盘
【竞品研究——融创观澜壹号】
2016年8月13日一期房源0元入会，截止当天上午0元入会1300组左右，目前售楼部尚未开放，受 广告法政策影响，入会后客户退会客户较多，预计5月中下旬开盘，首期推出1#、2#、3#、4#64 套洋房。
——
幼儿园、枫杨外国语学校郑东校区、商务会所、高尔夫球场
认筹高层1万抵2万，洋房2万抵3万
【竞品研究——名门紫园】
户型配比——项目户型设计有119-175平米高层产品，包括三房、四房，其中四房是主力户型，洋 房为191平米产品，居住舒适度高。
物业类型 高层
楼号 2#、3#
层数
6
18
6
4#、7#、10#
医院：河南省人民医院分院，阜外华中心 血管医院
占地面积/建筑面积
容积率 绿化率 建筑类型
675亩/130万㎡
2.43 35% 住宅
项目配套 项目卖点
商业：小区15000平方商业，华特迪士尼、 海宁皮革城，杉杉奥特莱斯，华谊电影文 化小镇，海昌极地海洋世界等
教育：两所小学，一所中学
其他： 5A级郑汴中央公园，4A级风景区 绿博园、方特欢乐世界等
无声音，郑东展厅无人 —— 4000平米社区自有配套幼儿园 无
【竞品研究——路劲国际城】
项目展厅——
路劲与郑州的情感牌
品牌战略
项目区位
项目物理定位偏刚需
【竞品研究——路劲国际城】
项目总结——
此项目作为与豪园的直接竞争对手，一句低总价，耐人寻味，同时在各大门户网站鲜有信息，今年是否 能够顺利推出，也是一个疑问。
【竞品研究——融创观澜壹号】
位于新省府东，绿博园绿博大道与广惠街交汇处，所在区域隶属绿博组团，总建筑面积约130万 方是融创中国控股有限公司开发的高端住宅项目，项目整体占地675亩，建面130万㎡，一期规 划有6栋洋房，为5层6层9层，1梯2户；2栋26层高层，2梯3户；规划有3所幼儿园，2所小学， 1所中学。
2017年Βιβλιοθήκη Baidu区潜在供应量
项目17年周边预计潜在供应量超过80万方，且集中在4-5月后供货，与项目供货节点重叠，区域竞争激烈、 销售压力巨大。
项目
推货量
1月 2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
融创观澜壹号
130万方 （总）
推售产品：洋房 高层 容积率2.43 ，高层26层105、129㎡、165㎡、洋房5-7层165㎡、175㎡
套数 72 72 54 54 54 54 16 16 16 20 100 20 548
【竞品研究——名门紫园】
产品解析——整体户型设计较为方正，南北通透，分离式核心筒结构，卫生间干湿分离，动静分区， 多阳台+飘窗设计，采光性能好，满足全生命周期运作。
（高层）四室两厅三卫：135.9㎡
（高层）四房两厅两卫：160㎡
3 2 1
8 7
6 5 4
物业类型
楼号
层数
单元
梯户
7#、8#
26
高层
1#、2#、4#
5
3#
6
洋房
5#、6#
9
2
2T3
合计
1、2
1T2
2
1T2
1
1T2
洋房合计 合计
产品
105㎡三房 129㎡三房 165㎡四房
175㎡三房 175㎡三房 175㎡三房 195㎡三房
套数
104 104 104 312 40 24
项目位置 开发商
投资商 物业公司
物业费
广惠街与绿博大道 交房时间
2018.12.31
郑州迁善置业有限公司 产品
高层26层（105、129㎡、165㎡）、洋 房5-7（层175㎡、195㎡）
融创中国控股有限公司 融创物业郑州公司 ——
销售状态 推广渠道
前期咨询，3月底售楼部开放，预计5月 份开盘
围挡/单页
（洋房）五房三厅四卫：191㎡
➢建筑面积：135.9 ㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透， 卫生间干湿分离，但是公摊较大
➢建筑面积：160 ㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透， 卫生间干湿分离，但是公摊较大
➢建筑面积：191㎡ ➢户型点评：
超大阳台设计，采光性能特别好，南北通透，卫生间干湿分 离，会客厅和餐厅、客厅连在一起，私密性不太好
楼栋
1-2#、 4#
层数 32
单元 1
梯户比 2T4
3#
32
1
2T4
5#
32
2
2T4
3#地块 推售房源
6#
32
1
2T4
7#
24
1
2T4
8#
26
1
2T4
合计
