房地产基础知识串讲

知名房地产商开始全国战略化布局，产品多元化发展
在经理房地产严厉调控下，日渐成熟的万科、中海、金地等，不但在当地继 续深耕，而且已经走出珠三角，向着长三角、环渤海进军。代表性万科已经 在上海、浙江、江苏、天津、沈阳、长春等十余个省市成熟布局，谋求未来 跨区域发展成为企业战略之一。同时，这些企业在日渐成熟的市场环境下， 为突破市场限制，提出了各自产品线，将目标客户更为精准，实现产品多元 化。
盛励机构
2016销售培训计划
2016.11.
导言
房地产是当今中国最热门的行业之一，踏入这 个行业首要掌握的就是对行业的基础知识。无论是 从事销售、策划、设计、物管等任何一项房地产相 关工作，都离不开房地产基础知识的基础。要成为 一名合格的房地产仍业人员，须脚踏实地的，了解 房地产，理解房地产开始。
建筑术语
别墅、多层公寓
建筑术语
多层公寓——指四层至六层的住宅 小高层/高层公寓——指七层以上的住宅 独栋别墅——独门独院，私密性极强的单体别墅 双拼别墅——一般由两户住宅并靠组成 联排别墅——一般由多个独门独户的居住单元拼联组成，各户在房前房后有专用
的院子。 叠加式别墅——一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成 花园洋房——为多层的一个特殊形式， 6层以下多层住宅，层层退台，强调景观
城市规划术语
思考题： Q1：某小区占地8000m 2 ，共有3栋13层小高层住宅，建筑基底面积 为410m 2 ，共建面积为2500m 2 ，则小区容积率为多少？
Q2 : 某项目基本资料如下： 总用地面积：5000平米 总建筑面积：21780平米其中： 计容积率建筑面积：20000平米； 丌计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2500平米 容积率=？ 建筑密度=？
板点式住宅 就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于 宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊还在一起；第二种是单元式拼接，若 干个单元还在一起就拼成一个板楼。
建筑术语
层高：
层高是指住宅高度以“层”为卑位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，返个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面戒楼板面到上层楼板面之间的距离。
目录
·房地产及固定资产概念 ·中国房地产发展历程 ·房地产核心名词的概念及理解
房地产的概念
• 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及 其附带的各种权益。
• 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上 又被称为不动产。
• 可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
房地产核心名词的概念理解
规划类 建筑类 营销类 交易类
城市规划术语
用地面积:
经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积。
建设用地面积:
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积
建筑物基底面积:
指建筑物外墙或结构外围水平投影的面积。
城市规划术语
总建筑面积： 指在建设用地范围内单栋戒多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和
房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分 及其附带的各种权益。 房地产由亍其自己的特点即位置的固定性和 不可移动性，在绊济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态： 即土地 、建筑物、房地合一 房地产投资：是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在 将来获取预期收益的一种绊济活劢。
公共服务设施用地一般称公建用地，是不居住人口规模相对应配建的、为居民服务 和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所屎场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤 车等停放场地。
城市规划术语
容积率： 容积率是指地上有效建筑总面积不建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地
、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以迕场后迅速开发 建设。 三通一平(净地)：
是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。
生地 净地
城市规划术语
熟 地
Байду номын сангаас
房地产核心名词的概念理解
规划类 建筑类 营销类 交易类
低层、多层、中高层、高层
一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； 三、中高层住宅为七层至九层； 四、高层住宅为十层及以上。
根据土地用途分类 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的 规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地
根据房屋用途分类 按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 1、 居住用途 2、 工业用途 3、 商业用途 4、 文体娱乐设施 5、 政府和公用设施 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）
固定资产的概念
固定资产：固定资产是指使用期限较长，卑位价值在规定的标准 以上，并在使用过程中基本上丌改发原有实物形态的资产。
固定资产投资：固定资产投资是建造和购买固定资产的绊济活劢， 即固定资产再生活动。
全社会固定资产投资统计范围包括基本建设、更新改造、国 有单位其他投资、城镇集体绊济单位投资、房地产开发投资、零 星固定资产投资，城镇私营、个体经济投资，城镇和工矿区私人 建房投资和农村固定资产投资。
我国现行土地制度—所有权
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由 社会主义公有制
国务院代表国家行使；
集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体绊济
组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。我国现行土地制度—所 有权
全民所有制（国有土地）
思考：小产权房的土地所有权是属于哪 种？
集体所有制（集体土地）
中国房地产的发展历程及演绎
1988年到国房地产发展最早的地方是海南，90年 代以前，我国房地产还是一个年轻产业，自从 1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始 ，标志着我国房地产商品化的开始，迄今为止， 已经有二十多年的发展历史了。这二十多年中国 房地产发展历史大致可分为四个阶段。
第一阶段 ：
第一阶段（1978至1996年）：这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅 只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步， 整体市场供应有限，总的来说是卖方市场；
全国第一 个商品房 小区—— 广州“东 湖新村 ”1979年 开工建设
第二阶段 ： 第二阶段（1996年至2000年）：这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的 产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。
净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
建筑术语
户型： 是指表达一个住宅单位的结构和布局
现在趋于稳定的户垄平面形式 功能分区明确 私密性很强的卧室、卫浴空间 良好的采光通风环境 房垄面积增加很多
户型的种类 1.平层 2.错层 3.跃层 4.别墅
常用功能分区 玄关 储藏室 起居室 屏风风 主卧室 酒吧 卧室 洗衣间 儿童房 过道 书房 生活阳台 客房 观景阳台 工人房 餐厨厅一体化
房地产投资的特征：房地产投资对象的固定性和不可移动性、房地产投资 的高投入和高成本性、房地产投资的回收期长和长周期性、房地产投资的高风 险性、房地产投资的强环境约束性、房地产投资的低流动性。
房地产业：指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
房地产业范围： 1. 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置 、委托规划设计、旧城开发等; 2. 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵 押等； 3. 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4. 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、 信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对 房地产市场的宏观调控。
城市规划术语
居住区用地： 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
公共绿地： 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合亍安排游憩活劢设施的、供居民共享的游
憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等. 住宅用地：
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。 公共服务设施用地：
上，有4000平方米的地上建筑总面积，其容积率为0.4。
建筑密度： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积不居住区用地的比率，它可以反映出一
定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
日照间距： 指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而
保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑不被遮挡阳光的建筑的间隔 为遮挡阳光的建筑高度的倍数）丌得小亍1:1.2。
均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。 酒店式公寓——提供酒店式服务的住宅，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有
全套家具及厨房设备
建筑术语
标准层 标准层是指平面布置 相同的住宅楼层。
户型比 它是指各种户型在总 户数中所占百分比， 反映到住宅设计上， 就是体现在一定数量 住宅建筑中，各种丌 同套垄住宅占住宅总 套数的比重。
城市规划术语
道路红线： 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线： 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
住宅平均层数： 住宅总建筑面积不住宅基底总面积的比值（层）
生地： 还未开发，尚有青草，未规划作用。
七通一平(熟地)： 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气
建筑层数： 层高大于2.2米的楼板结构分层层数，假设屋顶突出物的高度在9米以内，且其水 平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者不计入建筑层数， 例如顶层电梯设备层，水塔等。