大渡口区情况分析

1 总论

1.1 项目背景

（１）项目名称

世纪汇通购物中心

该项目为一个购物中心，购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

该项目位于大渡口区的诗情路，拥有东海诗情广场、巴国城红狮公园、浪漫爱情公园、运动公园四大公园环抱，坐拥便利的交通情况以及配套设施。

（２）承办单位概况

（３）可行性研究报告编制理由

可行性研究在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行的技术经济论证，分析项目的必要性、可行性和合理性。本项目的可行性一样报告，是根据有关部门政策规划，依照金辉集团融侨长江(重庆)房地产有限公司的委托书、文件以及相应的法律、法规编制而成。在广泛调查的基础上，综合论证了本项目在工程项目上是否先进、使用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为决策投资提供依据和基础资料。

（４）项目提出的理由

大渡口区作为重庆“主城西进”战略规划的两个“纯主城区”之一，是重庆市十二个组团之一，更是重庆市规划的“六大商圈”之一。另外，大渡口区交通便利，是目前主城塞车率最低的地方，从渝中区开车到大渡口25分钟，从机场到大渡口35分钟，从沙坪坝三峡广场到大渡口15分钟。

大渡口积极建设交通为其发展打通经脉，越来越多的人开始在这里聚集。重钢搬出大渡口之后，大渡口房地产行业迎来了新的契机，第六商圈是大渡口体现其作为重庆主城核心区的城市功能的重要载体。

但是目前大渡口区整体商业格局尚未形成，消费外流严重。这就给商家提供了大量的机遇，并且客观存在巨大的消费回流空间。针对这一情况，我们提出了这项目—大渡口区的一个集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心。

1.2 项目概况

（１）拟建地点

大渡口区大渡口组团A分区A23-2/05、A25-2/06、A25-1/06地块，地块位于大渡口区诗情路、华园路以及迎宾大道的交接处，紧邻重庆市九龙坡区二朗医院。

（２）建设规模和目标

该项目所在地块总面积119287㎡，建设用地面积119287㎡，规划建筑面积348318㎡，容积率≤2.92。由于该项目地块面积较大，所以项目拟建为一个大型的购物中心，该购物中心集购物、餐饮、娱乐为一体，将引进大型的商场、、超市、电影院、KTV、以及众多的美食。为大渡口区的人民提供一个休闲娱乐的天堂，提高人们的生活质量。

世纪汇通购物中心将分为两个部分：大型购物广场、餐饮及娱乐区。

所以整个购物中心将由2个主体部分组成，每一部分为一栋4层高的大楼，两栋大楼中间用空中走廊连接。

（３）主要建设条件

（４）主要技术经济指标

盈利能力分析。投资收益率，反映投资的收益能力。投资回收期，项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。是反映项目投资回收能力的主要静态评价指标。净现值，用于判断项目可不可行的一项重要指标。内部收益率，用于反映未回收资金的盈利能力。

偿债能力分析。主要进行偿债备付率分析，衡量企业的偿债能力。

进行项目的不确定性分析，主要是风险分析和盈亏平衡分析，用于判断项目对不确定因素的抵抗能力。

1.3 问题与建议

1.3.1问题

1、本项目周围并没有完全地发展起来，有一部分的楼盘还在建设当中，另外也有一片区域还在规划的阶段，所以周围的绿化等方面并不是太好，再加上周围有一些石材批发商铺，车流量较大，导致该区域的灰尘较大、同时又有一点噪音的影响。所以周围情况有待改善。

2、项目地块与九宫庙商圈以及巴国城等商业地段的距离都不算太远，并且其他商圈的发展已经较为成熟，已经形成了一定的品牌效应，他们对本项目来说是一个强势的竞争对手。

1.3.2建议

1、项目应该打造吸引人的环境以及外观，改善周围的绿化水平，给人们提供一种良好的消费环境，刺激人们的消费欲望。

2、项目应主打中高端的商铺，由于在整个重庆市来看，大渡口区的经济并不算名列前茅，所以我们应该根据区域的消费能力来确定整个购物中心的档次，档次不能定得过高，但要区别于一般的商场，走综合性的路线。

3、提高宣传力度，重点宣传该购物中心的综合性、便利性。做好招商引资工作，

力争吸引沃尔玛，重百等国内外著名超市入驻；并且做好周边的金融设施的配套安排。

3、建设规模与项目开发条件

3.1 推荐建设规模方案（结构形式、建筑面积、使用功能）

3、建设规模与项目开发条件

3.1 推荐建设规模方案（结构形式、建筑面积、使用功能）

●建筑面积分配方案：建筑面积项目所在地块总面积119287㎡，建设用地面

积119287㎡，建筑面积285000㎡，容积率≤2.92。拟建2幢4层的大楼，组成整个购物中心的商业主体，总建筑面积为250000㎡，2幢大楼中的一幢是购物天地，将主要为大型的百货商场以及大型的超市，另一幢为休闲、娱乐天地，主要是大型电影院、KTV、主题餐厅等。两幢大楼之间将利用走廊连接起来。另外还有35000㎡的停车场及配套，总的停车位有1500个。

●建设项目资金方案：项目的自有资金60%；银行贷款40%，建设期分年等额

放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后第2年末采用一次偿还。

●使用功能：此购物中心将是一座充满都市灵魂的超大复合型购物中心，将以

独具特色的体验价值体现大渡口区的商业价值。该中心建成后，将直接面向大渡口区以及周围的九龙坡区、杨家坪区，并将以优秀的服务理念、高端齐全的入驻品牌及精彩的建筑外形吸引大量顾客到此消费，为人们提供一个集“购物、娱乐、餐饮”为一体的大型购物中心。

2.1地理位置

大渡口，国家中心城市--重庆主城核心区，是重庆重点开发的十大片区之一。全部辖区位于两山（中梁山、铜锣山）两江（长江、嘉陵江）之间，外环高速以内的极核区域，现辖五街三镇，人口近30万。

这是一座正在提速崛起的生活品质之城。坐拥34公里长江水岸和主城极核区域30多平方公里连片土地，老重钢、钓鱼嘴、小南海三块“宝地”开发蓄势待发；3条轻轨线、4条快速干道全域布局、纵横交错，可半小时到达江北国际机场，15分钟抵达重庆CBD和龙头寺火车站，是主城最畅通的城区之一。乘着

重钢环保搬迁的东风，大渡口天更蓝、地更绿、水更清，荣获中国人居环境范例