xx商业地产项目公园里示范区全动线说辞(最新)0414(2)

公园里全程介绍说辞
动线：问位---品牌---拱墅脉络---区域沙盘----项目沙盘---阳光宣言----（后浪音乐节&三好发布会）----三好住宅性能展馆---美好家---样板房---洽谈----送客
一、售楼处接待门口
××先生/小姐欢迎参观！
请问是第一次过来吗？之前有置业顾问给你发过短信或打过电话吗？您这边登记下，我给您安排一个专属的置业顾问。

我是××，这是我的名片（出示名片），现在开始我将会是您在广宇万科公园里置业的专属置业顾问。

相信您刚进来的时候也看到了门口的那副拱墅两河十景图，自古以来，拱墅都是老杭州繁华的中心，大运河与上塘河，可以说是老拱墅繁华的动脉。

沿着这两条河，从古到今都有很多故事在发生。

所
有的名胜，全部的故事，聚成了拱墅千年的繁华，也传承了杭州整个城市近一半的经济和人文。

那副拱墅两河十景图铜雕是万科献给拱墅的一份见面礼，公园里则是万科进驻拱墅的第一个项目，接下来由我跟您做项目有关的详细介绍，请跟我来：
二、【品牌墙】参观品牌墙，进行万科品牌介绍
万科在全球
万科集团于1984年成立于深圳，1988年正式进入房地产，经过32年的发展，万科已成为全球领跑的开发商，形成了北京、上海、广深、成都四大片区。

2010年，万科率先突破千亿销售额，成为第一个迈入千亿集团
的房地产企业，2015年，万科销售超过2600亿，持续领跑中国房地产行业。

万科是一家有追求的企业，不止
步于国内，2013年万科更是走出海外，先后进军旧金山、纽约、香港新加坡等市场。

截止2015年底，万科布
局全球71座城市，为百万户近300万人提供了住宅和物业服务。

回望万科三十多年的发展史，真正让万科走到今天的，正是万科一次又一次的自我挑战：推动成立了中国第
一个业主委员会；第一个推出红线内外不利因素公示；第一个贯彻工程实测实量；第一个制定客户验房指引表。

毫无疑问，万科持续领跑着房地产行业。

万科在杭州
万科在2006年进入杭州，入杭10年以来，实现了东南西北各个区域的项目布局。

更不断创新，于2013年
首创“三好”理念。

将品质与服务融入到社区的建设之中，打造了精工品质、物业服务、社区商业三大亮点。

在
杭州，我们以领跑者的姿态让万科三好在杭城全面开花。

除了住宅开发业务，为满足客户的实际需求，积极开拓
出商业、养老、教育、物流和选装等多元化的复合地产业务，转型成为城市配套服务商。

万科深入杭州城市每一个脉络，全面服务杭城。

从这张全项目地图您也能看出，我们总计开发以良渚文化村、
西庐、西溪蝶园、大都会79号、玉泉、世纪之光等为核心的约30余个在售及8个待售项目，总计为约3.4万余
户业主提供了万科的产品和服务(不含老南都项目)。

2015年杭州万科实现了约170亿的销售额，销售套数近万套，蝉联杭州市区商品房销售套数冠军。

数字的
背后不仅仅是销量，更是杭州客户的认可，可以说在杭州约10个人买房，就有1个人选择万科，这就是品牌的
力量。

虽然已经蝉联杭州市区商品房成交套数冠军，但对于万科来说，还是一直有一个遗憾：一直没有能够进入拱
墅区。

正是在这样的背景下，杭州万科和广宇集团强强合作，于是有了万科在拱墅的第一个项目：公园里。

三、拱墅的城市发展脉络：旧城复兴与新城崛起的合奏华章
复旧：
老杭州人都知道，拱墅区自古以来就是杭州繁华的代表，古代这里是京杭漕运的南端，大运河繁华的核心，近现代，这里是老杭州工业的城市中心，而近些年来，随着社会发展，拱墅区通过退二进三的产业调整，老拱墅在不断的更新和蜕变，以前湖墅的杭汽发，如今是杭州的第一豪宅项目：武林壹号。

