戳穿某房地产八大谎言.pptx
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术在房地产销售领域，有一些销售人员会使用一些不端手段来欺骗潜在买家，以获取更多利润。
以下是十大常见的房地产销售骗术：1. 虚假宣传：销售人员可能夸大房地产项目的优点，隐藏项目的缺点，以吸引潜在买家。
2. 虚构供需信息：销售人员可能通过编造虚假消息来制造紧缺感，迫使买家做出决策。
3. 老虎团队合作：销售人员会与一群人合作，假装买家在现场竞价，制造紧迫感和竞争氛围。
4. 隐瞒商品房的实际属性：销售人员可能隐瞒房屋的质量问题，如建筑材料的质量、附近环境污染等。
5. 预售房设定捆绑销售：销售人员可能要求买家购买其他附加产品或投资项目，才能获得优先购房资格。
6. 虚构赠品和折扣：销售人员可能声称有免费赠品或折扣，吸引买家签订合同，但最终却不提供。
7. 虚构高回报率：销售人员可能宣传房地产项目的高回报率，并鼓励买家投资，但实际上并不具备这种潜力。
8. 虚构政策优惠：销售人员可能编造政府优惠政策，以促使买家尽快购买房屋。
9. 故意隐瞒房屋历史问题：销售人员可能故意隐瞒房屋的法律问题或纠纷，以使买家不知情而购买。
10. 强制搭售附加服务：销售人员可能要求买家购买额外的服务，如装修、家具等，以获得更高的利润。
为了避免成为这些骗术的受害者，买家应该保持警惕，并在购买之前进行充分的调查和尽职调查。
此外，购买房产时，买家应该与专业的律师和房产顾问合作，以确保自己的利益得到保障。
最重要的是，要谨记：如果交易听起来太好，那可能就是骗局。
在房地产销售行业，有一些不端行为层出不穷。
销售人员为了达到销售目标或获取更高的利润，往往采取各种手段来欺骗潜在买家。
下面将详细介绍十大常见的房地产销售骗术，以便大家提高警惕。
首先，虚假宣传是一种常见的骗术。
销售人员可能夸大房地产项目的优点，美化环境、设施和配套，并有意忽略项目的缺陷和问题。
他们会运用语言的艺术，描述项目为天堂般的居住环境，吸引潜在买家。
其实，这只是一种营销手段，目的是让消费者产生强烈的购买欲望，以便忽略项目的实际情况。
房地产虚假广告共41页文档
谢谢！
房地产虚假Leabharlann 告21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
揭秘房地产业10大谎言
August.2006编辑：宁书林D A O B A消费提示D13谎言1房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。
谎言大众进行房地产投资会获得高投资回报。
谎言3利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。
谎言4一些房地产商说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管好了。
谎言5自住需求占多数就不会出现泡沫。
谎言6城市化是房价上涨的主要推动力。
谎言7地荒论和地价决定房价论。
谎言8房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情的土地极度稀缺，决定中国房价相对较高。
谎言9房价不能跌，房地产业不能衰退。
谎言10房价增幅只要保持不超过G DP 增幅，房地产就是健康的。
房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。
房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。
房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。
大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大。
中国的利率是浮动的，按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。
买房可以节省钱但不能赚大钱，而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。
这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。
如果一个行业竞争性的无力满足大多数的产品需求，那这个产业不仅不成熟，而且也不会成功。
由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。
在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。
像北京、上海这样的大都市城市化，每年新增人口很少，例如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率分别为2.54%和1.81%，其中自然增长率分别为0.07%和0，这里还有郊区人口农转居的部分，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩谎言一：使用绿地面积作文章画内音：一家正在销售期房的房地产公司，售楼小姐拿出了一份设计精美楼书。
