“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题

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房产企业预缴增值税如何账务处理

国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。

确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。

房地产开发企业增值税计算方法

房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。

随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。

目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。

计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。

2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。

这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。

对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。

本文将对此进行详细解析。

在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。

增值税的征税范围包括所有的商品和服务。

在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。

营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。

但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。

在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。

营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。

纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。

同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。

营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。

购方需凭增值税发票进行进项抵扣。

如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。

为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。

纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。

税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。

营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。

作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。

税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。

自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。

营改增后纳税与退税的处理规定

营改增后纳税与退税的处理规定营改增后纳税与退税的处理规定在营改增全面推进过程中，不少房地产开发企业向税务机关咨询涉税事宜。

前不久，一家企业询问：该企业今年4月收到预售房款1000万元，按照当地税务机关的规定，5月纳税申报期延长，在5月申报期内，该企业因业主原因退回100万元购房款。

按照营改增相关文件规定，纳入营改增试点前已缴纳营业税的，在营改增后因发生退款，应向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

企业能否在5月申报缴纳4月的营业税时，直接按冲抵5月退款后的余额申报缴纳营业税？为了准确回答这个问题，需要弄清相关税收规定并对照处理：首先，营业税暂行条例实施细则规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营业税税种、计税依据、纳税义务发生时间是法定的。

该企业4月收到的1000万元预售房款，属于营业税征收范围，按照营业税相关规定，其当期的纳税义务已发生，企业必须在税务机关规定的申报期限内如实、依法办理纳税申报，履行税款缴纳义务，不能因为营改增税制的调整而改变法律规定的营业税计税依据、纳税义务发生时间、纳税申报方式和申报办法。

因此，企业不能将4月取得的预售房款与5月的退款合并进行纳税处理，申报缴纳营业税，而必须按照企业当月实际取得的预售房款全额申报缴纳营业税。

其次，营业税暂行条例实施细则规定，营业税的纳税期限由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定，以1个月为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。

同时，税收征管法及其实施细则规定，纳税人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限缴纳税款。

纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

申报纳税期限是法定的。

营改增前的相关涉税处理必须按照营业税的规定执行，纳税人不能擅自改变营业税的计税依据而减少当期应纳税款，必须在规定的申报期限内足额申报缴纳，若企业为了一时方便，将4月的预售收入抵减5月的退房款后申报缴纳4月的营业税，虽然国家税收最终未受影响，但在将来的税务检查或税务稽查时，将承担“加收滞纳金”潜在的法律责任风险。

房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理

房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。

该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。

因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。

客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。

则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知

财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局2016年4月25日。

“营改增”后“预收款”业务的税收相关规定

营改增后，哪些预收款在预收阶段需要纳税？哪些预收款在预收阶段不需要纳税1•提供建筑服务收到“预收款”时，需要纳税；2•房产公司销售自行开发的房地产项目收到“预收款”时，需要纳税；3•提供租赁服务收到“预收款”时，需要纳税；4•销售“充值卡”收到“预收款”时，不需要纳税；5•其他业务收到“预收款”时，开具发票需要纳税。

“预收款”在预收时应如何纳税？1、提供建筑服务收到“预收款”政策依据根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》。

第四十五条第(二)规定纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

案例列举嘉达建筑公司为一般纳税人，机构所在地为湖南长沙，2016年10月5日与贵州市创达贸易公司签订一份房屋建设合同，合同约定，合同签订后3日内创达公司向嘉达建筑公司支付预付款100万元。

收到款项后5日内嘉达公司组织队伍进场施工，该项目为包工包料。

嘉达建筑公司在收到“预收款”100万元，应在贵阳市工程所在地主管国税机关预缴增值税应预缴税款=100 - (1 + 11%)X 2%=1.8 万政策解析根据相关政策及结合以上案例，我们知道，建筑施工企业在收到预收款时便发生了纳税义务，根据适用不同的计税方式在项目所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关按适用税率申报纳税。

2、销售自行开发的房地产项目收到“预收款”政策依据根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）。

第十条规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

案例列举东方房产公司，为一般纳税人，机构所在地为湖南长沙，开发的房地产项目与机构所在地为同一区。

项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年5月30日前，2017年2月8日进行了预售，取得预收款100万元。

