贵州省金沙县写字楼项目调研报告
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注：数据来源于新华网 http://www.gz.xinhuanet.com/
2009-2011年金沙县商品房成交面积走势
2009-2011年金沙县商品住宅成交均价走势
10.68 20.0% 18.0% 16.0% 12.5% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
老城区
城市经济
金沙县经济数据绝对数值虽然较低，但增速快。随着经济水平的增长，房地产市场也将
不断升级改善。
2007-2011年（上半年）金沙县GDP概况一览
14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
2007
2007-2011年（上半年）金沙县人均GDP概况一览 12972.24 11405.98 25.4% 8509.20 7226.63 13.2% 15.1% 12.1%
公路交通是金沙县目前
与外城市互相联系的主要
桥梁； 326国道线横穿境内，
尚无建设、规划
公路
铁路 城市交通
与贵遵、贵毕高速公路紧
连，已经建成了六条出县 主要通道，均为二、三级
水泥路或油路；
杭州至瑞丽高速公路， 遵义至毕节段已开工建设，
航空
尚无建设、规划
金沙至修文高等级公路正
在规划在建中。
景观资源
Part 3 Part 4 Part 5
办公类物业发展条件分析
发展办公类物业的区域大致分为二类
发展潜力
交通完善
区域的发展潜力 （是否是未来城市
未来价值
的发展中心，是否 有庞大人口的导入）
未来中
城市核
心区
办公类也十分重视
心区
办公楼最为重 配套齐全 视地段因素
交通便利
发展成熟
当地发展办公物业选址分析
由于金沙县是依赖于一产和二产发展的县城，其第三产业水平较为落后，导 致县内居民对办公类产品的需求和认知相对有限，当前发展办公物业势必要 考虑市场接纳度，因此不适宜开发高档写字楼（超百米建筑）项目。
根据上述区域发展办公物业的可行性，并结合金沙县当地市场特征， 研究分析时下县内发展办公物业的有利的区域位置。
未来县城重点发展 区域，也是未来新 的行政中心，区域 内房地产业的蓬勃
目前县城内发展最
为成熟、配套最为
齐全、认知度最高、
发展催生大量的人
口导入，且较好的 市场前景有利于房 地产的价值升值， 当前在该区域内选
度仍是未知，存在着一定的风险和未知因素，因此新区内不适宜发 展大体量、高档次的办公类物业。
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
当地市场建安成本分析
根据金沙县当地房地产市场情况，其建造各物业建筑（包含的基本配 置）时所需花费的基本费用进行初步预估，以供将来本项目计算成本 和定价的参考。
12 10 8 6 4 2 0 2009 2010 商品房成交面积（万㎡） 同比增幅 7.8 13.8% 9.4 17.2%
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 18.20% 2300
23.3% 3000
3600
25.00% 20.00%
16.7%
冷水河自然保护区
熬家坟
安底温泉
金沙县内名胜古迹、旅游景点众多，吸引不少外城市旅游客群，蓬勃的旅游产业 有效地促进了城市的经济发展；同时也为房地产营销提供优越的资源。
桂花乡
二仙洞
石场乡
城市规划
加快工业化、城镇化的步伐是金沙县“十二五”期间所规划的最为重要的战略目标，
因此新城区与产业园区的着力打造促进了金沙县房地产的发展。
金沙县坚持“新城区、老城 区、产业园区”建设三轮驱
产业园区
产业园区
动。 老城区
现有人口14万左右，人口密度过高，
发展接近饱和。
新城区
金沙县“十二五”期间重点建设区域，
新城区
总投资20亿元，未来前景较好且房地
产业园区
产潜在升值空间较大。
产业园区
“十二五”规划的重要目标，总投资 35亿元，以实现金沙县工业化战略宗 旨，打造的产业包括特色食品加工业、 高新技术产业、装备制造业、新型建 材加工产业等。
广州 昆明 南宁
金沙县位于贵州省西北部，毕节地区东部，地处乌蒙山脉和娄山山脉交汇处，东邻历史
名城遵义，南毗贵阳，西靠毕节，北达四川，与贵遵、贵毕高速公路紧紧相连；
全县总面积2524平方公里，辖26个乡镇。
城市交通