为什么过去杭汽发的老工业厂房一拆掉，这里会有如此翻天覆地的变化？这是因为拱墅做为一个悠悠老城，本身土地就非常稀缺，而原来的这些工业厂房本身位置就非常好，因为受到厂房环境的影响，其周边发展一直受到约束，而一旦这些不利因素突然消失的时候，这里就能迅速崛起，快速复兴。

拱墅的城市发展脉络正是如此！
除了湖墅的杭汽发升级改造之后变成了如今的豪宅标杆！还有桥西，以前那里是杭一棉、大河造船厂，环境非常差，但是现在成就了我们看到的的大河宸章、运河宸园、历史文化街区，如今这里已经是拱
墅非常繁华的地方，再比如申花蓝孔雀板块，以前是老的化工厂，现在也被炒的火热，当然还有大关、祥符等等都是如此，拱墅区这些老的工业板块通过改造升级，诞生了一个又一个城市的价值高地。

过去拱墅的发展是沿着大运河沿线，而接下来几年拱墅的复兴脉络将会沿着上塘河发展，您看2015年拱墅区上塘板块出让的几块土地，像去年12月上塘出让的两幅地块就可以看出，阳光城这
块地，楼面价也超过1万6，大家绿城金麟府那块地更高，您应该也听说了，光楼面价都破2万/
平米了，入市价格基本会在3.5万~4万左右！而它俩距离我们公园里项目，沿着大关路只有3个
路口的距离。

和刚才提到的通过退二进三的产业调整实现价值跨越式发展的板块一样，公园里项目所在的桃
源板块是拱墅区政府重点打造的新板块，但受制于杭钢的存在，可以说桃源板块的价值还有很大待
发掘的空间。

今天，我们再来谈这个板块的时候，杭钢已经正式关停并整体搬迁，那些杭汽发化身
武林壹号、杭一棉蜕变大河宸章、老工厂们纷纷升级为城市价值高度的故事即将在这里上演。

迎新：
和普通的退二进三不一样的是，杭钢搬迁后留下的是约4000亩土地，如今在主城区土地供应
高度稀缺的杭州，4000亩土地的整拆整建带来的是无穷的想象空间！这势必将引爆整个杭钢新城
板块及桃源新区的价值热点！
在刚刚结束的拱墅区“两会”，政府决定将在这里打造与钱江新城、未来科技城、城东新城并
驾齐驱的产城融合的2.0版智慧新城。

这也是为什么您能看到，政府对项目周边交通（地铁）、教育（两校）、商圈等各种顶级配套
的快速落地和完善。

杭钢新城板块将成为拱墅下一个全新的价值高地，整个区块都在经历着巨大的变化。

而万科通
过对城市发展的解读，看到了城市发展的方向，选择在杭钢新城板块打造公园里项目，公园里也将
会是第一批承接杭钢区块升级发展红利的项目。

四、区域沙盘
那接下来就为您介绍下我们公园里项目周边的配套情况！
Q2：where，请问XX先生/女士，您现在哪里上班？
在区位图上先为其指引现在的出行路线，在讲解项目完整的交通配套！
【区位配套】
交通配套：两纵两横快速路，两路两铁快速线。

您在地图上可以清晰的看到我们项目位于杭州最主要的井字型快速路环线枢纽中心位置，桃源板块东近秋石高架，南近留石快速路，通过留石快速路非常快就可以直达万达商圈、德胜快速路直接通往城东和城西，通过秋石高架快速直抵钱江新城和市民中心（距离都在约10公里左右），通过上塘高架可快速抵达延安路，武林银泰等市中心核心商圈。

