_远洋地产杨思地块规划研究 2

54.上海北蔡综合旧片区规划2011——阿特金斯

Draft
上海北蔡综合旧改片区规划概念规划与城市设计
Shanghai / Beicai Regeneration Planning
上海北蔡•综合旧改片区规划
1
Contents 内容概览
基地分析功能定位整体城市设计及概念规划
SITE ANALYSIS
PROJECT POSITIONING
上海北蔡•综合旧改片区规划
28
设计原则
舒适宜居、注重景观
这里应该是一个复合宜居的区域，通过创造功能多样化的高质量的片区和精心设计的城市空间，提升环境品质，打造绿色宜居新城。同时，这里将为人们提供自由、有趣、安全、舒适、高效的环境，充分反应当地具有特色的开发模式、景观和文化特质。
DESIGN
z 设计原则 z 设计策略 z 概念规划 z 城市设计
上海北蔡•综合旧改片区规划
27 27
设计原则
功能重构、空间复合
多样性空间的规划和复合功能的设置，体现了低碳发展理念，创造协同效应，可以使经济利益和生活质量得到大力提高。这些协同效应将超越基地的限制，与周边地区形成更紧密的联系。这里将居住、娱乐、商业、科研办公复合设置，融合生态之城、生长之城、生机之城、生活之城的理念，打造城市功能成长区。
上海北蔡•综合旧改片区规划
31
设计原则
可持续发展性
在可持续发展的内容里，我们将考虑: • 环境和自然资源 • 社会和生活质量 • 经济和成本效益在规划阶段，通过一下设计策略创造绿色低碳住区： • 倡导城市功能混合布局 • 紧凑的方便步行的混合社区 • 鼓励步行、自行车和公共交通组织 •清洁能源的利用及降低建筑能耗设计等多方面措施，综合降低城市生活的能源消耗与碳排放。

北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块研究报告

丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销治理中心报告目录第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析 (5)一、区域经济和人口状况 (5)二、区域进展趋势 (5)二、区域内各板块现状阅读 (8)一、花乡板块 (8)二、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供给量分析 (16)六、区域进展预测 (18)一、成熟度指数 (18)二、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)一、供应量统计 (19)二、在售项目价钱分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情形分析 (21)五、车位状况及价钱对照分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业治理状况分析 (28)八、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)一、现有市场上商业物业的分类 (30)2、要紧商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)五、商业租售价钱分析 (35)6、商业经营的要紧方式 (36)第二部份项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)二、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项计划指标 (40)一、地块要紧经济技术指标 (40)二、建设用地具体计划技术指标 (40)3、其他计划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)一、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)二、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机遇：（0） (45)四、要挟：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)一、产品定位 (49)二、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价钱定位 (51)报告分析结论 (52)第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析一、区域状况本次投标地块座落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。

杨思老镇征收拆迁的阵痛

周家渡轮渡站曾记得，上海杨思桥人到市中心去都是叫“到上海去”，从一个侧面反映了，过一条黄浦江的距离，就把全国来的上海人和正宗上海人区别的泾渭分明。

吾伲才是正宗的上海人，确切地讲本地人，原住民。

当年杨思地区的民众都是乘周江线轮渡，要不就是上世纪60年代后期开通的打浦路隧道，到浦西上海市中心、到城隍庙去白相的。

打浦路隧道2009年7月5日地铁8号线开通运营二期工程。

那天，我与杨思民众一样沉浸在地铁8号线开通的欢乐中。

我也到杨思地铁站蹭热闹，购置了地铁票从杨思站乘到了凌兆路站，与浦东市民分享了地铁交通的便利。

由衷感觉现代化的交通让乡下人变成了上海人。

杨思民众等待8号线开通8点整杨思八号线开通这两位老前辈大家应该都认识吧，他们也在欢庆地铁开通地铁8号线开通，杨思农民新村、老街和玉泉街的人获得感满满，回到现实的居住环境后，再也高兴不起来了。