2023年营改增后卖房增值税怎么算如何计税

一、国税总局发文明确，个人转让住房，在2023年4月30日前已签
订转让合同，2023年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳
营业税。

增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值
税税额比营业税税额低。

三、2023年营改增后卖房增值税计算方法：增值税=【含税销售额
÷(1+税率)】某税率。

附加税=增值税某税率。

扩展资料
2023年营改增后卖房增值税计税举例：以100万房产交易额为例
1、征收营业税时：
①营业税=100万某5%=50000元
②附加税=50000某(7%+3%+2%)=6000元
③营业税及其附加税共56000元。

2、变成增值税后：
①增值税=100万÷(1+5%)某5%=47619元
②附加=47619某(7%+3%+2%)=5714元
③增值税及其附加税共53333元。

3、综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

实务园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ
“营改增＂后房地产企业增值税会计处理
以一般纳税人销售自行开发老项目为例
澳门科技大学商学院蔡旺清宋宇江西财经大学会计学院蔡成
准确把握经营管理活动中的 “营改增 ”政策，对于房地产开发企业至关重要，不仅能有效规避涉税风险，而且还可合法降低运营成本。本文依据 “营改增 ”的一系列规定，结合房地产企业（一般纳税人）典型业务— —老项目，探讨增值税的会计处理。
基金项目：本文系广西高校科学技术科研项目（编号：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ·实务园地
表（２）一般纳税人和小规模纳税人收到预收款时其应预缴的增值税额计算公式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出估龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率适用简易计税法的，来自小规模纳税人额
＝
×３％
征收率为５％。
（五）会计科目选用
由于财政部２０１６年７月８日公布的《关于征求（关于增值税会计处理的规定）意见的函》（以下简称 “征收意见稿 ”）仍存在诸多不完善之处，因此，财政部又于２０１６年１２月３日发布了《关于印发（增值税会计处理规定）的通知》（财会［２０１６］２２号，以下简称 “２２号文件 ”）。与 “征求意见稿 ”相比，笔者认为，“２２号文件 ”有两大亮点：一是明确指出简易计税法和一般计税法，是两个独立的核算体系，这与笔者观点相同；二是将 “简易计税 ”由原来的三级科目上升为二级科目，使简易计税法真正做到了名副其实。房地产开发企业（一般纳税人）应设置的一级会计科目、二级会计科目（明细科目）和三级会计科目（专栏）见表（３）。

增值税预缴税款的4种情形以及预缴税款的计算

营改增后增值税除了税率和征收率，又出现一个新名词“预征率”，全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。

下面将这些情况需要进行增值税预缴以及预缴税款的计算统一汇总，以备不时之需。

一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款[政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3%[政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款[政策依据]：财税〔2017〕58号第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。

——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

房地产企业营改增后的税收筹划分析

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。

对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。

本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。

1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。

增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。

一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。

企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。

2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。

根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。

2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。

可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。

2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。

分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。

3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。

在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。

3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。

3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。

通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。

结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。

建筑,房地产企业销售租赁不动产,预缴增值税的时间、地点,及不预缴的后果

建筑，房地产企业销售租赁不动产，预缴增值税的时间、地点，及不预缴的后果建筑，房地产企业销售租赁不动产，预缴增值税的时间、地点，及不预缴的后果一、预缴的时点分析根据财税[2016]36号文及国家税务总局2016年第14、16、17、18号公告的规定，纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务、以预收款方式销售房地产等四种情形，需要按照规定的方法在经营地预缴增值税，同时根据财税[2016]74号文的规定，纳税人应以预缴的增值税税额为计税依据，按照经营地的税率和征收率就地计算缴纳附加税费。

预缴税款的计算、预缴税款表的填报相关规定比较明确，多数纳税人可以准确掌握，政策规定比较模糊的是预缴的时点，也就是，具体应该在什么时候预缴，相关规定不一：税总2016年第18号公告明确规定，房地产开发企业以预收款方式销售房地产项目，「应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款」；此外的三种情形，相关文件只是笼统的规定，纳税人转让异地不动产、异地提供不动产经营租赁服务、异地提供建筑服务，纳税义务发生时，向经营地主管地税或国税机关预缴税款。