看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。
比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。
可别被骗了。
她说：不说不知道，一说吓一跳。
就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。
差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
现实--画外音：专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
谎言二：入住以后就可以画内音：在另一家售楼处，被售楼小姐宣传的配套设施给吸引住了。
售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。
蜗牛感到很满意。
别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？现实-画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
谎言三：很快办产权证画内音：下午看上了一套房子，觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。
正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。
房地产——四大谎言、十大黑幕、四个预言、三个忠告。。。
房地产——四大谎言、十大黑幕、四个预言、三个忠告。
大陆房地产四大谎言和十大黑幕，并给出四个预言和三个忠告四大谎言1、土地有限致房价必涨是谎言。
中国人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。
中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。
2、城市化致房价必涨是谎言。
农民的收入远远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。
3、人民币升值致房价必涨是谎言。
人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。
日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。
美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国的房价上涨近一倍。
4、城市的土地稀缺致房价必涨是谎言。
房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺。
十大黑幕1、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露出来。
这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。
或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。
连王石都认为目前中国房子质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。
2、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。
所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府眼中钉。
3、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。
所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。
4、房价贵不贵可以参考以下几个数据:一是美国目前房价中位数是20万美元，约200平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的4倍，而北京上海这样的烂地方，是16倍于家庭收入。
平均房价7000元/平方米，中国是3600左右；中国人均存款是13000元左右。
综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均的财富是美国的2%。
买房九大谨防被“忽悠”-PPT课件
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自然地告知你最看中的那套房屋已售，让你放弃第一需求
揭秘：用一次性付款的的方式来诱导置业顾问说出真相，之后置业顾问就会以有人退房为由向你提供所需房源。
