房地产信托融资业务常见法律风险汇总
国际资金项目网带你了解信托投资的风险
国际资金项目网带你了解信托投资的风险风险管理信托投资公司发行的信托产品投资的领域非常广,投资的方式非常灵活,但大部分是以贷款和股权投资方式运用于基础设施、房地产开发。
投资领域广,投资方式灵活,需要多方面的专业技术知识和专业的风险管理能力,信托投资公司虽然可以干中学,但往往准备不足,经验不够。
如房地产项目由于政策变化,风险高,信托产品存续期间没有现金流,或者项目本身阶段性产生的现金流不足以还本付息,银行不做,开发商才找信托投资公司进行融资的。
风险传染因为信托产品跨机构跨市场,形成了一个较长的金融产品链,涉及很多利益主体,很容易将其中一环的其他主体和市场产生的信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、政策风险传染到信托产品。
当然信托产品的风险也能够传染给其他金融机构和金融市场。
例如,根据银监会的统计,由于股票市场本身的各种风险,导致部分进行股票投资的信托产品不能按时兑付,2005年5月末占全部未兑付信托产品的11% 。
政策法律风险这首先表现在最近两年一些信托产品本身就是规避监管、利用制度缺陷进行创新而设计出来的,如一些进行股权投资的房地产信托产品、信托资产转让信托产品、信贷资产证券化,就是满足项目资本金要求、满足流动性比例、满足资本充足率等监管要求和受到宏观调控运应而生的。
其次是一些信托产品是以土地、财政收入作担保进行信用增级的。
而政策和法律在这些方面的规定是不完善的,极易造成担保无效和非法。
2005年中央政府进行宏观调控,收紧地根,使得土地不能变现交易,或者财产收入担保没有进入预算,或者财政收入不足,导致担保无效,或者不合法。
再次是法律和政策没有规定,缺乏配套措施。
如有的信托产品以财产受益权设计信托计划以处置烂尾楼、投资房地产开发,意味着财产所有权的变更。
按照有关房地产所有权变更登记的规定,要支付3%的契税,如果双方平摊意味着融资成本的提高。
对信托公司而言,收取手续费才1%,而支付的手续费高达1.5%。
浅析房地产信托业务的风险管理
。房 地 产 信 托 具 有 独 立 性 、灵 活性 和 经 济 性 等 几 大
地 产信 托在 我 国的 资本 市场 上存 在 时间 较短 ， 发育 尚未 成熟 ， 特点 ， 正 是 由于这 些特 性 ， 使 得房 地产 信 托不 仅为房 地产 业提 其 风 险虽整 体可 控 ， 暂不 会引 发系 统性 风 险 ， 但 是仍 然要 引起 供 了大 量 的资金 ， 缓解 了行 业 资金链 紧 张的 问题 ， 也使其 自身 足 够 的重视 。房 地 产信 托风 险 的管理 与 防范 是一 项 系统性 工 获得 了较大 的发展 空间。
房地产项目融资法律风险
房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。
一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。
通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。
根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。
该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。
而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。
我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。
在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。
从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。
这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。
另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。
2、资本市场股权融资——发行股票及债券。
主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。
房地产信托业务的风险防范
２ １年 ２ ， 国家 出台 《 于加 强信 托 公司 房地 产信 ００ 月 关 托 业 务 监 管 有 关 问题 的 通 知 》 ， 明确 指 出 ： “ 托 公 司 不 信 得 以 信 托 资 金 发 放 土 地 储 备 贷 款 ；信 托 公 司 发 放 贷 款 的 房
文 化 遗 产 法 律 保 护 ， 首 先 ，需 要 立 法 与 执 法 的 互 动 、执 法 机 构 与 司 法 部 门 的 沟 通 与 协 作 。 其 次 ，要 发 挥 中央 与 地 方
乏 系统 性 的风 险转化 平 台。房 地产 投资 信托本 质上 是一 种
北 师范 大学报 （ 会科 学版） ２ 社 ， ０ ６）． ０ ６（ ［】 ２ 刘先 琴 ， 李可 ． 民族 传统 资 源保 护需 突破僵 局 ［ ］ 光 明 Ｎ．
