业态定位项目可行性分析报告PPT课件( 45页)
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业态定位项目可行性分析报告PPT课件( 45页)
（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
25
四、终端客户定位
密雪儿、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、××美甲…… 妇女、青少年为江南西最活跃之消费群体
26
从终端客户考虑——
妇女
终端客户
青少年
无差异
女性主题商城
妇幼用品市场 状元坊 运动名店城 电信卖场、新 华书店、服装
单一美食中心
存在市场空白 最活跃之消费群体 存在市场空白 最活跃之消费群体
中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展， 人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大 于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。
16
中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层
的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无 法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费 者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地 市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。
18
广州商业发展的趋势： • 大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础 的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。 • 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费 观念，开创领先的经营模式。
商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
精选编辑ppt
25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
精选编辑ppt
4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
精选编辑ppt
31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
某项目市场与目标定位报告(ppt 43页)
7、总结 通过对钟祥市在售房地产项目的调查和分析我们得出以下结论：
1、钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较 少。近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增 大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十平方米的大社区。
2、在售项目基本以砖混结构的5+1或6+1多层为主，小高层、高层形态成为未来 的开发主流，带有一到二层的底商。
天强项目市场及定位报告
智联地产国际运营机构 2008年7月
目录
第一部分 钟祥市房地产市场分析 一、钟祥市房地产特征分析 二、钟祥市在售楼盘列举分析 三、消费人群特征分析 四、钟祥房地产市场展望
第二部分 项目整体定位报告 一、地块分析 二、市场定位 三、形象定位 四、案名定位 五、客户定位 六、项目核心优势 七、项目推广流程图：
8、高层规划渐显市场 至2008年初以来，钟祥房地产市场推盘量迅速增多，如今开盘销售项目
已有数十个。其中不乏出现高层物业规划（小高层规划未出现与市场），如： 御隆天下规划有高层。说明随着市场发展、房地产项目增多以及发展趋势的 影响，钟祥楼盘物业形态正逐步朝小高层迈进。
9、受今年房地产市场大环境影响，房价上涨较缓慢 2008年，全国房地产市场震荡不安，消费者观望情绪严重，各个大中城
5、楼盘推广手法多样化 虽然钟祥市属于县级市,但近几年房地产业发展较快，加上众多市外企业
进驻钟祥房地产市场，带来了许多先进的开发理念。他们在楼盘的推广手法 上也比较全面如：户外、车身、报纸、现场包装、罗马旗等，各楼盘比较重 视营销推广。
6、设计建设水平不断提高 钟祥市早期开发的房地产项目基本无外观设计，对于楼体外墙处理的非
地产发展态势是以老城区改造、新城区建设推动房地产行业发展，未来钟祥 新城区开发土地丰富，是地产行业发展空间巨大的地区。
项目可行性分析报告ppt课件
70600
八、投资估算和资金筹措
固定投资总计12.06万元
店面租金2万元
首月租金0.5万元
押金1.5万元
书籍区设备及安装2.81万元
逸朗休闲书吧装修3万元
书籍3万元
饮品店设备及安装1.25万元
固定投资总额=店面租金+店面装修+设备购买费用〔含书籍购买〕 即投资总额=2万+3万+7.06万〔7.06万由上页给出的设备表格可知〕 =12.06万 根据工程建立规模和工程对流动资金的需求，工程建立期需流动资金 万元。
九、财务评价 〔一〕销售收入的估算
• 销售收入 • 根据调查以及周围的消费潜力并结合逸朗
休闲书吧的规模每天买书的客流量约为100 人次，每人次消费额约为15元，运营期为8 个月。饮品店客流量约为200人次，每人次 消费额为6元。 • 销售收入=客流量*每人每次消费额*天数 • 故由以上分析可知： • 故工程正年年销售收入为： 100*15*30*8+200*6*30*8=648000(元)
二、产品及效力引见
• 拓展业务：为逸朗休闲吧的书友提供一个 交流平台，在那里可以自在的交流阅读心 得，或者交换旧书。实践上，买书看的人， 不仅仅是要买书，更重要的是一种气氛， 一种交流。比如书店能给顾客提供独到的 引荐，比如买书者能在书店和老板,和同样 志趣但并非同样专业的同窗交流一些心得， 亦不为一种校园情趣。
三、工程市场分析
• 〔二〕内部环境分析 〔SWOT分析〕 • 1.优势：集休闲与图书于为一体，以图书为主以休闲为辅，
突破传统方式，创业团队都是学生组成，工程也是学生自 主运营，因此对所需专业书比较内行，对于同窗们的需求 了解得更清楚；在运营范围上，撇开了单一的书店运营， 把售书、看书、休闲、活动相结合，我们的效力能更好的 满足于同窗们的需求;运营位置位于本部与南校区之间， 地理位置优越。 • 2.优势:创业团队成员都为学生，缺乏企业运营的市场知识 与阅历；学生本人筹资，缺乏现金流。 • 3.时机:社会支持大学生创业的政策支持；可以进入具有吸 引力的新的细分市场〔旧书回收〕。 • 4.要挟：现有竞争对手的关注，潜在竞争对手的兴起；未 来期间学校周边环境的不确定性。
八、投资估算和资金筹措
固定投资总计12.06万元
店面租金2万元
首月租金0.5万元
押金1.5万元
书籍区设备及安装2.81万元
逸朗休闲书吧装修3万元
书籍3万元
饮品店设备及安装1.25万元
固定投资总额=店面租金+店面装修+设备购买费用〔含书籍购买〕 即投资总额=2万+3万+7.06万〔7.06万由上页给出的设备表格可知〕 =12.06万 根据工程建立规模和工程对流动资金的需求，工程建立期需流动资金 万元。
九、财务评价 〔一〕销售收入的估算
• 销售收入 • 根据调查以及周围的消费潜力并结合逸朗
休闲书吧的规模每天买书的客流量约为100 人次，每人次消费额约为15元，运营期为8 个月。饮品店客流量约为200人次，每人次 消费额为6元。 • 销售收入=客流量*每人每次消费额*天数 • 故由以上分析可知： • 故工程正年年销售收入为： 100*15*30*8+200*6*30*8=648000(元)
二、产品及效力引见
• 拓展业务：为逸朗休闲吧的书友提供一个 交流平台，在那里可以自在的交流阅读心 得，或者交换旧书。实践上，买书看的人， 不仅仅是要买书，更重要的是一种气氛， 一种交流。比如书店能给顾客提供独到的 引荐，比如买书者能在书店和老板,和同样 志趣但并非同样专业的同窗交流一些心得， 亦不为一种校园情趣。
三、工程市场分析
