20080711_西安_浐灞生态地产综合
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谨呈：西安市浐灞生态房地产开发有限公司
西安浐灞生态地产综合体项目 整体定位与发展战略中期沟通
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2008.7.11
限高100米以下
一期（浐灞生态区 管委会商务大楼）
一期建筑北面
二期（本项目）
用地性质：综合用地
关键词四：
中等规模综合体
本报告是严格保密的。
一期建筑南面，道路 已修建完成
13
项目四至
周边多为待建空地，北面越过约20米的现状 建筑后拥有灞河景观
北面
浐灞管委会大楼，层高约为2025米； 越过大楼后为灞河及沿河景观 带
07年1月-08年4月成交面积走势（平米） 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
7
本报告是严格保密的。
本次沟通思路
1
背景研究
2
开发目标与核心问题界定
3
浐灞生态区发展方向研究
4
浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究
5
本项目定位方向与开发策略
本报告是严格保密的。
8
[背景研究]
——项目背景
本报告是严格保密的。
9
区域关系
项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府 推动建设的以生态资源为核心的城市新区
受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响， 全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻
1.6 万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交套数
天津
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 万 套
南面
已建成车行道，双向四车道；
西面
已建成车行道，双向四车道； 道路对面为中新浐灞1期和2期 的工地；
二期 （本项目）
东面
现状为与灞河大桥间的空地；
关键词五：
北向灞河景观资源
本报告是严格保密的。
14
项目属性界定
二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市 边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目
本项目整体财务经济测算
本次中期沟通解决工作内容中前三部分
3
本报告是严格保密的。
世联工作平台之一：西安市浐灞河生态区总体 规划（2006年8月）
区域功能定位 ‚北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商 贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副 中心。‛ 区域规划结构 ‚一心三翼‛：以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心， 形成北翼、南翼和东南翼
07年1月-08年4月成交均价走势 5000 4000 3000 2000 1000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
西安07年1月-08年4月成交面积及均价走势：
项目属性：
中等规模 综合体 一定限制条件下的强势 外部景观资源
项目占地面积在80亩左右，建筑面积14万平米，用地 性质为综合用地 周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥 有灞河景观
本报告是严格保密的。
15
[背景研究]
——项目背景 ——市场背景
本报告是严格保密的。
16
宏观市场背景
北京
200 万 180 平 160 方 140 米 120 100 80 60 40 20 0 0707 0708 0709 0710 0711 0712
区域属性：
有利因素： 区域景观资源优势 片区规划前景向好 交通通达性佳 不利因素： 目前区域处于开发启动区， 无商务需求基础 区域内有效常住人口欠缺
二线省会城市 景观资源优良的城市边 缘生态新区 开发启动期
西安在房地产市场划分中属二线城市 凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政 府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效 当前区域处于开发启动区，在建项目少
07年1月-08年4月：在新政后，西 安成交量短期内有一定下滑，短 暂调整后，价格与成交量重新走 上上升通道。