因为在地铁8号线的地面沿线，我们居住的砖瓦木结构的老房子，开始与地铁共振，与狼共舞了，地底下也发出了并不是和谐的欢乐、或者能够催眠的音乐。

而是如同火车开过的“多普勒”呼啸声响。

每各数分钟的列车开过地铁隧道，从7米之深地底隧道下经过，老旧的房子就开始“心房颤抖”，居住的人也开始“心动过速”了。

地铁示意图（红线）杨思北街居民们倒马桶情景杨思玉泉街日常时久之后，我们居民对居住的房子忐忑不安了。

我们的门窗开始有点紧了、歪了，后来门窗关不上了。

当某天毫无征兆时，窗的玻璃轻轻地崩一声，分崩离析了。

我突然发现居住房顶的角落淅淅沥沥下起了粉尘“雨”，地上开始发现不明的裂缝，邻居们也纷纷表示居室都有这种情况。

原来，我们的房子被地下的“长龙”搅得“地动山河”了。

这下，我和邻居们惶惑不安了，老房子动摇根基了。

因地铁振动，天花板因为漏雨而掉落因地铁振动，顶部都是渗水的裂缝地铁振动而开裂的玻璃窗还是从我们房子的历史和为了国家利益数度搬迁的历史说起吧。

在上世纪50年代末期到60年代初期，在黄浦江边上的上钢三厂开始大规模扩建，一路横扫了后滩地区大部分宅子和农田，仅留下塘子泾一块土地作为“历史遗迹”了。

中远两湾城规划方案

(1) 地块具有景观良好、交通方便、商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧, 东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有1.85 公里长的苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽16 米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”，水岸效果较好。

中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势，当旧的危棚简屋拆除后，其土地的完整性得以全面体现、轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加，会不断提升中远两湾城的地理优势。

另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，随着苏州河的改造和新城的建造,中远两湾城一带将成为城市中心区域。

中远两湾城规划平面图(2) 地块具区域形象差，规划、拆迁难度大的劣势项目地块形状不规则、面积大，规划难度系数高; 地块区域是上海最大的棚户区之一，拆迁安置难度大;地块区域“脏、乱、差“的形象已深入人心，导致部分消费者在此投资置业存在心理抗性。

2、市府重大项目，政府大力支持项目地块面积大、形象差、改造难度大，因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，规划建成生态环境优良、市政配套齐全的现代化新型城区。

中远两湾城项目被誉为上海新地标的“民心工程”、“形象工程”，动迁居民超过1 万户，旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的生活环境。

因为项目将带来巨大的社会综合效益，因此，上海市政府对项目给予了大力支持。

二项目四大整体策略1、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化居住环境(1) 建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念在中远两湾城49.5 公顷的土地上，仅仅用了22 公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其余全部用于小区环境建设。

这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国际化大都市相匹配的“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念。

这个理念的基本内涵就是符合“以人为本”的综合环境的营造。

而这样的“综合环境”指的是：空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理要求，视觉环境兼顾人的心理要求，人文环境适应人的交际要求，智能环境预计人的信息要求，管理环境符合人的方便要求。

房地产专项研究未来花园洋房案例研究附实例

南露台入口
南露台北露台预留洗衣房机位
五层三房两厅一卫（建面89㎡，赠送40㎡屋顶花园）
静区动区
动静分离卫生间干湿分离面宽宽，进深短南北通透
屋顶花园
五层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积屋顶花园，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。
南露台入口
赠送大露台
北工作阳台
北工作阳台外立面
南露台专属地下楼梯通道
三层三房两厅两卫（建面115㎡，赠送33㎡南北双露台）
露台
动
静
区
区
动静分离卫生间干湿分离南北通透，北面有工作阳台
露台
三层： 115平米花园洋房将户型做到三房两厅两卫，超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的露台，虽然优势没有其他花园洋房房型明显，但仍明显超越常规竞争户型。三房两厅拥有南北双露台，加在一起有 34个平方米。
南露台
北工作阳台
北露台
四层三房两厅一卫（建面89㎡，赠送26㎡南北双露台）
动区
露台
露台
静区
动静分离
卫生间干湿分离
面宽宽，进深短
南北通透
三房朝南
三房两厅一卫拥有南北双露台，加在一起有 27个平方米之多，但它的面积只有 89 平米，市场内无人可比。
四层：未未来 89平米花园洋房，做到了三房两厅一卫，且三个房间均向南，并且赠送了大面积露台，极大丰富了小户型房型的功能性，整体远超越其它常规竞争户型。
半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米；地下室东西分割，分配给1、2楼业主使用，保证每户的采光及通透； 1楼南花园设置下沉楼梯；大面宽；室外单独入户，地下室外联花园； 170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花园+20m2北入户庭院； 2楼室内设置直达地下楼梯、大面宽；室外单独入户，地下室外联花园； 143m2建面+60m2地下室+10m2地下花园+15m2南露台 +10m2赠送（为增加3层退台面积提高3层性价比）；