对外交通的单一和缺失严重影响了金沙县与成渝经济圈主要城市之间的融合，使得 城市经济封闭发展；但随着县城的不断改造升级，未来或将迎来新的发展机遇。
11.29%
11.03%
18.77%
14.10%
2010
2011（上半年）
2008
2009
2010
2011（上半年）
GDP（亿元）
同比增幅
人均GDP（元）
同比增幅
2011年上半年金沙县整体经济不断向好，全市GPD为 55.68亿元，同比增长了59.54%； 由于2011年金沙招商项目的成功以及产业园区和新城区 如火如荼的建设，是促使GDP飞速增长的重要因素。
2011年上半年金沙县人均GPD达到8301.54元，同比增 长了25.6%； 人均GDP的逐年走高预示着金沙的房地产进入快速发展 期，住宅市场开发量和品质也将得到不断提高。
1
金沙县是作为一个贵州省重点建设和发展的经济强县，未来房地产
市场前景可观但发展潜力和空间却相对有限。
2 3
作为一个县城，具备先天优势—不受宏观政策调控影响，但其先天 的对外交通单一、缺失的劣势也一定程度制约了与外省市的融合，
建筑面积 （万㎡）
总户数 （户）
容积率
开发商
备注
金都国际
3000
别墅、花园洋房、 高层、商业
13.5
61.7
4800
4.5
金腾房地产开 发有限公司
分四期开发，目前在 售10余万方一期
观邸
3500
多层、高层、超高 层
1.7
10
800
6
城乡房地产开 发有限公司
目前在售高层140-160 ㎡房源
金铭豪庭
3400
15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2011
2010 商品住宅成交均价（元/㎡）
2011 同比增幅
2011年金沙县商品房成交量为10.68万平方米， 同比增长了12.5%。
2011年金沙县商品住宅成交均价为3600元/平方 米，同比增长了16.7%。
近三年金沙县的每年平均成交量约9.3万方，成
住宅
8400
72266
484.3
1-2.4
金沙县城关镇玉屏村
住宅
29400
182929
845.9
1-1.9
注：数据来源于中国土地市场网 http://www.landchina.com/
二级市场
金沙县的年去化量在11万方左右，住宅价格为3600元/平方米，成交总量小，成交价格低 是当前县城房地产市场的主要特征，且是短期内难以改变的市场格局，未来随着县城的不 断改造扩容，潜力及价值或将得到改善提高。
交总量较小，市场去化速度缓慢。
近几年金沙县的住宅价格保持良好的递增态势，
且以目前的价格来看，未来仍有较大的上升空间。
在售住宅项目列表
目前市场上在售住宅项目较少，住宅价格在3000-3500元/平方米不等，物业形态以高层 电梯房为主，容积率普遍较高。
项目名称
均价 （元/㎡）
物业类型
占地面积 （万㎡）
一级市场
未来两年内金沙县内土地可建面积达到53.21万方，从总量上来看并不大。其中住宅用地 最大容积率普遍在2.4-3左右，未来市场将以中端密度产品为主，楼板价集中在450-1500 元/㎡。 2011-2012年2月金沙县土地成交概况一览
出让时间 区域 土地属性 成交总价 (万元) 土地面积 (㎡) 楼板价 （元/ ㎡ ） 容积率 土地使用权人
贵州省金沙县 写字楼项目市场调研报告
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
城市概况
金沙县作为贵州省首批建设的20个经济强县之一，其整体房地产市场的发
展空间与潜力却相对有限。
金沙县
成都 重庆 长沙
金沙县 贵阳
容积率
开发商
备注
金都国际
5000
别墅、花园洋房、 高层、商业
13.5
61.7
4800
4.5
金腾房地产开 发有限公司
分四期开发，目前在 售10余万方一期
金铭豪庭
/
住宅、商业
/
/
/
/
/
商业只租不售
本章总结
1
金沙县目前年均去化量在11万方左右，根据土地预估县城未来供 应量在53万方，可以预见未来的市场供大于求，且城市发展水平 有限，人口增长幅度较低，市场竞争将日趋激烈。
100 80 60 40 20 0
2007 2008 2009
86.87 72.61 44.94 53.73
70.00% 59.54%60.00% 52.68 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
30.0% 25.6% 25.0% 8301.54 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
