青岛八大湖项目可行性研究报告

青岛八大湖项目可行性研究报告

第一部分：项目概况

一、 宗地位置及概况

项目位于青岛市市南区南京路以东、宁夏路以南、巢湖路以西。为南京路、宁夏路、巢湖路、洪泽湖路和宁夏路小学合围区域，如图所示。

项目区位图

本地块位置

市北区政府

青岛市政府

市北区政府

青岛轮渡

青岛港 约300米

约270米

该项目距离火车站约6.9公里，距离青岛轮渡约6.5公里，宁夏路可直达火车站及轮渡。项目距离青岛港约5.8公里。

二、项目背景

该项目前期是由青岛锦绣前程置业有限公司运作的市南区重点双改项目。项目总建筑面积301311平米。其中地上建筑面积209061平米，地下建筑面积92250平米。其中回迁住宅13.8万㎡（由市南区政府暂按9500元/㎡进行回购），可供商业开发包括3.6万㎡的沿街商业（1-3层沿街商业），3.25万㎡的soho办公。项目土地出让费用为12亿元，项目转让费5.5亿元。

三、宗地现状

项目基本属于净地，地上附着物已经拆除，地表还需要进一步平整。

项目现状图

项目附近正在修建的地铁出入口

项目周边道路

四、 项目周边的社区配套

项目周边教育、金融配套完善，项目沿南京路对面为中联创意广

场，目前已奠定商业基础，项目周边主要配套有：

教育配套：南京路第三幼儿园、宁夏路小学、宁夏路二小、新昌

路小学、青岛第十五中学、青岛远洋船员学院等；

金融配套：工商银行、农业银行等；

医疗配套：青岛友好医院。

交通配套：青岛地铁一期

商业配套：中联创意广场

项目所在地 农业银行

工商银行

第十五中学 新昌路小学 青岛远洋船员学院 宁夏路小学 宁夏路二小

友好医院 南京路第三

幼儿园

中联创意

广场

五、项目周边交通状况

青岛市共8条地铁线路，其中M3线（上图所示一期）：青岛火车站——青岛铁路北站。自青岛火车站，沿前海一线经汇泉广场、太平角至市政府，再沿南京路向北经错埠岭，沿黑龙江路经李村后转向西，终点至拟建的青岛铁路北站，总长度24.9公里，预计2014年竣工通车。本项目处于青岛地铁一期，南京路与宁夏路站处。

本项目位置

青岛地铁设计线路图

第二部分：青岛市商业地产市场分析

2011上半年，青岛市商业成交出现大幅增长，签约量升至历史高位。城阳区、胶南市以及市南区依然是目前商业项目密集区域，其中市南区去化压力最大。受市内高房价以及周边交通不断完善的影响，越来越多的人选择到周边地区买房，商业配套也随之向外围扩散，因而造成郊区商业比市内去化快、成交量大。

2011年上半年商业部分成交及存量分析：

2011上半年，青岛市写字楼成交同样呈现上升趋势，存量方面，依旧集中在崂山区、市南区以及开发区。市南区写字楼去化压力最大。

2011年上半年写字楼部分成交及存量分析：

项目周边楼盘

周围楼盘情况列表

参考周边项目，并考虑未来升值，本项目中沿街商业价格可以定在45000元/平米左右（部分为地上三层，部分为地上四层）；soho 办公可以定价在25000元/平米左右（含3000元/平米的精装修）；地下商业可以定价在12000元/平米左右。

第三部分：开发设想

一、项目开发思路

该地块位于宁夏路与南京路的交汇口，交通便利，办公方便，可开发部分soho 办公产品。地下部分可开发一定量的地下商业作为社区配套的一部分‘借助于未来地铁优势提升商业价值，项目沿街部分可开发一定体量的沿街商业。该项目是青岛市重点双改项目，按照规划，本项目还需开发1906平米的六班幼儿园和138379平米的回迁住房，全部回迁住宅由市南区政府暂按9500元/㎡进行回购。 中央国际 商铺：40000

阳光泰鼎大厦

写字楼：18000

都市118

住宅：20000 太古百货

商铺：48000

本案

二、项目运作思路

1、在项目转让协议签订后，先期支付青岛锦绣前程置业有限公司订金5000万元，即可进行股权转让和项目运作事宜。

2、项目完成转让，我公司需支付土地出让金12亿元，同时启动回迁房回购工作，在保证土地出让金与回迁房回购款捆绑的前提下，预计回购协议签署后约二个月内可将13.8379万平方米的回购款（约13.15亿元）分批返还我公司。

3、青岛锦绣前程置业有限公司前期与五矿集团达成了8.5亿元信托资金合作意向，待项目手续完善后（四证办理完毕），即进行信托资金的申报，预计约45天时间内可完成放款。即可确保项目前期启动资金。

4、待项目回迁房回购款返还完成，且项目规划手续办理完成，即支付项目转让剩余的5亿元尾款。

第四部分 SWOT分析

一、优势

1、项目位于南京路和宁夏路的交汇口，宁夏路贯穿青岛市东西，南京路可以直达青岛滨海景观带，交通便利，可达性强，交通便利优势明显；

2、项目周边配套完善，商业气氛较浓厚，对未来的商业及办公产品的销售有一定的支撑作用；

3、市南区土地供应稀缺，本案具有较高的稀缺价值。

二、劣势

1、项目可售产品仅有商业和写字楼，产品较为单一，且产品成本较高，市场抗风险能力较弱；

2、项目前期资金压力甚大，若回购款或信托资金不能按时到位，资金的压力和成本较高。

三、机会

1、青岛地铁在本项目宁夏路一侧设有地铁出入口，未来项目存在较大升值空间；

2、回迁房中包含约700套二期的拆迁安置用房，便于我公司后续介入二期的拆迁改造。

四、威胁

1、土地出让金与项目回迁房回购进行捆绑的困难极大，一旦回购款不能及时到位，会面临极大的资金压力；

2、此项目前期各方关系较为复杂，且有不利的社会影响，恐会影响此项目的正常运作。

第五部分：项目测算及结论

一、投资收益分析

（一）经济指标：

1、总建筑面积：301311㎡

2、地上建筑面积：209061㎡

其中：

回迁住宅：138379㎡