浅析小区车库车位的归属
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
小区车库的权属归谁
⼩区车库的权属归谁如今开发商、物业和⼩区业主间因为停车位之争的事例越来越多，那么⼩区的停车场究竟属于谁？是开发商？还是业主？停车位能不能售卖？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区车库的权属归谁等相关知识，欢迎⼤家阅读!⼩区车库的权属归谁《民法典》第⼆百七⼗五条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第⼆百⼆⼗⼋条业主依法享有的物业共⽤部位、共⽤设施设备的所有权或者使⽤权，建设单位不得擅⾃处分。
第⼆百五⼗⼆条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。
业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。
①如果开发商未将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中;也未承诺⽆偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。
但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何⾮业主。
如果按建设规划要求，开发商必须为⼩区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时⼀同出售给⼩区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。
②如果开发商已经将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中或为吸引购房者购房，承诺⽆偿提供地下车库;或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。
当然，经全体业主⼤会同意，可以确定该车库的专有使⽤权，即部分业主可以通过专有使⽤权取得对停车场的使⽤权，使⽤费归全体业主所有，⽤于物业管理之需。
住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正)
对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
业主车位使用权说明
业主车位使用权说明随着城市化进程的不断加快,车位资源已经成为许多小区业主关注的重点问题之一。
如何合理利用有限的车位,让每一位业主都能享有停车便利,成为物业管理工作的重点内容。
本文就业主车位使用权作以下说明,希望能为广大业主提供参考。
车位归属权根据《物权法》的相关规定,小区内的车位属于小区公共共有部分。
也就是说,车位的所有权归属于全体业主共同所有,不属于任何单一业主的个人所有。
但是,业主可以通过向物业公司缴纳相应费用的方式,取得对应车位的使用权。
车位分配方式小区内的车位一般由物业公司统一管理和分配。
常见的分配方式包括:先到先得、摇号、拍卖等。
不同的小区可能会采取不同的分配模式,业主可以向物业公司咨询了解具体情况。
需要注意的是,车位的分配应该坚持公平公正的原则,避免任何形式的歧视和特殊对待。
车位使用规则业主取得车位使用权后,还需遵守一些使用规则。
比如,不得将车位挪作他用,不得擅自改变车位的功能和结构,不得占用他人车位等。
业主应当按时足额缴纳相关费用,如管理费、维修基金等。
物业公司有权对违规行为进行处罚,情节严重的甚至可能收回车位使用权。
车位转让业主可以将取得的车位使用权进行转让。
转让时,应当按照小区的相关规定,通知物业公司并办理相关手续。
有些小区还会对车位转让设置一定的限制条件,如仅允许在小区内部业主之间进行转让等。
车位使用权是业主的一项重要权利,合理利用和管理车位资源,不仅关乎个人利益,也影响到整个小区的秩序与和谐。
希望本文的说明能够帮助广大业主更好地了解和行使自身的车位使用权。
如果还有任何疑问,欢迎随时与物业公司沟通咨询。
小区车库车位如何归属
⼩区车库车位如何归属随着买车的门槛越来越低，加上开车变得⽅便，因此私家车的数量也就越来越多。
随之⽽来的问题就是车位变得异常稀缺，⼩区的车位问题也经常困扰着许多业主。
关于⼩区车位的产权归属问题，⼤家是否了解呢?店铺⼩编整理了相关内容为⼤家答疑解惑，欢迎浏览。
⼩区车库车位的归属⼀、《民法典》第⼆百七⼗五条规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