2008年5月西安主要楼盘销售对比分析：
区域 楼盘名称 均价 成交 量 4月 5月 绿地世纪 城 未变 60-70 32 枫林 华府 未变 62 30 西高新 兰亭 坊 未变 30 13 金泰假日 花城 未变 35 15 公园天 下 未变 14 4 曲江 曲江华府 未变 15 8 城北 魏玛 公馆 未变 60 31 城中 假日国 际公寓 未变 64 33
深圳
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0
新建住宅成交面积
存量住宅成交面积
新建住宅成交套数
1.6
万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数
无有效常住人口
当前三角洲内除零星自然村落外无 常住人口，中新浐灞1期在今年下 半年交房
主干道路已修建完成，但周边多为待 开发空地
无生活配套
仅建成浐灞区管委会大楼，无生活 配套
关键词二：
开发启动期，缺人气
部分区域为小型物流中心
本报告是严格保密的。
待开发空地
11
区域关系
项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的 龙头地块，区位优势明显
[研究前提]
本报告是严格保密的。
2
世联工作范围和工作内容
世联工作范围
世联工作内容
ຫໍສະໝຸດ Baidu
浐灞三角洲中央商务带战略发展方向
“金腰带”区域之下，本项目的定位方向 本项目开发策略研究
本项目物业发展建议要点 以西至东湖路、南至三角洲二环 路、北至管委会商务大楼，东至 隔离带道路的80亩左右土地为此 次研究工作的核心范围
本报告是严格保密的。
6
围绕本项目，工作小组在过去1个月的时间里 进行了大量调查和研究
实地踏勘与市场调研
调研内容 •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •房地产市场基础调研 •各类物业市场专项调研 调研区域 •浐灞生态区核心区 •浐灞生态区北翼 •东郊区域 •经开区 •高新区 •曲江区 •……
政府与消费者访谈
浐灞区政府领导7位 专业人士深度访谈8位 •经开大厦销售经理 •西安龙湖策划经理 •易居中国陆总 •绿地世纪城销售经理 •陕西臵地策划人员 •…… 消费者访谈 •中新浐灞客户3位 •市内公寓投资客户3位 •其它潜在客户2位 •……
国内外案例研究
进行的研究
新城现状研究 生态区案例2个 • 人口结构研究 •上海崇明岛 • 消费者消费特征研究 • BERKELEY（美国） • 土地利用现状研究 生态商务区案例3个 • 房地产市场研究 • IRVINE（美国） 开发策略案例1个 城市发展相关研究 •深圳华侨城（OCT） • 城市新区发展模型研究 参考案例 • Milton Keynes（英国） • 生态区发展规律与特征 • 千叶（日本） 研究 • Reston（美国） • 生态型商务区形成条件 • 成田（日本） 与特征研究 • Buena Park（美国） • 生态型商务区开发策略 • 多摩（日本） • Columbia（美国） 研究 • Alexandria（美国） •…… • Randstad（荷兰） • 川崎（日本）
对浐灞核心区的定位
‚成为西安市‘中心集团、外围组团、轴向布点、带状 发展’的城市布局在东北轴线上的城市副中心。‛
本报告是严格保密的。
4
世联工作平台之二：西安市浐灞河三角洲控制 性详细规划（2005年7月）
规划用地平衡表
本报告是严格保密的。
5
世联工作平台之三：西安市浐灞生态区发展研 究课题丛书
一、 《西安市浐灞生态区战略规划》 二、 《西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告》 三、 《浐灞新区发展战略策划总报告》 四、 《西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告》 五、 《西安市浐灞生态区生态重建和环境保护战略研究》 六、 《西安市浐灞生态区筹融资战略》 八、 《西安市浐灞生态区产业发展研究》 九、 《西安市浐灞生态区招商模式研究》 十、 《西安市浐灞生态区旅游发展规划》 十一、《浐灞地区历史文化研究》 十二、《汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究》
区位
城市东北角，主体在二环与绕 城高速之间；
交通
区内主干路网已形成，与主城 区的交通时间在半小时内； 距西安市中心10公里，距西安 咸阳国际机场30公里；
三环
浐灞生态区
二环 车程半小时内
区域定位
以滨水生态住宅及旅游度假产 业为主，综合现代商贸、会展、 物流、教育及科技产业的生态 型滨水城市副中心。
广州
万 90 平 方 80 米 70
100
上海
万 平 300 方 米 250
新建住宅成交面积
350
1.5
万 /
1.4 元 1.3 平 1.2 方
米