根据以上规定分析，房地产开发企业纳税申报期内收到多笔预收款的，可以在次月申报期内合并一次预缴税款；其他企业应在纳税义务发生后逐笔预缴税款。

二、房地产企业预缴地点的分析值得注意的是，关于房地产企业预缴增值税的地点，除财税[2016]36号文附件二第一条第（十）款第2项规定「一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报」外，18号公告关于房地产开发企业预缴的地点均明确为「主管国税机关」。

这个光秃秃的「主管国税机关」前面没有任何前缀，到底是房地产项目所在地的「主管国税机关」？还是房地产开发企业的「主管国税机关」？从房地产开发企业的经营模式上看，大体上有两种，一是项目公司模式，也就是在项目所在地成立独立的项目公司，由项目公司承担房地产项目的开发；二是项目部模式，即房地产开发公司成立相应的项目部，负责具体的项目开发业务，但相关手续及涉税事务均由总公司承担。

营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转

营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转作者：徐晓磊来源：《财会学习》 2017年第22期摘要：自2016年5月1日起，房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。

全面营改增背景下，部分房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分，含税与不含税收入的确认，营业税退税，增值税补缴等事宜，相对较为复杂，本文从收入确认成本结转以及税务方面探讨实务中的处理思路及方法。

关键词：房地产开发；营改增；收入确认；成本结转关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点，但实务中多数房企以房屋交付为时点，主要原因是交付时房屋已经竣工验收且具备入住条件，房差按实测面积多退少补，经济利益完全流入企业，即经济利益及风险从形式上及实质上完成转移；收入能够可靠计量，成本基本上也能够配比计量，本文即采用此观点。

当然，实务中也有以住房合同网签及竣工验收等为收入确认时点，本文不加赘述。

一、准备工作前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的基础，准备工作是否充分有效，决定结转数据的质量是否可靠，前期准备主要有以下方面内容：（一）相关数据统计与核对1．主要是各业态产品（住宅、商铺、储藏室、车库等）中合同面积及金额与实测面积及金额对比，形成交房台账。

2．统计本次需结转至营业收入的预收账款，包括营业税环境下的预收账款．预缴增值税环境下的预收账款，当期全额纳税环境下的预收账款（统计方式详见举例预收账款统计台账）。

（二）房屋交付过程中相关原始资料的汇集整理包括各类收款退款收据、发票、各种辅助原始资料等。

（三）结转成本的确定房地产开发企业成本核算相对比较复杂，其费用的归集分摊结转可以参考成本会计中成本计算的分批法。

根据开发进度的不同，实务中开发成本的归集主要有两种方式：1．实际成本法，顾名思义以实际成本归集，无在产品，一般适用于小规模开发、单期开发单期推售或者开发节奏较快且成本管理水平较高的房产开发企业。

2．计划成本法，又分为工程造价法以及合同归集法。

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。

这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。

具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。

可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。

本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。

标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。

自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。

通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。

如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。

通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。

根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。

一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。

根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。

一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。

“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析

推荐RECOMMEND10“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析文/曹清洪徐淑华摘要：我国全面“营改增”后，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。

大多数不动产业务都有预缴增值税的要求。

文章针对四类不动产业务预缴增值税额计算方法进行阐述，并举例解析。

关键词：不动产；预缴；增值税自2016年5月1日起，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。

国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等进行规范。

转让不动产、经营性出租不动产、房地产开发企业销售自行开发的房地产、房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产四类业务预缴增值税计算方法如下：一、预缴增值税额计算方法(一)转让不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所转让不动产的来源，即不动产是取得(不含自建)的还是自建的。

该类业务应纳增值税的计税方法有四种，应预缴税款的计算方法有两种，如下：第一种计税方法是以全额为计税依据的一般计税方法，第二种计税方法是以全额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：①应预缴税款＝全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%第三种计税方法是以余额为计税依据的一般计税方法，第四种计税方法是以余额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：②应预缴税款＝(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%(二)经营性出租不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

该类业务应纳增值税的计税方法共有三种，应预缴税款的计算方法也有三种，分别如下：第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：③应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 11%)×3%第二种计税方法是出租除住房以外的不动产的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：④应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×5%第三种计税方法是个体工商户出租住房的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：⑤应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×1.5%(三)房地产开发企业销售自行开发的房地产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。