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ห้องสมุดไป่ตู้15
房价疯涨，工资不涨。如今，老百姓的住房问题成了压在身上的头号大山。流汗攒点钱真不容易，当年的媳妇熬成婆才有买房的积累。选地段、看户型、比质量，还要考虑口袋里的银两。知情网友透露买房防“忽悠”的几大招数，以此给你警醒。
忽悠一：交通条件
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置业顾问一般会谈到楼盘的交通条件，比如轻轨、公交线路等。但是具体轻轨几号线，什么时候通车呢?有可能你买的房子交房后轻轨还没有修好，或者公交线路规划不到位。
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商就不会和它签协议。如果是社区，有可能就是私人承包的。
忽悠三：样板间
样板间看起来永远都是那么宽敞大气，看上去也十分精致漂亮，一看就有想买的冲动。
揭秘：现在很多样板间都不在实际楼盘中，
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而是在其他地方。实际上，你的房子在环境、朝向、以及今后装修出来的效果，甚至是空间结构上都会和样板间有很大的差别。因此，看样板间时不要被装修出来的效果迷惑了，问清楚哪些地方能动，哪些地方不能动，以保障自己买房时可以更好地利用每一个空间。
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按比例，留出相应的楼间距来。一般在 1： 1.5(楼高：楼间距)左右。地方不同标准也会有细微的差别。
忽悠五：土地使用年限
置业顾问一般不会提土地使用年限的问题。可能你买的房子使用年限比其他人的少上几十年。
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揭秘：土地使用年限根据土地的使用性质，自取得该地的土地使用权之时算起。住宅用地是70 年，工业用地 50 年，教育、文化、体育、卫生用地 50 年，商业、旅游、用地 40 年、综合或者其他用地 50 年。开发商在拿地几年后才开始建房，而购房者要按土地出让金的比例支付费用。因此，开发商捂地的行为让购房者非常吃亏。在买房前也要看清楚所在楼盘的土地使用年限。
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术房地产销售十大骗术随着住房商品化的进程的加快，许多人都想加入购房的大军中去，无奈许多前车之鉴令其慨叹房地产市场〝水太深，夜太黑，骗子太多〞。
现时期房地产进展得还不成熟，开发商与购房者所得信息不对称，而购房者明显处于弱势，各项合法权益不能得到有效保证。
以下所列即是在购房过程中购房者容易被骗的十个方面，万望各购房者留意，防备上当。
十骗内容开发商行骗工具骗术表现购房者防范措施面积广告、样板间、销售人员的吹嘘、平面图1、增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；2、以建筑面积计价，承诺一个较高的使用率，但又不把使用率写入合同，在实际交付时，使用率大打折扣；3、以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；4、利用购房者无法确切测量，无法确知整栋楼建筑面积的弱势，小幅度夸大使用面积和建筑面积，有有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价；5、在预售期间，将预售暂定面积定小，而实测面积大于暂测面积，引诱购房者上当，最终不得不多付房价款；6、在样板间的设置上，变薄墙体，加大层高，或是缩小家具尺寸，再加上没有上下水、煤气和暖气管道，相同的面积，样板间看起来更大更整洁，让买家购房冲动增强。
1、签合同时将开发商所说的例如建筑面积、使用面积、使用率及分摊面积写进条款。
2、同时在合同上注明户型尺寸。
3、在购买别墅时，还应将花园面积，楼间距等数据进行确认一并写进合同。
4、在合同中一定要写清当实测面积与暂测面积的误差超过一定的比例时，购房者有权退房。
5、参观样板间时，不要被其困惑，学会剥样板间的〝皮〞，先剥下〝装饰的皮〞、〝点缀的皮〞，再剥下〝家俱的皮〞〝建材的皮〞，最后再剥下〝墙皮〞、〝地皮〞，这才是你能买到的家。
最好是能到实地考察，检查其毛坯时的模样，加强理性感受。
6、可托付具有权威性的测量单位来进行测量实际面积。
规划规划图、展板、模型、沙盘1、承诺小区建成后将有何种配套或绿化面积达到多少，绿化率是多少，但到入住时这些全都只是纸上谈兵；2、吹嘘总占地面积有多少，实际上只征到第一期的土地，后期土地的征用还只是镜中花，没谱的事；3、宣称小区旁边有市政规划的某条道路，事实上全然确实是子虚乌有的事；4、智能化最大的骗局是全然得不到电信局批准，或起初承诺免费，入住却收取高昂费用。
中国最雷人的地产广告-PPT课件