该条款确⽴了关于⼩区车库的归属的⼀个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场条件下，这有利于更⼤地发挥市场的调节作⽤。
如果开发商认为房屋销售获利更⼤，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使⽤;反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使⽤。
从这⾥可以看出，《民法典》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在⼀定程度上是承认了⼩区车位车库可以作为独⽴交易的客体，为业主以后⾃主的转让或出租提供了法律的依据。
⼆、《民法典》第⼆百七⼗五条中规定占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
居民⼩区内供业主停车的地⽅主要有两种：⼀种是封闭型的车库，以地下车库居多。
⼀种是地⾯⾮封闭型停车场。
这种停车场被划分为⼀个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。
虽然车库也要划分为⼀个个车位来使⽤，但其不同于地⾯停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征;地⾯停车场的开发⼏乎不需要成本，⽽车库的开发成本相对较⾼。
《民法典》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了⽴法技术上的进步。
事实上，露天停车场的建设⼏乎不需要任何成本，其占⽤的⼟地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。
小区车位及公共区域的产权归属问题是怎么样的？
⼩区车位及公共区域的产权归属问题是怎么样的？⼩区车位的产权⼀般有这么⼏种情况。
⼩区⾥的地下车位⼀般有三种：
a，开发商的产权车位。
有产权证的可以出售和出租。
b，⼩区的配套车位，车位产权归全体业主。
⼀般只能出租给业主使⽤。
c，⼩区⾥的⼈防⼯程车位，产权不属于开发商，也不属于业主。
⼀般来说只能作为出租使⽤，
谁出资修建谁
⼩区⾥的地⾯车位⼀般有两种：
1，开发商出资建设，取得独⽴的⼟地使⽤权，没有占⽤业主的公摊⾯积，具有独⽴产权的车
位。
这种车位现阶段极少存在了。
2，⼩区地⾯的露天配套车位。
这个产权归属为⼩区，它⼀般分两种：
a，⼩区⾥⾯路边或者绿化带⾥的规划车位。
b，⼩区商铺周围的车位。
这种车位⼜分为两种，⼀种是占⽤⼩区公共⾯积，没有独⽴拥有产权
的车位，产权归属⼩区。
另⼀种是独⽴商铺的配套车位，拥有独⽴产权的，归属商铺。
所有的车位，均要缴纳车位管理费，除了独⽴产权的私⼈车位，⼈防⼯程车位以外，所有的车位收费归属⼩区业主，包括⼩区公共车位和⼩区临时停车收费。
现阶段，由于许多⼩区没有成⽴业委会，所以许多的公共收⼊收费⼀般没有划给业主，很多时
候物业公司都是以其它的⼀些项⽬挪⽤了。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
小区车位产权的归属
⼩区车位产权的归属在买车⽇益频繁的今天，车位问题也⽇渐突出，某些社区更是围绕着车位的使⽤情况甚⾄权属问题⽽与物业产⽣了纠纷。
需要注意的是，⼩区⾥的车位并⾮都属于全体业主，有些车位，开发商、物业是有权处置的。
今⽇就为⼤家分析现有7类车位的产权问题，在理清产权的...想要了解更多关于⼩区车位产权的归属的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。
1、敞开式地上车位敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使⽤。
这类车位主要是指通过在地⾯的地上划出车位⽽规范停车形成的车位。
业主购买房屋，便拥有了社区的⼟地使⽤权，也就是说社区的⼟地的使⽤权归全体业主所有。
所以在权属属于业主的⼟地上规划的车位，开发商或者物业⽆权处置。
2、⼩区建筑区划内规划建设的车位建⽴在⼩区建筑区规划建设车位的地⽅的车位，产权是归开发商所有的。
因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计⼊业主的购房⾯积之中，所以在交易前属于开发商所有。
但是这种车位，业主可以在⼊住后，通过购买⼿段获得，并拥有个⼈产权。
3、未计⼊公摊⾯积的地下车位地下车位所占⽤的⾯积如果没有被计⼊业主的公摊⾯积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。
开发商可以出售、出租车位，但只能给本⼩区的业主使⽤。
