实施乡村振兴战略背景下城郊闲置农房处置的建议

实施乡村振兴战略背景下城郊闲置农房处置的建议

作者：腾华

来源：《今日财富》2018年第18期

近年来，随着城镇化快速发展，农村大量人口进城，特别是城郊农村闲置农房问题愈发凸显，如九龙坡区空置房屋（无人居住或不愿居住）4803栋、32416间，空置面积401682.5㎡，空置率5 %，据了解主城其他区空置率在20%左右。大量的农村房屋闲置，断壁残垣、破败荒凉，与实施村振兴战略“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”新要求格格不入，同时也造成资源浪费，存在安全隐患，因此盘活利用农村闲置农房已成为当前实施乡村振兴战略的一项必要措施。

一、城郊闲置房屋处置面临的问题

（一）宅基地流转范围严格受限，政策突破难。

按现有政策，宅基地实行“一户一宅”，只能在集体经济组织内部以流转等方式盘活宅基地。对社会资本投资建设连片规模达到200亩以上的高标准基本农田，只允许在周边使用5亩土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动，而开发大型田园综合体5亩建房用地远远不够。

（二）农民对补偿额期望值较高，价格协商难。

农民自愿有偿退出积极性不高，多数农民仅接受不低于国家征地拆迁补偿安置的价格退出宅基地。同时，农民已自发形成的闲置农房交易市场，双方通过协商达成的价格与政府制定的价格存在差异。在调研中，发现农民对宅基地资格权退出（还享有最后房屋拆迁安置补偿权）要价较高，远高出重庆周边市场价3-5万每宗。同时，农村宅基地的退出是分村、分组、分户零星分散的退出，时间与位置不确定和不统一，价格不好协商。

（三）宅基地退出需要解决系列农民问题，配套政策跟进难。

如果大量农村闲置宅基地退出，户主进入城镇或集中居住，多数已无法日常耕作承包地，如果丧失劳动能力或承包地也无法流转取得收入，则缺乏生活来源。因此，如果没有农村闲置宅基地退出后的生产生活保障、居住保障、养老保障等配套政策，该群体的生产生活问题不仅成为政府财政负担，也将成为影响社会稳定的重要因素。

二、城郊闲置农房处置的对策建议

（一）打好政策组合拳、用足用活土地政策

闲置房屋处置依据在政策，出路在用活政策。一是制定农村闲置房屋及宅基地回购补偿及审批实施细则。二是建立宅基地退出政策评估机制。三是可以通过立柱架空建庭院、用集装箱改造民宿等方式开展观光和休闲度假旅游等经营活动。

（二）进行整体规划、分步分地实施

强化规划管控作用，通过规划引导农房科学选址、合理布局，优化土地资源要素配置。一是对闲置房屋进行摸底排查。二是将闲置房屋处置纳入全区乡村规划。三是规划要分步分地实施。四是规划要保护好历史文化资源、配套好文化设施。

（三）探索多元化处置模式

1.对愿意退出或应该退出闲置农房及宅基地主要以“法定无偿、节约有奖、超占有偿、退出补偿”原则处置，也可试点探索“跨区有偿”的方式。

2.对不愿意退出房屋及宅基地的，可以采取合作社经营管理、农户自行出租、发展“土地银行”、开设公共服务场所等方式合理利用。

（四）拓宽引资渠道、解决资金瓶颈

建立宅基地退出资金多渠道筹措机制，才能解决资金难题。一是设立闲置农房退出项目专项资金或基金。二是通过宅基地抵押融资。三是争取土地整治项目资金。四是引入优质的社会资本投资。五是探索闲置房屋租赁证券化。

（五）建立闲置房屋数据库、实行动态管理

建立闲置房屋适时、科学的管理机制，才能实现处置利用的常态长效。一是建立数据库进行动态管理。二是是建立农村空置房屋综合处置联席会议。三是建立奖励制度，对农村闲置房屋处置利用较好、完成任务较好的单位及个人（镇街、村、社、农户）进行一定奖励。

（六）健全居民房屋退出保障体系、确保不留后患。闲置房屋及宅基地处置是一项民心工程，需要以民为本、稳妥推进。一是要充分尊重农民的意愿。二是启动宅基地确权核查登记颁证工作。三是完善农村社会保障体系。四是建立宅基地增值收益分配机制。五是引入保险机制。（作者单位为九龙坡区委党校）