房地产项目可行性研究报告 ppt ppt

二、资金使用计划
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划
房地产项目应根据可能的建设进度和将会 发生的实际付款时间和金额，编制资金使
与基础参数选择 房地产开发项目投资
用计划表。
与收入估算
房地产开发项目财务
报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰
三、收入估算与资金筹措
写 房地产开发项目可行
可行性研究报告的 撰写
房地产开发项目可 行性研究实例
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发项目投资估算
1.土地费用估算 2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费
以上述各项费 用之和的3％ 一7％估算
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
一、可行性研究的含义和目的
含 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面 义
的技术经济分析、论证的科学方法。
是实现项目决策的科学化、民主化，
目
的
减少或避免投资决策的失误，
提高项目开发建设的经济、社会和环境效 益。
(1)土地征用拆迁费 (2)土地出让地价款 (3)土地转让费 (4)土地租用费
(5)土地投资折价
可行性研究概述
可行性研究的内容 与步骤
房地产开发项目策 划与基础参数选择
房地产开发项目投 资与收入估算 房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标
可行性研究报告的 撰写
房地产开发项目可 行性研究实例
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
选规划设计方案等。
§6.2 可行性研究的内容与步骤
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
可行性研究的主要内容
⑩结论 与建议
①项目 概况
⑨项目经济 与社会效益
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：
1
总投资估算表
2 销售收入和销售税金及附加表
3
投资计划与资金筹措表
4
借款还本付息计算表
是编制下阶段规划设计的依据
§6.1可行性研究概述
可行性研究概述
可行性研究的内容பைடு நூலகம் 研究费用占总
步骤
投资的
投资机会研究
投资估算的精确 度为±30％
房地产开发项目策划 0.2％～0.8％
与基础参数选择
房地产开发项目投资 研究费用占总
与收入估算
投资的0.25
房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
％～1.5％
§6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
财务分析及评价指标的对应关系
财务分析
基本报表
项目投资 现金流量表
一、房地产开发项目投资估算
1.土地费用估算 2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费
(1)开发项目的前 期规划 (2)设计 (3)可行性研究 (4)水文地质勘测
(5) “三通一平”
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发项目投资估算
可采用的估算方法 1.单元估算法 2.单位指标估算法 3.工程量近似匡算 法 4.概算指标估算法 5.概预算定额法 6.根据类似工程经
验进行估算
9.不可预见费
可行性研究概述
可行性研究的内容 与步骤
房地产开发项目策 划与基础参数选择
房地产开发项目投 资与收入估算 房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标
可行性研究概述
可行性研究的内容 与步骤
房地产开发项目策 划与基础参数选择
房地产开发项目投 资与收入估算 房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标
可行性研究报告的 撰写
房地产开发项目可 行性研究实例
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发项目投资估算
1.土地费用估算 2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
二、构造评价方案
构造评价方案，就是在项目策划的基础上， 构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
开发项目是否分期进行以及如何分期、 开发项目拟建设的物业类型及不同物 业类型的比例关系、建筑面积的规模 和物业档次、合作方式与合作条件、 拟投入资本金的数量和在总投资中的 比例、租售与自营的选择及各自在总 建筑面积中的比例等，都需要在具体
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
单元估算法
单位指标 估算法 工程量近 似匡算法
概算指标法
单元估算法是指以基本建设单元的综合投资 乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估 算方法。
（一）投资利润率
投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润
总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标
。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平
均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：
投资利润率＝
项目年利润总额或年均平利润 项目总投资
项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏 损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如 20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否 则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应 该选投资利润率最高的方案。
单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以 工程量得到单项工程投资的估算方法。
工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的 方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预 算定额单价和取费，近似计算项目投资。
概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑 体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
第六章
房地产项目可行性研究
学习内容
可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例
§6.1可行性研究概述
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
可行性研究报告的撰 写
研究费用占总投资
房地产开发项目可行 小型1.0~3.0％
性研究实例
大型0.2~1.0%
初步可行性研究
投资估算的精确 度为±20％
详细可行性研究
投资估算的精确 度为±10％
项目的评估和决策
可行性研究的阶段
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
§6.1可行性研究概述
三、可行性研究编制依据
国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 批准的项目建议书和同等效力的文件；
国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设 施等；
自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备
分析
⑧建设计 划编制
⑦开发组 织机构和 费用研究
②现场 调查及方 案制定
③市场分 析及规模
确定
④规划设计 方案选择
⑥环境影 响评价
⑤资源供给 条件分析
§6.2可行性研究的内容与步骤
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
房地产开发项目策 划与基础参数选择
房地产开发项目投 资与收入估算 房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标
可行性研究报告的 撰写
房地产开发项目可 行性研究实例
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
一、房地产开发项目投资估算
1.土地费用估算 2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
可行性研究的步骤
接受委托
调查研究
编制可行性研究报告
方案选择和优化
财务评价和综合评价
§6.3 房地产开发经营方案与基础参数选择
一、房地产开发经营方案内容
可行性研究概述
可行性研究的内容与
步骤
房地产开发项目策划
区位分析与选择
与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
财务评价基本程序
不确定性与风险分析 财务评价指标的计算与评价 编制基本财务报表 测算财务基础数据， 编制辅助财务报表
§6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标
可行性研究概述
§6.1可行性研究概述
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
房地产开发项目可行 性研究实例
二、可行性研究的作用
是项目投资决策的依据
作 是筹集建设资金的依据 用
是开发商与有关各部门签订协议、 合同的依据
写
础
房地产开发项目可行 参
性研究实例
数
时间类参数 融资相关参数 收益相关指标 评价标准类指标
开发活动的起始时间点
开发经营期
经济评价工作的计算周期
房地产开发贷款的贷款利率
资本金投入比例 预售收入用于后续开 发建设投资的比例
空置率 运营成本占 毛租金收入比率 基准收益率
目标投资回报率等
可行性研究概述
可行性研究的内容 与步骤
收入估算
资金筹措
性研究实例
内容通常包括：
资金筹措计划，
拟租售物业的类型、
要以房地产开发项目
时间和相应的数量，
资金使用计划和销售
租售价格，
收入计划为基础，确定
租售收入及收款方式
资金的来源和相应的数量。
§6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
开发内容和规模的分析与选择
房地产开发项目财务 报表及财务评价指标
可行性研究报告的撰 写
收益法开发时机的分析与选择
房地产开发项目可行 性研究实例
合作方式的分析与选择
融资方式与资金结构的分析与选择
产品经营方式的分析与选择
§6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
财务盈利 能力分析
项目资本金 现金流量表
损益表
清偿能力分 资金来源与
析
运用表
财务评价指标
静态指标
动态指标
投资回收期
投资回收期 财务净现值
财务内部收益率
投资回收期 财务净现值 财务内部收益率
投资利润率 投资利税率 资本金利润率
借款偿还期
一、静态指标及其计算
对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值 ，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利 润率、投资回收期等。
可行性研究概述
可行性研究的内容 与步骤
1.土地费用估算
房地产开发项目策
划与基础参数选择
房地产开发项目投 资与收入估算
房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标
可行性研究报告的 (1)建筑安装工程费
撰写
(2)公共配套设施建
房地产开发项目可 设费
行性研究实例
(3)基础设施建设费
2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用
的评价方案中加以明确。
在实际操作过 程中，通常按 照开发项目是 否分期与开发 经营方式
§6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择
可行性研究概述
可行性研究的内容与 步骤
房地产开发项目策划 与基础参数选择
三 、
房地产开发项目投资 经
与收入估算
济
房地产开发项目财务 评 报表及财务评价指标 价
可行性研究报告的撰 基