温州瓯海区城中村改造细则

办法为了统一瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造和农房改造集聚建设补偿安置标准，保障房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第 590号令）、《中共温州市委温州市人民政府关于推进城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2012〕1号）、《温州市区城市建设房屋征收、城中村改造、农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号）、《温州市人民政府办公室关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见（试行）》（温政办〔2012〕139号）等有关文件精神，结合本区实际，特制定本办法。

第一章总则第一条本办法适用于本区范围内的城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设。

置换补偿对象为列入城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设范围内拥有合法产权房屋（宅基地）的住户住房以及其他房屋；符合申请建房条件的在册住户。

第二条城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设要符合《国民经济和社会发展规划》、《温州市土地利用总体规划》和《城乡规划和专项规划》，城中村改造和农房改造集聚建设等保障性安居工程应纳入区国民经济和社会经济年度计划。

用地纳入全区用地计划。

涉及集体土地的，需征收为国有建设用地后方可组织实施。

其中公寓式住宅、市政设施、公建配套等用地以划拨方式供地。

被置换的宅基地（房屋），按照土地利用总体规划，属复垦区的，必须进行宅基地复垦；属建设用地的，应征收为国有，按规划进行改造建设。

第四条置换户符合《温州市区经济适用住房管理办法》、《温州市区廉租住房保障办法》、《温州市限价商品住房管理试行办法》、《温州市人民政府办公室关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等文件规定的相关住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

第五条因公共利益需要征收房屋的，由区政府做出征收决定。

城中村改造实行行政村、自然村或符合规划利用连片改造的，经村民代表大会讨论通过后，启动改造程序。

农房改造集聚建设实行行政村、自然村或符合规划利用连片改造的，且其规划用地范围内大多数住户自愿置换的，可按城中村改造程序执行。

第六条区城市建设办公室负责全区城中村改造、农房改造集聚建设的全面统筹工作。

制定区级相关政策、组织编制全区城中村改造与农房改造集聚建设的实施方案、年度计划，承担全区城中村改造与农房改造集聚建设的督促检查、政策咨询等工作。

区房屋土地征收管理办公室负责全区范围内的房屋征收行政行为的日常管理工作，承担指导、协调、监督实施单位依法组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。

区级相关部门根据各自职责，负责做好项目的相关审批、监督、管理与服务工作。

各街道（镇）及其它项目改建单位为房屋征收的实施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。

各街道（镇）为城中村改造与农房改造集聚建设的实施单位，承担制定方案与实施细则、政策处理、补偿置换、公寓式住宅及配套设施建设、社会维稳等工作，并成立城中村改造与农房改造集聚建设工作领导小组和民主监督小组。

第二章置换方式第七条房屋所有权人可以选择货币安置或产权置换，也可选择产权置换和货币安置相结合的方式。

第八条合法建筑或未经登记的建筑经认定为合法建筑的房屋所有权人选择货币安置的，其旧房由具有法定资质的房地产评估机构进行评估后补偿，并给予10%的奖励。

第九条房屋所有权人选择产权置换的，按照“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”及“异地就近、征改结合、户为单位、鼓励连片”的总体要求进行置换。

置换到集聚新社区的房源为公寓式住宅。

（一）房屋所有权人系本村在册常住农业户口，且宅基地（房屋）属原始取得的，可以在以下三种方式中选定一种置换方式。

第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括未经登记的建筑经查证认定为合法的）1:1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：按房屋的合法宅基地建筑基底面积不大于三倍标准，确定置换建筑面积（简称“一增三”）。

第三种方式：按在册常住农业户口人均建筑面积30㎡确定置换建筑面积（简称“人均面积”），另有房屋应合并计算。

（二）房屋所有权人系非农业户口的，可以在以下二种方式中选定一种置换方式。

第一种方式：按合法房屋建筑面积（包括未经登记的建筑经查证认定为合法的）1:1等面积确定置换建筑面积。

第二种方式：按人均建筑面积20㎡确定置换建筑面积（另有房屋应合并计算）。

（三）合法房屋面积部分均以1:1.25（0.25为公摊部分的换算系数）置换建筑面积。

（四）混合户（指房屋所有权人系建设范围内非农业户口，但其家庭成员中有常住农业户口），选择“一增三”的可按比例计算应置换的建筑面积。

第十条房屋所有权人要求分套置换的，在房源许可情况下，经实施单位审核同意，分套后原则上每套住宅建筑面积不得小于80㎡。

第十一条营业用房及工业用房的补偿参照《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行。

对工业用房，应当根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模，实行货币补偿、异地厂房调换、土地置换和功能置换安置。

对营业、办公等其他房屋，除房源许可外，原则上实行货币补偿或功能置换安置。

第十二条房屋所有权人可选择将工业用房调换办公用房安置, 其合法用地面积按每亩合法用地调换280m2～300m2办公用房，并互不计算差价。

第三章面积认定与补偿第十三条置换房屋建筑面积的认定：（一）房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证载明的建筑面积为准。

（二）未经登记的建筑根据《温州市区征收国有土地上未登记房屋认定办法》（温政办〔2012〕74号）经查证认定为合法的，以实地测量的建筑面积为准。

（三）旧房的房屋用途以房屋所有权证登记的用途为准。

（四）1990年3月31日前建造的未取得土地手续的未登记房屋，及1990年3月31日前建造的其他附属用房（高度需达到2.2米，且现状为居住房屋），可给予等面积置换建筑面积，不能享受“一增三”等相关优惠政策。