一、房价不会跳水，只是在做俯卧撑
• “雷”人指数：★★★★☆ • 这幅巨大的红色海报被挂在中央路
人行道路边，上面除了楼盘名称、 热线电话、接待地址以及LOGO图案 外，只有“房价不会跳水，只是在 做俯卧撑”13个白色的大字。“俯 卧撑”一词曾成为网络上最红的流 行语。 • 从广告本身讲，“房价不会跳水， 只是在做俯卧撑”，前半句用于打 消公众的观望心理，后半句则用来 “俯卧撑”来暗示当前恰是购房时 机，从而勾起购房者的出手热情， 再加上是引入了目前网络最流行时 尚的元素，广告设计的初衷是好的， 也的确足够吸引眼球。但广告本身 的内容和价值导向开发商却不买账。
八、最爱有上有下的高巢
• “雷”人指数：★★★★★ • 2019年5月，江苏昆山正阳厦
“高巢”楼盘更上一层楼，打 出“最爱有上有下的高巢”的 广告。 • 并在市闹区核心提示：“高巢 来了”“有巢就有爱”。 • 看到这样的广告，虽然新颖到 足以吸引市井中虾米们的眼所难免，各家地产商的促销花招、广告也是五花八门。 与去年的愈涨价愈热卖不同，“裸秀”、“艳遇”等字眼一度占满了购房人 的眼球。虚的不行，来点实在的。“一口价”、“首付一成”等跳楼价频频 出击，甚至有些地产商为了博眼球送起了“奶牛”、“毛驴”……
• 开发商送家电、送装修、送购房券、送物管费、送车位、送汽车等“送字诀” 的促销售房广告，在楼市低迷之时，本无可非议。可是送奶牛、送毛驴这种 另类促销招数，实在令人不敢恭维。如此荒唐广告的背后，难道纯粹是吸人 眼球，以制造一场轰动效应？开发商送毛驴，看来地产商们真的“黔驴技穷” 了！要知道，低俗广告可不是“营销时代”的特征。
• 毛驴、奶牛都送完了，看看开发商下一步还能送什么？有人就说：只要我们 持币待购，开发商就快买房送女人（老婆）了！还有人说，最好是开发商买 一套房子送一套房子，这下子把儿子的住房问题也解决了！更有人调侃，本 世纪最佳楼盘促销手段：开发商服务最到位的促销手段应该是买房送墓地， 生和死的住房问题就不用烦了，开发商真好！
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术随着房地产市场的不断升温，销售房产也成为一种赚钱的途径。
然而，一些不良的房地产销售人员为了利益最大化，采用了各种手段进行诈骗，从而损害了购房者的利益。
下面我们来看看房地产销售十大骗术：1.虚假宣传：一些房地产销售人员为了快速促成交易，常常采用夸大、虚假宣传的手段来吸引客户。
比如，标榜物业为楼市少有的‘口碑物业’、‘紧凑精装修’等等。
因此，在购房时，一定要仔细核实房产的相关信息。
2.谎称房源紧张：一些销售人员会利用客户对房源紧张的担忧，采取一些措辞欺骗客户，比如说‘这是本小区唯一一套目标产品’、‘先到先得，赶紧下单’等等，让购买者在没有充分了解的情况下下单。
3.夸大收益：一些销售人员为了吸引客户，会夸大收益并保证房价一定会上涨，就算出现了市场下跌也会名称抗跌；而不告诉你真实的市场情况和风险，欺骗客户投资。
因此，买房时一定要清醒、理智思考。
4.强制消费：有些开发商对购房人进行强制消费，包括强制装修、强制购买物业等。
虽然在一定程度上提高了售房商企业的收益，但对于购房人却极为不公平。
5.误导客户：一些销售人员会误导客户，不断强调该区域的房价快速上涨，让客户不敢错过购房的机会。
然而，在购房前，一定要仔细做好市场调研，了解地段、交通情况、配套设施和周边环境等，切勿盲目跟风购房。
6.私自变更销售合同：在签署销售合同之前，开发商或销售人员可能为了自己的利益对合同进行篡改，而购买者有可能未发现这些变化。
在签署合同时，一定要严谨认真，仔细阅读条款，一旦发现问题，要及时与开发商或销售人员沟通协调。
7.虚构优惠：一些销售人员为了吸引客户，会虚构优惠，推出各种难以抵挡的促销活动和优惠，这可能会让客户被决策性认知所误导，进而购买违背自己利益的产品。
8.以付定金为由进行诈骗：一些不法销售人员会以客户不付定金作为理由来施加压力，从而达到短时间内把房子卖出去的目的。
一定要明确定金的意义和相关规定。
9.不履行售后承诺：有些开发商或销售人员会在购房代理之前做口头承诺，但购房合同时却没有详细约定，不兑现承诺；或者是在售后服务方面，厂商不按照承诺合同执行。
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术随着房地产市场的不断发展，越来越多的人投入到房地产销售行业。
虽然房地产销售行业是一个非常有前途的行业，但是也存在着一些不法商家，他们利用消费者的不了解和盲目性，采用各种手段骗取消费者的钱财。
今天我们将为大家盘点一下房地产销售常用的十大骗术。
骗术一：虚构房源信息。
有些商家为了能够吸引更多的客户，会虚构一些房源信息，不断地发布关于优质房源的广告，引诱客户前来，以期能够轻易地骗取他们的钱财。
骗术二：夸大房源附加值。
很多商家为了扩大销售市场，会夸大房源的附加值，比如地段、交通等等，吸引客户购买，这么说，很多时候其实是违反了事实。
骗术三：虚高房价。