建 设 不 完 善 等 问题 ，在 这 种 情 况 下 ， 如 何 使 房 地 产 信 托 业 务 有 效 规 避 风 险 ， 平 稳 地 走 上 可 持 续 发 展 之 路 ？ 健 全 完 善 信 托 市 场 ， 是 房 地 产 开 发 建 设 进 程 中 的 一 个 现 实 问题 和 重
信 托 贷 款 的 方 式 ， 但 没 有 禁 止 通 过 信 托 形 式 对 项 目公 司 进 行 增 资 的 方 式 ， 因 此 信 托 公 司 采 用 股 权 投 资 、 组 合 投 资 等 方 式 参 与 到 房 地 产 项 目 的开 发 ，依 旧在 监 管 新 规 的 允 许 范 围 内。这 些 合 作 方 式 由此 受 到 信 托 企 业 和 房 产 开放 商 的 青 睐 。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
信托业务风险与风险控制研究解析
信托业务风险与风险控制研究解析引言概述：信托业务作为金融行业的一项重要业务，具有一定的风险性。
为了确保信托业务的安全与稳定运行，风险控制成为了信托公司和监管机构的重要任务。
本文将对信托业务风险与风险控制进行研究解析，以期提供对信托业务风险的深入理解和有效的风险控制措施。
一、信托业务风险的来源1.1 信托资产风险信托业务的核心是信托资产，信托资产的质量直接关系到信托业务的风险水平。
其中，信托资产的流动性风险、信用风险和市场风险是主要的风险来源。
1.2 信托业务运营风险信托业务的运营风险主要包括内部控制风险、道德风险和人为操作风险。
这些风险来源于信托公司内部的管理体系、员工的行为和操作方式，对信托业务的正常运营产生潜在影响。
1.3 监管环境风险监管环境的变化和监管政策的调整也会对信托业务产生风险。
监管政策的不确定性、监管机构的监管力度以及监管规则的变化都可能对信托业务的发展和运营产生重大影响。
二、信托业务风险的影响与挑战2.1 对信托公司的影响信托业务风险的存在对信托公司的经营和发展产生直接影响。
风险的暴露可能导致信托公司的信誉受损，进而影响到公司的业务拓展和客户信任。
2.2 对投资者的影响信托业务的风险直接关系到投资者的利益。
一旦风险暴露，投资者可能面临资金损失甚至无法收回本金的风险，这对投资者的信心和信任度产生负面影响。
2.3 对金融市场的影响信托业务风险的暴露可能对金融市场产生连锁反应，引起市场恐慌情绪和金融体系的不稳定。
这对整个金融市场的运行和金融体系的稳定性都带来了挑战。
三、信托业务风险的控制方法3.1 建立完善的风险管理体系信托公司应建立健全的风险管理体系，包括明确的风险管理职责、有效的风险管理流程和科学的风险管理工具。
通过风险管理体系的建立，可以及时发现和识别风险，并采取相应的风险控制措施。
3.2 加强内部控制和风险防范信托公司应加强内部控制，规范业务流程和操作规范，防范内部风险的产生。
股加债房地产信托业务模式及风险防范
股加债房地产信托业务模式及风险防范股加债房地产信托业务模式及风险防范一、股加债模式股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。
股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。
优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。
待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。
广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。
与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。
信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。
从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。
目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。
二、股加债模式合规审查要点1、优先级与劣后级信托受益权的配比股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制一、房地产信托目前面临的风险1．国家宏观政策影响当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。
今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。
2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。
也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2．房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。
例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。
房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。