但是，这种产权确⽴的前提是，要在购房合同中体现，进⾏说明，即该部分不计⼊公摊，此时，产权才能归开发商所有。
如果不做说明，则⾃动归属全体业主。
4、计⼊公摊⾯积的地下车位算⼊公摊⾯积的地下车位，开发商⽆权出售，车位产权属于全体业主所有。
这类车位就像⼩区的其他公共配套⼀样，供全体业主使⽤。
只是，作为停车使⽤，要有专门的管理⼈员，这部分⼈员由业主委员会委托给物业公司管理、出租给业主使⽤，所获费⽤扣除管理成本后划⼊⼩区维修基⾦。
该部分费⽤不能私⾃⽤作他途，只能⽤于⼩区公共设施的维护。
5、⼈防⼯程车位⼈防⼯程车位所占的⾯积属于⼈防⼯程，⽽⼈防⼯程⼜是属于⼈民防空⼯程的范围，有着其特殊性，所以它的产权具有模糊性，在法律上还是⼀个空⽩。
小区停车位的归属权
⼩区停车位的归属权
随着私家车的增多，⼩区业主与⼩区物业间就车位问题发⽣纠纷的情况越来越多。
停车位的归属问题，应该结合法律相关规定和购房合同或停车租售合同来确定车位的归属。
1. 地⾯停车位归属
地⾯停车位包含两种类型的停车位，⼀种是建筑区划内的，另⼀种是占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停放汽车的车位。
①建筑区划内的地⾯停车位属于专有权的客体，所有权属于开发商所有，业主和开发商可以通过约定的⽅式确定业主是有偿或⽆偿使⽤车位。
②占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停放汽车的车位属于业主共有，在物业管理中可以约定使⽤公共车位是否需要⽀付⼀定的费⽤，当然也可以⽆偿使⽤，同时关于费⽤的⽀付可以约定⾃⾏收取还可委托物业进⾏收费。
2. 地下停车位
专门规划停车的地下停车位归属于开发商，该类停车位可以取得产权。
开发商有权对该类停车位进⾏销售和出租。
3. ⾸层架空停车位
⾸层架空停车位是指建筑物地⾯上啊会给你的第⼀层以墙、柱等架空⽽依附于楼房⽽形成的停车位，该类车位不能取得房地产权，属于业主共有。
4. 独⽴车库
这⾥的车库不等同于车位，属于独⽴的建筑物，归开发商所有。
民法典的车位、车库的归属是什么
民法典的车位、车库的归属是什么在现实⽣活中有些⼈购买房屋时，为了⽅便停车，往往会同时购买车位。
车位是属于不动产的⼀种，购买车位要办理产权登记的，但并不是所有车位都有产权，那么民法典的车位、车库的归属是怎样的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典的车位、车库的归属是什么建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
《中华⼈民共和国民法典》第⼆百七⼗五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
第⼆百七⼗六条【车位、车库的⾸要⽤途】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
⼆、买⼩区停车位价格怎么规定⾸先，按规定确定停车位价格标准时要考虑以下因素：1、⼩区的位置、楼房的价格，参考⾏业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。
2、结合停车位的位置、类型考虑最终的价格。
其次，实践中对于停车位会按照以下确定价格：1、开发商先对周边市场价、以及所在城市的市场价进⾏调研，制定出符合市场定位、与市场价持平的，并且车主能承受的价格;2、若车主对这⼀价格不满意，可以请业委会会同开发商共同做市场调查，召开业主⼤会公布调查结果，最后由开发商重新制定价格。
另外，开发商确定停车位价格时，如果开发商有房屋产权证明，按规定物价部门可以规范开发商的价格。
不过，开发商还是可以根据具体情况⾃主定价，但通常要在当地物价部门规范的范围内。
依据《民法典》的规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
如果是共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。
小区车位、车库归属论文
小区车位、车库归属论文摘要：对于地面停车位而言，其作为共有部分，也应该适用建筑物区分所有权理论中的共有部分理论进行梳理。
从小区住宅权属全部转移至小区业主之时，小区内的地面停车位的权属就应该如同其他共有部分一样转移归全体业主共有，成为全体业主持分权的客体。
随着我国《物权法》的颁布实施，我国的业主的建筑物区分所有权规则体系逐渐建立起来，以建筑物专有部分为主导的专有部分的专有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权的三元权利复合形态成为我国建筑物区分所有权体系的基本内容。