三林杨思规划

三林杨思规划
浦东新区将围绕“一主、一新、一轴、三廊”的总体空间结构进行发展布局。

结合目前城市空间发展趋势，沿中环寻求发展区域，承接相关功能，对浦东来说有着重要意义。

去年7月9日，浦东正式启动“金色中环发展带”建设，主要聚焦“3+5”重点地区，即前滩中
央活动区和张江副中心、金桥副中心3大市级中心，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块和筠溪小镇（三林区域）5大潜力地区。

其中，新杨思地块作为“金色中环发展带”的潜力地区，又是浦东总体规划的地区中心，在十四五期间将形成新的区域发展亮点。

金色中环新杨思区域是浦东新区“金色中环发展带”“3+5”重点地区之一，也是浦东一带（中环发展带）一廊（杨高路走廊）的重要区域。

该区域横跨浦东三林、北蔡两镇，总面积约2.72平方公里。

分为核心区、近期建设区、东部城中村区域、南部协调区域4个片区。

某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年

800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要求较高，这时要设置能够体现城市感的的配套设施和公共空间，如广场、开放式商业街区等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入住，此时要设置能够聚集人气的商业设施，如大卖场等大型、集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有：世界知名的国际网球
中心高尔夫球场高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公里
旷野体育公园（高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内代居，至少一个子女与众不同的别墅产品作格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三改善生活品质，以二次

总体规划及交通量预测

3 总体规划及交通量预测3.1总体规划3.1.1区域规划本次工程位于沪东社区地块内。

沪东新村街道地处城区的东北部，是上世纪五十年代继曹杨新村之后，依托沪东造船厂形成的第二个工人新村，管辖区域东至张杨北路，与浦兴路街道接壤；南靠路，与金杨街道相连；西濒黄浦江，与浦西隔江对望；北至东沟港，与高行镇为邻。

目前已逐步发展为一个拥有5.51平方公里、12万余实有人口、33个居民区和一批国有大中型企业的混合型社区。

根据《沪东社区（Y000801、Y000802、Y000803、Y000804单元）控制性编制单元规划》（沪规划[2005]0965号），新建段西侧由北至南分别为为商业、办公用地、社会服务设施用地、市政公用设施用地；东侧为居住用地；项目跨马家浜两侧规划为绿地；改造段两侧分别为居住用地及商业、办公用地。

3.1.2路网规划一、城市道路分为快速路、主干路、次干路和支路四类。

1）快速路网1999年批复的《干道系统规划》确定了10条城市快速路。

总长约133km。

包括：罗山路（杨浦大桥-龙阳路），龙阳路（南浦大桥-罗山路），环东一大道（吴淞越江隧道-五洲大道），环东二大道（五洲大道-迎宾大道），环南一大道（徐浦大桥-环东二大道），五洲大道（嫩江路越江工程-远东大道），龙东大道（罗山路-远东大道），龙阳路（龙阳路-环南一大道），迎宾大道（环东二大道- 国际机场），远东大道（五洲大道-南汇）。

