中小城市休闲商业街发展策略

休闲商业的特征与发展趋势

作者：智高地产顾问

一、休闲商业的特征

与传统的商业相比，休闲商业有以下几个特征：

1. 奢侈性。休闲是奢侈的，需要花费时间、精力与支付能力。比如说传统商业中心提供以购物为主的服务。而休闲商业则还提供娱乐、饮食、电视、网络、健身等等，需要时间、精力和支付更多的钱。因此休闲商业比较传统商业，具有显著的奢侈性。

2. 个性化和市场高度细分。休闲是个性的，因为人是休闲的主体，而不同的人群对休闲生活及休闲商业的价值观的差异性是很大的，因此休闲商业一定也是个性化的。这种市场细分有时按照年龄，有时按性别，有时按文化程度，有时按职业，当然很多时间也是按支付能力等等，无论你从那种角度，都能细分出差异化的休闲市场和休闲产品。

3. 学习与体验。休闲不仅是个性的，也是可塑造的，这就是说休闲的体验往往是精神领域的，休闲的生活需要文化的体验，而学习能够获得文化，也能在精神领域孕育体验休闲的环境，学习可以改变休闲主体，塑造和改变主体的休闲体验。学习程度与休闲体验程度是成正比的，经常学习人群，对休闲产品的需求程度更高，涉及的领域更广泛。

4. 升级换代更新快。休闲商业及其提供的产品具有较高的淘汰比率，产品升级换代率同样很高。由于休闲是一个较为抽象的概念，具有很强的主观决定性，因此市场是否接受一个休闲产品，接受了以后又能持续多久，很大程度取决于人们的一定时间里的偏好。现代社会中，市场孕育新产品的能力极其强大，人们对具体服务产品的忠诚度却在不断降低，市场也无时不在地鞭笞着生产者不断地将休闲产品升级，升级，再升级。

5. 复合功能经营形态。休闲产业往往在传统产业的边缘成长，两个甚至更多的休闲产品边缘能够培育出新的休闲产品。比如休闲茶馆，可以认为它是人们吃饭、饮茶、和沟通交流等需求融合，产生的新需求引发的；也是茶馆、餐厅和棋牌馆等原有产品的融合和相互渗透而产生的，于是我们看到的休闲茶馆就是在茶馆、餐厅和棋牌馆复合经营功能。

6. 高增殖性。休闲商业具有高附加值的特征。由于其产品的融合性和创意性很强，往往聚合了创造者的智慧和经验，加之其因为独创而产生的风险，因此往往具有高增殖性。随着市场的不断扩大，产品老化，高增殖效应递减。卡拉ok是典型的休闲产品，面市时很轰动，早期经营者的高回报是人所皆知的。

7. 休闲的环境及产品集聚共生。休闲是一种愉悦、放松的心态，人们化钱消费休闲，直接目的就是购买这种心态的体验，也是对压抑、烦躁、疲劳的摆脱和反抗。因此休闲产品一定要在与之适应的环境中消费，并且休闲的环境还能创造休闲消费。

8. 以人为本的人文关怀。休闲的主体是人，休闲商业从人文关怀出发，以人文关怀作为其产品的核心来取得利润，最终目的还是让人生活得更美好。因此休闲商业及其产品的创造、成长和完善都是围绕目标人群实施的。与传统商业模式相比，休闲商业更重视人的需要,忽略了产品分类的严密性。传统购物往往按产品设置分类，而休闲商业常将化妆品和美容咨询放在一起，并且商业区隔段距离便有个餐馆或咖啡厅，方便消费者休闲。

二、休闲商业地产发展趋势

趋势一：追求生活的享受，休闲第一

以上图表为美国消费调查表

趋势五：开发成本低，经营利润高

开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。综合小容积率情况下的地价分摊，同等规模开发的成本仍明显低于Shopping mall。经营利润高是吸引业主的关键。休闲商业生活中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使休闲商业生活中心的业主的零售净利润率平均达3 0%以上。

趋势六：发展势头强劲

客观的说，休闲商业生活中心是由传统商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的商业地产，虽然我们Shoppin g mall的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但休闲商业生活中心在中国的出现和发展，亦将成为符合市场发展规律的必然。

总结：

在目前中国的商业地产市场，存在以下特征，这些特征其实反映了潜在的商业机会和商业挑战：

1、SHOPPINGMAII发展结构性过剩

体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是近年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，近年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII。如华南MALL、时代广百、顺联国际购物中心、天佑城，但经营均一般。

2、专业市场与特色商业街行情看涨

由于经济的持续高速发展，加上珠三角特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，专业市场一直是商业布局中重要的一环，且各类专业市场的表现的非常繁荣，如佛山的家具市场、陶瓷专业市场、广州的布匹批发市场、儿童玩具批发市场、小商品批发商场等。

3、主题商业的开发逐渐成趋势

主题式的商业由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。如流行前线，儿童世界、广百玩具城、运动前线、动漫城、南天国际照明广场、国际婚庆中心等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。

中小城市休闲商业街发展策略

作者：智高地产顾问

我国大城市的商业步行街多是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种功能于一体，环境优美，人财兴旺，并已成为大城市的商业窗口，而中小城市开发的步行街虽不乏成功之例，但总起来说效果不佳。其中的原因固然很多，但重要的是，和大城市相比，中小城市存在着明显的劣势。

一、中小城市发展步行街的劣势

1、消费群体劣势

开发和建设商业步行街，需要从客流量的具体结构出发，就一般大城市而言，客流量往往是三部分人组成：本地人、外地人和外国人，如北京、上海、广州这样的大都市圈里的步行街之所以兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力，其目标人群是全国乃至全世界，人口密集，客流量大。而中小城市的顾客群主要集中在本地、本市，而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力，而且这些城市也不具有像大城市那样强大的吸引力和对目标市场的拉动力。

2、整体购买力劣势

大城市消费者的整体购买力水平比较高，在生存型、发展型、享受型的多层次的消费群体中，发展型和享受型的消费正处在较快的发展周期，居民的消费自主权在加大，消费能力在提高，消费质量在上升，不仅消费数量增加，而且消费结构优化，吃穿等消费比重逐渐减少，游玩等消费比重逐渐增大，年度消费“万元级”、“十万元级”的家庭群体已占到一定比重，开始追求高档次的消费。而中小城市的购买力水平总体来说比较低，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。

3、核心竞争力劣势