二手房买卖的具体流程

二手房买卖流程

第一步，找房。

这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。

第二步，做产调。（中介叫查档，专业点好不好？拿着产权证，户主身份证去才能调！）所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。

目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。

过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，

费用，交5块钱就行了。

时间，10分钟左右。

产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。如果是有问题的房子，那么您看着办吧。

第三步，谈买卖条件。

1，价格。不用多讲了。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。

2，付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。

3，交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。

4，交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送。

谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。

我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。

但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。

第四步，起草买卖合同。

买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。解释里面两个专业术语：

权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。

转移占有：指卖方交房给买房。

除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。

合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：

1.违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。

2.如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。

附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。

非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。

第五步，签买卖合同。

前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。

所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。。

程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。

时间，约一小时。

费用，买卖合同5元每本。

买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。

由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。

把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。

买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。

买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。

第六步，首付和缴税。

付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。

缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。

首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。

核价之后，凭核价单，产调单（第二步里得到的），房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。

税费：

满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。

除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.

所需时间，大概一小时。

第七步，银行贷款。

所需材料，身份证，结婚证，户口本，买卖合同，首付证明，收入证明，外地户口还需要税单和银行流水单，公积金帐号。

带齐所有资料，去你想要贷款的银行网点，提交材料。

受理后，会给你一张表格。之后，拿着这张表格，去浦东的房管中心查询申请人名下的

房屋状况，以此确定申请人是第几套房。在申请的一个星期后，去拿到查询结果，交给银行，开始进入银行审批程序。

银行的审批程序通常会在一个星期内完成。银行审批通过后，去银行签署住房贷款合同。签好合同后，拿到合同，一张申请书和一张委托书。

所需时间，合计两个星期。

银行贷款是很关键的事，这里我建议各位和我一样，找贷款中介帮忙，费用是在1000－2000之间。贷款中介也许可以帮你争取到利率优惠，即便不能的话，通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款都能达到你的要求。

第八步，过户。

所需材料，买卖合同，贷款合同，申请书，委托书，完税单，房产证，身份证。

贷款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申请过户了。受理完毕后会给买方一张收件收据，20天后就可以凭收件收据领取属于买方的房产证了。

所需时间，20天。这个时间可以最快缩短至3天，但是要花费一定的费用，还需要找到相关的人。

第九步，放贷及交房。

买方拿到产证后，会同时拿到他项抵押权证。将新的产证复印件和他项抵押权证原件一起交给银行，银行将在3－5天之内完成放款。

很重要的提醒各位：银行利率的最终确定，是以放款当日的利率标准算，并不是以贷款合同签署之日算。

完成贷款放款后，按照合同的约定与卖方完成交房。包括结清水电费，水电煤维修基金过户更名。一切完成后，支付尾款，交易正式结束。

二手房交易注意事项

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。