中山万科前期项目策划报告

万科前期策划报告

1市房地产宏观环境分析

1.1社会经济现状及发展趋势

1.1.1社会经济现状1

近年来，市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止2003年５月底，即使是在“非典”肆虐的影响下，市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初

步统计，1-5月份全市累计各产业经济增长情况如下表：

市2003年1-5月各产业经济运行情况

经济运行主要呈以下特点：

1.工业保持高增长，效益继续改善

2003年1-5月工业经济运行情况

2.投资全面提速，房地产持续升温

2003年1-5月固定资产投资情况

地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商品房的积压问题仍不容忽视。

3.进出口强劲，招商引资放缓

2003年1-5月进出口及招商引资情况

4.财政收支平衡、金融形势良好

2003年1-5月财政收支及金融形式情况

由于消费收缩，居民手持现金向金融回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45%的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。

5.户籍人口稳步增长，外来人口比重大

从以上数据看出，市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来的人口到2001年已突破100万人，接近常住人口的数量。可以预见，

户籍人口的稳步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动市的房地产消

费需求的增长。

6.劳动就业形势基本稳定

2002年度城镇就业情况

人数（单位：万人）比去年增加（单位：万人）

全市从业人员131.64 7.36

城镇在岗职工14.24 ----

私营个体从业人员47.48 ----

乡镇劳动力69.85 ----

人数（单位：人）登记失业率

城镇登记失业人数7531 2.44%

全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆发的“非典”疫情，对各行各业都有一定的影响。随着疫情得

到控制以及国家对国民经济的积极促进，使得就业率基本上是呈健康趋势发

展的。

1.1.2社会经济发展趋势2

1.经济保持快速健康发展

由上图所显示的数据表明：今年1-5月的社会经济总体呈上涨趋势，三大产业均有不同程度的涨幅，第二产业仍占主导地位，第三产业有快速增长的势头。工业产值的比重增长是稳步而又迅速的。

2.人民生活质量稳步提高

根据市统计局2002年的统计公报显示：2002年的人均工资和居民可支配收入的同比增长率是稳步上升的，社会福利事业则有大幅的上升。城市人均住房面积由于政府对外来技术人才的增容政策导致户籍人口的增长而下降，这将给房地产业提供新的发展空间。

3.第三产业成为发展重头戏，房地产业借势持续升温，市场消化将有压力

（单位：万平方米）

2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月施工面积234.08 254.28 283.28 303.21

竣工面积21.03 44.54 49.9 52.51

销售面积12.21 26.99 32.1 36.46

空置面积10.94 118.26 119.86 114.8 尽管总的来说今年上半年的商品房发展是呈上升趋势，但从以上的统计资料所显示的情况来看，我们不难发现：施工面积和竣工面积是在逐月上升的，而销售情况却不乐观，因此而导致空置面积随即上升。由施工面积和竣工面积来看：今年上半年的竣工面积远远低于施工面积，可见，接下来的竣工面积将大大增加，这将为今后的销售市场增加巨大的压力。

4.疫后消费者信心指数上升，消费力复苏，消费需求将向居民住房、汽车

等领域扩大

“非典”之后的经济逐步上升，消费力渐渐复苏，据国家统计局中国经济景气监测中心在今年第一季度的调查显示：超过五成的消费者对中国经济在未来十二个月的表现持相对乐观的预期。可见消费者的信心指数在平稳上升。银行对于个人消费贷款额度加重，其主要原因是由于消费者的需求在向住房、汽车领域扩大。而汽车行业的兴起也一定程度上带动着房地产业的发展。人均汽车拥有量在扩大的同时，距中心城区较远的楼盘也因其良好的素质而被广大消费者所青睐。

5.私人汽车增长量的大幅上升，将有力拉动房地产业从城市中心向周边区

域发展3

2002年市汽车拥有总量情况

目前市城镇居民汽车拥有量已超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，率先进入汽车普及时代。每百户汽车拥有量的增长率已由

2001年的10辆增加到2002年的15辆，增幅为50%。去年市的私家车拥有量

占汽车拥有总量的一半还多；在去年新车增长量中，私家车的购买率高占

60%。私人汽车的拥有量如此迅速的发展，将有效拉近地理上和消费者心理上

的居住距离，远距离项目的市场将被激活。

1.2居民收入及支出现状分析4

2003年1-5月居民收入及支出情况

项目数值（单位：元）同比增长率城镇居民人均可支配收入6684 +3.15%

人均工薪收入4960 +6.99%

工资及补贴收入4939 +6.75%

人均财产性收入121 +85.50%

人均消费性支出4610 -0.14%

指数（上年同期=100）同比增长率

人均居住支出112 +12%

杂项商品消费68.17 -31.83%

娱乐教育文化服务消费79.85 -20.15%

今年1—5月份市城镇居民人均可支配收入增幅的主要原因是：

1.人均工薪收入稳步增长。

2.人均财产性收入增幅较大。其主要原因是利息收入和出租房屋收入大幅

度增加。

今年1—5月份市城镇居民人均消费支出总体下降的主要原因是：

1.受“非典”影响，“五一”黄金周长假期缩短，居民消费意欲减弱所致。

2.在各人均消费支出中，仅有人均居住支出一项是呈增长的趋势，可见，

消费者对住房的支出是颇为重视的。在不可预见的因素的影响下，人均

居住支出相对于其他的基本生活消费来说，受影响的程度较小。

1.3城市发展规划

1.规划蓝图

根据市1992～2010年城市总体规划，确定了城市发展阶段与规模：第一阶段城市建设用地为79.07平方公里；第二阶段城市建设用地为100.40平方