建设与交通委员会于2005年7月开展了新一轮的《道路系统专业规划修编》，修编规划在原规划的基础上增加了4条快速路。

分别为：线（路隧道- 路-申江路-华夏西路-上中路隧道）、沪芦高速公路、济阳路高架段、华夏中路（申江路-环东二大道）快速路。

2）主干路网1999年批复的《干道系统规划》确定了30条主干路。

总长约200km。

其总体结构为沿黄浦江的变形方格网式+其它地区的方格网式结构。

总体来看，整个规划主干路系统间距较大，主干路网密度较为稀疏。

上海市虹口区发展和改革委员会关于规划西安路（东汉阳路~旅顺路）新建工程项目可行性研究报告的批复

上海市虹口区发展和改革委员会关于规划西安路（东汉阳路~旅顺路）新建工程项目可行性研究报告的批复文章属性•【制定机关】上海市虹口区发展和改革委员会•【公布日期】2020.11.23•【字号】•【施行日期】2020.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市虹口区发展和改革委员会关于规划西安路（东汉阳路~旅顺路）新建工程项目可行性研究报告的批复虹口区建设和管理委员会：你单位报来的《关于转报新建规划西安路（东汉阳路～旅顺路）道路工程项目可行性研究报告的请示》（虹建委请〔2020〕25号）及相关材料收悉，经研究，现批复如下：一、为推进虹口区北外滩地区的建设，完善区域路网和市政配套设施，改善周边地块出入交通的出行条件，原则同意你单位上报的规划西安路（东汉阳路~旅顺路）新建工程项目可行性研究报告。

项目法人为上海市虹口区市政和水务管理中心。

二、本项目北起东汉阳路，东至旅顺路，道路全长约255.59米。

主要建设内容为：本工程为道路改扩建工程，部分路段实施改线，全线按规划红线宽度20米实施，双向两车道。

同时一并实施排水、交通安全设施、照明、绿化等附属工程。

三、总投资估算29274.24万元，其中建筑安装工程费1173.60万元，其他费用234.62万元，预备费70.41万元，土地征收费26223万元，管线搬迁等其他前期费1572.61万元（专款专用，不得挪作用于项目其他费用）。

四、资金来源：所需资金由区级财力统筹安排，其中除土地征收费26223万元外的项目建设资金，合计3051.24万元由区级建设财力承担。

五、该项目实行代建制，请严格按本区政府投资项目代建管理有关规定加强项目管理。

六、经审定，原则同意你单位上报的该项目政府投资项目绩效目标表，请按照《关于加强本市政府投资项目绩效管理有关工作的通知》（沪发改规范〔2019〕14号），加强项目绩效管理，确保绩效目标落到实处。

上海市人民政府关于同意《上海国际旅游度假区北片区02PD-0003单元控制性详细规划》的批复

上海市人民政府关于同意《上海国际旅游度假区北片区02PD-0003单元控制性详细规划》的批复文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2016.08.29•【字号】沪府〔2016〕64号•【施行日期】2016.08.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文上海市人民政府关于同意《上海国际旅游度假区北片区02PD-0003单元控制性详细规划》的批复沪府〔2016〕64号市规划国土资源局、浦东新区政府、上海国际旅游度假区管委会：沪规土资详〔2016〕641号文收悉。

经研究，市政府同意《上海国际旅游度假区北片区02PD-0003单元控制性详细规划》，具体批复如下：一、上海市国际旅游度假区北片区（以下简称“北片区”）02PD-0003单元以S1迎宾高速公路、唐黄路、S2沪芦高速公路、北围场河北侧陆域控制范围线为四至范围，总用地面积为1.55平方公里。

二、北片区功能定位为城市自然生态绿地，要充分发挥生态绿地公益性作用。

同时，注重对北片区自身发展需求及与度假区核心区功能的配套和互补，北片区业态以主题酒店、精品酒店、精品花园等为主。

三、北片区规划形成“一带、两区、三组团”的空间结构。

“一带”，为以五灶港为核心要素的中部滨水景观带；“两区”，为以高压线为界的北部外环生态复育区、南部生态休憩功能区；“三组团”，为围绕五灶港滨水景观带布局的东、中、西三大开发地块。

四、北片区由商业服务设施用地、道路用地、广场用地、市政设施用地、其他绿地、水域等组成。

规划建设用地45.47公顷，占规划总用地面积的29.34%，除外围城市道路（S1、S2、唐黄路）以外的建设用地共计24.88公顷（可开发用地面积约20公顷，扣除外围城市道路S1、S2、唐黄路以外的道路广场用地及市政设施用地共约4.88公顷）。

其中，商业服务设施用地约20公顷，占总建设用地面积的43.99%；道路广场用地约25.15公顷，占总建设用地面积的55.31%；市政设施用地约0.32公顷，占总建设用地面积的0.70%。

