关于临汾市区物业管理市场的调查报告

关于临汾市区物业管理市场的调查报告

住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区建设，优化社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，保障我市19万小区居民的生活安定，无疑是市委、市政府抓好经济建设工作的头等大事，更是我市城市建设管理工作的基本任务之一。为全面落实市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、市政府“执政为民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对目前我市物业管理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，利用一个月的时间，对我市物业管理市场进行了一次全面调研，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范临汾市区物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如下：

物业管理市场现状

临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除临钢、临铁、师大等少数驻临单位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬季取暖家家靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市居民处在十七平方公里的半农村、半城市生活环境之中。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入户，旧城改造工程相继启动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业在临汾开始出现。

临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：一类是九0年之前单位自筹、自建的原公建住宅小区；另一类是九十年代期间单位职工集资建设的分散住宅小区；再一类是九十年代以后兴起的社会商品房集中住宅小区。九○年之前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条

件和城市发展的局限，小区配套设施比较单一，停车场、自行车棚、安全防盗设施、物业办公用房、小区公厕、保安值班室、业主委员会办公室、公建绿地等公用设施严重配建不足，建筑规模不一，布局分散，封闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来很大难度。九十年代以后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备一定规模，但由于受商品利益的趋动，开发商只考虑了一次性水、电、暖基础设施的配建，而没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能化物业管理条件落后，把小区管理一次性托给物管企业，不再关心过问，把潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场缺乏正确的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其事，不按市场规律运作，从交接初期便形成了物业企业与业主之间的对立矛盾。

截止二○○四年底，临汾市通过集资建房和大规模旧城改造，小区住宅面积达到了480万平方米，其中八○年以前建设的楼房住宅面积约18万平方米，现存的市区低矮平房住宅面积约60万平方米(含违法建房)，八○年至九○年期间起建的楼房住宅面积约70万平方米，九○年以后新建的楼房住宅面积约330万平方米。全市现有新、旧高层住宅小区面积共计约420万平方米，其中物业管理小区住宅面积约410万平方米。目前，市区住宅小区规模约为230个，小区居住人口约23万人，70%的住宅小区建筑规模集中在8000-20000平方米之间。从物业管理企业看，市区230个住宅小区中有120家各类物业管理企业和组织，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，120家物业管理企业中，具备物业管理资质和建立有正式物业管理聘用合同关系的企业仅有 14家，持有正规上岗证的物业管理人员150余人，绝大多数物业人员由社会下岗人员临时组合而成，从业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，大部分物管企业没有与业主建立正式合同聘用关系。可以说，临汾市物业管理市场仍处在一个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。

从物业小区管理体制来划分有以下四种形式：

(1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅小区。这些小区大都由建设单位后勤部门统一管理、统一收费、统一维修，享受物业补贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础设施配套相对完善，设施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工楼区、市人民医院、市公安家属院、临铁小区、临钢小区、小麦研究所家属院、市政府家属院等。这部分小区占整个住宅小区的60%。

(2)开发商自行组建物业公司管理式：如贡院街、贡院东街物业小区，这部分小区，设施配套，制度健全，合同关系明确，运作规范，物业费用偏高，但费用难收，对立意见大。这类形式占总小区的12%。

(3)委托管理式。这类物业小区全部由开发商或建设单位全权委托物业公司管理，暴露的问题是物业设施不配套，维修不及时，合同关系不明确，责权利不清，设施老化现象严重，物业企业处于亏损瘫痪，业主意见较大，矛盾较深，设施运行不正常，时有停水、停电、停暖现象发生，物业管理较为混乱。如北城物业小区，兴隆物业小区等，这类小区占总数的23%。

(4)业主自治式。这类小区物业管理透明度高，综合成本低，对立面少，工作好做，费用好收，如平阳公寓等，这类小区占总小区的5%。

总体上讲，临汾市物业市场管理水平较低，运作不规范，管理混乱，制度不全，矛盾突出，设施不配套，欠费现象严重，监管力度不够，缺乏长效管理机制。

物业管理市场存在的问题

42个重点小区调查结果显示，主要问题有：

(一)小区共用部位及公共设施、设备普遍老化、失修。

2000年以前兴建31个小区，占73.8%；2000年以后兴建11个，占26.2%。其中，34个小区其楼房屋面均出现不同程度渗水；36个小区的锅炉不能满足环保要求；16个小区的锅炉需中、大修(其中13个小区的锅炉需更换)；25个小区蓄水池、二次上水设备以及室外给排水管网有不同程度渗漏损坏；17个小区内的道路、场地坑凹不平、损坏严重；10个小区自备变压器功率匹配不合理，经常超负荷跳闸断电(其中部分变压器属老化淘汰之列)。