浅谈城市规划与房地产开发的关系改

塔里木大学

《房地产开发经营》课程论文

（2015-2016学年第1学期）

城市规划与房地产开发的关系

姓名：孙启超海琪

所在院系：水利与建筑工程学院建筑规划系

所在班级：城市规划16-2班

指导老师：**

目录

一、城市规划与房地产开发概述.................................... - 1 -

二、城市规划与房地产开发的特点.................................. - 2 -

2.1、城市规划的整体性行为和房地产开发的个体行为............. - 2 -

2.2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期发展............... - 2 -

2.3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性............... - 3 -

三、城市规划与房地产开发的关系.................................. - 3 -

3.1、城市规划的宏观调控与决策职能........................... - 3 -

3.2、房地产综合开发对城市规划的促进作用..................... - 3 -

3.3、城市规划与房地产开发之间相互依存....................... - 4 -

3.4、城市规划对房地产开发起到必要的管制作用................. - 4 -

四、城市规划编制对房地产开发用地的关系.......................... - 4 -

4.1、编制城市规划必须从实际出发............................. - 4 -

4.2、城市规划管理与房地产开发的关系......................... - 5 -

五、浅谈我国房地产开发与城市规划发展............................ - 5 -

5.1、房地产开发与城市规划发展所出现的问题................... - 5 -

5.2、房地产开发与城市规划发展问题产生的原因................. - 6 -

六、浅谈第一师阿拉尔市城市规划与房地产开发的关系................ - 6 -

七、新形势下对房地产开发与城市规划的关系应采取的措施............ - 7 -

7.1、增强规划的权威性....................................... - 7 -

7.2、城市规划应加强对房地产开发的管理....................... - 7 -

7.3 、规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力.. - 8 -

八、结论与建议.................................................. - 8 -

城市规划与房地产开发的关系

撰写人:孙启超、海琪

指导老师：陈超

【摘要】：城市规划是城市生长的需求和体现。城市的形成和发展是一个时空过程，具有继承性，对一个城市的空间扩展状态的研究和对城市扩展的时空规律和动力机制的探讨可以使人们正确把握其在城市化进程中所处的阶段，预测城市发展趋势。而城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，后者应服从前者、前者应兼顾后者。目前城市规划与房地产开发充满矛盾，出现了城市规划滞后于项目开发、一些大型基础设施建设缺乏远景规划、居住人口结构不均衡等问题。应以城市规划引导房地产开发；发挥土地供应规划对房地产市场的调控作用；加快房屋产权发放速度，简化房屋交易手续；建立房地产市场预测警报体系。

【关键词】: 城市规划; 房地产开发; 关系

房地产业是一种城市形态的产业。是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文就城市规划与房地产开发的关系这一问题，从以下几个方面进行一些分析。

一、城市规划与房地产开发概述

城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程。它是通过对城市空间的布局、空间发展的合理组织创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。城市总体规划则是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据

和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划。而城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理局完成,它们是政府的职能部门,所以,就其性质而言,城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志,维护公共利益,保障公民和法人的合法权益,促进城市的全面发展。

在市场经济条件下，房地产的发展则是一面双刃剑。一方面，房地产业的大战不断提高、改善了城市居民的住房条件，开拓了新的消费市场，早就了一个宜居的城市环境，同时也吸纳了大量的就业职工；另一方面，由于房地产业固有的外部性特征，加之现行的法律法规不完善，规划的调控和引导作用乏力，其负面影响也不可小视。因此，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

房地产开发主要是由房地产开发公司来承担,就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的收益。由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也同:

从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的发展方向,而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展;从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果;从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择。

二、城市规划与房地产开发的特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。

2.1、城市规划的整体性行为和房地产开发的个体行为

城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。

2.2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期发展

我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式为20年以后的城市物质形