如果您走地面，一条沈半--大关--教工路，直达黄龙商圈和西湖湖边，一条东新路直达武林商圈。

项目附近还规划的有地铁3号线和4号线，3号线打通城西、武林和黄龙核心，4号线在项目附近设有桃源站，目前4号线已经通半段，4号线直接连接火车东站、市民中心，将打通钱江新城主城CBD，贯穿了杭州从东西向南北的城市标志性配套。

项目未来的发展非常有潜力。

（另外附近公交车有338路可去武林广场,129路通往城西银泰,坐528换乘50可去钱江新城，坐75路换乘48可去钱江新城，还有304路,307路，217路,321路的等多条公交线,另外板块内规划建有一个拥有7条线路的公交中心，就在我们项目附近不远。

）
商业配套：杭州市第四大商圈。

距离项目约1600米位置就是大润发购物广场、距离项目约24000米位置，就是新天地银泰城商圈，在杭州有银泰的地方就是城市繁华的核心，新天地银泰圈也是继武林商圈、黄龙商圈、钱江新城商圈之后的第四大商圈，除了目前已经开业的中大银泰城，对面的新天地中心，总建筑面积约180万方，它将是杭州第一大城市综合体，从我们项目开车过去也就是两首歌的时间，非常的方便！
Q3：不知道xx先生/女士您现在结婚了吗？家里有小孩吗？
如果您有小孩正要上学的话，拱墅区政府和桃源新区已经在这里规划了，旁边连番升级的全年龄
段一站式优质教育体系，对您来说一定很实用！
如果对学校没有需求：那没关系，拱墅区政府和桃源新区已经在这里规划，配套，相信以后出手的时候也会增值，更抢手！
教育配套方面：连番升级的全年龄段一站式顶级黄金教育体系项目旁边就是拱墅区教育局直属的公办幼儿园：桃源幼儿园，这是一所优质的特级幼儿园，目前已经正式运营，这也是是拱墅区最大的公办幼儿园，资力量非常强，对面还有福山外国语小学，它是整个华东区第一所公办外国语小学，在上海非常的有名，估计会在2016年6月开始招生，9月正式开学。

生态环境配套方面（展点定向选讲）：四重公园，杭州市区第三大绿肺在杭州最美最好的
生态资源莫过于西湖，其次是西溪湿地，这两大城市绿肺也是杭州的骄傲。

除了西湖和西溪，杭州
的第三大绿肺就是公园里项目北面的杭州主城区首个4A级国家森林公园。

除此之外，项目西面还
有一个约3万平米的桃源中央公园，南面紧邻下塘河的河滨生态公园。

可以说这是一个公园环绕的
项目，因此项目名就是“公园里”。

公园里小区一共规划的13幢楼，呈围合式分布，小区中间有
一个中央景观公园！您将来住在公园里，饭后和家人一起漫步塘河畔，周末带着家人爬爬山，是真
正的买在公园里住在公园里！
医疗配套方面（展点定向选讲）：杭州市第一人民医院分院可容纳1000床位的三级甲等医院，约2公里范围内，中大银泰城旁边就是浙江大学国际医院，是一家有院士团队创办，投资5个亿，按照国际JCI标准建设的新型三级综合医院I（JCI是国际医疗卫生机构认证联合委员，是全世界公认的医疗服务标准，代表了医院服务和医院管理的最高水平。

也是世界卫生组织认可的认证模式）。

综上所述：公园里作为杭州万科首入拱墅的旗舰作品，全城便捷的立体交通网络，又紧邻杭
州市第四大商圈、政府规划的黄金教育体系、杭州市第三大绿肺，还有先进医疗配置，几乎满足了
很多客户买房子过程中方方面面的需求，这绝对是您在拱墅置业的一个合适选择
五、项目沙盘
先生/女士，您好！整个项目沙盘的方位是上北下南，左西右东。

