长鹭悦湖2010年销售工作计划

悦湖2010年营销方案

市场综述：

一、市场分析：

（1）09年市场表现

➢大连的经济发展水平领先于全国平均水平，GDP增速高于全国5.3个百分点

➢频出的规划利好，主要依托于全国经济发展战略。不仅利于大连城市地位的进一步提升，也为如开发区小窑湾这样新兴板块的崛起提供了机会。

➢1-10月，大连市内四区挂牌527.99万平方米，环比上涨151.97%；成交508.56万平方米，环比上涨142.70%。整体楼面价3238元/平，较08年同期上涨12%。

➢土地市场继续保持旺盛，供需双双同比大增近150%

➢政府土地出让积极，年内仍有近83万平的土地将入市

➢高新园区成为本年度土地市场热点区域，放量同比增长150%。

➢扶植政策的不确定性加上政府人为制造大量需求极大的刺激了市场，无论一手、二手甚至是租赁市场都异常火爆

➢各项目出清周期持续缩短，短期供不应求现象预计将持续至明年一季度。

➢价格因素外溢的客群普遍流向甘区，而投资客对甘区新崛起区域未来增值潜力的认可导致甘区销供比持续增长。十月达到40/100，大幅领先于其他三区。

➢存量消化进一步加快，十月有二十余个项目清盘或进入尾盘。

➢北京可供应量跌破警戒线，大连新增批售供应同比降幅缩窄1个百分点，推盘放量却大幅缩水15个百分点，一定程度上反应了“捂盘惜售”现象趋重，但也不排除开发商对目前市场产生了疑虑：价格高企带来了一定程度的客户观望。

➢年底中央经济工作会议及12月新的“国四条”表明中央政府将在年底前后陆续通过相关政策调整抑制过热的房地产市场，其中金融政策调整是所有政策中的关键。

（2）重点开发商销售数据

（3）品牌开发商分析

亿达策略：城市核心地块与发展方向土地并重

➢09年亿达有5个项目在售（东方圣荷西、唯美品格售罄），1-10月份已实现销售额

46.58个亿元，预计09年全年销售额为50亿元，近期亿达不断运作土地以保障明

年充足的房源可售。

➢亿达以城市运营者的身份运作着被看做是未来城市发展方向的土地，同时集群性布局

在售项目：第五郡、杰特、蓝湾

展示项目：东方圣克拉、软景E居、蓝山

储备地块：高尔基地块、梧桐路（甘区公安局原址地块）、亿达大东沟地块、亿达营城子地块

万科策略：谋求城市发展方向的土地

➢09年万科有2个项目在售，1-10月份已实现销售额18个亿元，预计09年全年销售额为20亿元，近期依然以促进在售项目快速销售为主；

➢为改变项目均为中低端的布局，万科在积极谋求城市发展方向上如华南广场及东港的土地。

在售项目：溪之谷、魅力之城

储备地块：华南地块（运作中，基本确定）、机场地块（可行性不高，疑为炒作）、西山地块（基本运作完毕，产品定位将是超过溪之谷的高端别墅项目）

远洋策略：一切以销售为前提

➢09年远洋有2个项目在售，截止10月实现销售额23.13亿元。09年预计将实现销售额25亿元。

➢远洋目前主要以加快销售为目的，无论是从红星海世界观或远洋风景两个项目看，都在不断的加紧推出产品，实现快速消化。

➢利用乾豪在开发区迅速扩张。

在售项目：红星海世界观、远洋风景

展示项目：远洋自然

二、市场小结：

08末年至09年初的楼市调整期一方面因客户持币观望储备了大量的购房需求，另一方面由于对市场的悲观预期使得众多开发商不敢拿地、缩小开工面积或者放缓工程进度，因而造成09年可供应量不足,供需矛盾加上政策扶植使得3月份以来房地产市场异常火爆。火热的市场催动开发商大量积极的投入加快供应为10年储备货量，而今年购房需求的集中井喷也在某种程度上程度上透支了部分未来的需求动力，预计明年的供需关系会有所改变将会有

一个竞争比较激烈的市场环境。

目前政策的不明确性导致明年市场的不明朗，估计明年四、五月份市场情况会逐步清晰，但对于市场过分乐观或悲观的估计都是错误的。大连不同于其它城市，特殊的地理位置和环境决定了大连必然是第二轮城市化进程的中坚力量，房地产市场的潜力和稳定性通过其在前一轮调整中的表现即可看出，房地产市场价值还远未被真正挖掘。这也是各开发商大腕看好大连未来的市场发展，目前积极储备土地加大开工量的原因。

经历过上一次的市场风暴，无论是开发商、政府还是消费者都已具有较强的心理承受能力并逐渐成熟。整体估计如果没有特殊因素影响明年市场不会过于大起大落，但发展速度会相对放缓，整体市场将会稳步提升。预计明年将会是高端项目高速发展的时期，无论是项目单价还是总价都会不断创出新高。大连房地产市场价值将得到重新认识，消费者的购房意识也会发生很大变化。

1.明年各项调控政策和供需关系是关键，年初政策真实效果要等4、5月份后显现

2.预计市场不会有太大浮动，也许短期小幅调整，但总体稳中有升

3.长期以来大连的楼市始终不温不火，而目前大连城市价值及品牌都已具有很大的影

响力，城市发展环境和客户消费理念也比较成熟，而各大全国性品牌开发商对于

大连市场的关注度也越来越高。大连房地产市场已经具备足够条件，成为未来城市

化进程发展及价格增长的中坚力量，明年将是高端产品发展迅猛的时期。

三、竞品分析：

第五郡：

项目基础信息：

项目地址：机场新区张前路以东，西部大通道以西

综合技术指标：总占地面积46万㎡建筑面积60万㎡总户数5000户容积1.3

景观设计：美国HZS建筑设计咨询有限公司

建筑设计单位:美国F+A设计公司

物业公司：亿达物业多层2元/平米/月小高层/平米/月2.2元

生活配套：（内部）幼儿园、小学、中学、写字楼、商业街、大型超市、银行、医院（目前规划可能调整）

（外部）明珠公园、甘井子区图书档案馆、甘井子区政府

交通配套：路网发达路况良好，公交线路701、716、532，规划中的地铁2号线

建筑类别：多层、小高层绿化率：35%

楼面地价：1187元/平

目前销售均价14000元/平米,最高价19000/平米

主力户型区间：60-140㎡

目前在售只剩四套房源均为叠院和阁楼产品

营销策略分析：

第五郡土地是在03年获取的，当时土地楼面地价为1187元，历经五年，目前机场

前区域土地楼面价格为2333元（07年末成交土地），土地增值税、银行利息的增加，