某些房地产商业为了能够快速赚取利润，会出示虚高的房屋价格，骗取不了解市场行情的消费者购买。
骗术四：故意隐藏房屋缺陷。
有些商家在售楼过程中，为了能够迅速地销售空房，会故意隐瞒房屋的一些缺陷，例如房屋的结构问题、安全隐患等等，以此来快速销售空房。
骗术五：不实承诺。
很多时候，房地产商在售楼过程中会给客户做很多承诺，但是在签订合同时往往打了退路，存在大量的免责条款。
而且这些不履行承诺，为后续行为铺平道路。
骗术六：以物换物的形式骗钱。
某些商家会采取“以物换物”的形式来进行骗钱行为，利用一些条件模糊的套路，将消费者无形中骗走一大笔钱财。
骗术七：虚构政策和规定。
很多商家会在宣传过程中宣传政府优惠政策和规定，引诱消费者购房，但是这些优惠政策却在真正购买前就失效了。
骗术八：故意误导。
商家为了吸引客户，很多时候采用故意误导的方式，以其它的房源信息吸引住消费者，然后将其卷入“单方面合同”中。
骗术九：利用“易蒙”消费者。
有些消费者对于房产行情不太熟悉，存在被商家“易蒙”般骗。
商家利用一些零碎的政策宣传骗取消费者购房。
骗术十：强制消费者购买。
很多房地产商采用强制消费者购买的方式，令消费者不得不购买其开发的房屋。
这种骗术往往不仅违反良心商业诚信，而且可能涉嫌犯法。
总的来说，以上列出的十大骗术并不全面，但是可以起到提醒消费者提升认知、警惕不良商家的作用。
揭秘中国楼市开盘冠军亿背后真相颠覆地产界所有传统PPT课件
15000元/平
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速度：3小时开盘5000套，28套/分
1600名工作人员 97%为从未参与
开盘的大学生
7000组客户 近20000人到场
无一套房子 卖重卖错
5000套房子 仅பைடு நூலகம்时3小时
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费用:营销费不足1%
没有报广
2020/1/6
没有短信 没有常规活动 没有网络广告
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管理:没有营销方案,没有工作计划,没有全体会议
传统的系数打分法、销售员访谈法，区别是一 个策划师的价格猜想，还是N个销售员的价格猜 想。无论哪种猜想，距离客户的实际认知都有遥 远距离。尤其在多个楼栋的复杂定价中，靠感觉 定价更不靠谱。
科学实证定价法让定价变成了一门实证科学。
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第一步:确定分户型均价
影响因素
Yn的数值
最终确定户型 均价Xn过程
本户型换筹率
本户型竞品 可分流度
分户型摸价小组收 集的客户反馈
示例
1.2
85%
在Xn的基础 上适度上调
说明：在一般情况下，影 响分户型均价的四个影响 因素，会呈现出高度的一 致性
低
意向强烈， 怕买不到
说明：实验证明，传统的 销售员访谈法准确率较低， 无论是访谈“老练”或 “新”销售员。
小而2精020的/1/6灵活机动部队。
分布式管理拓客团队
传统拓客团队
人员构成
所有策划师均为拓客团队团长，每个团队组员 人数及薪资均由团长自主决定，并且完全由团 长自己招聘。
拓客工作由一名策划负责管理，人数、 薪资等一切事务均由领导决策。
营销费用 初始额度
第一个月营销费用为3万元。团长完全自主决 定如何支配费用,自负盈亏。
a17 03 房地产广告 八大陷阱
房地产广告八大陷阱陷阱一：比例失调比例“失调”问题在房地产广告中比比皆是，其主要表现为：一是路程距离比例“失调”，二是楼盘规模比例“失调”。
为了让购房者明确楼盘的位置，房地产广告大都附有简单的图示。
但到实地一看，发现这些图示颇有“误导”之嫌。
陷阱二：盲目提速购房置业，人们都希望住处离上班地点、上学地方更近，或者道路顺畅交通方便。
然而仅听信广告说词却经常受骗。
明明离着市区很远，却说15分钟到达市中心。
所谓的十五分钟直达市中心不知道开发商是怎么算的，反正正常开车是到不了，估计他们使用的是直升机的速度！陷阱三：低价诱惑价格是消费者购房置业考虑最多的因素。
很多房地产广告抓住了人们追求“物美价廉”产品的心理，大打“价格战”，用低价招徕购房者。
常见的有：推出20套特价房，或者最低每平方米××××元（起）。
所标价格几乎是全市最便宜的。
人们看了广告后蜂拥而至，却发现那只是商家的一个销售手段，无论去得多早，条件有多符合，根本就不可能买到广告上所说的特价房或以最低价买到房子。
即令是第一个到达售楼现场的购房者，所得到的也只是售楼小姐一句很遗憾的告白：“对不起，特价房早就卖完了。
”或者是“最低价单位已被落定，剩下的单位由于朝向好结构较佳，售价每平方米增加500元。
”总之一句话，广告上所示低价是消费者“可见不可求”的价格。
陷阱四：图片“失真”优美的园林环境：别具风情的小亭、精沏的泳池、还有那青翠的绿草地……广告上楼盘优美的园林环境令人心驰神往。
然而购房者到售楼现场一看则大失所望，现实环境远不是广告所示那么一回事——那只是一个“电脑拼图”。