我们现在所在的售楼处是在桃源中央公园里的这个位置，项目工地在河对岸，我们斜对角的位置。

外部：项目北面的杭州主城区首个4A级国家森林公园，西北面是杭波的一个文化艺术博物馆为主题的工业遗存公园，再往西就是在杭钢原址基础上，政府即将打造的杭钢新城，一个与钱江新城、未来科技城、城东新城并驾齐驱的产城融合的2.0版智慧新城。

西南面是一个约3万方的桃源中央公园，南面紧邻下塘河的河滨生态公园，河对面有一所特级桃源幼儿园，这也是拱墅区最大的一所公办幼儿园，师资力量非常强。

特级桃源幼儿园往东约200米左右的距离有一所公办的上海福山外国语小学，这也是拱墅区政府特意为整个板块从上海引进的一所小学，是上海第一所公办的外国语小学，在上海非常的有名，目前主体已经建好，预计见年6月招生，9月入学。

再往东面一点，也就是桃源街和沈半路交汇口的位置，路口的北面规划的是一个五星级酒店，路口的南面规划的是一个商业地块，据悉非常可能是万达。

内部：万科公园里整个项目占地约4万方，总建约10万方，由13栋小高层，呈围合式分布来打造的一个社区，除了6号楼（1单元14层，2单元16层）外，其他都是18层小高层。

8#楼王是2梯2户的以外，其他楼幢都是2梯4户的。

除了沿河景的5幢楼是北向入户的，其他都是南向入户的。

小区总规划约1030户，住宅主力建筑面积约89~138平米，整个小区是装修成品，预计2018年一季度统一交付。

沿着云锦路的底部规划有约2000方的商业。

小区一共设有两个出入口，云锦路的东门是小区主入口，沈半路的西门是小区的一个次入口。

3个车库入口分别位于靠近两个出入口的位置(沙盘中指出)。

景观设计：因为公园里这是万科进驻拱墅的第一个项目，所以在景观的打造上，我们也花了很多心思。

众所周知，万科的五重园林景观打造上，在业内一直都有很高的评价，但我们一直觉得建筑也好，景观也好，是为人服务的，您买了万科的房子，更重要的是未来在这里的生活方式。

所以公园里的景观体系，除了塑造景观天然的观赏性之外。

我们探索了社区环境更多的可能性，我们希望好的社区资源可以开放性的为所有业主服务，我们希望有更多的空间可以作为业主之间互相交流和分享的社区平台。

比如我们小区内部特意打造了3重公共社交空间，首先是2、3、4号楼打造的“泛大堂”：将景观延伸至大堂处，充满绿意的家，宽敞的空间配合开敞的草坪。

8号楼中央楼王的一楼架空层以及周围的延伸区域，我们打造了一个小区的“泛会所”：8号楼左侧是一个室外的放映厅，可以三
五个好友，在这里放一部喜欢的电影，也可以两三个小姐妹，在这里听两首轻音乐，喝一杯下午茶，聊聊天，过一个慵懒的午后时光。

它的右侧是一个阅读阳台，周末阳光的午后，您可以陪着孩子在亲近自然的同时，给他讲述一个童话王国的美丽故事。

正前方设计的是一个室外场吧台，还有一个的休闲平台，可以供社区的每一个业主来使用。

在9、10,11、12之间，我们分别打造了一个“泛客厅”：将传统客厅的功能延伸到小区公共空间，比如我们爸爸妈妈过来了，他们和社区其他的老友，一起坐在这里供饮茶喝咖啡、闲坐使用无线设备网上冲浪、太极或晨练而用，配合开敞的草坪，仅有一棵树形优美的大树。