60 50 40 30 20 10 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积
4150 4700 两房5200，三房5300
08年6月：新开盘项目调低市场预期， 但市场反应平淡
长期在售 两房5500，三房5800 本报告是严格保密的。
18
区域市场背景
浐灞区域市场——住宅市场处于起步发展阶段， 商务、商业市场相对缺失
中新浐灞半岛
当前在售项目： 项目 中新浐灞半岛 规模 建面310万平米 性质 住宅为主
‚金腰带‛
金腰带上的‚龙头‛
‚三角洲核心区‛
关键词三：
核心区位优势
本报告是严格保密的。
12
项目指标
中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项 目限制，用地有一定局限
项目基础指标： （本项目为地块二期） 占地面积 项目总占地194亩，本项目 占地面积在80亩左右； 建筑面积 本项目建筑面积14万平米， 整体19.5万平米； 容积率 本项目容积率约2.6，整体容 积率1.5； 地价 ：约70万元/亩 规划指标
关键词一：
城市边缘生态新区
本报告是严格保密的。
10
区域关系
区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏 商业、教育等生活配套，欠缺人气
欧亚经济论坛 浐灞区管 委会大楼
开发启动期
当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐 灞半岛一个项目在开发，其他项目 均未进入实质开发阶段
中新浐灞 半岛
公共交通欠缺
区域公交系统欠发达，近期预计会 有一趟公交线路开通
中新浐灞半岛基础资料 占地面积：3854亩 建筑面积：310万平米 容积率：1.18-2.02 发售日期：2007年8月首 期发售，当前2期在售
未来地块供应： 地块名称 深振业地块 湘江国际地块 规模 261亩 339亩 性质 住宅为主 住宅为主 地价 约120万/亩 140万/亩
价格信息：开盘价2790元 /平米，07年均价约3100元/ 平米，当前价格在4200元/ 平米左右
200 150 100 50 0 新建住宅成交面积 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新建住宅成交均价
本报告是严格保密的。
1.1 1 0.9 0.8
17
宏观市场背景
西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上 涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳
08年5月：受地震影响，5月份各楼盘成 交量普遍比4月份下降50%以上，价格变 化不明显
2008年6月新开盘项目分析：
区域
高山流水 幸福快车 紫薇希望城 逸翠园 绿地世纪城 城北 城北 高新区 高新区
开盘时间
6月9日 长期在售 6月7日
均价
销售率
开盘50%,速度一般 ---------------开盘50%,速度一般 目前销售较快
西安浐灞生态地产综合体项目 整体定位与发展战略中期沟通
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2008.7.11
限高100米以下
一期（浐灞生态区 管委会商务大楼）
一期建筑北面
二期（本项目）
用地性质：综合用地
关键词四：
中等规模综合体
本报告是严格保密的。
一期建筑南面，道路 已修建完成
13
项目四至
周边多为待建空地，北面越过约20米的现状 建筑后拥有灞河景观
北面
浐灞管委会大楼，层高约为2025米； 越过大楼后为灞河及沿河景观 带
07年1月-08年4月成交面积走势（平米） 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
7
本报告是严格保密的。
本次沟通思路
1
背景研究
2
开发目标与核心问题界定
3
浐灞生态区发展方向研究
4
浐灞三角洲中央商务带战略定位方向研究
5
本项目定位方向与开发策略
本报告是严格保密的。
8
[背景研究]
——项目背景
本报告是严格保密的。
9
区域关系
项目位于浐灞生态区内，通达性好，属于政府 推动建设的以生态资源为核心的城市新区
受中国金融政策紧缩、以及通胀压力等影响， 全国大中城市房地产均无大的起色，形势严峻
1.6 万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交套数
天津
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 万 套
南面
已建成车行道，双向四车道；
西面
已建成车行道，双向四车道； 道路对面为中新浐灞1期和2期 的工地；
二期 （本项目）
东面
现状为与灞河大桥间的空地；
关键词五：
北向灞河景观资源
