2019中国铁建佛山顺德新城项目前期策划定位方案
中国铁建·佛山顺德新城项目
策划定位方案
目录CONTENT
市场：调控政策及区域市场研究 2 定位：项目整体发展战略与定位 3 策略：项目开发策略建议 营销：全程营销策划实施方案 4 5 属性：项目背景及土地属性 1 6 营销：产品创新及品质提升体系
项目背景及土地属性01
用地性质
用地规模
容积率 计容面积 建筑密度 绿地率 建筑控高 二类居住用地，
兼容商业用地
53306.46㎡
2.8
149258.088㎡
≤25%
≥30%
≤160米
出让用地计容建筑面积14.93万平米，其中：
●公建配套：消防及设备用房≥70㎡、电房≥300㎡、节点开关站≥90㎡、公厕≥60㎡、物业管理中心≥300㎡、社区用地≥1000㎡，合计1820㎡
●其他不计容配套：居民户外健身场地及健身设施用地面积≥3000㎡；
●车位要求：汽车1个/100㎡、自行车1个/100㎡；
地铁3号线（在建）：地块用地红线距离轨道建筑控制线10m 外
地块
逢沙站 （具体位置待定）
土地属性-经济指标
项目规划用地约5.33万㎡，容积率2.8，计容建面14.93万㎡，其中包括0.18万㎡公建配套，扣除公建可售建面约14.7万㎡。
土地属性-属性评级与品类对应
地处上升热点板块、享受交通输枢、顺峰山风景区自然资源优势、中等规模地块属性具象诠释
区位粤港澳大湾区核心发展区延线
顺德东部新城——逢沙板块顺德新城的核心,打造高新技术产业核+文旅居住中心+交通输
枢，构建国际创新带的核心区
交通佛山地铁3号线，广珠城轨双轨道交通，广珠西、东新等高速路网，半小时通达珠三角。现阶段依靠南国路、碧桂路连接佛山南二环、广珠西高速、东新高速通行，广珠城轨连接广州南，未来有地铁3号线经过，
转广州7号线连通广州南
环境顺峰山风景区、华侨城欢乐水岸资源顺峰山有顺德人的“白云山”之美誉；华侨城欢乐水岸
配套生活、商业、医疗配套顺德第一中学（省一级）、华侨中学、同江医院（三甲）等教
育、医疗配套指标中等规模计容建面14.5万㎡，容积率2.8
项目土地评级（5级制）
配套设施交通环境景观城市角色
维度文脉
属性教育
配套
商业
配套
医疗
配套
娱乐休
闲配套
公共
交通
私家
交通
交通便
利性
景观区
距离
可视
距离
自然
环境
产业发
展情况
人文
氛围
历史
接受
度
项分 2 4 3 4 3 5 3 5 3 3 3 2 2 3 土地属性上升热点板块、享受交通枢纽、顺峰山生态资源优势、中等规模地块
调控政策及区域市场研究02
02 限价限签
03 一房一价
04 不得提前收款
01 限购限贷
楼市调控
限购区：本市2套，非本市1套（社保或个税2年内缴满1年）
限贷：首套房首付30%；二套房首付40%。认房认贷。
2017年7月6日，佛山市顺德区国土部门发布《关于执行分区域划定新
建商品住房销售价格备案标准情况的报告》于2017.12.31到期，预计2018年政策仍将持续。
真实公布房源，不伪造房源紧缺信息，不捂盘惜售。取得预售许可的商品住房
项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
明码标价、一房一价、不在销售现场临时提价或收取价外费用。
不附加交易条件，不限定消费者权利，不迫使消费者接受商品或服务价格，不一房二卖。
不销售未取得预售许可证的预售商品房，不以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人手续或变相收取定金、预定款等性质的费用。
佛山楼市多维调控不放松，政策升级规范商品房销售
宏观政策环境
全市近5年（2012-2016年）：
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累计商品住宅供应面积6008万㎡，年均1202万㎡； ?
累计商品住宅成交面积6164万㎡，年均1233万㎡； ?
累计成交土地建筑面积5394万㎡，年均1079万㎡； ?
累计商品房供求比0.97 ?
累计“地房比”0.88
佛山2016年11月-2017年10月市场走势：
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2016年1月-2017年10月，全市商品住宅月均成交面积约115万㎡； ?
截止2017年10月底，全市商品住宅可售面积921万㎡，按近6个月去化速度计算需消化9.2个月。
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近一年全市商品住宅均价在10642元/㎡，2017年10月均价为10857元/㎡。
数据来源克而瑞：受佛山市限签的影响，实际成交价较网签价高
佛山市近5年商品住宅市场供求均逐年上升，2016年供不应求。近5年年均供应1202万㎡ 、年均成交1233万㎡ 。截止2017年10月底，商品住宅可售面积921万㎡ ，去化周期约9.2个月，近一年商品住宅成交均价约10642元/㎡左右。
城市市场—总体供求
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近一年，佛山市各区域基本供不应求，市场潜力大；
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成交方面，依然以南海居各区之首，其次顺德区域，以357万㎡成交量位居第二位。
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近一年，顺德区域商品住宅市场供不应求，但受政策限签影响，网签量有所减慢，供求比为1.1，成交均价为10301元/㎡。
数据来源：克而瑞数据中心；受佛山市限签的影响，实际成交价较网签价高
近一年顺德区住宅整体成交357万㎡，成交面积位居佛山第二位。顺德近一年商品住宅市场受限于政策限签影响，供求比约为1.1。
顺德新城 核心区
大良旧城板块
宏鼎·海山一号（售罄）
总建面：15.63万㎡ 住宅：高层104-371㎡ 时点价格：售罄
车位：32.27万元/个
金地天玺（售罄）
总建面：16.91万㎡ 住宅（售罄）
车位价格：36万元/个
顺德华侨城·天鹅湖
总建面：71.87万㎡
住宅：高层107-264㎡。
时点价：23000元/㎡（毛坯） 双拼/独栋别墅：300-1000㎡ 时点价：36000-40000元/㎡
恒大帝景（尾盘)
总建面：15.17万㎡ 住宅：高层77-325㎡
时点价：22000-23000元/㎡（装修）
备注：目前在清325㎡大户型，售价较低
敏捷·畔海御峰 总建面：40.62万㎡
住宅：高层101-340㎡。 时点价格：25000元/㎡（装修）
商铺价格：33000元/㎡
注：1、由于地方政府限签，在售项目克而瑞成交均价低于时点价；2、各竞品的装修标准均为对外报价的精装标准。
项目竞品主要位于大良旧城板块，其中距离地块较近的敏捷·畔海御峰高层洋房在售价格2.5-2.8万/㎡（精装），华侨城·天鹅湖别墅时点价3.6-4万/㎡（毛坯）。