[1]在这种规则体系下，我国城市小区的主要构成部分的权利归属基本予以明确，但是小区车位、车库的权利归属仍然游离于该规则体系之外。
对于小区车位、车库而言，无论是其静态的权利秩序还是其动态的交易秩序都面临着不稳定的风险。
随着人们生活水平的提高，汽车保有量也会不断提高，小区车位、车库资源就会日益稀缺，在现有规则体系不完善的情况下，极易导致纠纷的产生。
一、我国城市小区车位、车库的类别及其权属现状城市小区车位、车库在物理上存在于小区的不同空间部位，这也导致城市小区车位、车库存有如下几种形态：（一）独立车库独立车库通常是指三面由墙壁环绕，一面由门构成，供汽车停放的封闭空间。
独立车库在小区中通常是在一楼或者地下建设，通常由固定一户业主独立占有并供自己使用。
（二）地面停车位地面停车位通常位于小区公共道路、建筑物架空层以及其他小区土地上，其通常由三条或四条清晰的线条所标示，形成一个具有四至的开放式空间，供小区业主停车使用。
（三）地下停车位地下停车位通常位于修建于地下的地下停车场。
地下停车位跟地上停车位一样都是没有实体墙壁围绕，通过线条进行标示，从物理形态上还是功能上，两者之间区别不大，两者之间最大的区别就是所处空间位置的不同。
地下停车场在小区开发规划中通常还担负着另一个角色——人防设施，这也导致地下停车场的性质更加复杂。
上述三种形态基本上涵盖了城市小区车位、车库的所有类型，这也是本文探讨的范围，至于现实中出现的特殊形态的车位、车库，如移动式车库等不在本文探讨范围之列。
62《民法典》解读：小区停车位归谁所有？只售不租违法吗？
《民法典》解读：小区停车位只售不租违法吗？一个业主可以买几个车位？01小区停车位归谁所有？《民法典》第275条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
”车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。
但这不意味着，车位、车库就是专用住宅部分的从属物，因为车位、车库是相对独立的。
从该条款规定可以看出，小区内规划车位尤其是地下车库、车位归开发商所有，开发商可以与业主约定具体的处分方式。
由于地下车库涉及到人防工程问题，人防工程的所有权归国家，因此人防车位没有独立产权，但处分权和财产收益权归开发商享有，可以理解成这是对开发商投资建设人防工程的回报和鼓励措施。
对于占用业主共有的道路或者其他场地修建的车位，由于小区地面道路、绿地等场地属于全体业主共有，在共有土地上修建的车位，所有权应该归全体业主共有。
这种情形下，是否还要区分规划车位与非规划车位，似乎意义不大，规划只是政府报批手续，可以进行变更，只要是占用业主共有场地建设的车位，所有权都应该归全体业主共有。
02停车位只售不租或者只租不售违法吗？如前所述，既然小区内规划车位、车库的所有权归开发商，开发商就享有处分权，可以在法律允许的范围内自主选择处分方式。
从民法典的规定来看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，并未作出强制性或者禁止性规定。
因此，实践中存在的只租不售、只售不租等做法，并未违反法律规定。
当然，占用小区道路、绿地等公共场地修建的车位，由于所有权归全体业主共有，开发商并无处分权，不存在开发商进行出售、出租、附赠的问题。
一般作为临时停车位由物业公司管理，临停收费属于业主共有财产，用于补充专项维修基金，或者由业主大会决定用途。
03小区车位必须出售给本小区业主吗？《民法典》第276条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题
浅析住宅小区地下车库的法律归属问题xxxx律师事务所文/xxxx律师近年来，房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，对于有关地下车库停车位的买卖、租赁、使用、收费问题上纠纷不断。
学者、专家、法律人士对此亦各执己见。
而长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，对于住宅小区地下车库的产权归属问题在法律规定上也比较模糊，通过笔者对相关法律的研究和具体实务的操作，谨以此文对住宅小区地下车库的产权归属问题谈几点看法。
首先，建筑物是否具有独立性，是讨论住宅小区地下车库的产权归属问题的前提。
而什么是判断建筑物独立性的标准？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准。
再说“建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的社员权（成员权）的总称。