根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3．项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。
但这些风险控制措施都有一定的局限性。
即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。
因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。
而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。
原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。
房地产信托业务中有哪些法律风险？
房地产信托业务中有哪些法律风险？作者：来源：《上海企业》2012年第11期李晨律师：您好！我公司是一家房地产开发公司，随着近期资金短缺加剧，我公司拟从房地产信托中找到新的融资机会。
但由于我国房地产资本市场还不成熟，相关法律监管也不完善，我们感觉房地产信托面临较大法律风险。
如年初安信信托在“浙江金磊房地产信托”上所发生的兑付风波，可以说为房地产信托敲响了警钟。
请问：房地产信托究竟存在哪些法律风险？应当如何防范这些风险？读者：李泽华李泽华读者：您好！正如您在来信中所提到，房地产企业的开发资金主要来源于银行，融资渠道单一，对银行依赖较大。
而近期银行贷款趋于紧缩，房地产开发成本不断提高，资金短缺已成为房地产开发企业所面临的严峻问题。
而利用信托工具融通资金恰好是缓解资金短缺的有效方法，房地产信托便应运而生。
房地产信托这一新的融资方式在我国发展势头强劲，备受房地产企业、信托公司以及投资者的青睐。
信托公司借此获得新的融资渠道，信托公司和投资者则乘机介入房地产业谋取收益，三者可谓各取所需。
然而，房地产信托作为信托业务在房地产市场的一种投资手段，受制于信托制度在我国起步较晚以及房地产资本市场的不完善，其间存在大量法律风险。
因此，本期本律师将通过对房地产信托的介绍，分析房地产信托所存在的法律风险，以及防范这些法律风险的方法，帮助企业在投资信托时防范风险。
一、房地产信托概述（一）房地产信托的含义信托制度起源于英国，以“受人之托，代人理财”为其核心理念。
我国引入该制度可追溯至20世纪初，但直至2001年才以立法的形式予以正式确立。
根据我国《信托法》第二条的规定，信托“是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益和特定目的，进行管理或者处分的行为。
”房地产信托则是指信托投资公司接受投资人的委托，发挥其专业理财优势，通过设立房地产信托计划筹集资金，用于房地产项目开发从而为委托人谋取利益的信托形式。
每日一糖1.23房地产各类信托模式的法律风险
房地产各类信托模式的法律风险作者：发表时间：2014-09-22一、资金信托类房地产信托（一）贷款模式贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资资金及收益。
该模式的优点在于：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便、成本相对不高。
该模式的缺点在于：只有二级以上资质的房地产企业才能在完成前期开发工作（取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）后，才能通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、资金投放范围、资金比例均受到限制；信托投资公司接受资金信托合同不得超过50份，每份合同金额不得低于人民币5万元，不能满足较大规模项目的资金需求（这是所有资金信托类房地产信托的共同缺点，以下不再赘述）；利息率受到管制。
该模式的法律风险控制要点在于：控制委托人和受益人的个数，防止信托合同虽然不足200份，但因委托人和受益人的个数超过200个而被认定为违规（此为所有资金信托必须控制的风险，以下不再赘述）；合理评估担保物的价值，调查抵押物权利状况，防止担保物不足值或权利受限；房地产企业提供信用保证，分解担保风险；按施工进度发放贷款，严格监督贷款运用，防止贷款被挪用。
（二）股权融资模式股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股的股份，房地产企业的股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份，信托投资公司向投资者支付投资资金及收益。
该模式的优点在于：资金投放时间不受限制，避免因项目未取的“四证”而不能投资；项目资本金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；信托投资公司可以参与企业决策，进一步防范风险。
该模式的缺点在于：增加注册资本，需召开股东会决议，并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资公司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险；因股权买卖并非真实交易目的，存在被认定为企业间借贷的风险。
