房地产企业采购策划与管理
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房地产企业
2015年9月
采购的基础知识 ➢ 概念 ➢ 房地产项目采购的特点 ➢ 房地产项目采购管理体系
采购业务管理解析 ➢ 采购策划 ➢ 采购实务 ➢ 合同管理
百度文库
采购的定义：
采购是一个组织从外部获取所需的 物资或服务的全过程。
采购的目的:
在准确的时间以合适的价格获取合 乎要求的商品或服务。
6、采购后评估
策划： 根据相关数据、资料并依靠经验或客观 规律对目标的设定及为目标达成规划具 体执行步骤及方案的过程。 实质：决策和计划
采购策划的成果： 合约规划（采购策划书） 采购计划
第一章 采购基础知识1—概念
房地产项目采购
通过各种形式的采购确定符合建筑效 果、确保工程质量、满足工程进度、 同时具有价格竞争优势、合作良好的 材料、设备、部品、工程分包方面的 资源供方，提升工程建设效益 。
采购的方式 ——集中采购与分散采购
管理层面：集中采购是指由一个专门的部门负责所有的采购 任务，而分 散采购则指各部门或各独立单位自行满足其采购需求。 需求层面：集中采购是指将同类型产品或服务打包整体采购，以量的优 势获取价格优势、更优质的服务、更大的供应商，而分散采购是指单次 采购。 ➢特点：集中采购是指通过整个企业全项目统筹规划来实施，而分散采购 仅需根据单体项目开发计划进行安排。 ➢适用性：集中采购是多项目公司采购工作推进的必然前进阶段，而分散 采购是单项目公司所采取的。
业务模块
制度文件、权责表 采购管理程序 供应商管理程序 合约规划管理办法
流程图 。。。
作业指引
记录表单
招投标实施过程作业指引
招标文件编制作业指引
评定标作业指引
。。。。
采购合同管理作业指引
供应商准入管理作业指引
供应商履约评价及年度评 估作业指引
1、采购策划 2、采购计划
3、采购实施
4、合同管理——签约、验收、付款、结算、后评估 5、供应商管理——准入、履约及年度评估
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购管理的原则 采购管理首要解决的问题是采购职能的设定和权限的划分， 以及监督职能的完善。房地产企业采购部门的设置因企业规模、企
业文化、专业水平和企业管控模式的不同，不尽相同。 一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执 行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限； 而在非集团化管理的地产公司，则在不同的部门之间进行划分，但执行 和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成 本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
集团公司：侧重于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管 理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细 化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统 （ERP采招管理系统），达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应 商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品 时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利 能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞 争优势。
房地产企业采购管理系统的组织结构（职能设计、授权、监 督机制）
易存在的问题：
集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目 开发周期要求很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影 响到效率的提升；
采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采 购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；
➢ 房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产 品规划、 项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、园林绿化、装饰、广告宣传 等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在地产企业占据了 重要的位置，采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质、成本和企 业的运营效率，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望 成长的地产企业必须关注和研究的课题。
采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收 集和更新职能等。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
采购业务操作模块
项目开发
采购策划与计划
采购方式与流程
合同管理
采购管理之 实现
采购业务管理
供方资源
入围选择
供应商管理模块
供方管理
采购工作之 基础
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
项目公司：采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计 划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和合同 执行跟踪等，合同的执行则由各业务部门，如项目部负责材料的验收 和现场管理。
实施和监督的职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控， 避免给企业造成额外的损失。
采购的方式 ——集中采购
将公司所有的采购业务集中于一个部门进行 优点：物料容易达到标准化
规模采购，节省成本 管理层次少，利于采购控制 利于专业化分工 缺点：反应慢 不能适应特殊需求
采购的方式 ——分散采购
各部门分别处理各自的采购业务。 优点：了解自己的需求
便捷 供应商关系密切 缺点：无法形成规模 不利于节省成本 不利于采购的控制 适用于：小公司、特殊情况
➢ 开发企业中采购成本一般占项目总成本的60%以上，采购管理是整个企业 成本管理的重要部分，目前一般房地产企业采招管理现状，整体仍处于较 粗放阶段，主要表现为重进度、轻质量、重实务、轻管理 、谈判会议多、 信息知识积淀少、价值拓展慢等。
第一章 采购基础知识2—房地产项目采购特点
位于价值链较前端的采购管理是如何花好钱的重要一环。
采购的形式：购买、租赁、发包等
第一章 采购基础知识1—概念
采购的要素:
合适的 时间
合适的 价格
合适的采 购内容
采购
合适的 供应商
合适的 数量
合适的 质量
第一章 采购基础知识1—概念
思考：采购的职能？
1、提供企业经营所需优质的外部资源（供应商、产品和服务）； 2、获取较佳的价格和付款方式，有效控制成本； 3、……
