写字楼市场分析

写字楼市场分析

北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。

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1、市场供给分析

北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。

CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。

金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。

中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。

2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。

综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。

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2、市场需求分析

2004年，北京的写字楼市场需求将出现以下特点：

◎中国经济去年实现9.1%的增长，吸引外资500亿美元，在中国投资的世界500强企业达到400家左右，而其中大多数将总部或者研发中心设在北京。随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资企业进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。北京2008年的奥运商机也将在今年进一步显现，北京将吸引更多外国公司进入北京，北京甲级写字楼市场将仍有较大发展空间。

◎《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》效应初显。今年1月1日这一政策正式实行，香港银行、财务公司进驻内地的资产规模要求降低了。据了解，门槛降低之后，香港将有8家中小型银行可顺利进入内地，同时2006年金融市场的放开将会有更多的外资金融机构进入北京写字楼市场，市场需求潜力急剧增大。国内多家证券投资基金的设立也为写字楼市场增量需求提供了一些商业机会。

◎首都经济的特色不仅体现在容量大上，而且还由于城市地位特殊，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的题材被炒的沸沸扬扬并非空穴来风。在北京金融街，由北京亚华房地产开发公司推出的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，在未作广告宣传的情况下，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天燃气堪探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。另一个金融街的写字楼项目———中证大厦被网通公司整体收购。据了解，去年下半年，金融街地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。

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3、产品分析

在过去的2003年，商业地产一度成为楼市的宠儿，关于商业地产的消息频频现于报端，各类的研讨会、研究机构就这一问题吵个不休。而写字楼一直是商业地产的主角。它不仅代表了一个城市的商业形态，还是现代都市的景观。那么在2004年，写字楼产品将有哪些新的现象出现呢？我们不妨一起来预测一下。

◎产品升级

北京的写字楼市场去年虽然很红火，可是高档的写字楼并不多，集建筑、商业于一体的高品质写字楼更是如凤毛麟角。因此，2004年写字楼市场必然面临的一个问题就是要做好升级的准备。

众所周知的原因，令2003年的写字楼市场陷入困境，也正是这一原因，让“绿色办公”浮出水面。2003年，市场上一批以“绿色办公”为主题的写字楼纷纷出现在中关村核心区与上地，其特点是地段自然环境优美、周边景观资源丰富、内部绿色环境配套良好、采光通风较好，配套齐全。景观、生态和配套是这些项目的共同卖点。

写字楼作为人们的办公场所，很大意义上就是人们的第二个家，尤其是中国，很多人在办公室呆的时间比在家里要多得多。因此，办公室的舒适、健康就成为写字楼市场所面临的重大问题，如果不解决好这一问题，写字楼市场就没有市场，因为很多商业性住宅产品的低租金会给写字楼带来很大的压力，尤其是高档写字楼。

因此，高档写字楼必须要实现产品升级，重视自然采光、通风，重视引景入室，重视内部绿化，重视配套等。

◎商住公寓

作为全国的政治中心和区域经济中心，北京每年都会吸引大批人才前往创业，大量的外地、外资企业也跃跃欲试，欲开拓北京以及华北市场。而选择合适的办公场所是他们首要解决的问题，除了租用写字楼，不少人把目光投向了具备商住两用功能的公寓。

商住公寓比较适合处于创业初期、资本较少的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。选择商住公寓，一般看重的是其位置便利、交通方便、租金便宜，户型灵活、配套完善、功能齐全。所以在功能和面积的设计上要体现经济、便捷、多功能的特点，而且户型要便于分割改造，随时根据公司发展的情况变化。同时商住公寓在首付款和贷款政策方面比纯写字楼有更大的优势。

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