关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知尊敬的客户：感谢您对我们信托公司的关注与支持。
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产信托业务也得到了迅猛的增长。
作为信托公司，我们一直秉持着诚信、专业、负责的原则，为客户提供安全、稳定的投资渠道和优质的服务。
然而，根据市场环境的变化和金融监管的要求，我们需要向您提示房地产信托业务存在的一些风险，以便您在做出投资决策之前能够全面了解相关情况，并做出理性、明智的选择。
以下是此次通知的详细内容：1.市场风险：房地产市场受多种因素的影响，包括宏观经济、政策法规、供求关系等。
无法预测市场的波动和变化，可能导致投资价值的波动和下降。
2.信用风险：信托公司所投资的项目涉及到多个参与方，包括房地产开发商、购房人等。
这些参与方的信用状况对项目的成功与否具有重要影响。
若参与方资金链断裂或无法履约，可能导致信托项目风险增加。
3.流动性风险：房地产信托等长期投资项目通常无法快速变现，需要等待项目的收益回报。
若投资者急需资金，可能无法及时变现投资，导致资金暂时不能流动。
4.利率风险：房地产信托业务通常与利率相关，若利率上升，债券利息也会上升，从而减少投资者的收益。
因此，投资者需要关注利率变动对项目收益的影响。
5.交易风险：在进行房地产信托业务交易时，可能会遇到诸如交易对手违约、资金汇划出错等风险。
我们将严格遵守相应的管理流程和操作规范，最大限度地降低这些风险。
6.监管风险：监管政策的调整和变动可能对房地产信托业务产生重大影响。
投资者需要关注相关政策的变化，并及时根据自己的投资情况作出相应调整。
我们希望通过上述风险提示，让您充分了解房地产信托业务的风险并做出明智的投资决策。
在您进行投资之前，请您详细阅读相关文件，全面了解产品的投资范围、预期收益、风险提示等，并根据自身风险承受能力进行投资。
同时，作为一家信托公司，我们将积极履行职责，通过加强风险管理、提高服务质量等举措，为客户提供更加安全、可靠的投资渠道和服务。
房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险解析
房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险解析摘要：现阶段，我国房地产融资渠道严重依赖于银行体系，这不仅增加了房地产业的金融风险，而且影响着国家、银行的金融稳定。
而随着市场经济的发展，国内金融市场结构不断完善，房地产的经营方式以及效益实现，要求房地产融资渠道多元化。
关键词：房地产融资渠道金融风险融资渠道多元化房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。
从现阶段房地产的融资渠道来看，其依旧严重依赖于国有银行贷款，并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道；而在市场经济条件下，房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。
一、房地产融资渠道现状分析从房地产开发投资资金来源结构上看，房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。
二、房地产融资渠道多元化国内银行融资形式，不仅给房地产业自身带来了风险，而且也影响着银行和国民经济的发展，所以，必须探索房地产融资多元性融资渠道，降低各方风险。
多元化融资不仅要求融资途径多项化，而且要求融资风险的最小化。
一种理想的房地产融资体系应当具备，房地产前期开发资金自有，或者通过合作开发、股权转让等方式融资；中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资，而在销售中，则通过公积金和银行获得等，针对本企业，房地产信托可作为融资渠道的创新形式。
房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金，它通过向社会发行流通收益凭证，募集各种闲散资金，与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者，这不仅使得社会闲散资金得到合理利用，而且很大程地上实现了房地产业的融资，满足中小投资者需求，实现了投资者与房地产业的双效益，有效地避免了社会各方的金融风险。
信托融资与本企业特点吻合度最高，采用其融资方式成为必然。
一方面，本企业所承担的住宅项目面积较大，其建设周期较长，这客观上要求融资工具与其周期性相适应，以避免开发建设中资金缺位，而信托融资期限一般为3年，这就为其提供了时间保证。
我国房地产信托业务的风险与控制
我国房地产信托业务的风险与控制作者：强亦嘉来源：《新西部下半月》2011年第08期【摘要】文章介绍了我国房地产信托业务发展背景，从行业、政策、信息不对称、信托资产流动性等四方面分析了现阶段房地产信托业务存在的风险，探索控制和化解风险的对策建议：完善法律法规，强化信息披露制度；信托产品创新，提高信托产品流通性；加强信托公司对项目的风险控制。