不符合上述规定的其他附属用房和道坦均不计算置换面积，但给予一定经济补偿。

第十四条房屋所有权人在瓯海区范围内已有房屋被其他建设项目部分征收并安置的，剩余房屋面积如选择“人均面积”置换方式的，应与原已安置的面积合并计算。

第十五条房屋所有权人在留足自住房（不低于人均建筑面积30㎡）后的多余房源，可作公共租赁房出租，也可将土地性质属于国有划拨的多余房源在补交土地出让金后上市交易。

第十六条套型建筑面积原则上按80㎡、100㎡、120㎡、140㎡、160㎡、180㎡、200㎡进行设计。

第十七条房屋所有权人选择产权置换的，被搬迁房屋与置换房等面积部分，按重置价结合成新计算。

重置价标准为：钢混（框架）结构1500元/㎡，砖混结构1300元/㎡，砖木结构1100元/㎡。

第十八条其他特殊用房的补偿依照改造规划方案，由实施单位按“一事一议”的程序进行处理。

第十九条实施单位应当向房屋所有权人支付搬迁费。

住宅、营业用房搬迁费根据房屋建筑面积结合搬迁标准按户支付。

期房安置的，搬迁费计算两次。

第二十条房屋所有权人选择产权置换的，过渡期间周转用房原则上由房屋所有权人自行解决。

城市建设房屋征收、城中村改造与农房改造集聚建设项目建设周期高层、小高层建筑不超过 36个月，多层建筑不超过24个月。

第二十一条实施单位应当从置换腾空搬迁之日起到被安置后的4个月内支付其临时安置费。

临时安置费标准：房屋所有权人选择货币安置的，给予4个月临时安置费和一次搬迁费。

超过补偿协议约定的过渡期限未提供产权置换房屋的，应当自逾期之日起按照原标准的2倍支付临时安置费。

第四章置换价格第二十二条实施单位应当提供不小于旧房合法建筑面积的产权置换房屋。

房屋所有权人应当计算、结清旧房价值与产权置换房屋价值的差价。

第二十三条公寓式住宅的置换价格应以其投入的完全成本为基准点，按照置换方式，实行分类计价，分为综合成本价、成本价、优惠价、市场评估价。

本办法所称的综合成本价：公寓式住宅项目建设的总成本费用除以该项目住宅产权建筑总面积，即每平方米公寓式住宅产权建筑面积应分摊的成本的单价，均以3800元/㎡计算。

（注：本办法所称的总成本费用指建设公寓式住宅项目所产生的扣除地下室车库、物业用房以及公共设施用房工程费用后的总费用，包括建安造价、小区配套建设费用、征收补偿费、前期费用、建设资金利息等。

住宅产权建筑总面积指可用于置换公寓式住宅的产权面积的总和。

）成本价：按综合成本价下浮25%以内的单价。

优惠价：按综合成本价上浮35%以上的单价。

具体上浮比例根据各镇街实施项目的区位、地段及市场评估价级差确定不同的系数。

对在2013年10月31之前实施的多村连片城中村（农房集聚）改造项目可给予一定比例的优惠，具体比例由各街道（镇）确定（须报区政府批准），优惠比例最高不超过5%。

市场评估价：指委托具有相应资质的房地产评估机构评估的市场价。

第二十四条置换公寓式住宅的面积，按照置换方式，实行分类计价。

（一）合法建筑面积1:1等面积置换部分，按成本价结算；公摊部分面积（即0.25系数部分）按综合成本价结算。

（二）“一增三”、“人均面积”等优惠政策置换超出合法面积部分，按优惠价结算。

（三）第十三条第一款第（四）项规定的未登记房屋及其他附属用房，1:1等面积置换部分，按3000元/㎡结算。

第二十五条城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设置换房屋不属同一区位等级的，应结合区位等级计算区位差价（区位差价根据市场行情适时调整）。

第二十六条在签订置换协议书的同时认购停车位并一次性缴款的，按缴款时间先后顺序优先给予购买，以每套一个车位按签订协议书当年市场评估价的60%结算。

人口认定第二十七条城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设中可计算为置换建筑面积的人数，以《户口簿》上在册的属地常住户口为依据。

第二十八条置换人口认定程序：（一）房屋所有权人选择“人均面积”方式置换的，需向属地村委会、社区居委会、经济合作社提供户口簿、身份证、结婚证、独生子女父母光荣证等相关证明材料。

（二）村委会、社区居委会、经济合作社形成初审意见后，由实施单位向属地公安派出所核实情况。

认定结果由实施单位在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（三）公示期间，房屋所有权人及其他相关人员对认定结果有异议的，应当在公示期满之前以书面方式向区人口认定领导小组办公室申请复核，并提供相关证明材料。

复核结论由区人口认定领导小组办公室在其范围内公示，公示期限不少于7天。

（四）复核结论公示期间仍有异议的，由区人口认定领导小组作出最终认定。

第二十九条置换人口认定类别：（一）在册属地常住户口，有下列情形的，认定为应计算置换建筑面积的人口数：1．户籍关系外迁或被注销的义务兵和符合国家规定的初级士官（已提干的除外）、在读学生、援外工作人员、留学生、现正在劳动教养和服刑的人员。

2．大、中专学校毕业生自主择业，其户口未予回迁的人员。