2011-0124 2011-0428 2012-0118 2012-0118
金沙县安洛乡安洛河村中街
商业
60.2
441
455.1
3
徐林学 贵阳云凯房地产开发有限 公司 贵州开明房地产开发有限 公司 贵州开明房地产开发有限 公司
金沙县沙土镇振兴社区
住宅
1530
3266
1561.5
1-3
金沙县城关镇黎明村
高层
多层
1300-1500元/平方米 1000元/平方米
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
总结
金沙县的房地产市场年去化总量小，呈现供大于求的局面； 当前市场上无办公类项目在售，市场容量小，需求小； 新区处于发展初期，未来发展周期较长，市场存在不确定因素。
住宅、商业
/
/
/
/
/
商业只租不售
在售商办项目列表
目前市场上无任何办公类项目在售，在售商业价格在5000元/平方米，市场上最贵已售罄的 商业项目价格达到30000元/平方米，较大的价格落差彰显县城房地产市场的畸形现状。
项目名称
均价 （元/㎡）
物业类型
占地面积 （万㎡）
建筑面积 （万㎡）
总户数 （户）
2
县城房地产发展目前处于初级阶段，物业种类也相对单一，市场上
无办公楼项目，而商业项目价格落差巨大，最好最贵的商业项目价 格达到30000元/㎡，最差最便宜的则达到5000元/㎡，体现了县 城房地产发展的不合理性。
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
封闭阻碍了经济发展。
受到成渝经济圈的辐射，对县城的经济发展有着推波助澜的作用，
但与经济圈内城市相比存在较大的差距，这种差距不仅体现在经
济实力上也体现在房地产市场领域，短期内无法改变。
目录
Part 1
Fra Baidu bibliotek
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
新城区
交通最为便利的区 域，但由于老城区 目前开发已接近饱
和，地块难以审批
预售，发展也已呈 现瓶颈态势，当前
址发展办公类物业
较为稳妥。
老城区
形势不适宜发展办
公物业。
本章总结
1
新城区是未来的行政中心，老城区开发接近饱和，因此前者比后者
更适宜发展办公类物业。
2
由于当前市场上无任何办公类物业在售，市场对此类物业的接纳程
2009-2011年金沙县商品房成交面积走势
2009-2011年金沙县商品住宅成交均价走势
10.68 20.0% 18.0% 16.0% 12.5% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
老城区
城市经济
金沙县经济数据绝对数值虽然较低，但增速快。随着经济水平的增长，房地产市场也将
不断升级改善。
2007-2011年（上半年）金沙县GDP概况一览
14000.00 12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
2007
2007-2011年（上半年）金沙县人均GDP概况一览 12972.24 11405.98 25.4% 8509.20 7226.63 13.2% 15.1% 12.1%
公路交通是金沙县目前
与外城市互相联系的主要
桥梁； 326国道线横穿境内，
尚无建设、规划
公路
铁路 城市交通
与贵遵、贵毕高速公路紧
连，已经建成了六条出县 主要通道，均为二、三级
水泥路或油路；
杭州至瑞丽高速公路， 遵义至毕节段已开工建设，
航空
尚无建设、规划
金沙至修文高等级公路正
在规划在建中。
景观资源
Part 3 Part 4 Part 5
办公类物业发展条件分析
发展办公类物业的区域大致分为二类
发展潜力
交通完善
区域的发展潜力 （是否是未来城市
未来价值
的发展中心，是否 有庞大人口的导入）
未来中
城市核
心区
办公类也十分重视
心区
办公楼最为重 配套齐全 视地段因素
交通便利
发展成熟
当地发展办公物业选址分析
由于金沙县是依赖于一产和二产发展的县城，其第三产业水平较为落后，导 致县内居民对办公类产品的需求和认知相对有限，当前发展办公物业势必要 考虑市场接纳度，因此不适宜开发高档写字楼（超百米建筑）项目。
根据上述区域发展办公物业的可行性，并结合金沙县当地市场特征， 研究分析时下县内发展办公物业的有利的区域位置。
未来县城重点发展 区域，也是未来新 的行政中心，区域 内房地产业的蓬勃
目前县城内发展最
为成熟、配套最为
齐全、认知度最高、
发展催生大量的人
