华润调查报告

5.楼盘个案分析个案一：

都市名园

[概况]

位置：罗湖区蔡屋围地王金融中心区

户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）

车位数量：400个

钛铝合金推拉门

窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金平开穿

洁具：全套进口高级高陶洁具。

厨房：精美厨框一套（吊框、地框）、排油烟机、不绣钢洗涤盆、陪进口高级陶星盆龙头

主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯

标准平面图：

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虽然均价较高，但通过较大幅度的折扣将均价下调，以达到刺激客户成交的目的；建筑期针对其非现楼的特点，为增强顾客信心采用建筑期内免息付款的形式，减轻了业户负担。

付款方式：

1）一次性付款，九四折优惠；

2）银行20年按揭，九七折优惠；

3）建筑期免息分期付款，九八折优惠；

4）特惠银行按揭（二成分期、七成按揭），照定价。

促销手段：

1）形象明星：曾志伟、何家劲

2）’98深圳房地产交易会

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2）露天茶座

3）小区围栏设计及用料：}未定

4）小区道路设计及用料：}未定

[样板房]已拆除

[售楼处面积及功能情况]

300平方米，设置咨询台、洽谈茶座、模型及功能牌区、入伙办公区。

[物业管理公司及收费]：4元/月

三九物业管理公司简介

三九物业管理公司是国家经贸委三九集团所属，注册资金6000万元，以发展物业管理及其相关产业，具有独立法人的股份制公司。

[关键时间]

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个案二：

港逸豪庭

[概况]

位置：罗湖区和平路以西开发商：深圳融发投资公司

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车位数量：300个

车位配比：1：3

车位租用费：300元/月

装修标准：

<公共设施>

豪华大堂：地面铺砌进口抛光地砖及精美云石，拼合特色美术图形；墙身饰大

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供电：装设高级入墙暗线插座及开关，并设大型后备发电机组。

主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯

标准平面图：

[营销]

项目主题：现代经典超值家园

市场价格定位：起价—6666元/平方米

均价—8900元/平方米

最高价—11030元/平方米

总价范围：30.6万~330.9万人民币

价格策略：该项目虽然均价及整体价格水平都比较高，但是通过选出一定量的单位，采取用较低的售价，在市场上造成起价较低的形式。同时，采取十分轻

1）剩余楼层多为28层以上，总价较高。

2）两房及复式相对总面积较大，在港逸豪庭置业的港人，其驻深家庭成员不会太多，故对四房实用率不高。而对于需购置大户型豪宅的客户，都市名园的可选性更大，故造成分流。

好销单位：两房两厅、三房两厅。

内外销比例：1：9

业主结构分析：

港人为主。其户型紧凑方正，。面积小，单价合理，总价不高，物业风格港风颇浓，而香港人多数只是对罗湖口岸地区较为熟悉，该项目距离口岸交通方便，距离较近，故此港人在此置业量较大。

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[样板房]

设计单位：雅典居

装修费用及标准：

一房一厅~三房两厅（5万~10万的港式家居装修）

包括：天花吊顶、墙壁喷涂、铺设高级复合地板、房间及厨房橱柜、防滑地砖、

厨厕TOTO卫生洁具、实木房门。

[售楼处面积及功能情况]

约500平方米，上下两层，一层设置了咨询台、洽谈办公台、模型区、功能牌，及独立隔断式的财务室、文件室、洽谈室，二层设置了洽谈散座。[物业管理公司及收费] 3.8元/平方米

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积单位为主，参揉物业景观秀美的特色，采用了“明星效应”的推销手段，赢得认同，取得业绩较为理想，现已售出8成左右。

个案三

长丰苑

[概况]

位置：罗湖区春风路2021号

开发商：长城地产公司和深圳华明辉置业有限公司

策划代理商：经纬物业顾问行

承建商：深圳金众（集团）股份有限公司

设计单位：中国建筑东北设计研究院

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车位数量：约700个（定为地下一层，但车位单位尚未划分）车位配比：1：2（一个车位配两户）

车位租用费：400元/月

装修标准：

<入口大堂>

豪华钢化玻璃门，地面铺高档花岗岩，墙面为高级云石配腰线，天花为艺术造型吊顶配高档照明灯具。

<室内装修>

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项目主题：繁盛的城市演奏新生活的乐章

市场价格定位：起价—7088元/平方米

均价—12000元/平方米

最高价—15000元/平方米

价格策略：考虑到该物业的单价及总价都较高，客户在短期内很难有足够的资

金进行置业，所以采取了特别轻松的付款办法，用特长免息分期来

吸引相应的客户。同时，为了弥补该方式对发展商资金所带来的损

失，规定客户在选择该类付款方式的时候，在原价的基础上提高2%

的措施。

付款方式：

1）一次性付款9折

2）银行按揭95折

万~58

好销单位：住宅中小型单位，一房~三房；

公寓基本上全部是酒店式套间，尤其是东面01-10房号及13-14房号，因面积合适（约40平方米），且全部带有厨房，并具备不错的山景。此外，小面积带阳台的23~24房号也较为畅销。公寓小面积总体走势较为平坦。

[智能化设施]

1）闭路电视监控