• 〔二〕内部环境分析 〔SWOT分析〕 • 1.优势：集休闲与图书于为一体，以图书为主以休闲为辅，
突破传统方式，创业团队都是学生组成，工程也是学生自 主运营，因此对所需专业书比较内行，对于同窗们的需求 了解得更清楚；在运营范围上，撇开了单一的书店运营， 把售书、看书、休闲、活动相结合，我们的效力能更好的 满足于同窗们的需求;运营位置位于本部与南校区之间， 地理位置优越。 • 2.优势:创业团队成员都为学生，缺乏企业运营的市场知识 与阅历；学生本人筹资，缺乏现金流。 • 3.时机:社会支持大学生创业的政策支持；可以进入具有吸 引力的新的细分市场〔旧书回收〕。 • 4.要挟：现有竞争对手的关注，潜在竞争对手的兴起；未 来期间学校周边环境的不确定性。
项目可行性研究PPT课件
精品课件
7
某项目设计年生产能力为4万吨，产品售价为2000元/吨，生产总成 本为1200元/吨，其中，固定成本为500元/吨，可变成本为700元/吨 。试求(1)以产量、销售价格、生产能力利用率表示的盈亏平衡点； （2）如果当年实际生产量为3万吨，试分析该项目的盈亏状况；（ 3）如果计划年盈利30万元，应如何安排产量？
精品课件
10
§7-2 市场研究和生产规模
一、市场研究的概念
——在调查研究的基础上收集、分析和预测未来 一定时期内市场供需变化的趋势。
市场研究的意义
1、是项目可行性研究的前提和基础 2、为确定投资方向和生产规模提供依据。
精品课件
11
二、市场研究的内容、步骤和方法
市场需求 市场供应
具体内容
质的方面：
精品课件
3
二、工程项目的分类
基本建设项目 设备更新和技术改造项目
三、工程项目的建设程序
三个时期
投资前时期 投资时期
投产时期
提出项目建议书
进行可行性研究
根据最优方案编制初步设计
内容
技术设计 施工图设计
准备并组织施工
竣工验收
投产
精品课件
4
精品课件
5
四、可行性研究的步骤
投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究
设固定成本为40万元，试作以下三种因素变化对内部收益率的单因素敏感性分析： （1）投资增加10%，增加20%；（2）因价格变化年净收入下降10%，下降20%；（3
）项目寿命期变化±20%；（4）三个因素中，那一个是敏感因素，应如何减小此 因素对经济效应指标的影响？
C F ( P / C F , I R R 0 , n ) F ( P / F , I R R 0 , n ) P 0
某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)
21
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
项目业态组合
业态类别 主力型 特色型 功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创 意集等
服务型：通讯、银行、SPA等 人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明 体现项目经营档次和特色，展示
项目形象 体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气， 为其他业态提供消费可能
具 不十 动 休 有 断分 感 闲 品 更丰 的 惬 位 新富 活 意 的 的的 力 的 潮 商品 娱 体 流 品类 乐 验 风 咨品 前 空 景 讯牌 沿 间
人文形象
体 面 美 味 的 餐 饮
引 领 理 念 健 康 生 活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈 定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店 及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。 分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。 其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服 务型业态。
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案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少 量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、 武昌： 222、 531、537、 541、556、
项目市场定位及投资可行性初步分析(ppt 65页)
地块概况： 本案项目地块占地面积约：70932㎡，建筑容积率约为：1.8～3.0,建筑限
高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。
项目地块价值研判
项目周边楼盘开发 状况项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为 ：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭 ，其住宅销售价位为：5000 元/㎡—5500元/㎡。
代表性楼盘： 本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生 活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产 开发的角美首座主题式购物公园----“ 星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产 所开发的“丰泰财富广场”。
角美商业市场调查分析
通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路 、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。
第一部份 角美镇发展概况及城市规划
角美镇区域特征和城市概况
区位优势
角美镇归属福建省龙海市，为 漳州次中心城市。区域总面积 163平方公里，位于厦漳泉交界 ，九龙江入海口；雄踞厦门西海 岸，鹰厦铁路、324线国道、厦 漳高速公路交汇于此，是闽南金 三角的交通枢纽，是闽南城市联 盟的“桥头堡”；是厦漳经济联 结的契合点、接力站；与厦门市 接壤21公里，距厦门岛15公里， 是厦门市环岛20公里经济圈和海 湾型城市建设的重要组成部分， 具有东连厦门特区、西接漳州市 区的独特区位优势。
角美镇城市规划分析 中心城区项目分布现状图
角美镇城市规划分析 中心城区启动项目简介图
角美镇城市规划分析
规 发 城划展镇定目规位标模 大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融
中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。
高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。
项目地块价值研判
项目周边楼盘开发 状况项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为 ：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭 ，其住宅销售价位为：5000 元/㎡—5500元/㎡。
代表性楼盘： 本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生 活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产 开发的角美首座主题式购物公园----“ 星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产 所开发的“丰泰财富广场”。
角美商业市场调查分析
通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路 、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。
第一部份 角美镇发展概况及城市规划
角美镇区域特征和城市概况
区位优势