住宅区规划实施后评估方法探究——兼议“海上名门公寓”的规划实施后评估

估工作机制研究》是该领域重要的研
究成果之一。该课题研究明确了应对规划实施结果的作用与影响进行评估的观点，拓展了规划管理的思路和
ＡｎｌｔｅａｃｙＰｏｅｓ（Ｐ）ａｙｉＨｉｒｒｈｒｃｓＡＨｃ
ｐｌａｎｎｎｇ，Ａｓｅｓｉｓｓｍｅｎｔａｎｎｔａｆｅｒｐｌｎｉｇ，
评估研究得到开展。１９９６年ＥＴｌ．ｅａｎ
在对大量研究文献进行归纳分析的基础上作出了全面阐述，并依据不同
会完成的上海《住宅区规划实施后评
和政策科学的兴起，有关城市规划的
“ 宅区规划实施后评估 ”是住
城市规划实施评估的重要方面，国内外相关的规划研究也在逐步展开。
２００８年２月，由上海市规划行业协
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｒｅｓｉｄｅｎｔａｌａｒｉｅａ，Ｕｒｂａｎ
的具体工作，其评估成果已于２１００
市规划作为城市的社会属性对其发
挥着重要的作用，城市规划的实施效果直接影响并决定了城市规划在社会建制中的作用与地位，也决定了社会对城市规划的认识。就近现代城市
．．．
‘
…
已有的规划后评估体系的基础上创新性地将层次分析法与加权统计法相结
合并运用到定性评估分析的过程中，旨在通过新方法和新技术手段的应用，

远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报

淘金豪庭
世纪新城4期时代
城区
豪逸.御华庭
雅居乐
远洋城
本万报告科是严格保密的
15 御龙山
定位方向二：低密度产品最大化
观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米观点二：主城区供应以高层为主观点三：低密度产品供应主要集中在近郊价值：主城区低密度产品供应稀缺
本报告是严格保密的
趋势3
主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。
——
总计
99.37万㎡
——
——
块
B2地块
C
地
（待开发）
小鳌溪地
块（开发中）
A地块
A1-A10区 A14-A6区（开发中）
B1地块
A11-A12区
开发现状： A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。
本报告是严格保密的。
3
项目经济指标
A地块已开发计容建筑面积约78万㎡，预计 2011年初可基本完成销售
2011年销售计划：B1别墅开始供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。
时间类型
洋房 2011年
别墅
组团
10年剩余小鳌溪 B2地块 B1别墅 A14A15
价格预估 (元/平米)
7000 6500 17000 16000
组团总建面
(平米)
180000 148000 40000 57085
时间
组团
09年剩余 A4
价格预估 (元/平米
)
6500
组团总建面
(平米)
108560
供货面积 (平米)
108560
销售面积目标销售金额