而对于住宅小区地下车库如何区分所有权，理论上存在许多不同的认识。
一、有关地下车库的产权归属问题存在不同的认识。
地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间是对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。
地下车库是相对独立的建筑物，它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。
因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专有使用权是不容置疑的。
目前关于地下车库的归属问题存在以下不同的看法。
第一种观点认为，住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
住宅小区停车位权属问题探究
住宅小区停车位权属问题探究近年来，随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，住宅小区的数量和规模不断扩大，而停车位成为一个越来越普遍的难题。
停车位无疑是业主们非常关切的问题，而这背后的权属问题也日益引发争议和探讨。
首先，我们需要明确的是，小区内的停车位通常由业主委员会负责管理，但是停车位的所有权并不一定在业主手中。
有小区居民对此感到疑惑和不解，但是根据现行法律，停车位的归属问题可以分为以下几种情况。
第一种情况是，停车位属于业主共有。
这种情况下，业主会按照房屋面积比例共同拥有停车位，并且在使用上享有相应的优先权。
例如，某小区的业主在入住时共同购买并享有小区内的停车位，并且一般可以通过物业或业主委员会安排和管理停车位的使用。
第二种情况是，停车位归属于开发商或物业公司。
这种情况下，开发商或物业公司作为停车位的所有者，有权对其进行规划、管理和出租。
比如，某小区在交付前，由开发商自行设计了停车位，并通过物业公司进行收费租赁，单价为每月50元。
第三种情况是，停车位属于集体所有制。
这种情况下，停车位并不属于任何个人或单位所有，而是属于小区业主委员会或居民委员会，由其进行收益分配和管理。
例如，某小区在建成后，业主委员会在楼下闲置的门面开设了一个自行车和车位租借点，增加了小区收入并能够满足业主和周边居民的需求。
但是，在实际运行中，停车位权属问题却并不总是如此简单。
以下是三个具体的案例。
案例一：开发商不履行承诺问题某小区在售楼时承诺业主可以购买停车位，但实际上，小区内的车位全部被开发商出售给了另外一家公司。
此时业主们要求开发商解决停车位问题，但开发商却推诿不理。
业主们只能通过维权或者向政府有关部门申诉来解决。
案例二：停车位出租收益问题某小区内有停车位，但是物业公司私自将其出租，业主却未从中得到任何收益。
在业主的强烈抗议后，物业公司同意将停车位租金的一部分用于小区公共设施维修和改善，解决了业主的利益问题。
案例三：停车位使用权争议问题某小区有一位业主拥有两辆车，但只购置了一个车位，另一个车辆则需要停在别人的车位上。
浅析小区地下停车位产权归属
浅析小区地下停车位产权归属【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
一、停车位的含义所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。
实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。
现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。
停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。
我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。
二、停车位的分类从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。
第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。
地上停车位是指建立在地上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。
三、产权归属、众说纷纭(一)产权归开发商。
依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。
公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。