2015年9月
采购的基础知识 ➢ 概念 ➢ 房地产项目采购的特点 ➢ 房地产项目采购管理体系
采购业务管理解析 ➢ 采购策划 ➢ 采购实务 ➢ 合同管理
百度文库
采购的定义：
采购是一个组织从外部获取所需的 物资或服务的全过程。
采购的目的:
在准确的时间以合适的价格获取合 乎要求的商品或服务。
6、采购后评估
策划： 根据相关数据、资料并依靠经验或客观 规律对目标的设定及为目标达成规划具 体执行步骤及方案的过程。 实质：决策和计划
采购策划的成果： 合约规划（采购策划书） 采购计划
第一章 采购基础知识1—概念
房地产项目采购
通过各种形式的采购确定符合建筑效 果、确保工程质量、满足工程进度、 同时具有价格竞争优势、合作良好的 材料、设备、部品、工程分包方面的 资源供方，提升工程建设效益 。
采购的方式 ——集中采购与分散采购
管理层面：集中采购是指由一个专门的部门负责所有的采购 任务，而分 散采购则指各部门或各独立单位自行满足其采购需求。 需求层面：集中采购是指将同类型产品或服务打包整体采购，以量的优 势获取价格优势、更优质的服务、更大的供应商，而分散采购是指单次 采购。 ➢特点：集中采购是指通过整个企业全项目统筹规划来实施，而分散采购 仅需根据单体项目开发计划进行安排。 ➢适用性：集中采购是多项目公司采购工作推进的必然前进阶段，而分散 采购是单项目公司所采取的。
业务模块
制度文件、权责表 采购管理程序 供应商管理程序 合约规划管理办法
流程图 。。。
作业指引
记录表单
招投标实施过程作业指引
招标文件编制作业指引
评定标作业指引
。。。。
采购合同管理作业指引
供应商准入管理作业指引
供应商履约评价及年度评 估作业指引
1、采购策划 2、采购计划
3、采购实施
4、合同管理——签约、验收、付款、结算、后评估 5、供应商管理——准入、履约及年度评估
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购管理的原则 采购管理首要解决的问题是采购职能的设定和权限的划分， 以及监督职能的完善。房地产企业采购部门的设置因企业规模、企
业文化、专业水平和企业管控模式的不同，不尽相同。 一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执 行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限； 而在非集团化管理的地产公司，则在不同的部门之间进行划分，但执行 和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成 本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
集团公司：侧重于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管 理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细 化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统 （ERP采招管理系统），达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应 商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品 时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利 能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞 争优势。
房地产企业采购管理系统的组织结构（职能设计、授权、监 督机制）
易存在的问题：
集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目 开发周期要求很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影 响到效率的提升；
采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采 购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；
➢ 房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产 品规划、 项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、园林绿化、装饰、广告宣传 等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在地产企业占据了 重要的位置，采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质、成本和企 业的运营效率，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望 成长的地产企业必须关注和研究的课题。
采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收 集和更新职能等。
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
采购业务操作模块
项目开发
采购策划与计划
采购方式与流程
合同管理
采购管理之 实现
采购业务管理
供方资源
入围选择
供应商管理模块
供方管理
采购工作之 基础
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
第一章 采购基础知识3—房地产采购管理体系
➢ 房地产企业采购部门的职能划分
项目公司：采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计 划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和合同 执行跟踪等，合同的执行则由各业务部门，如项目部负责材料的验收 和现场管理。
实施和监督的职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控， 避免给企业造成额外的损失。
采购的方式 ——集中采购
将公司所有的采购业务集中于一个部门进行 优点：物料容易达到标准化
规模采购，节省成本 管理层次少，利于采购控制 利于专业化分工 缺点：反应慢 不能适应特殊需求
采购的方式 ——分散采购
各部门分别处理各自的采购业务。 优点：了解自己的需求
便捷 供应商关系密切 缺点：无法形成规模 不利于节省成本 不利于采购的控制 适用于：小公司、特殊情况
➢ 开发企业中采购成本一般占项目总成本的60%以上，采购管理是整个企业 成本管理的重要部分，目前一般房地产企业采招管理现状，整体仍处于较 粗放阶段，主要表现为重进度、轻质量、重实务、轻管理 、谈判会议多、 信息知识积淀少、价值拓展慢等。
第一章 采购基础知识2—房地产项目采购特点
位于价值链较前端的采购管理是如何花好钱的重要一环。
采购的形式：购买、租赁、发包等
第一章 采购基础知识1—概念
采购的要素:
合适的 时间
合适的 价格
合适的采 购内容
采购
合适的 供应商
合适的 数量
合适的 质量
第一章 采购基础知识1—概念
思考：采购的职能？
1、提供企业经营所需优质的外部资源（供应商、产品和服务）； 2、获取较佳的价格和付款方式，有效控制成本； 3、……