【关键词】房地产信托；融资方式；风险；控制针对房地产行业持续的高速增长并出现了过热的势头，2002年，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会出台了一系列限制房地产行业信贷规模限制政策，在此背景下，房地产信托迅速走上历史的舞台。
经过了近十年的发展，房地产信托业务增长速度十分迅猛。
然而，作为一个新兴的业务，房地产信托行业必然会遇到房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险。
因此，在现行房地产行业的复杂背景下，我国房地产信托行业应如何积极创新，防范和化解金融风险，促进房地产行业健康有序的向前发展是本文关注的焦点。
一、我国房地产信托业务的发展背景2003年6月，中国人民银行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，其中对房地产开发链条中的土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。
在加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向方面规定：对大户型、大面积、别墅等项目贷款进行限制，不得向异地房地产开发项目发放贷款。
在控制土地储备贷款的发放方面规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
在强化个人商业用房贷款管理方面规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
也就是从121号文件颁布以来，房地产信托开始成为我国房地产开发企业追逐的热点。
相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整的优势，有利于降低房地产开发公司融资时间成本与融资难度。
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
房地产信托是什么意思 房地产信托有风险吗
参考资料：房屋信托
房屋信托是指房屋产权所有人把房屋委托给房管部门进行经营，所有人仅保留产权；和分配权， 按照有关规定，托管人向受托单位交纳委托费用，定期进行经济结算。
参考资料：房产信托
房产信托指由专业化房产信托公司或房产企业，受托经营其他单位的自营房产、集体的合作房产 和个人的私有房产。
参考资料：房地产投资信托
注意事项
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也 要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的 选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
参考资料：房地产信托存款
房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的 存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要 筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。
房地产信托有风险吗？
目前，房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大， 而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产 信托望而生畏。尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士 给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎： 首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房 地产信托依然具有投资价值。
房地产信托是什么意思 房地产信托 有风险吗
参考资料：信托交易
信托交易是指接受他人委托，经营各类代理业务并收取一定手续费用的一种交易方式。
信托公司处置地产风险项目各类方案及典型案例分析
信托公司处置地产风险项目各类方案及典型案例分析前言：2020年以来，楼市调控政策不断收紧，很多地产企业因银行收贷、通道业务限制等因素导致资金链断裂；2021年，该情况开始进一步恶化，债务违约潮和项目停工潮逐渐蔓延，曾经作为地产行业重要融资渠道之一的地产信托逾期和违约舆情此起彼伏。
相关数据显示，2021年地产信托违约规模为917.11亿元；2022年，地产信托违约金额合计930.25亿元。
根据中国司法大数据研究院相关数据进行的不完全分析统计显示，截至2023年5月末，全国有66家信托存在涉房地产司法诉讼，共涉及上千个房地产不良项目。
大量开展地产信托业务的信托公司因涉地产项目违约，不得不通过各种方式处置已违约的资产。