房地产广告以“电脑拼图”突出楼盘小区优美的休闲环境，手法却相当拙劣，如在楼盘图片上硬生生地加上几个正在游玩的人，仔细一看，人与景的比例严重失衡，人工（电脑）加工痕迹太重。
严重失真让买家的胃口大倒，令人感觉楼盘与粗劣的广告制作一样不可信。
陷阱五：乱扯“关系”附庸风雅乱攀关系，在很多房地产广告中极其“受落”，最常见的就是与楼盘旁边的自然风景区、市政建设攀扯关系。
看穿地产25坑爹谎话 房价涨跌50%都在骗你(图)
看穿地产25坑爹谎话房价涨跌50%都在骗你(图)
目前，房地产市场破朔迷离，真真假假很容易混淆大众的视线，下面为大家盘点一下房地
产最假的25条谎言，让你看清房地产的真实状况！
1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。
房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。
参考日
本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实
例。
2、土地有限房价必涨是谎言。
中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。
中国人口多，所以盖的大多是高楼，
上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。
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谎言一：上海房地产需求强劲， 因此不存在泡沫
所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的 需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式 价格上升阶段，需求更如破竹之势。从 十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼 市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键 不在于价格上升时的需求，而是一旦价 格出现逆转后的承接能力。
如今，上海的房价被热钱越推越高，离 本地居民的购买能力越来越远。笔者观 察，在上海的买房资金中，四成来自海 外(包括个人投资和房地产基金)、三成 来自国内游资、三成属本地资金。即使 本地资金，多数也以炒作为主，有些甚 至在现有物业上加按。
不能说所有海外资金或国内外地资金对 上海物业都没有实际需求，但应该说， 大多数是以投资为目标，属于热钱。
同时，上海的高端住宅租赁也是一 个扭曲的市场。
高端市场的租客主要来自跨国公司的派 驻人员。这些人享有租金补贴，因此在 租金上不作大的杀价，而是追求最佳的 享受。但是，由于供应数量远高过承租 的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。
对于这些物业，业主宁愿空置，因为租 给下一层次的租客(本土人士)，租金也 许需要减半。而外籍人士也明白，他们 付租偏高，只是租金补贴不用作废。于 是在租约到期后，在同等租金下转租更 新、更好的公寓的人居多，现业主便要 重新面临空置或减租的情况。
谎言五：住房土地资源稀缺
中国13亿人口居住在和美国一样大的土 地上，而且主要聚集在东部沿海地区， 土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是 这并不意味着可用于房地产开发的土地 短期内会衰竭，也不意味着中国政府会 像香港政府那样囤积地皮(如果港府敞开 供地的话，香港今后50年也不缺地)。
其实上海在今后两、三代人期间，根本 不缺少住房用地。对此有疑问的人，到 浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基 础设施的欠乏，卫星城并没有真正出现。 上海和国内其他城市一样，基本上走的 是由老城向外推出的“摊大饼”模式。
谎言三：本土阶梯型住房购买
力已经形成
此言长远来看成立，但目前并不成立。 中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但 阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力 供楼。近几年中国本土居民的购房活动 呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被 高估的危险。本世纪初政府搞住房改革， 将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形 式发放给城市居民，因此，前几年的住 房购买力有被拔高之嫌。