深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告

深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告篇一：[松岗中心地区西片]法定图则规划研究报告XX-12-14 CONTENTS目录1. 前言___________________________________________________ ______________ 11.1. 规划背景___________________________________________________ ____________1 1.2. 规划编制过程___________________________________________________ ________1 2. 规划依据与原则___________________________________________________ ____ 12.1.规划编制依据及参考文件________________________________________________1 2.2. 规划原则___________________________________________________ ____________1 3. 现状概况与问题分析___________________________________________________23.1. 现状概况___________________________________________________ ____________2 3.2. 现状存在的主要问题___________________________________________________ __4 3.3. 规划对策___________________________________________________ ____________5 4. 规划目标___________________________________________________ __________ 54.1. 功能定位___________________________________________________ ____________5 4.2. 发展目标___________________________________________________ ____________6 4.3. 图则地区规模___________________________________________________ ________6 5. 用地布局___________________________________________________ __________ 65.1. 影响用地布局的因素分析________________________________________________6 5.2. 用地布局___________________________________________________ ____________7 6. 城市设计_____________________________________________________________ 96.1. 上层次规划要求___________________________________________________ ______9 6.2. 整体空间景观特征___________________________________________________ ____9 6.3. 城市空间组织___________________________________________________ ________9 6.4. 环境设计要求___________________________________________________ ________9 6.5. 历史文化传统的保护___________________________________________________ _ 11 7. 土地相容性___________________________________________________ _______ 117.1. 用地相容性类型及原则__________________________________________________ 11 7.2. 用地相容性要求___________________________________________________ _____ 11 8. 土地细分与合并___________________________________________________ ___ 118.1. 土地细分___________________________________________________ ___________ 11 8.2. 土地合并______________________________________________________________12 9. 地块控制___________________________________________________ _________ 129.1. 地块划分___________________________________________________ ___________12 9.2.控制指标___________________________________________________ ___________1210. 公共配套设施规划___________________________________________________ _ 1210.1.现状问题及发展需求___________________________________________________ 12 10.2. 公共设施布局原则___________________________________________________ ___ 12 10.3. 公共设施类型___________________________________________________ _______ 13 10.4. 上层次规划要求___________________________________________________ _____ 13 10.5. 公共配套设施规划___________________________________________________ ___ 13 11. 道路交通规划___________________________________________________ _____ 1511.1. 现状问题以及发展需求分析_____________________________________________ 15 11.2. 总体交通对策___________________________________________________ _______ 15 11.3. 对外交通___________________________________________________ ___________ 15 11.4. 内部交通___________________________________________________ ___________ 15 11.5. 静态交通___________________________________________________ ___________ 16 12. 给水工程规划___________________________________________________ _____ 1612.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 16 12.2. 规划对策______________________________________________________________ 16 12.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 16 12.4. 规划用水量预测___________________________________________________ _____ 16 12.5. 给水管网规划___________________________________________________ _______ 17 12.6. 消防工程规划___________________________________________________ _______ 17 13. 雨水、防洪工程规划__________________________________________________ 1713.1. 雨水工程规划___________________________________________________ _______ 17 13.2. 防洪工程规划___________________________________________________ _______ 17 14. 污水工程规划___________________________________________________ _____ 1814.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 18 14.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 18 14.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 18 14.4. 污水量计算___________________________________________________ _________ 18 14.5. 污水工程规划___________________________________________________ _______ 19 15. 电力工程规划___________________________________________________ _____ 2015.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 20 15.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 20 15.3.规划依据___________________________________________________ ___________ 20图集：15.4. 负荷预测______________________________________________________________20 15.5. 110KV及以上网络系统规划_____________________________________________20 15.6. 10KV电力系统规划____________________________________________________21 15.7. 市政电缆沟规划________________________________________________________21 15.8. 道路照明______________________________________________________________21 16. 电信工程规划________________________________________________________ 2116.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________21 16.2. 规划对策______________________________________________________________21 16.3. 规划依据______________________________________________________________21 16.4. 电话容量预测__________________________________________________________21 16.5. 电信局所及电信光节点规划_____________________________________________22 16.6. 邮政工程___________________________________________________ ___________22 16.7. 有线电视工程___________________________________________________ _______22 16.8. 移动通信规划___________________________________________________ _______22 16.9. 综合通信管网规划___________________________________________________ ___22 17. 燃气工程规划___________________________________________________ _____ 2317.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________23 17.2. 规划对策___________________________________________________ ___________23 17.3. 规划依据___________________________________________________ ___________23 17.4. 气源规划___________________________________________________ ___________23 17.5. 供气规模___________________________________________________ ___________23 17.6. 管网规划______________________________________________________________24 17.7. 瓶装液化气供应站___________________________________________________ ___24 18. 实施措施与建议___________________________________________________ ___ 2418.1. 制定图则地区旧城更新策略和分期实施计划_______________________________24 18.2. 多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设_________________________________25 19. 附表___________________________________________________ _____________ 2619.1. 附表一：现状用地汇总表_______________________________________________26 19.2. 附表二：规划用地汇总表_______________________________________________26 19.3. 附表三：公共配套设施规划一览表_______________________________________27 19.4. 附表四：地块控制指标一览表___________________________________________28 1．区域关系图2．土地适用性评价分析图 3．用地地籍图4．现状建筑物质量评价图 5．土地利用现状图 6．土地利用规划图 7．城市设计导引图 8．地块划分编号图9．公共配套设施规划图 10．道路交通规划图（一） 11．道路交通规划图（二） 12．建筑密度分区图 13．地块改造示意图 14．给水工程规划图 15．雨水工程规划图 16．污水工程规划图 17．电力工程规划图 18．电信工程规划图19．燃气工程规划图1. 前言1.1. 规划背景在经济全球化、市场化和网络化的大背景下，随着松岗城市化进程加快和旧城改造的推进，松岗将迎来新的发展契机，松岗次中心作为西部工业组团的居住地区级生活服务中心，承担商业、文化娱乐、居住等功能。