本报告是严格保密的。
14
项目属性界定
二线核心城市，处于开发启动期的强势景观资源型城市 边缘生态新区核心，中等规模，中高密度综合体项目
本项目整体财务经济测算
本次中期沟通解决工作内容中前三部分
3
本报告是严格保密的。
世联工作平台之一：西安市浐灞河生态区总体 规划（2006年8月）
区域功能定位 ‚北以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商 贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副 中心。‛ 区域规划结构 ‚一心三翼‛：以浐灞三角洲和广运潭生态景区为核心， 形成北翼、南翼和东南翼
07年1月-08年4月成交均价走势 5000 4000 3000 2000 1000 0
07 .1 07 .2 07 .3 07 .4 07 .5 07 .6 07 .7 07 .8 07 . 07 9 .1 07 0 .1 07 1 .1 2 08 .1 08 .2 08 .3 08 .4
西安07年1月-08年4月成交面积及均价走势：
项目属性：
中等规模 综合体 一定限制条件下的强势 外部景观资源
项目占地面积在80亩左右，建筑面积14万平米，用地 性质为综合用地 周边多为待建空地，北面越过约20米的现状建筑后拥 有灞河景观
本报告是严格保密的。
15
[背景研究]
——项目背景 ——市场背景
本报告是严格保密的。
16
宏观市场背景
北京
200 万 180 平 160 方 140 米 120 100 80 60 40 20 0 0707 0708 0709 0710 0711 0712
区域属性：
有利因素： 区域景观资源优势 片区规划前景向好 交通通达性佳 不利因素： 目前区域处于开发启动区， 无商务需求基础 区域内有效常住人口欠缺
二线省会城市 景观资源优良的城市边 缘生态新区 开发启动期
西安在房地产市场划分中属二线城市 凭借浐灞两河的稀缺景观资源，在世园会带动下，政 府着力打造生态型滨水副中心，区域建设卓有成效 当前区域处于开发启动区，在建项目少
07年1月-08年4月：在新政后，西 安成交量短期内有一定下滑，短 暂调整后，价格与成交量重新走 上上升通道。
2008年5月西安主要楼盘销售对比分析：
区域 楼盘名称 均价 成交 量 4月 5月 绿地世纪 城 未变 60-70 32 枫林 华府 未变 62 30 西高新 兰亭 坊 未变 30 13 金泰假日 花城 未变 35 15 公园天 下 未变 14 4 曲江 曲江华府 未变 15 8 城北 魏玛 公馆 未变 60 31 城中 假日国 际公寓 未变 64 33
深圳
140 万 平 120 方 100 米 80 60 40 20 0
新建住宅成交面积
存量住宅成交面积
新建住宅成交套数
1.6
万 1.4 套 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 存量住宅成交面积 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数
无有效常住人口
当前三角洲内除零星自然村落外无 常住人口，中新浐灞1期在今年下 半年交房
主干道路已修建完成，但周边多为待 开发空地
无生活配套
仅建成浐灞区管委会大楼，无生活 配套
关键词二：
开发启动期，缺人气
部分区域为小型物流中心
本报告是严格保密的。
待开发空地
11
区域关系
项目位于浐灞三角洲核心区中的中央商务带的 龙头地块，区位优势明显
[研究前提]
本报告是严格保密的。
2
世联工作范围和工作内容
世联工作范围
世联工作内容
ຫໍສະໝຸດ Baidu
浐灞三角洲中央商务带战略发展方向
“金腰带”区域之下，本项目的定位方向 本项目开发策略研究
本项目物业发展建议要点 以西至东湖路、南至三角洲二环 路、北至管委会商务大楼，东至 隔离带道路的80亩左右土地为此 次研究工作的核心范围
本报告是严格保密的。
6
围绕本项目，工作小组在过去1个月的时间里 进行了大量调查和研究
实地踏勘与市场调研
调研内容 •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •房地产市场基础调研 •各类物业市场专项调研 调研区域 •浐灞生态区核心区 •浐灞生态区北翼 •东郊区域 •经开区 •高新区 •曲江区 •……
政府与消费者访谈
浐灞区政府领导7位 专业人士深度访谈8位 •经开大厦销售经理 •西安龙湖策划经理 •易居中国陆总 •绿地世纪城销售经理 •陕西臵地策划人员 •…… 消费者访谈 •中新浐灞客户3位 •市内公寓投资客户3位 •其它潜在客户2位 •……
国内外案例研究
进行的研究