实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属引言在城市化快速发展的今天，住宅小区的地下车库成为居民生活中不可或缺的一部分。
然而，在日常使用和管理过程中，地下车库的所有权与使用权归属问题常常引发争议。
本文将探讨住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属问题，并分析相关法律法规对此的规定。
住宅小区内地下车库的定义住宅小区内地下车库是指位于住宅小区地下层的一个或多个用于停放车辆的场所。
它一般由楼盘开发商在规划设计时考虑建设，以满足居民对停车位的需求，并在住宅小区交付使用后由业主进行管理和使用。
地下车库的所有权地下车库的所有权归属于住宅小区的业主，即住宅小区业主委员会或由业主共同组成的管理机构。
所有制权利的归属一般在住宅小区投入使用前，会在相关的房屋销售合同中进行明确约定。
开发商通常在合同中明确规定地下车库的所有权属于业主，以确保业主能够享有其合理的使用权益。
地下车库的所有权归属于业主，意味着业主对地下车库负有管理责任和维护义务。
业主委员会或管理机构可以制定相应的规章制度，对地下车库的使用、维护和管理进行管理，并采取必要的措施保障住宅小区业主车辆安全。
地下车库的使用权除了所有权，地下车库的使用权也是居民关注的重要问题。
使用权确定了居民使用地下车库的权限和方式。
根据我国相关法律法规的规定，地下车库的使用权归属于住宅小区的业主。
业主在购买住宅时，通常会同时获得相应的地下车库使用权。
使用权的详细情况一般在房屋销售合同中进行明确约定，包括使用方式、限制条件和管理规定等。
在日常使用中，业主可以自由使用配备有使用权的地下车库。
根据业主委员会或管理机构制定的规章制度，业主需要遵守相应的管理规定，如按时缴纳停车费、遵守停车秩序等。
地下车库归属争议解决方式尽管有明确的规定，但住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属问题仍可能引发争议。
例如，由于规划设计不合理或管理不到位，有些住宅小区地下车库的使用权存在纠纷。
当地下车库归属发生争议时，争议一方可以向相关部门或仲裁机构提起申诉或仲裁。
论住宅小区车库的产权归属
论住宅小区车库的产权归属随着社会经济发展，私家车数量日益剧增，小区停车纠纷越来越多。
尽管《物权法》第74条对车库权属作了规定，但效果仍不见理想。
如何协调房开商、业主、物业公司之间的利益，以处理车库权属问题，需要在建筑物区分所有制度中去寻找答案。
[1]然而，传统的物权法只注重对建筑物区分所有权制度中专有部分的研究，而车库作为共有部分已成为法律的冷视角。
本文以学术理论和司法案例为出发点，就车库所有权的归属及判断标准等问题进行探讨。
标签：共有部分;车库权属判断;建筑物区分所有权一、车库定义及种类所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物。
[2]车库和车位不属于同一概念，二者主要区别是车库像建筑物一样，有独立的封闭空间，可以通过登记表彰权利所及范围，而车位不具备以上特征，不在本论文讨论范围。
（一）属于规划范围建造的车库需要行政许可而建造的车库称为规划车库，这类车库需要在《建设用地规划许可证》中表明车库面积。
[3]这种车库是可以获得独立产权的。
如果房屋开发商没有将地下车库公开，在现行法律制度下，房屋开发商获得地下车库的所有权。
对这类车库的处分，司法实践中房开商可以对规划范围修建的车库行使占有、使用、收益、处分等权利。
所有人可以通过购买或者出租车库取得车库的所有权或者使用权。
（二）非规划范围建造的车库实践中，房开商发现修建多余的车库可带来更多利润，房开商可以超出规划最低数额修建多余车库，在具备设计部门更改设计变更、规划部门规划批准、消防部门验收并且办理商品房预售许可证的前提下，房开商基于物权法中原始取得车库所有权。
房屋开发商可以以约定的形式出售或出租给房屋的业主或外部业主。
（三）由人防工程改建成的车库在我国，人民防空工程简称“人防工程”，是指国家为了应对战争，提高城市整体防卫能力，保卫人民群众生命和财产安全需要，所修建的地下防护建筑及其附属设备、设施。
[4]非战争状态下，人防工程可作为地下车库使用。
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浅析小区车库车位的归属车位，即停车位，英文parking place,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。
车位按收费可以分为两种，免费车费和付费车位。
摘要：在建筑物的区分所有权制度中，车库车位的归属问题在现实生活中占据着重要地位，且随着私家车数量的日益增多，车库车位的归属纠纷问题也日益增多。
