写字楼市场研究分析

写字楼市场研究

——北京、上海、广州

写字楼市场发展历程

从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段：

1.1992－1996年快速增长阶段；

2.1997－1999年回落调整阶段；

3.2000－2002年稳步回升阶段。

这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。

写字楼市场发展历程

•第一阶段（1992－1996年）超速增长

商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。

写字楼市场发展历程

•第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩

随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。

写字楼市场发展历程

•第三阶段（2000－2002年）稳步回升

国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。

写字楼市场发展历程

•综述

各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写

字楼市场也走出低谷，但全面向好的市场并未到来。

写字楼市场发展影响因素

一、宏观经济环境

1.GDP：经济快速增长，2002年，三城市GDP总量占全国GDP的11%，而人口仅为4%，近年经济发展呈加速趋势。

2.FDI：三城市是中国对外开发的窗口，FDI数量2000年前后起稳步增长，2002年，三城市FDI总量占全国FDI的19%。

3.规划：在WTO和申奥、申博成功等一系列事件的影响下，北京、上海等城市商务区规划建设进入了新一轮快速发展期。

写字楼市场发展影响因素

二、房地产土地管理制度

1.土地出让政策

1992年开始允许外销土地出让，外销商品写字楼市场由此开始；

1994年开始允许内销土地出让，内销商品写字楼市场由此开始。

2.高档写字楼审批限制

1993－1995年，国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知，上海自1995年严格审批高档写字楼项目。

写字楼市场发展影响因素

三、市场供求关系

1.外来需求为主

1993－1995年，以外资企业为主的办公需求，带动了国内商品写字楼市场的第一次快速发展。

2.国内需求成长

1999年以后，随着国内企业经济实力的增长，办公需求迅速增加。随着近年来民营经济的兴起，金融业、咨询业的繁荣，内资企业需求迅猛增长。

3.内外需求同步增长

2001年以来，中国经济保持告诉增长，而国际经济形势仍不乐观，中国经济地位的提升和投资环境的优势吸引了越来越多的外资进入中国。另一方面，国内经济的繁荣也带来更多内资企业的办公需求。内外需求同步增长，办公楼市场前景看好。

甲级写字楼客户特征

一、北京写字楼市场

•国贸地区以工商、贸易及服务行业为主，成熟稳定的外企居多；

•金融街以金融、证券、保险、通讯行业为主，成熟稳定的大型国企居多；

•中关村高科技行业的聚集地，以创业型、民营及个企居多。

甲级写字楼客户特征

二、上海写字楼市场

•小陆家嘴地区以金融贸易行业为主；

•南京西路、淮海路以海外跨国公司为主，行业覆盖面较广；

•虹桥地区以金融财团、大型贸易公司为主；

•人民广场以国内中小企业为主；

•徐家汇以聚集IT行业为特色。

甲级写字楼客户特征

三、广州写字楼市场

•天河区以高科技行业、金融业、进出口贸易行业为主，外资背景的公司为主；

•东山区以贸易、咨询、房地产及高科技行业为主，大型外资企业，大中型国企占有较大份额；

•越秀区以贸易、咨询、金融、保险、高科技等行业为主，国企比例较高，缺乏知名大公司，政府部门、银行、保险公司也占据一定数量。

写字楼市场发展趋势

目前，受各种因素的影响，各城市写字楼市场呈现不同的发展状况和趋势。北京受到奥运申办成功及成功加入WTO的影响，城市建设进入爆发式发展阶段。写字楼投资自2001年起大幅增长，2001－2002年新增供应量激增，迅速扩张的供应与缓慢增长的需求直接导致了目前写字楼租售价格的下跌和空置率上升。从近年写字楼投资量来看，未来几年内，写字楼市场供应仍将持续增长，供求矛盾将是市场面临的又一考验。相比而言，上海、广州写字楼投资增幅平稳，2002年，上海增长9%，广州增长6%；投资量也较小，仅为20－30亿元，不到同期北京投资量的1/3。两地市场供应量持续下降，供求关系渐趋平稳，2001－2002年，租金水平也有不同程度的上升，预计未来两地写字楼市场市场将呈稳步上升趋势。

写字楼市场发展趋势