口导入，且较好的 市场前景有利于房 地产的价值升值， 当前在该区域内选
度仍是未知，存在着一定的风险和未知因素，因此新区内不适宜发 展大体量、高档次的办公类物业。
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
当地市场建安成本分析
根据金沙县当地房地产市场情况，其建造各物业建筑（包含的基本配 置）时所需花费的基本费用进行初步预估，以供将来本项目计算成本 和定价的参考。
12 10 8 6 4 2 0 2009 2010 商品房成交面积（万㎡） 同比增幅 7.8 13.8% 9.4 17.2%
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 18.20% 2300
23.3% 3000
3600
25.00% 20.00%
16.7%
冷水河自然保护区
熬家坟
安底温泉
金沙县内名胜古迹、旅游景点众多，吸引不少外城市旅游客群，蓬勃的旅游产业 有效地促进了城市的经济发展；同时也为房地产营销提供优越的资源。
桂花乡
二仙洞
石场乡
城市规划
加快工业化、城镇化的步伐是金沙县“十二五”期间所规划的最为重要的战略目标，
因此新城区与产业园区的着力打造促进了金沙县房地产的发展。
金沙县坚持“新城区、老城 区、产业园区”建设三轮驱
产业园区
产业园区
动。 老城区
现有人口14万左右，人口密度过高，
发展接近饱和。
新城区
金沙县“十二五”期间重点建设区域，
新城区
总投资20亿元，未来前景较好且房地
产业园区
产潜在升值空间较大。
产业园区
“十二五”规划的重要目标，总投资 35亿元，以实现金沙县工业化战略宗 旨，打造的产业包括特色食品加工业、 高新技术产业、装备制造业、新型建 材加工产业等。
广州 昆明 南宁
金沙县位于贵州省西北部，毕节地区东部，地处乌蒙山脉和娄山山脉交汇处，东邻历史
名城遵义，南毗贵阳，西靠毕节，北达四川，与贵遵、贵毕高速公路紧紧相连；
全县总面积2524平方公里，辖26个乡镇。
城市交通
对外交通的单一和缺失严重影响了金沙县与成渝经济圈主要城市之间的融合，使得 城市经济封闭发展；但随着县城的不断改造升级，未来或将迎来新的发展机遇。
11.29%
11.03%
18.77%
14.10%
2010
2011（上半年）
2008
2009
2010
2011（上半年）
GDP（亿元）
同比增幅
人均GDP（元）
同比增幅
2011年上半年金沙县整体经济不断向好，全市GPD为 55.68亿元，同比增长了59.54%； 由于2011年金沙招商项目的成功以及产业园区和新城区 如火如荼的建设，是促使GDP飞速增长的重要因素。
2011年上半年金沙县人均GPD达到8301.54元，同比增 长了25.6%； 人均GDP的逐年走高预示着金沙的房地产进入快速发展 期，住宅市场开发量和品质也将得到不断提高。
1
金沙县是作为一个贵州省重点建设和发展的经济强县，未来房地产
市场前景可观但发展潜力和空间却相对有限。
2 3
作为一个县城，具备先天优势—不受宏观政策调控影响，但其先天 的对外交通单一、缺失的劣势也一定程度制约了与外省市的融合，
建筑面积 （万㎡）
总户数 （户）
容积率
开发商
备注
金都国际
3000
别墅、花园洋房、 高层、商业
13.5
61.7
4800
4.5
金腾房地产开 发有限公司
分四期开发，目前在 售10余万方一期
观邸
3500
多层、高层、超高 层
1.7
10
800
6
城乡房地产开 发有限公司
目前在售高层140-160 ㎡房源
金铭豪庭
3400
15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
2011
2010 商品住宅成交均价（元/㎡）
2011 同比增幅
2011年金沙县商品房成交量为10.68万平方米， 同比增长了12.5%。
2011年金沙县商品住宅成交均价为3600元/平方 米，同比增长了16.7%。
近三年金沙县的每年平均成交量约9.3万方，成
住宅
8400
72266
484.3
1-2.4
金沙县城关镇玉屏村
住宅
29400
182929
845.9
1-1.9
注：数据来源于中国土地市场网 http://www.landchina.com/
二级市场
金沙县的年去化量在11万方左右，住宅价格为3600元/平方米，成交总量小，成交价格低 是当前县城房地产市场的主要特征，且是短期内难以改变的市场格局，未来随着县城的不 断改造扩容，潜力及价值或将得到改善提高。