随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出 现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买 了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士， 他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产 价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今 天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购 买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而 是价格太贵。
谎言二：租金回报不错，值得 投资
上海住宅的租金回报率，已由几年前的 10-12%，回落至7-8%，但与海内外的储 蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引 力的投资。不过，上海的租金回报率数 字并不准确。上海已售住宅大量空置是 不争的事实。
这些业主投资的目标是楼价两年翻一番， 因而根本不屑于出租赚租金。但是如果 楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会 重新部署，通过出租作长期打算，届时 租金回报可能急跌。
但是房地产泡沫一定要挤。这轮经济过热实际 上是投资过热，而始作俑者正是房地产热。房 地产热拉动原材料价格，才导致钢厂、铝厂、 水泥厂遍地开花。可以说，房地产热不降温， 投资热很难彻底降温。最近，中国人民银行提 高首付按揭比率和上海市政府对投机性房地产 买卖征税，力度不大，但政策信号十分强烈， 相信新的、进一步的措施会陆续出台。
热钱也是一种需求，但它的目的在 于逐利，而不是居住。上海市民必须居 住在上海，他们会给上海房地产的需求 带来一定刚性。
但是热钱不同。热钱对于上海房地产的 需求，可有可无，是建立在物业升值预 期基础上的。一旦房价升值预期出现逆 转，热钱需求可能一夜间消失。价格预 期对消费者购买决定有着极其重大的影 响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车 淡市是一个很好的注脚。
随着地铁、高速公路和私家汽车的普及， 卫星城也许会在若干年后出现。
随着工业化的展开，中国农地很可 能日渐减少。但是，房地产回报不仅高 过农业生产，也高过工业生产，甚至高 尔夫球场投资。中国离住房用地短缺还 早着呢。
谎言六：上海的前景不可限量，
因此房价应比照香港甚至纽约
过去十年，上海经济突飞猛进，是有目 共睹的事实，其今后发展前景也似乎非 常亮丽。关键是亮丽的前景能否变现成 今天房价的升势。当资产价格被远景炒 得过高时，便可能受到现实的挑战，面 临调整的风险。前景光明不代表不出现 短期的价格调整。何况50年后，当上海 经济超过纽约时，你所部分拥有的那所 住宅的土地使用权也差不多到期了。
Байду номын сангаас
利率上升对房地产的影响目前并不清楚。 在经济兴旺、就业充沛的情况下，利率 适当上涨应对房地产影响不大。但是必 须看到，几乎整个“有房族”并没有经历 过加息周期，按揭贷款也多为短周期、 浮动利率。
因此，在央行上调房贷利率令按揭成本 上升后，购房需求如何变化仍有待观察。 利率上升对发展商的影响则一定很大。 房地产在全世界都是高借贷、高利润产 业，中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。 如果利率水平真正“正常化”，上扬2-3%， 相信一大批地产商会破产，甚至带动房 价下跌。
谎言七：政府支持房地产，所 以房价不会跌
中国特殊的国情使得政府在经济和房地 产问题上有更大的影响力。不过政府并 不是万能的，不然就不会有上个世纪末 上海的房地产低潮。从来没有过这么多 城市居民拥有自己的居所，从来没有过 这么多财富被投入房地产，这便决定了 政府在利率政策和土地政策上会十分谨 慎，以免影响社会稳定。
谎言四：利率不会大升
中国人民银行在短期内调整人民币利率 的机会不大，但是利率水平正常化势在 必行。目前中国的利率水平几乎处在改 革开放以来的最低点。世界上很少有市 场经济国家能够像中国这样利率连续9年 只降不升。中国已明显摆脱了几年前的 通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。
如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通 缩时的架构，实际利率便呈负值，存入 银行的储蓄便会贬值。政府在是否加息 上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在 银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离 开银行的苗头去年已经出现，这股市场 力量可能最终拉动利率上扬。