违约潮发生初期，一些底层优质的地产项目尚可通过信托公司市场化处置的方式延期兑付，而违约潮进入顶峰后，各信托公司处置方案也发生了明显区别，一些股东背景实力强劲的信托公司依托股东集团在房地产板块或资产处置板块的业务，推进一系列的资产收购或重组来完成信托项目部分本金和部分利息的兑付；也有一些信托公司通过发行“组合投资类”信托产品，以时间换空间的方式，进行借新还旧滚动兑付，而内无较强实力、外无各种资源托举且被监管“紧盯”的信托公司则不得不选择“躺平”，佛系对待风险项目和投资人。
而22年底发布的“金融16条”因规定保交楼政策性资金可以“后进先出”优于金融债权顺序以及各地成立的工作专班有权扣押房屋销售款等措施无异于雪上加霜，信托资金和信托投资人成为了整个房地产债权“食物链”的最底层，投资人不得不采取上门讨要方案、联系媒体曝光、向监管投诉或直接诉诸法院等手段，但均收效甚微。
随之而来的则是新成立的信托产品的发行规模和速度断崖式下降，行业进入了“寒冬”。
自2020年开始暴雷的地产信托到现在已近4年，各信托公司也依据各自不同的资源禀赋和优势形成了不同的处置方案，执行结果有好有坏，甚至也不乏有二次违约的情况出现。
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房地产信托融资业务常见法律风险点及标准法律意见目录第一章常见交易结构介绍 (3)一、信托公司成立单一资金信托向房地产企业发放信托贷款 (3)二、信托公司成立集合资金信托计划向房地产企业发放信托贷款 (3)(一)通常的集合资金信托计划交易结构图 (3)(二)开放式集合资金信托计划交易结构图 (3)(三)结构化集合资金信托计划交易结构图 (4)第二章法律主要关注的风险点及常见法律意见 (5)一、房地产企业的认定及资质 (5)(一)房地产开发企业的认定问题 (5)(二)房地产业务二级资质的认定 (5)二、交易结构及相关要素所涉法律风险点 (5)(一)向涉房企业发放流动资金贷款 (5)(二)向房地产企业发放项目开发贷款 (7)(三)向涉房企业提供附带固定价格回购的明股实债融资 (9)(四)向涉房企业发放并购贷款 (12)(五)结构化信托问题 (12)(六)开放式信托 (14)(七)信保基金缴交问题 (15)(八)利率/利息 (16)(九)贷款期限 (18)(十)报备问题 (18)三、资金端所涉风险点及法律意见 (19)(一)合格投资者问题 (19)(二)银行理财资金 (19)(三)保险资金 (20)四、增信措施所涉风险点及法律意见 (21)(一)保证担保增信 (21)(二)股权/股票质押增信 (24)(三)保证金质押增信 (26)(四)高速公路收费权质押增信 (27)(五)抵押担保增信 (28)(六)担保物权上存在的优先权限制 (34)(七)非典型增信措施之——流动性支持/差额补足协议/函 (38)(八)非典型增信措施之——远期债权受让 (39)(九)非典型增信措施之——履约保证保险 (39)(十)非典型增信措施之——让与担保/以物抵债 (41)五、其他常见风控措施所涉风险点及法律意见 (41)(一)向同一项目多次融资问题 (41)(二)有在先债权人的问题 (42)(三)交易对手方的内外部决议 (43)(四)资金监管问题 (44)(五)三章共管问题 (44)(六)集团要求的违约金标准过高问题 (44)(七)本律所关联方受让受益权 (45)(八)本项目资金方签章为“XX理财业务专用章” (45)附：房地产信托业务合规审查表 (46)附：房地产信托贷款监管法规比较分析 (51)第一章常见交易结构介绍一、信托公司成立单一资金信托向房地产企业发放信托贷款交易结构图：二、信托公司成立集合资金信托计划向房地产企业发放信托贷款(一)通常的集合资金信托计划交易结构图(二)开放式集合资金信托计划交易结构图(三)结构化集合资金信托计划交易结构图第二章法律主要关注的风险点及常见法律意见一、房地产企业的认定及资质(一)房地产开发企业的认定问题1.判断标准：公司经营范围+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
（2）依据《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
（3）综上，判断一个企业是否为房地产开发企业，应从公司经营范围、房地产开发资质、以及房地产业务三个方面综合进行判断。
(二)房地产业务二级资质的认定1.根据监管窗口指导意见要求，项目公司本身如不具备二级资质而需向上追溯的，应符合以下规定：（1）如为非100%控股股东具有二级开发资质，最多可向上追溯到项目公司的直接控股股东（即爸爸公司）。
（2）如为100%控股股东具有二级开发资质，则可一直向上追溯，但需同时证明具备二级资质的股东对项目公司具有实质控制，且全条线必须满足100%的控股比例。
二、交易结构及相关要素所涉法律风险点(一)向涉房企业发放流动资金贷款1.融资人经营范围含房地产开发+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
（2）因此，应严禁向此类融资人发放流动资金贷款。
2.融资人经营范围含房地产开发+房地产开发资质+无房地产开发历史（1）综合依据现行相关规定1，虽然融资人尚未开展任何房地产开发建设业务，且经营收入中也不包含房地产开发营业收入，但鉴于融资人已经具备开展房地产业务的先决条件（即：既拥有房地产开发经营范围，亦持有有效的房地产开发资质证书），其被监管认定为房地产开发企业的可能性较大，且无法排除融资人后续开展房地产开发业务，因此，本项目存在信托资金违规向房地产开发企业发放流动资金贷款的风险。
