房地产知识培训：房地产及工业地产专业名词讲解

房地产知识培训：房地产及工业地产专业名词讲解房地产及工业地产名词解析1、土地分类1）开发利用：生地和熟地a、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

b、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

2）建筑功能：建筑用地和非建筑用地3）用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等：2土地使用权的定义：土地所有者根据土地土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。

1）国家所有制：指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有，任何人不能取得土地的所有权。

2）集体土地：是指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有。

3、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定土地的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

4、土地使用权获得的方式1）划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程2）出让：从国家有偿取得使用权,方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格获得）、拍卖（价高者竞得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）5、土地使用年限：是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）居住用地70年2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或者其他用地50年3）商业、旅游、娱乐用地40年6、土地使用年限到期后的处理方式1）国家有权无条件的收回该土地2）建筑主体经质控部门检验后不属于危房3）项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府交纳土地出让金可以继续使用。

（PS：二、三条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回）7、土地使用权：土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

8、土地国家所有权的定义是什么？土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

9、房屋的结构材质：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他：或者砖混结构、框架结构、钢架结构1）钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2）钢筋混泥土结构:承重的主要结构是用钢和混凝土建造的。

3）砖混结构：砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

4）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

5）框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

10、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限、与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

砖混结构：40-60年、钢筋结构：60-80年、砖木结构30-50年、其它15年以下11、承重墙：指支撑着上部分楼层重量的墙体，户型改造时，承重墙不可打掉。

12、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。

13、开间：就是住宅的宽度。

14、进深：就是指住宅的实际长度。

15、层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

16、净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

17、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊、花园、红线内的面积18、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积。

19、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

20、建筑密度：基地面积之和/占地面积*100%21、公摊面积：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：1）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围栏结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等2）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

22、公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和23、得房率（公摊）：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

24、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。

25、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

26、绿化率：是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

27、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

28、绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

29、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

30、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

31、建筑密度：项目用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地之比。

32、一次性付款：指购房者在购买商品房时，在没有享受政策贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

32、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房）、交房时，款项全部付清。

33、银行按揭：指以购房合同或房屋产权做抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息。

并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押。

住宅最高可贷30年；商业、工业最多可贷10年）34、契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

它是对房地产权变动征收的一种专门税种。

（交易手续费经济适用房减半）35、公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%；非普通住宅4%。

36、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

37、商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

38、“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

39、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

40、现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

41、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

42、定金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

43、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

46、总价：是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格，是购房者购买该套房子所要付出的全款。

47、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。

48、主力户型：个案中最主要或最多的房型49、主力面积：主力房型的面积50、销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。

51、客源分析：包括区域划分、客源层次、消费意图等。

52、业务分析：包括业务配备、业务能力、业务执行等。

53、媒体分析：包括媒体选择、宣传模式、主要述求等。

54、综合分析：包括优势分析、劣势分析、综合结论等。

55、环境分析：包括区位情况、交通情况、配套设施等。

56、产品分析：包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。

57、价格分析：包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等。

58、区划分析：包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。

楼间距：两相邻楼的外墙面距离。

同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。

建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。

用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。

用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所规定的用途。

（居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，而常用的用地性质实际上是指其中一小类——R11。

）容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑高度：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。

屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。

文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

日照间距系数：日照间距系数，是根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

需要以房屋长边向阳，朝阳向正南的条件。

用地红线：用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围，是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

承重柱：外形是一根圆柱体，框架柱外形是两个圆柱体用一根水平梁连接。

外形不同，承受载荷形式不同。

框架柱除了与承重柱一样承受集中载荷外，还可以承受均布载荷。