过去的都市公寓更多的是封闭型的，你可能回到家，就没有下楼的欲望，而公园里三重空间，为社区业主探索了更多户外空间活动得可能性。

让小区的景观不仅可以有很好的观赏性，同时也提供了更多生活方式的可能。

阳光草坪：万科深刻洞悉建筑、人、自然三者的和谐关系，主张在有限的资源条件下，规划公园、花园式的景观设计方案，并将资源给到全体业主，充分共享大自然的馈赠。

例如在在小区中央景观花园西侧我们设计了大围合花园，让景观资源集中呈现。

如果你还没结婚的话，您甚至可以在这里举办一个浪漫的草坪婚礼。

一个有阳光的午后，可以看着自己的孩子在这里玩耍。

分龄段运动场地
1.婴幼儿期行为主要表现为外出晒太阳、游戏活动，一般配置如秋千、小滑梯、弹簧摇椅、学步墙、沙坑等活动器物；
2.3岁以上对场地需求则表现为相对独立的空间、面积也更大，对器械的要求相对婴幼儿有一定的变化，增加一定的小型或大型综合性器械；
3.专业的成人、老人户外健身区，为成人晨练，老人散步、玩棋牌提供相应的专业活动空间，丰富社区生活同时提供更益于交流的邻里平台，促进社区和谐。

下塘河入口：
因为公园里的南面紧邻着下塘河的河滨生态公园，我们一开始看到这条河的时候非常的兴奋，
但是因为小区的南面并没有出行功能的需求，一开始这一面并没有设计门。

但是，我们为了能够给
业主提供一个更舒适的河畔生活方式，我们反复颠覆方案，增加了一个人行出入口，就是为了让小
区的业主可以最直接最便利的享受下塘河滨的全新生活方式。

我们甚至可以想象您以后住在这里，
晚上吃完饭后，和家人一起一起沿着上塘河畔，一起散步，多么美好而温馨的生活场景，早上起来
可以沿着上塘河健康的晨跑，我们的爸爸妈妈过来小住的时候，可以早起在这里晨练。

除此之外，
因为有了这扇门，社区业主的宝宝，可以从这里沿着河畔风景走廊，步行去河对面的幼儿园上学，这样也避开了大马路的车来车往，让宝宝放学回家的路也更安全。

项目首开：目前首开楼栋还没有完全确定，公园里本身就是一个体量并不大的项目，而关注的客户却一直很多。

首开可能是1#、2#、3#、12#、13#5幢楼中的部分，3#和其他四幢楼的中间套都是约89方的，1#、2#、12#、13#的西边套都是约99方的，2#、12#东边套是约115方的，1#、13#的东边套都是130方的。

六、阳光宣言
万科是一家非常公开公正透明的房地产开发商，您现在看到的也是我们万科独有的阳关宣言展板，它包含了万科物业、项目红线内、外不利因素、车位公示，重要信息提示、客户关系中心等6大模块。

万科物业：万科物业成立于1992年，中国内地的第一个业主委员会便诞生于深圳万科的一个社区（深圳天景花园），目前万科物业已经持续六年被评为中国物业第一领导品牌。

先后服务近1000个项目，200万业主家庭。

公示中有部分收费标准，同时这里还有我们物业的投诉电话，如果您后期入住之后有任何物业方面的问题，都可以在这里反馈。

同时万科物业顺应移动互联网社会的发展，我们为业主开发了专属的物业服务APP住这儿，到达单元门，您如果忘了带门卡、还可以通过手机APP软件“住这儿”直接扫描通过道闸、进入单元门，另外，我们在公共景观节点和室内都设置了紧急报警按钮，遇到紧急情况都可以直接呼叫物业中心，非常方便。

客户关系中心：展板内容引导
红线内外不利因素：展板内容引导，每一个不利因素都要提示到位。

车位公示：展板内容引导。

重要信息提示：展板内容引导。

七、（后浪音乐节&三好发布会铺垫）
您这边看到的是一个后浪音乐节的画面，公园里联合其他几个知名的创新企业一起联合呈现了这个后浪音乐节！活动时间是晚上7点~10点，千万不要错过。

