合富辉煌天津市城投滨海项目发展策划案

项目本体研究
项目自身情状况 项目理解及难点分析
（一）地理位置
本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧
本项目与天津市区的位置关系
本项目与滨海新区的位置关系
本项目与开发区的位置关系
本案
（二）地块四至：
津滨国际 项目
紫云居住区
天保金海岸
海员生活 配套区
（三）区位条件：
区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡ ，其他
项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕）。
本项目用地价值较高，宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来 可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。
（四）周边环境
项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线 将有所改善。
（六）地块条件
天保金海岸
轻轨沿线滨海国际地块
新港四号路
紫云居住板块
宗地外部
天保金海岸与 项目地块接壤道路
港区
新港四号路
•项目东侧临港路一路之隔，为港区未来规划的海员生活配套区； •项目西部为滨海国际项目（该项目建筑面积20万平米，含住宅、写字楼、soho公 寓），该项目被轻轨转弯处分割，以东靠近本项目部分为写字楼和soho公寓； • 项目北部为天保金海岸项目（该项目建筑面积188万平米，含住宅、写字楼、酒店、 酒店式公寓、商业）； •项目南部临新港四号路，该路南部为中低端的塘沽紫云居住区板块。 •项目外围地块开发时间不长，目前景观、配套设施不太完善，但就未来区域范围而 言，突出的区位价值将不可比拟。
(五）交通条件：
第二大街
？
新港四号路
Biblioteka Baidu
新港大道
海滨大道
规划路
地块周边路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥； 未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响
中央大道
新城西路 新城东路
北海路
简单立交 港滨路
简单立交
太湖路
海滨大道 互通立交
公
轻轨换乘站
公交车站
公
立交桥
–靠近城市主干道 –四周规划道路与主干道 联系紧密 –未来规划路穿越社区
对项目的启示
对居住影响： –路网发达，拥有 私家车的业主也 可以方便的出入 社区；地块西北 角有临港立交桥 –未来规划路径穿 越社区内部将对 地块的完整性有 一定影响，加大 规划设计难度 –预留轻轨站口， 使用公共交通系 统的居民出入较 方便
城投滨海项目发展策划案
策划纲要
宏观经济形势 市场现状及趋势
项目定位 目标客群定位 各种物业的市场定位
项目本体研究 我们的开发目标
我们的战略：规划概念
我们的战术：规划概念落地
项目自身情况 项目理解
规划 产品 景观 商业 物业
配件
设计原则 关键词
实施方案
项目本地体研究 项目开发目标
规划概念 规划建议体系
•开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万人。 开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工业投 资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到87%； •伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融 证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 •不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住
超商
公园
学
体育馆 商
商医
展
政
公园 商
政
学
学
• 超市：乐购
• 商圈：乐购、市民广场泰达、泰 达时尚广场
• 商业：友谊名都、友谊新都、太 平洋百货
• 医院：心血管医院、泰达医院
• 政府机关：开发区管委会、滨海 新区管委会
• 教育：滨海中学、泰达一小、泰 达幼儿园、滨海小学、南大泰达 学院
• 运动休闲：泰达足球场、泰丰公 园、华纳高尔夫
• 会展：国际会展中心
泰达幼儿园
5分钟
泰达一小 泰达中学
泰达心血管医院
泰达医院
4分钟
滨海中学
驱
滨海小学
车
驾
金融街
驶
中国移动营业大厅
5分钟 2分钟
管委会 泰达图书档案馆 南大泰达学院 邮局 轻轨站 泰达时尚广场
本案
•未来摩天楼综合型高端物业，将落户第二大街，区域综合价值再度攀升。
占地面积约28000平方米，由三幢分别为350米、200米和100米的塔楼组成 其建筑功能集五星级酒店、甲级写字楼、高档服务公寓、大型零售百货等设施 于一体，最大限度地彰显CBD商务商业区的特质，预计2011年竣工投入使用。
泰达大街 东 海 路
城市主干道 轻轨
交通状况
•道路状况： -地块南侧的新港四号路与津 滨高速相连，路宽60米 -东侧临港路：路宽100米； -西侧规划太湖路：路宽40米 -北侧规划路：路宽20米 -地块内泰达第一大街：路宽 40米； -地块东南角有临港立交桥 •公交体系：
–轻轨，未来有预留站点 •道路通达性较好：
•天津经济技术开发区 于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发 区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为 主的现代化工业。规划面积 40平方公里，距离天津市 40公里，距离北京国际机场 180 公里，距离天津滨海国际机场 38公里，距离天津港 5公里。 •经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出 效应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。 •开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导 产业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研 发和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投 资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长。
• 与交通主干道、临港立交桥相连的噪音干扰 • 社区东北部大型变电站的心理影响 •东侧港区的环境与噪声存在一定程度干扰
(五）配套设施：
•地块获利于开发区商业、商务区的辐射，3公里范围内包含市民广场泰达、泰达时尚广场商圈， 与文教、卫生、商务机构距离均在2-4公里范围。 •但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远。（未来项目北侧的天保金海岸项目，将有 50万平米公建商业，其中商务公建约25万㎡，经营性商业约25万㎡，内含大型超市业态）