户型 85㎡两房 95㎡三房 115㎡三房 85㎡两房 115㎡三房 125㎡三房 85㎡两房 115㎡三房 125㎡三房 85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 85㎡两房 95㎡三房 115㎡三房
9 27 100 412
【竞品研究——融创观澜壹号】
售楼部进度：目前售楼部正在筹建中，外立面及内部装修已基本完成，园林景观正在赶工，3月份可 达到进场条件，预计4月份开放；工地地基阶段还未完成。
【竞品研究——融创观澜壹号】
借鉴点——
1、品牌：融创华夏观澜壹号项目位于新省府东，绿博园绿博大道与广惠街交汇处，总建筑面积约130万方，是融创中国 控股有限公司开发的高端住宅项目； 2、配套：项目规划有3所幼儿园，2所小学，1所中学；附近有河南省人民医院分院，阜外华中心血管医院；小区15000 平方商业，华特迪士尼、海宁皮革城，杉杉奥特莱斯，华谊电影文化小镇，海昌极地海洋世界等； 3、推广：入市虽早，但错过了2016涨房潮，2017被打回原形，重新推广，蓄客。
项目不足：
距离铁路130米，噪音较大； 项目位于商都大道沿线，灰尘较大，区域形象较低；目前周边缺乏综合性医疗体系，现阶段暂时很难摆脱周边脏乱差的居 住环境。
【竞品研究——路劲国际城】
路劲国际城项目西侧为人文路，可直达郑开大道，南侧紧邻商都大道，项目占地275亩， 容积率3.0，总建筑面积70万平米，其中地上建筑面积54.7万平米（可售：多层洋房 15.5万平米，高层住宅29万平米，临街商业约2万平米）
【竞品研究——名门紫园】
营销推广——持续推广力度大，创造营销事件广告集中轰炸，线上、线下推广，多渠道的造势，售 楼部附近的围挡、道旗、以及样板间体验感，提升项目知名度。
【竞品研究——名门紫园】
项目总结——
借鉴点：
1、区位：位于绿博园东门对面，依附城市发展新核心区，抢占空白市场，未来发展潜力大； 2、产品：项目有小高层，洋房，别墅产品，定位高端纯住宅，户型设计较好，低密高绿化是项目标签； 3、配套：低密度纯高端社区，内部配有高尔夫球场、会所、知名学校，高端居住感强； 4、推广：强势推广、形象炒作，体验式销售冲击感强，客户名表明确； 5、附加值：项目植入科技系统，指纹密码锁、可视对讲、雾森系统、新风系统，中央净水系统等智能配套，提升项目品 质，客户接受度高。
内部配套
幼儿园、小学、中学、商务会所、30万方商业（红星美凯龙）
优惠方式
暂无
【竞品研究——东润城】
项目一期户型产品有85平米两房和90-125平米三房，其中85 ㎡两房占比最重，针对刚需和偏首改
客户为主。
一期规划
8# 4#
2#
7#
6#
5#
3#
1#
售罄
9% 21%
17%
5%
47%
3#地块户型配比
85㎡两房 90㎡两房 95㎡三房 115㎡三房 125㎡三房
18
单元数
梯户比
2
2T2
13#
18（3-18F）
1
2T3
6#、9#、11#、12#、14#
洋房
7
2
2T2
合计
户型 四室两厅两卫 四室三厅两卫
四室两厅三卫
三室两厅两卫 四室两厅三卫
五室三厅四卫
面积（㎡） 132.51 155.17 135.90 137.99 143.99 170.17 119.11 173.61 175.91 180 191.45 199
【竞品研究——名门紫园】
项目概况——名门地产进军中牟的首个项目，抢占市场机遇，强势推广也是郑州TOP系产品，定位 高端人群，市政配套欠缺，纯高端住宅、高绿化已成为其项目标签。
四期规划
1
4 7 10 13
2
5 8
3 6
11 14
9 12
待售
在售
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型 项目产品
目前阶段 预计情况 内部配套 优惠方式
【竞品研究——东润城】
项目包装——项目通过围挡宣传（红星美凯龙、入驻东润城）和售楼部及园林景观示范区的体验感， 彰显项目打造区域标杆的特点。
【竞品研究——东润城】
项目总结——
1、品牌：项目是继郑东新世界、东润华景、东润朗郡之后，在企业战略品牌提升时在白沙片区的第三个项目，成为片区 标杆大盘； 2、配套：项目规划有200亩教育用地（3所幼儿园、一所小学、一所中学），而且斥资亿元打造野孩子主题公园，更是轰 动了郑州整个市场媒体，对附加值的打造上突破了常规，商业上与美凯龙的签约，打造30万方的商业综合体，丰富了区域 的生活配套； 3、营销：项目注重体验式销售、情景式带入感强，来访成交率较高，且户型均有赠送面积等，附加值较高。