北京科技园建设中关村五号地块项目投资分析报告

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北京科技园建设公司中关村五号

地块项目投资分析报告

目录

1、项目情况简介 (2)

2、项目规划 (4)

3、合作条件 (5)

4、项目定位 (6)

5、项目经济分析 (8)

6、结论 (14)

7、附件 (14)

一. 项目情况简介

1.1 北京科技园建设股份有限公司简介：

北京科技园建设股份有限公司（BSCC是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限

公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年11 月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4 家，参股子公司5 家，对外投资

8.51 亿元人民币，总资产62.4 亿元人民币。

北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。

1.2 中关村广场项目简介：

中关村广场（原中关村西区）是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目, 也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积51 . 44公顷，总

建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。

它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风

景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中I、U、川区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV 区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；V、W为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，

绿地

面积达7.1 公顷。地下为三层结构、总建筑面积达50 万平方米的地下城。其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。

工程于2000年6月20日正式启动，项目总投资150亿人民币。地下空间及基础设施于2002年1月28日完成，全部工程预计在2005年竣工。从2000年6月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40 万平方米的面积交付使用。2004 年完成全部项目的60%，到2005 年中关村广场将基本建成。建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理” 六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。

1.3 中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发150 米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场世界奇景展观。紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。

二、本项目规划本项目占地面积为4700 平方米，总建筑面积为58500 平米，其中地上建筑面

积45000 平米：

地下建筑面积13500 平米：如公司接手本项目，可化分如下：

总建筑面积为5.85 万平米，地上建筑面积为4.5 万平米，地下为1.35 万平米，总用地面积为4700 平米。

考虑退线及地面回收的因素：地下设三层：

单层面积为4500 平米，地下二、三层为车库及设备用房共9000 平米。其中：设备用房1000 平米

车库（含人防）8000 平米，可做车位260个（按30平米/个车位）；地下一层设

为商业，面积为4500 平米。

地上共21 层：

地上1、2、3层设为商业，4层以上为酒店式公寓。1、2、3层单层面积设为3500 平米，共10500 平米，层高5 米，共15 米高。

4 层以上总建筑面积为34500 平米，层高设为2.8 米，单层面积为2000 平米，层数

=34500/2000=17.25 层，设为18 层，总高为2.8*18=50.4 米。

全楼总高=15+50.4=65.4 米，符合规划要求。面积分配如下：

车库9000平米，车位260 个；

商业15000 平米；

公寓34500 平米。

建筑高度为65.4 米

绿化率25.5%

三. 合作条件北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区5 号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米，共25667 万元），公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。

利益分配：

1、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。

2、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面

积。但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积

合作方式分析：

1、公司的资金投入7500 万元，与建设公司核算的项目成本为67858 万元，建设

公司资金为25667 万元，占37.82% 的股份，分得2.213 万平米。公司分得3.637 万平米。销售收益为49500 万元。

公司内部成本为53894 万元，扣除建设公司的资金25667 万元，公司实际成本为28227 万元，公司税前收益为17673 万元，投资收益率为17673/8000=221% ，成本收益率为17673/28227=62.6% 。

2、公司的资金投入7500 万元，公司内部成本为53894 万元，扣除建设公司的资金