虽然《物权法》规定了车库车位权属的判断规则，但仍存在一定的不足，我国台湾地区对小区车库车位归属方面的研究比较透彻，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，减少车库车位权属纷争。
关键词：车库车位登记法定停车位我国城市化进程逐步加快，人口大量涌入城市，为了出行的便利，越来越多的人以私家车代步，私家车数量的剧增，导致小区车库车位的纠纷也随之增加。
我国的法律对此类问题研究不够透彻，迷糊的规定难以清晰地界定车位的权属。
而其他发达国家或地区，对此类问题的研究起步早，已经形成一套完备的确权规则，台湾地区关于车库车位归属确认的规则较为完备，可以借鉴台湾地区的经验，划分车库车位的不同类型以确定其权属，以完善我国的车库车位归属规则。
一、我国台湾地区车库车位的分类和归属台湾地区人口稠密，但其面积有限，并且人口大都聚集在城市，导致大量权属纷争发生，车库车位的归属纠纷更甚。
台湾地区将车库车位划分为三种类型，包括：法定停车位、自行增设停车位和奖励停车位，并分别予以规定的其权属规则。
(1) 法定停车位法定停车位，就是依照法律规定应当建造的停车位，该类停车位是为了满足业主最基本的需求，属于法律强制规定的，不得随意改变。
法律对其进行了严格的限制：首先，法定停车位与房屋不一样，其属于建筑物区分所有中的共有部分，由业主集体所有，不得为业主个人专有。
正因为法定停车位与建筑物不可拆分的关系，法定停车位没有独立权属证书，必须随房屋一起转让，不可单独转让。
其次，对于法定停车位的受让人也有特殊限制。
其所有权人必须是业主，任何人不得约定该车库属于业主之外的第三人所有。
如果双方约定该法定停车位属于开发商所有或约定不为建筑物区分所有权人所有，则该约定违反法律的强制性规定，约定无效。
我们可以看出，区分所有权人取得的并不是车库车位完整的所有权，而是所有权中的某几项权能，例如使用、占有等权能。
最后，为了进一步确认和保障法定停车位的权属，台湾地区要求对于业主的专有部分、共有部分以及停车位，都进行严格的登记。
上述提到了法定停车位与房屋不可拆分的特性，也就可以解释为何该类车位不具有单独的权属证书，也不能够单独登记，需要与房屋一起登记。
这就进一步体现出法定停车位的附属性。
(2)自行增设的停车位自行增设的停车位，顾名思义，是指开发商在小区内自行增加的停车位，其与下文提到的奖励停车位不同，开发商能够自行增设的车位数量并不多。
能够建设自行增设停车位的前提是，开发商已经按照法律规定，完成法定停车位的建设，满足了业主的基本需要，否则不能建设自行增设的停车位。
虽然该类停车位可以单独转让，但是业主在同等条件下，享有优先购买的权利。
建立该类停车位的意义，不仅在于增加了车位数量，缓解停车难问题，也是在一定程度上是对开发商的肯定。
(3)奖励增设的停车位奖励增设停车位主要是指开发商在建设房屋时，在建成满足业主的停车需求的车位以外，按照相关法律的规定，可以建立一些公共停车位。
建立该类停车位的目的，主要是为了满足小区内部的超市、店铺、银行的运送货物的车辆、运钞车或者救护车停车需求，具有公共利益的性质。
奖励增设停车位是开发商自己出资建设的，属于开发商所有，具有独立的权属证书，开发商不仅能够单独处分这些车位，还能够将其出售给业主以外的人。
奖励增设的停车位，不仅提高了开发者的积极性，还被赋予公共使用的义务，解决了外来车辆的停放问题，具有积极意义。
二、我国关于车库车位归属规则的现状与不足在《物权法》的起草过程中，对于此问题学界观点纷纭，主要有以下四种观点：业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说，最终我国《物权法》第74条采纳了“约定归属说”的观点。
但是我国的规定过于模糊，容易引起争议。
(1)约定归属存在缺陷我国《物权法》并没有在真正意义上区分不同种类车库，以确定其权属。
仅规定了对于建筑区划内车位，应当满足业主需要，由开发商决定处分方式;对于建筑区划外的车库车位，属于业主所有，这样的规定并不能很好的解决纠纷。
我国《物权法》采取约定归属说，若双方当事人在合同中明确约定了车库车位归属于业主(或开发商)，则车库车位就属于业主(或开发商)。
如果双方当事人没有约定车库车位的归属或约定不明时，本条就没有给出明确的规则，车库车位的归属就会存在争议。
如果开发商与所有的业主均未规定车库车位的归属，则车库车位作为从物，随房屋一起转让给业主，但现在的实践中的做法并非如此。