（2）参考历史经验，针对前述问题，提示意见如下：A.在允许变更交易结构的情况下变更交易结构：●改由通过资管计划发放银行委托贷款（前提是禁止资管计划发放委托贷款的相关法律法规规定尚未正式出台，且委贷行同意对该类融资人发放流动资金贷款）；●变更原借款人的其他非涉房关联方为融资方，以非涉房企业为主体进行融资。
●变更原借款人的其他房地产企业关联方为融资方，以其名下满足“4/（2.5）/2”条件的房地产项目为载体申请房地产开发贷款。
B.在前述交易结构建议均无法落实的情况下，为尽量降低本律所的法律合规风险，建议：●向工商主管部门申请变更经营范围，去除房地产开发这一经营范围，同时，向主管部门申请撤销房地产开发资质证书。
●对融资人是否曾经进行过房地产开发建设以及以往公司收入中是否包含房地产开发经营收入进行详细准确的尽职调查，确保融资人未1依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
进行过任何房地产开发建设，以往业务收入中亦不包含任何房地产开发经营收入。
●本律所应严格履行贷后管理职责，通过资金用途监管防止融资人将信托贷款资金用于房产开发建设，最大程度降低违规风险。
●交易文本中落实融资人的陈述与保证条款，包括但不限于要求融资人承诺不会以任何方式将贷款资金用于其自己或任何第三方的房地产开发建设，亦不会在贷款期间以任何方式经营房地产开发业务。
●明确违反上述约定情形下的触发提前还款责任及相关违约责任。
（3）尽管有上述建议，仍请投资评估部充分关注此类业务风险，建议合理制定本类业务的策略与开展标准。
尤其是在融资人拒绝变更经营范围去除房地产开发经营范围和/或拒绝向主管部门申请撤销房地产开发资质证书的情况下，向该融资人发放流动资金贷款仍存较大合规风险。
3.融资人经营范围含房地产开发+无房地产开发资质+无房地产开发历史（1）即便融资人未持有房地产开发资质，但在其经营范围已包含房地产开发的情况下，根据之前与监管的口头沟通，此类融资人仍有可能被认定为系房地产开发企业。
因此，本项目存在被认定信托资金违规向房地产开发企业发放流动资金贷款的风险。
4.融资人经营范围含房地产开发+资质过期+房地产开发历史（1）如融资人承诺未来不再从事房地产开发，建议逐单与监管沟通。
经监管同意后开展该项目。
5.融资人为非房地产集团公司+多个子公司从事房地产开发项目（1）鉴于融资人可能会将信托贷款资金间接用于子公司的房地产开发，贷后管理难度较大，后期违规的风险较难把握，且易引发投资人对本律所恰当履行贷后管理责任的质疑，若出现项目无法兑付的极端情况时，投资人可能以未恰当履行受托人职责为由向本律所主张赔偿责任。
（2）因此，建议此种情况下如发放流动资金贷款，需确保资金不用于房地产企业或房地产项目。
(二)向房地产企业发放项目开发贷款1.向符合“4/（2.5）/2”的房地产开发企业发放项目贷款（1）信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“四证”齐全，四证包括：建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“四证”齐全需注意审核面积等基本信息是否匹配的问题。
（2）项目公司或其控股股东应具备二级（及以上）房地产开发资质（资质证书需年检）。
（3）项目资本金比例达到国家最低要求等条件（目前最新的规定为两成五）。
2.资金用途为“用于项目开发及归还金融机构投融资”（1）如贷款用于替换原有银行项目贷款，需要在尽调中确认以下内容：A.该等拟置换的银行项目贷款的用途均已明确表明或有证据支撑系用于相关房地产开发项目。
B.融资项目符合4/（2.5）/2要求（银行放贷时及本律所替换时均需符合）C.置换的银行项目贷款，均系信托贷款发放前已实际形成的债权。
D.信托贷款的贷款用途项目与拟被置换的银行项目贷款的用款项目为同一项目。
3.资金用途为“用于项目开发及归还股东、关联机构借款”（1）鉴于股东借款性质难以判断，其用途可能为补充项目资本金或流动资金、前期拿地资金等，拟置换的股东借款需满足如下条件：A.拟置换的股东借款与本次拟发放的信托贷款应系用于同一开发项目。
B.鉴于判断股东借款是否用于项目开发建设需查验及核实相关原始凭证及财务审计等资料，需由投评及业务团队判断原股东借款的性质及合理性。
C.原则上不能用于置换的股东借款：1）股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃受偿权的股东借款；2）用于缴纳土地出让价款的股东借款。
4.资金用途为“借新还旧”（1）根据前期与监管的沟通，监管对于“借新还旧”问题较为关注，不论是置换银行贷款还是股东借款，其可能会被监管认定为实质系“借新还旧”，提示业务团队应持续关注监管态度。
并建议在交易文件中约定：信托贷款资金用于项目开发建设及/或交易各方均同意的其他合法合理用途。
(三)向涉房企业提供附带固定价格回购的明股实债融资1.项目公司作为回购主体问题（1）依据公司法相关规定2，鉴于公司回购本公司股权/股份的法定情形较少，本律所投资案例中较难符合上述情形，且后续还依赖于股东会决议的通过等事项，该条款的执行难度极高。