城市规划与房地产开发的关系浅议

城市规划与房地产开发的关系浅议

—以广州市为例

宜春学院生命科学与资源环境学院资源环境与城乡规划管理叶丹

指导教师：陈路扬

摘要：城市规划是城市生长的需求和体现。城市的形成和发展是一个时空过程，具有继承性，对一个城市的空间扩展状态的研究和对城市扩展的时空规律和动力机制的探讨可以使人们正确把握其在城市化进程中所处的阶段，预测城市发展趋势。本文以广州市为例探讨了其在1980年以来城市空间扩展及结构演化的现象和特点。

关键词：城市规划;城市空间扩展;广州市。

Abstract：The city planning is the requirement and materialization of urban development，and the expansion is a space-time process。The research on urban spatial expansion，its space-time discipline and its impetus mechanism can make us to grasp the period in urbanization process of the city。And can help us to forecast the trend of the development of the city。This paper takes the case of Guangzhou，focuses on the phenomenon and characteristics of its urban spatial expansion and evolution of urban spatial structure since 1980s.

Keyword：The city planning；urban spatial expansion；Guangzhou city。

随着城市化进程的加速和商品房的大规模开发，房地产业与城市的发展存在着不协调之处：规划的滞后造成了房地产开发的无序，而房地产的无序开发也违背了城市规划的初衷，影响着城市的空间布局。本文以广州市为例，探讨城市规划与房地产开发的关系。广州市作为全国商品房率先发展的城市，城市规划与房地产开发的进程以及出现的问题具有代表性，其经验教训值得深入探讨。

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域[1]。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。

城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。

1 城市规划与房地产开发的内在联系

1.1 城市规划对房地产开发的区位选择产生重大影响

城市规划为房地产开发的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式[8]。2000年国务院正式批复番禺、花都撤市设区纳入广州，广州市总体发展战略规划由此确定了“南拓、北优、东进、西联”的城市战略布局。这一发展规划大大激发了房地产商的开发热情，如海珠区原为工业区，房地产业一直不发达，随着广州市总体发展战略规划的提出，新会展中心、生物岛、信息港、新客运港等陆续落户该区，一些大型房地产开发商纷纷在海珠区斥巨资开发，目前，滨江路沿线、宝岗大道、广州大道南和琶洲已成为广州商品房建设和销售的热点区域；

广州成功申办2010年亚运会的规划前景，也使黄埔区东圃镇奥林匹克体育中心周围的楼盘开发量大大增加；番禺区新火车站和地铁、大学城、南沙新城的建设，使番禺区连年成为全市十区中的商品房销售第一。

1.2 城市规划主要通过改变城市空间结构和改善城市配套设施、道路交通网络来影响房地产商品价格

城市空间结构的发展趋势指引交通规划方案，预示处于城市发展方向的地区其道路交通网络和城市配套设施将大为改善，而交通及配套设施与房地产价格的关系紧密相联，通达性是确定土地价值的最大因素[5]。在追逐利润的目标驱使下，房地产自然向交通便捷处集中。在一定程度上，商住价格的空间分布规律反映了城市的功能结构与形态结构的地区差异。

20世纪90年代，海珠区通过大量房地产开发逐渐从工业型城区向生活型城区的转变。但在这一转变过程中，城市建设明显缺少目标导向和统一部署，导致“重开发，轻配套”现象出现，始终没有形成市一级的商业中心，因此“居住在珠江以南，购物到珠江以北”的局面没有得到根本改变。该区最新的发展概念将其未来结构规划成“一城两片，绿新蓝带”，东部为创业组团，西部为居住和商业组团，以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区，这将大大改善该区的居住环境和商业条件，并带来海珠区房价的不断攀升。

连接番禺区的华南快速干线带动了华南板块郊区大盘的兴旺，随着地铁三号线、新光快速干线的建成，该地区楼价必将继续上涨；黄埔区由于地铁五号线的利好消息，出现了金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园等颇具规模的楼盘项目，均价已在3700～4000元／m2之间。

1.3 城市分区规划和详细规划对房地产开发起到必要的管制作用

城市分区规划对土地性质、开发用途做出明确规定，划分居住区、小区、组团的用地范围和人口规模；详细规划则对房地产开发强度、形体景观、环境容量、设施配套进行控制，以及对建筑退缩红线距离、容积率、密度、绿地率、建筑高度等做出限定[8]。所以，分区规划和详细规划是控制土地供应量、保护土地资源、避免房地产无序开发及维护城市良好景观风貌的重要保证。

与此同时，房地产开发是城市规划的落脚点和得以实施的执行者，城市规划应对房地产市场做出及时反映，根据房地产开发的实际情况做出修改和调整。总之，房地产在城市规划指导下进行开发的同时，城市规划也要充分考虑开发商利益，增强规划弹性和应变能力。

2 现阶段我国城市规划与房地产开发的主要矛盾及原因

2.1 城市发展方向不明确造成了房地产开发的无序和随意性

回顾广州城市空间发展过程，从1954年至今已修编过15轮总体规划方案，规划用地一直向城市东部（天河区、黄埔区）扩展。由于行政区划的制约，广州1996年修编的第15轮总体规划提出向东、向北两个方向发展的方案，并以江高镇为基础，建设北部城市副中心。实际上，本次总体规划没有提出明确的空间发展策略，导致广州市的城市土地开发在90年代中期表现出一种无主导方向的、分散的用地扩张特征，房地产开发也呈现出遍地开花的现象【9，10】。同时，用地向北扩展也对白云山风景区和流溪河水源的保护形成威胁。直到2000年6月广州确定最新的总体规划为“北优南拓、东进西联”，城市空间和居住空间才开始向东、向南扩展。

2.2 城市规划缺乏超前意识造成房地产开发强度的不合理和城市景观的破坏