5年前的春天，在杭州万科良渚文化村，一群业主聚在一起，发布了“村民公约”。

这26条守则，犹如一盏照亮了社区文明和邻里关系的明灯。

万科也因村民公约产生了“好邻居”的念头，继而诞生了全国闻名的“万科三好”。

2016年，万科三好，再一次引领与革新住宅标准，在产品及服务上迭代更新，通过21大类85项细节，升级理想居住体验。

这些主张，大多具有颠覆性，譬如“主张把社区内好的资源向业主开放，让更多业主共享”。

比如您看到的：一键清、三块板、美好家、万课堂、睿服务、动乐园，他们分别代表着不同的含义，接下来我们有个住宅性能的展馆，我会一一详细为您介绍。

八、住宅性能展馆
欢迎参观公园里三好性能馆，这是杭州万科2016三好住宅标准落地后的首个性能馆。

当全行业的住宅成品化尚处萌芽之时，
万科三好，再一次引领与革新住宅标准。

21大类，85项细节，三好住宅新标准，
前所未见的升级体验，全面呵护您的生活。

性能系统：
首先要为您介绍的是三好性能系统。

基于多年来对居家生活行为的认知和经验总结，杭州万科不断寻求解决之道，将产品性能的人性化延伸至生活的方方面面。

旋转鞋架
1.独特旋转设计，使用起来更省力省心；业主可根据自身需求对鞋架进行大致分区，保持美观同时更方便使用挑选；
2.空间利用率高，鞋架最高可达十二层，错向设计将其收纳数量双倍放大，可充分满足全家人的鞋物收纳需求，还可预留充足的访客鞋位；
3.内置型的设计可避免一般鞋架对居家带来的视觉影响，更美观大方。

简时工
1.厨房在空间格局中，往往扮演着贤内助的角色。

如何在有限的格局下，最大化提高空间的利用率，成为厨房空间设计的难点。

2.万科三好住宅从细节上提出了多种解决方案，例如在水槽下柜特别安装“简时工”，可放置洗涤、清洁用具，以充分利用空间，在做家务时亦可抽出携带，操作简单。

大单槽
1.万科三好住宅深研国人的日常饮食习惯和烹饪方式，经过研究发现传统的双水槽设计不利于大件烹饪厨具的清洗，因此摒弃了双水槽设计，采用更便捷更灵活的大单槽设计；
2.大单槽更便于大件厨房用具的清洗，在同样面积内，安装大单槽还可得到更多的空间。

卫浴柜U形抽
1.卫浴的收纳往往较容易被忽略，在潮湿环境的卫生间内，保存好琐碎物品，可大大提高生活的效率；
2.三好住宅卫生间浴室柜下柜采用抽屉并作U形设计，以合理留出台盆下水位置，能够有效提升下柜空间利用率。

健康系统：
从研习对于人类居住最为舒适的生活环境出发，通过科学数据衡量，结合房屋空间分布，合理运用自然资源。

从空气、水、光、声音等多维度，呵护您的健康。

户户配置除霾新风系统；噪音控制、光源选择将从保证客户健康的角度出发，只为给到业主更好的居住环境。

全区日照规划
1.“太阳是大地的母亲”，充足的日照为地球万物带来勃勃生机。

万科三好住宅深研社区户外活动日照需求，以精密计算模拟本地四季日照特点，规划科学的全区日照系统。

2.充足的阳光带来更健康的生活，促进人体新陈代谢，且能促进钙质吸收，老少皆宜。

紫外线具有杀菌消毒的作用，以及适度的阳光会对人的情绪产生积极影响，带来更愉悦的居家体验。

全区通风规划
1.空气对生命的重要性不言而喻，其质量好坏将对人体健康产生根本性的影响。

2.在环境问题日趋严重的今天，万科三好住宅基于多年住宅建造实践，并通过科学分析模拟，以点式规划、一字户型、南北通透三个层次，保证社区及户内通风，切实改善空气质量，保障人居基础健康。

隔音减噪设计
1、随着城市化进程的加快，大分贝的噪音对人们的生活产生了很大的影响。

如何最大程度地隔音、减噪，已成为人们最为关心的生活话题。