(2)对于优先满足业主的需要界定不明确其一，对于“首先满足业主需要”是否可以理解为通常意义上的优先购买权?其二，对于“业主”的范围没有界定，是所有业主还是部分业主?并非所有的业主都需要车位，那么对于这些业主而言，是不是应当认为已经丧失了优先购买的权利呢?如果开发者可以将车库车位引入市场竞争机制，价高者得，那么业主的利益如何维护呢?能否认为该转让行为无效?开发商的这种做法，就会引发一些争议，对于购买房屋时没有购买能力的业主，在一定时间内具有了购买能力和需求，此时车库车位已经转让给业主之外的第三人，那么该类业主的需求究竟有没有得到满足?另外，有些业主对车库车位的需求较大，是否应当完全满足还是仅拥有一个车库就算已经满足业主需要呢?(3) 没有规定车库车位的配置比例，也没有划分车库的种类对于车库车位的配置比例，应当按照该小区内建筑物的房屋数量来配备，配置比例还应当考虑到业主的需求、地区经济水平等相关因素。
相较于试点地区出台的法效力低下法律文件，《物权法》以其较高的法律地位，应当对全国范围内的车库车位归属问题，作出明确的界定，从而起到引导的作用，为各地出台相关法律法规作参考。
另外，我国对于车库车位的划分仅仅是规划内规划外，过于简单，存在较大漏洞，不利于维护业主的利益，应当划分为不同种类，并依据不同种类设定不同的准则来科学规范不同车位的归属。
三、车库车位归属规则的完善(1)划分车库种类，完善归属规则对于车库车位类型的划分，可以借鉴台湾地区的划分方法和标准，学界许多学者均赞同这种做法，认为这种立法方式更能“适应现代社会生活的需要，体现了法律原则性和灵活性，是一种较为科学的立法。
”虽然大陆不像台湾地区地狭人稠，但是我国正处于飞速发展时期，城市化发展更加迅速，城市土地的利用率也越来越高，未来人们对于小区车库车位的需求更大，这就要求我们提前向台湾地区学习，充分发挥土地利用率，合理安排车库车位。
(2)完善“应该首先满足业主需要”的规定只要开发商按照符合配置比例的车库车位时，就应当认定开发商建设的车库车位满足了数量上的需要。
对于配置比例，《物权法》应当进行明确规定，并要求开发商在合理时间内通知买受人。
在此期间内，业主放弃购买，这种情况下，开发商才可以将车库车位出租或出售给业主之外的第三人。
即使如此，其出租或出售的车库车位的数量应当限定在合理的范围内，当然如果条件允许，也可以保留适当数量的车库车位，以满足将来小区业主的需求。
如果业主未标明放弃购买，开发商不能将法定停车位随意转让。
(3)建立不动产统一登记制度目前我国的登记的重点还是在房屋的登记上，对于车库车位的登记关注甚少。
虽然有的地方采取登记试点，但其依据的法律效力过低，难以形成统一的体系。
不动产登记制度不完善，导致双方当事人交易时，尤其是买受人难以及时了解到房屋的完整信息，其是否已经负担其他担保物权，导致其购得的房屋的所有权不是完整的所有权，损害其合法权益，威胁交易安全。
近年来，房地产市场迅猛发展，房屋的价格大幅度上涨的同时，小区内车库车位的价格也不断提高，完备的公示登记制度是房屋交易的保障，也是车库车位交易的保障。
建立统一的不动产登记制度，对于登记的范围也应当作出严格的规定，不仅登记房屋的权属，也要登记车库车位的权属，其面积等其他的信息也应当包含在内。
(4)完善房地产信息公开制度房地产市场的发展迅速，导致有些出现房地产过热的现象，许多地方出现了房屋供不应求的现象，这就导致开发商具有绝度优势地位，掌握着其所开发的房屋和车位的详细信息，而买方则处于被动落后地位，开发商欺瞒行为，再加上相关机构的信息不公开，买房难以获得充分消息，也难以了解其购买的不动产的权属信息。
甚至出现某些不诚信的开发商，仅透露部分信息来迷惑消费者或者透漏虚假信息，欺骗消费者购买其不动产。
例如，某些开发商故意更改设计图纸，缩小房屋面积等，严重损害消费者的利益。
这就要求我们建设完备的信息公开系统，并且对于公开的信息要进行审查，防止开发商恶意欺诈。
完善信息公开制度，使得消费者获得准确的信息，平衡双方的利益，并且建立信息公开监管制度，规范房地产市场的经营秩序。
注释：卓杰辉.区分所有建筑物附设停车场的比较法研究.中外房地产导报.2003(2).5.王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006(5).董学立.论物权法上车库权属的判断标准.法学.2008(3).：[1]王泽鉴.民法物权.北京：北京大学出版社.2009.[2]赵海乐.论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示.北方法学.2001(1).[3]金风.略论住宅小区车库的权属.贵州师范大学学报.2004(4).[4]陈华彬.业主的建筑物区分所有权.中外法学.2006(1).[5]高圣平.解释论视野下的车库车位权利归属规则――以《物权法》第 74 条第2款、第3款为分析对象.政治与法律.2008(10).[6]高圣平.“首先满足业主需要”的规范意义――《物权法》第 74 条第 1 款的理解与适用.法学.2009(2).。