角美镇归属福建省龙海市，为 漳州次中心城市。区域总面积 163平方公里，位于厦漳泉交界 ，九龙江入海口；雄踞厦门西海 岸，鹰厦铁路、324线国道、厦 漳高速公路交汇于此，是闽南金 三角的交通枢纽，是闽南城市联 盟的“桥头堡”；是厦漳经济联 结的契合点、接力站；与厦门市 接壤21公里，距厦门岛15公里， 是厦门市环岛20公里经济圈和海 湾型城市建设的重要组成部分， 具有东连厦门特区、西接漳州市 区的独特区位优势。
角美镇城市规划分析 中心城区项目分布现状图
角美镇城市规划分析 中心城区启动项目简介图
角美镇城市规划分析
规 发 城划展镇定目规位标模 大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融
中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。
项目可行性研究报告PPT
属性。
02
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PART-03
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01
请在此处添加具体内容请 在此处添加具体内容
02
请在此处添加具体内容请 在此处添加具体内容
01
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PROJECT FEASIBILITY STUDY REPORT
某商业项目定位报告PPT(共 61张)
中低档
提升空间有限。
5层
服装+儿童
租赁
租金：2—7元
中低档
100-2000 30-1200
老鼠街购物广场 14000
4层
服装+小商品
租赁
租金：3-7元
低档
50-500元
维多利商厦
66800
7层
百货+超市
联营
扣点：20%-28%
中高档
200-4000
包百时代百货
17000
4层
百货+超市
联营
扣点：19%-23%
红房子商城
3000
4层
小商品/服饰
租赁
租金：1-5元
低档
100-300元
光彩商城
5500
3层
服装市场
租赁
租金：2-6元
低档
30-300元
集购凯莱物购物、广休场 闲、15娱000乐、餐4层饮消费服装为+儿一品童+体小商的城租市赁副中心租金商：圈2-5，元 经营档中次低档以中低档30为-610主元
娜林商圈逐渐向 王府向井阳市百场货、北85京90华联超2层市和娜服装琳/饰商场品专厦业市向现租代赁化商租业金的：0转.5-2形元，
2019/8/30
东河传统商业集中商圈
本案
2019/8/30
为东河中心南北向 道，项目位于巴彦 南端，东西方向车 到达，连接青山昆 可带来部分消费客 路、一中西路、南 分流部分老商圈的
1
第二部分、商业定位
2.1包头市商圈总结 2.2东河区商圈总结 2.3项目商业定位 2.5项目功能定位 2.6项目定位业态说明 2.7项目消费群定位 2.8项目招商运营
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• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇 聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显， 与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品 牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值 下降，变成以区域为核心的商圈。
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次
2
总纲
地段商圈特征
商业平台
项目客观条件
市场机会
业态提纯 业态定位建议
项目优化建议
3
一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。
4
就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
内造成影响。
8
1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
广百 广百新冀
北京路
——
西湖路
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
9
名表称） 荔湾广场
名汇商厦 中华广场
位置
下九路
下九路 中山三
路
广州部分经营中的商场对比表
（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
名称 光明广场 丽新项目
正佳广场
东山锦轩 现代城 丽的百货
位置
规模
备注
西湖路
占地8000㎡，总建 1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3 筑面积6万㎡，其中 停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场， 商场面积15470㎡ 8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。
中山五路
总建筑面积近6万㎡， 10层商场
7
分析：
• 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多 间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特 色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商 业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲 望。
• 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，
其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围
• 大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显， 如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场 带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城 所带来的影响。
11
• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。 由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商 场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华 广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
商场面积16 万㎡，门前
公园游乐式
经过几年的发展，现与流行前线逐步组 成中山三路新的商圈，该商场是新一代
广场2000㎡ 概念商场 一站式商场的代表
10
分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其 同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者 层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
江南商城二层项目 业态定位 可行性报告
30.05.2019
1
前言
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。
基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。
6ห้องสมุดไป่ตู้
1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
商业圈
大型商场
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
北京路——中山五路 上下九一带
天河城——体育西路
未推出市场
天河城 广场旁