三林镇(杨思)胡巷57,57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料

三林镇（杨思）胡巷57，57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料上海市第五建筑有限公司三林五街坊项目部2011年03月一、工程概况1.1、参建单位1.1.1建设单位上海恒大房产股份有限公司1.1.2设计单位上海原构设计咨询有限公司1.1.3监理单位上海市建设工程监理有限公司1.1.4勘察单位上海岩土工程勘察设计研究院有限公司1.1.5总承包单位上海市第五建筑有限公司1.1.6主分包单位上海五建安装分公司中鑫建设集团有限公司上海康桥建设工程有限公司1.1.7专业分包单位桩基：上海地矿有限公司围护：上海强劲基础有限公司另本项目根据合同约定有28家甲方直接分包单位，另外24项甲供、甲指乙供、或甲限品牌限价材料1.2、工程地址、位置工程位于上海市浦东新区三林镇杨南路以北、东明路以西、高青路以南矩型地块内。

1.3、建筑、结构、基坑概况1.3.1、建筑概况本工程建设总用地面积121463m2，其中商业地块用地面积18600 m2，住宅地块用地面积102863 m2。

工程总建筑面积206911m2，其中地下部分面积80194m2，地上部分面积126717m2；商业地块建筑总面积38136m2，地下部分15070m2，地上部分23056m2，住宅地块建筑总面积168775m2，地下部分65114m2，地上部分103661m2。

工程主要有住宅楼、商业楼、地库三个部分；其中住宅楼29栋（地上5层，地下2层，建筑高度18米）、8#楼（地下一层、地上一层），商业楼（地上4层，地下1层，建筑高度15米，），地库（地下1层，地下挖深-7.25米）组成，其中地库为A、B、C、D、E五个区域。

1.3.2、结构概况本工程基础为桩基承台筏板基础；多层住宅为短肢剪力墙结构；商业及地库为框架结构。

耐火等级为地上部分为二级，商业及住宅地下室为一级。

设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。

其中住宅部分剪力墙抗震等级为三级；地库部分框架抗震等级为四级。

2010年8月远洋地产·上海市宝山区罗店地块项目定位与营销战略报告

市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；近期成交：远洋在获得土地后，板块内楼盘都以远洋拿地王作为板块价值提升对外推广，并且受气客户关注。整个板块在逆市中活跃，成交量上升、成交较高上涨。
22
区域价值分析/美兰湖高尔夫球场
上海高尔夫球场集中在以佘山为核心的西南片区，距市区较远。美兰湖高尔夫球场成为稀缺的近郊球场之一，且在北部位置最为优越。
23
美兰湖板块资源梳理
区域业已具备优越的自然宜居属性、但城市属性偏弱，具备成为高端居住区的潜质空间。
三城九镇中距离市中心较近的重点规划发展区域；幽静清雅的区内环境景观，特别是美兰湖高尔夫球场等资源，为板块提供了强烈的亲近自然的宜居属性；具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件，但由于目前通达性稍差以及与市区间破旧的城市断层，城市属性并不明显。
板块客户群由宝山中高端产业客与市区再改导入构成，外来客户比重逐步提高。反映出外区客户对于罗店板块的逐步认可。罗店不再是宝山的罗店，必将转为上海的罗店！
2004年以前
28%
2005-2006年
2007-2008年
2009年至今
26%
32%
38%
72%
74%
68%
62%
宝山本地北部地区其他区域
82% 14% 4%
早期曾有独栋产品，后续欠缺低密度产品，目前供应以联排、多层等混合产品为主。
27
罗店板块房地产市场/产品价格体系
板块在售项目，叠拼、公寓为主力产品，有少量的类独栋产品；
叠拼产品均价为2.2-3.1万元/㎡，公寓均价为1.4-2.2万元/㎡，类独栋产品均价为3.7-4.5万元/㎡；