新城现状研究 生态区案例2个 • 人口结构研究 •上海崇明岛 • 消费者消费特征研究 • BERKELEY（美国） • 土地利用现状研究 生态商务区案例3个 • 房地产市场研究 • IRVINE（美国） 开发策略案例1个 城市发展相关研究 •深圳华侨城（OCT） • 城市新区发展模型研究 参考案例 • Milton Keynes（英国） • 生态区发展规律与特征 • 千叶（日本） 研究 • Reston（美国） • 生态型商务区形成条件 • 成田（日本） 与特征研究 • Buena Park（美国） • 生态型商务区开发策略 • 多摩（日本） • Columbia（美国） 研究 • Alexandria（美国） •…… • Randstad（荷兰） • 川崎（日本）
对浐灞核心区的定位
‚成为西安市‘中心集团、外围组团、轴向布点、带状 发展’的城市布局在东北轴线上的城市副中心。‛
本报告是严格保密的。
4
世联工作平台之二：西安市浐灞河三角洲控制 性详细规划（2005年7月）
规划用地平衡表
本报告是严格保密的。
5
世联工作平台之三：西安市浐灞生态区发展研 究课题丛书
一、 《西安市浐灞生态区战略规划》 二、 《西安市浐灞河区域发展与城市功能定位报告》 三、 《浐灞新区发展战略策划总报告》 四、 《西安市浐灞河管委会组织与人力资源管理研究报告》 五、 《西安市浐灞生态区生态重建和环境保护战略研究》 六、 《西安市浐灞生态区筹融资战略》 八、 《西安市浐灞生态区产业发展研究》 九、 《西安市浐灞生态区招商模式研究》 十、 《西安市浐灞生态区旅游发展规划》 十一、《浐灞地区历史文化研究》 十二、《汉唐时期浐灞地区的历史文化遗存及对浐灞生态区现 代建设的启示研究》
区位
城市东北角，主体在二环与绕 城高速之间；
交通
区内主干路网已形成，与主城 区的交通时间在半小时内； 距西安市中心10公里，距西安 咸阳国际机场30公里；
三环
浐灞生态区
二环 车程半小时内
区域定位
以滨水生态住宅及旅游度假产 业为主，综合现代商贸、会展、 物流、教育及科技产业的生态 型滨水城市副中心。
广州
万 90 平 方 80 米 70
100
上海
万 平 300 方 米 250
新建住宅成交面积
350
1.5
万 /
1.4 元 1.3 平 1.2 方
米
60 50 40 30 20 10 0 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 新建住宅成交面积 存量住宅成交面积
4150 4700 两房5200，三房5300
08年6月：新开盘项目调低市场预期， 但市场反应平淡
长期在售 两房5500，三房5800 本报告是严格保密的。
18
区域市场背景
浐灞区域市场——住宅市场处于起步发展阶段， 商务、商业市场相对缺失
中新浐灞半岛
当前在售项目： 项目 中新浐灞半岛 规模 建面310万平米 性质 住宅为主
‚金腰带‛
金腰带上的‚龙头‛
‚三角洲核心区‛
关键词三：
核心区位优势
本报告是严格保密的。
12
项目指标
中高容积率、中等规模综合体项目，受一期项 目限制，用地有一定局限
项目基础指标： （本项目为地块二期） 占地面积 项目总占地194亩，本项目 占地面积在80亩左右； 建筑面积 本项目建筑面积14万平米， 整体19.5万平米； 容积率 本项目容积率约2.6，整体容 积率1.5； 地价 ：约70万元/亩 规划指标
关键词一：
城市边缘生态新区
本报告是严格保密的。
10
区域关系
区域开发处于启动期，公交系统不发达，缺乏 商业、教育等生活配套，欠缺人气
欧亚经济论坛 浐灞区管 委会大楼
开发启动期
当前浐灞核心三角洲区域仅中新浐 灞半岛一个项目在开发，其他项目 均未进入实质开发阶段
中新浐灞 半岛
公共交通欠缺
区域公交系统欠发达，近期预计会 有一趟公交线路开通
中新浐灞半岛基础资料 占地面积：3854亩 建筑面积：310万平米 容积率：1.18-2.02 发售日期：2007年8月首 期发售，当前2期在售
未来地块供应： 地块名称 深振业地块 湘江国际地块 规模 261亩 339亩 性质 住宅为主 住宅为主 地价 约120万/亩 140万/亩
价格信息：开盘价2790元 /平米，07年均价约3100元/ 平米，当前价格在4200元/ 平米左右
200 150 100 50 0 新建住宅成交面积 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新建住宅成交均价
本报告是严格保密的。
1.1 1 0.9 0.8
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宏观市场背景
西安房地产市场在政策和地震的多重影响下，上 涨势头放缓，近期市场表现理性，价格相对平稳
08年5月：受地震影响，5月份各楼盘成 交量普遍比4月份下降50%以上，价格变 化不明显
2008年6月新开盘项目分析：
区域
高山流水 幸福快车 紫薇希望城 逸翠园 绿地世纪城 城北 城北 高新区 高新区
开盘时间
6月9日 长期在售 6月7日
均价
销售率
开盘50%,速度一般 ---------------开盘50%,速度一般 目前销售较快