• 以 天中河低城档一为带主作。 为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。
5
从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象；
广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场
越秀区
中山三路一带
中华广场、流行前线
区级 东山区
农林下路一带
东百、王府井、新裕大厦
商业圈 越秀区 环市东——淘金路一带 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区
江南西——江南大道
南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色 快线
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从 根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百 在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时 的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经 营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。
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1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次
2
总纲
地段商圈特征
商业平台
项目客观条件
市场机会
业态提纯 业态定位建议
项目优化建议
3
一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。
4
就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
内造成影响。
8
1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
广百 广百新冀
北京路
——
西湖路
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
9
名表称） 荔湾广场
名汇商厦 中华广场
位置
下九路
下九路 中山三
路
广州部分经营中的商场对比表
（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
名称 光明广场 丽新项目
正佳广场
东山锦轩 现代城 丽的百货
位置
规模
备注
西湖路
占地8000㎡，总建 1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3 筑面积6万㎡，其中 停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场， 商场面积15470㎡ 8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。
中山五路
总建筑面积近6万㎡， 10层商场
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分析：
• 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多 间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特 色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商 业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲 望。
• 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，
其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围
• 大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显， 如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场 带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城 所带来的影响。
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• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。 由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商 场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华 广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
商场面积16 万㎡，门前
公园游乐式
经过几年的发展，现与流行前线逐步组 成中山三路新的商圈，该商场是新一代
广场2000㎡ 概念商场 一站式商场的代表
10
分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其 同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者 层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
江南商城二层项目 业态定位 可行性报告
30.05.2019
1
前言
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。
基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。
6ห้องสมุดไป่ตู้
1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
商业圈
大型商场
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
北京路——中山五路 上下九一带
天河城——体育西路
未推出市场
天河城 广场旁
• 以 天中河低城档一为带主作。 为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。
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从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象；
广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场
越秀区
中山三路一带
中华广场、流行前线
区级 东山区
农林下路一带
东百、王府井、新裕大厦
商业圈 越秀区 环市东——淘金路一带 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区
江南西——江南大道
南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色 快线
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从 根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百 在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时 的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经 营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。
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1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表