交总量较小，市场去化速度缓慢。
近几年金沙县的住宅价格保持良好的递增态势，
且以目前的价格来看，未来仍有较大的上升空间。
在售住宅项目列表
目前市场上在售住宅项目较少，住宅价格在3000-3500元/平方米不等，物业形态以高层 电梯房为主，容积率普遍较高。
项目名称
均价 （元/㎡）
物业类型
占地面积 （万㎡）
一级市场
未来两年内金沙县内土地可建面积达到53.21万方，从总量上来看并不大。其中住宅用地 最大容积率普遍在2.4-3左右，未来市场将以中端密度产品为主，楼板价集中在450-1500 元/㎡。 2011-2012年2月金沙县土地成交概况一览
出让时间 区域 土地属性 成交总价 (万元) 土地面积 (㎡) 楼板价 （元/ ㎡ ） 容积率 土地使用权人
贵州省金沙县 写字楼项目市场调研报告
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
城市概况
金沙县作为贵州省首批建设的20个经济强县之一，其整体房地产市场的发
展空间与潜力却相对有限。
金沙县
成都 重庆 长沙
金沙县 贵阳
容积率
开发商
备注
金都国际
5000
别墅、花园洋房、 高层、商业
13.5
61.7
4800
4.5
金腾房地产开 发有限公司
分四期开发，目前在 售10余万方一期
金铭豪庭
/
住宅、商业
/
/
/
/
/
商业只租不售
本章总结
1
金沙县目前年均去化量在11万方左右，根据土地预估县城未来供 应量在53万方，可以预见未来的市场供大于求，且城市发展水平 有限，人口增长幅度较低，市场竞争将日趋激烈。
100 80 60 40 20 0
2007 2008 2009
86.87 72.61 44.94 53.73
70.00% 59.54%60.00% 52.68 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
30.0% 25.6% 25.0% 8301.54 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
2011-0124 2011-0428 2012-0118 2012-0118
金沙县安洛乡安洛河村中街
商业
60.2
441
455.1
3
徐林学 贵阳云凯房地产开发有限 公司 贵州开明房地产开发有限 公司 贵州开明房地产开发有限 公司
金沙县沙土镇振兴社区
住宅
1530
3266
1561.5
1-3
金沙县城关镇黎明村
高层
多层
1300-1500元/平方米 1000元/平方米
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
总结
金沙县的房地产市场年去化总量小，呈现供大于求的局面； 当前市场上无办公类项目在售，市场容量小，需求小； 新区处于发展初期，未来发展周期较长，市场存在不确定因素。
住宅、商业
/
/
/
/
/
商业只租不售
在售商办项目列表
目前市场上无任何办公类项目在售，在售商业价格在5000元/平方米，市场上最贵已售罄的 商业项目价格达到30000元/平方米，较大的价格落差彰显县城房地产市场的畸形现状。
项目名称
均价 （元/㎡）
物业类型
占地面积 （万㎡）
建筑面积 （万㎡）
总户数 （户）
2
县城房地产发展目前处于初级阶段，物业种类也相对单一，市场上
无办公楼项目，而商业项目价格落差巨大，最好最贵的商业项目价 格达到30000元/㎡，最差最便宜的则达到5000元/㎡，体现了县 城房地产发展的不合理性。
目录
Part 1
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
封闭阻碍了经济发展。
受到成渝经济圈的辐射，对县城的经济发展有着推波助澜的作用，
但与经济圈内城市相比存在较大的差距，这种差距不仅体现在经
济实力上也体现在房地产市场领域，短期内无法改变。
目录
Part 1
Fra Baidu bibliotek
城市经济概况 金沙县房地产市场分析 项目可选位置
建安成本 调研结论
Part 2
Part 3 Part 4 Part 5
新城区
交通最为便利的区 域，但由于老城区 目前开发已接近饱
和，地块难以审批
预售，发展也已呈 现瓶颈态势，当前
址发展办公类物业
较为稳妥。
老城区
形势不适宜发展办
公物业。
本章总结
1
新城区是未来的行政中心，老城区开发接近饱和，因此前者比后者
更适宜发展办公类物业。
2
由于当前市场上无任何办公类物业在售，市场对此类物业的接纳程