深圳市城市更新办法细则解读 PPT
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❖ 尽管没有直言协议出让，但该表述意味着城市更新项目土 地使用权可以通过协议方式出让。
3 《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
❖ 过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升 级改造方面
❖ 《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
1 《更新办法》出台的背景
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
❖ 城市化过程中遗留的土地权属不清 ❖ 城村混杂交错 ❖ 覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更 新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
❖ 过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、 土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
❖ 《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使 用权人或者其他符合规定的主体实施。
❖ 对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同 补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满 ❖ 对于自己所居住的房屋的修理改造 ❖ 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
1 《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵 ❖ 城市规划的形体规划 ❖ 强调“利人原则”的人本思想 ❖ 强调城市历史价值的保护 ❖ 可持续发展等 ❖ 以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平 城市更新的方式 ❖ 重建或再开发（redevelopment） ❖ 整建（rehabitation） ❖ 保留维护（conservation）
完善城市整体功能 提高城市管理水平
进一步提升城市竞争力 实现经济发展战略转型 保持城市可持续发展 实现社会发展战略转型
1 《更新办法》出台的背景
城市更新的定义 ❖ 一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新： ❖ 生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
❖ 城市市区“退二进三”产业用地； ❖ 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； ❖ 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； ❖ 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； ❖ 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； ❖ 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
推进“三旧”改造的措施：
❖ 在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和 年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
❖ 自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部 门同意后报市、县人民政府批准实施。
❖ 所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续， 涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更加深刻
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一 7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
1 《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更 新试点城市。 2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
2 《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志 ❖ 完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 ❖ 土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财 政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
深圳市城市更新办法细则解读
1
《更新办法》出台的背景
2
《更新办法》出台的意义
3
《更新办法》的主要亮点
4
《深圳市城市更新办法》
5
《更新办法》后续需要关注的问题
1 《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的 矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
Βιβλιοθήκη Baidu
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府
[2006[257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的
3 《更新办法》的主要亮点
2 城市更新改造对象的全覆盖
❖ 过去，城市更新政策主要集中在城中村改造和旧工业区升 级改造方面
❖ 《更新办法》则涵盖了所有的城市更新活动，实现了旧工 业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村所有城市更 新活动的全覆盖
1 《更新办法》出台的背景
2004年以来，深圳开展城中村和工业区升级改造工作 现阶段的城中村、工业区升级改造面临了许多问题：
❖ 城市化过程中遗留的土地权属不清 ❖ 城村混杂交错 ❖ 覆盖面较为单一的改造政策无法有效地促进城市规划的实施
需要更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更 新”概念指导城中村改造、旧城改造等工作 。
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活
❖ 过去，对于城市更新在确定实施主体、如何确定地价标准、 土地使用权的出让方式等问题上都缺乏政策规范。
❖ 《更新办法》规定，城市更新可以分别由市、区政府、土地使 用权人或者其他符合规定的主体实施。
❖ 对于自行改造的项目，土地使用权可以通过补签土地出让合同 补充协议或者补签土地出让合同的方式出让。
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满 ❖ 对于自己所居住的房屋的修理改造 ❖ 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
1 《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵 ❖ 城市规划的形体规划 ❖ 强调“利人原则”的人本思想 ❖ 强调城市历史价值的保护 ❖ 可持续发展等 ❖ 以多方伙伴关系为取向、更加注重社区参与和社会公平 城市更新的方式 ❖ 重建或再开发（redevelopment） ❖ 整建（rehabitation） ❖ 保留维护（conservation）
完善城市整体功能 提高城市管理水平
进一步提升城市竞争力 实现经济发展战略转型 保持城市可持续发展 实现社会发展战略转型
1 《更新办法》出台的背景
城市更新的定义 ❖ 一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新： ❖ 生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
❖ 城市市区“退二进三”产业用地； ❖ 城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； ❖ 国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； ❖ 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； ❖ 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； ❖ 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
推进“三旧”改造的措施：
❖ 在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和 年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
❖ 自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部 门同意后报市、县人民政府批准实施。
❖ 所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续， 涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更加深刻
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
3 《更新办法》的主要亮点
1 改造主体多元化，土地出让模式更加灵活 2 城市更新改造对象的全覆盖 3 首创“城市更新单元”概念 4 非商品性质房地产的改造留有余地 5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 6 关内外优惠政策（地价标准）统一 7 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
1 《更新办法》出台的背景
规划国土部门在2007年启动了《深圳市城市更新办法》 草案的草拟工作。 2009年9月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促 进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 深圳市以全面推进“部市共建”的方式，成为国家城市更 新试点城市。 2009年10月，《更新办法》经市政府常务会议审议通过， 自2009年12月1日起施行。
2 《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志 ❖ 完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 ❖ 土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财 政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
深圳市城市更新办法细则解读
1
《更新办法》出台的背景
2
《更新办法》出台的意义
3
《更新办法》的主要亮点
4
《深圳市城市更新办法》
5
《更新办法》后续需要关注的问题
1 《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的 矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
Βιβλιοθήκη Baidu
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
1. 《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》 2. 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 3. 《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府
[2006[257]号 4. 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的