三林镇(杨思)胡巷57,57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料

三林镇（杨思）胡巷57，57-1宗地块商品住宅、商业房项目汇报材料上海市第五建筑有限公司三林五街坊项目部2011年03月一、工程概况1.1、参建单位1.1.1建设单位上海恒大房产股份有限公司1.1.2设计单位上海原构设计咨询有限公司1.1.3监理单位上海市建设工程监理有限公司1.1.4勘察单位上海岩土工程勘察设计研究院有限公司1.1.5总承包单位上海市第五建筑有限公司1.1.6主分包单位上海五建安装分公司中鑫建设集团有限公司上海康桥建设工程有限公司1.1.7专业分包单位桩基：上海地矿有限公司围护：上海强劲基础有限公司另本项目根据合同约定有28家甲方直接分包单位，另外24项甲供、甲指乙供、或甲限品牌限价材料1.2、工程地址、位置工程位于上海市浦东新区三林镇杨南路以北、东明路以西、高青路以南矩型地块内。

1.3、建筑、结构、基坑概况1.3.1、建筑概况本工程建设总用地面积121463m2，其中商业地块用地面积18600 m2，住宅地块用地面积102863 m2。

工程总建筑面积206911m2，其中地下部分面积80194m2，地上部分面积126717m2；商业地块建筑总面积38136m2，地下部分15070m2，地上部分23056m2，住宅地块建筑总面积168775m2，地下部分65114m2，地上部分103661m2。

工程主要有住宅楼、商业楼、地库三个部分；其中住宅楼29栋（地上5层，地下2层，建筑高度18米）、8#楼（地下一层、地上一层），商业楼（地上4层，地下1层，建筑高度15米，），地库（地下1层，地下挖深-7.25米）组成，其中地库为A、B、C、D、E五个区域。

1.3.2、结构概况本工程基础为桩基承台筏板基础；多层住宅为短肢剪力墙结构；商业及地库为框架结构。

耐火等级为地上部分为二级，商业及住宅地下室为一级。

设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度。

其中住宅部分剪力墙抗震等级为三级；地库部分框架抗震等级为四级。

V8(4)：上海古北、碧云、联洋三大国际社区规划调查

唐城国际宜居社区研究－碧云、联洋、古北三大国际社区调研报告上海辉石投资管理有限公司2009年4月目录报告综述 (1)一、碧云国际社区 (3)1.1 基本情况简介 (3)1.1.1 区位条件 (4)1.1.2 规划现状 (5)1.2 居住社区及公共设施分布（附社区房价表） (6)1.3 商业设施分布 (9)1.4 碧云社区道路及公交站点 (12)附：碧云社区各道路街景照片 (15)二、联洋国际社区 (18)2.1.基本情况简介 (18)2.1.1区域条件 (18)2.1.2规划现状 (18)2.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） (20)2.3 商业设施分布 (23)2.4 联洋社区道路及公交站点 (26)附：联洋社区个街道道路街景照片 (29)三、古北国际社区 (31)3.1基本情况简介 (31)3.1.1 区位条件 (32)3.1.2区位现状 (32)3.2居住社区及公共设施分布（附社区房价表） (33)3.3商业设施分布 (36)3.4古北社区道路及公交站点 (40)附：古北社区道路街景照片 (43)上海碧云、联洋、古北三大国际社区调研报告报告综述对碧云、联洋、古北三大社区进行调查研究的目的，主要有两个层面：1）探寻三大社区的成功关键因素，到底有哪些。

2）从城市设计和配置的角度，来发现其共性，供唐镇新市镇的建设参考。

经过调查和分析，结论如下，三大社区的共同成功关键如下：❖都拥有非常好的区位条件和资源依托：碧云依托金桥出口加工区，联洋依托世纪公园和浦东行政中心，古北依托虹桥经济开发区。

❖都有一个统一的品牌，公众知名度、认同度都很高。

❖社区土地地块没有被大的交通干道分割，具有地理上的统一性。

交通干道主要从社区的周边经过。

这一点在碧云和古北尤为突出，基本上在区域内部没有贯穿性道路。

联洋条件稍差，芳甸路的分割存在一定影响。

❖统一规划和城市设计控制，形成了社区比较统一的建筑风貌及环境特色，区域整体感强。

房地产开发项目前期策划的案例分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。

前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。

前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。

现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。

另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。

一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。

具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。

经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。