房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(doc 13)
房地产投资的资金来源与筹措
如果资金来源主要是银行贷款，那么利率的变动将对项目的财务成本产生重大影响。在利率上升时，贷款的利息支出 将增加，可能导致项目亏损。
流动性风险
一些非标准化或小规模的房地产投资可能面临筹资困难，特别是在市场环境变化或经济下行时，资金的 流动性可能受到限制。
筹措方式的风险与挑战
融资渠道限制
在某些情况下，房地产投资可能面临融资渠道的限制，如政策限制、资本市场准入门槛 高等，这可能导致筹资困难或成本增加。
房地产投资的资金来 源与筹措
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2024-地产投资概述 • 房地产投资的资金来源 • 房地产投资的筹措方式 • 资金来源与筹措的风险与挑战
目录
WENKU
PART 01
房地产投资概述
REPORTING
房地产投资的定义与特点
定义
房地产投资是指将资金投入到房地产 市场，以获取长期收益的行为。
策略。
创新筹措方式
股权融资
通过引入战略投资者或风险投资基金，以股权方式筹集资金，可以降 低负债率，同时分享项目收益。
众筹
利用互联网平台，通过众筹方式筹集小额资金，吸引更多投资者参与 房地产项目。
REITs（房地产投资信托基金）
通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地产，为投资者提供与房 地产相关的投资收益。
融资成本波动
融资成本（如贷款利率、发债利率等）的波动可能对房地产投资产生影响。在利率上升 时，筹资成本增加，反之则减少。
债务结构不合理
不合理的债务结构可能导致现金流压力增大，如在债务到期日无法按时还款等。这可能 对房地产投资项目的持续运营产生负面影响。
THANKS
感谢观看
REPORTING
合作开发
房地产金融由哪几部分构成(一)2024
房地产金融由哪几部分构成（一）引言概述：房地产金融是指与房地产相关的金融活动和金融工具。
在房地产行业中，金融是起关键作用的一环，它涉及到房地产买卖、融资、投资与风险管理等多个方面。
本文将从五个大点着手，深入探讨房地产金融的构成。
正文：1. 购房贷款- 商业贷款：购房人向银行或其他金融机构借款购房，通常要提供一定比例的首付款，以房屋作为抵押物。
- 公积金贷款：购房人以个人公积金作为还款来源，向公积金管理中心贷款购房。
2. 房地产投资- 房地产信托：投资者向信托公司购买房地产信托产品，由信托公司将资金投资于具备预期收益的房地产项目。
- 房地产基金：由专业金融机构设立的基金，以投资房地产相关资产为主要目标。
3. 房地产证券化- 抵押贷款支持证券（MBS）：将一组房地产抵押贷款打包形成证券，发行给投资者，通过债券市场筹集资金。
- 不动产投资信托（REITs）：将房地产投资项目以证券化形式发行，投资者通过购买REITs获得相关经济收益。
4. 房地产衍生品- 房地产期货：以未来某一时间点的房地产价格为基础，通过期货交易合约进行买卖的金融工具。
- 房地产期权：购买房地产价格波动的选择权，从而获得在未来某个时间点买入或卖出房地产的权力。
5. 房地产保险- 房屋险：保护房屋不受火灾、水灾等自然灾害及其他意外事件的损失。
- 购房人险：购房人购房时因贷款无法按时偿还导致无法占有房屋时，获得补偿或分期支付贷款。
总结：房地产金融由购房贷款、房地产投资、房地产证券化、房地产衍生品和房地产保险等五个部分构成。
这些方面涵盖了房地产买卖的资金支持、投资和风险管理等多个层面，为房地产行业提供了多样化的金融工具和手段。
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(一）房地产信贷资金的概念&nbｓｐ;信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物,是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。
房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。
房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段,把动员,筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。
可见,房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
 ；＜ｂr> (二)房地产信贷资金的构成.房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金,其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。
房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。
贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。
与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者,市场客体即市场交易的对象。
房地产信贷市场的主体(参与者）可分为债权人和债务人两大类,具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。
１．房地产开发企业＆ｎbｓp;房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。
一般而言,在开发初期)需要大量的资金投入,开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金,成为债务人;而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行,成为债权人。
在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。
２．房地产金融机构房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作,既有银行的金融机构,也有非银行金融机构。
在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。
单位建房资金存款。
住房公积金存款，住房生产消费基金存款。
房地产项目的融资和资金筹集策略
房地产项目的融资和资金筹集策略房地产项目的融资和资金筹集是一个关键性的问题，它对于项目的发展和成功至关重要。
本文将对房地产项目的融资和资金筹集策略进行探讨，为读者提供一些有益的建议和参考。
一、引言房地产项目的融资和资金筹集策略是指通过多种途径获取资金，以满足项目建设、运营和发展所需。
在当前市场环境下，房地产项目的融资形式多样，包括自筹资金、银行贷款、发行债券、合作开发等。
选取合适的融资和资金筹集策略，对于项目的顺利进行和后续的资金流动至关重要。
二、自筹资金自筹资金是指项目方通过自身的资金和资源来进行项目建设和发展。
通常情况下，自筹资金主要来自于项目方的股权融资、资产出售、盈利再投资等。
自筹资金的好处是灵活性高、资金成本低、对投资者没有直接压力等。
三、银行贷款银行贷款是房地产项目最常见的融资形式之一。
项目方可以向银行申请贷款来满足项目建设和发展的资金需求。
这种融资方式的优势在于利率相对较低、借贷过程相对简单、还款期限较为灵活等。
四、发行债券发行债券是一种通过向市场募集资金的方式来融资的方法。
债券发行可以通过公开发行或私募发行的方式进行。
发行债券的好处是募资金额大、期限较长、还款压力相对较小。
然而，发行债券需要满足一定的条件和规定，并需要支付利息和本金。
五、合作开发合作开发是指房地产项目方与其他企业或机构合作共同开发项目，共享风险和收益。
合作开发可以通过合资、合作、联营等多种方式进行。
合作开发的好处是可以共同分享资源、分担风险、提高资金利用效率等。
六、其他筹资途径除了上述提到的融资和资金筹集方式外，房地产项目还可以通过其他途径来获取资金。
例如，项目方可以寻求政府支持、吸引社会资本、利用股权融资市场等。
选择合适的筹资途径需要考虑项目的具体情况、市场环境和投资者的需求。
结语房地产项目的融资和资金筹集策略至关重要，它关系到项目的发展和成功。
在制定融资策略时，项目方应充分考虑项目的实际情况、市场环境和投资者的需求。
房地产开发资金的筹措
2、房地产开发项目贷款
为某一特定项目向银行借入的资金，不能挪用 于其他项目，根据开发项目具体的开发生产 工期以及其资金占用量来核定贷款额度，并 且在开发项目竣工销售后银行才能收回该贷 款。
申请房地产开发项目贷款的条件：
除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必 须具备以下条件：
一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定 资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文 件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；
（三）借款企业归还借款的方式
• 定期按等额还本，每期付息一次 • 定期按等额还本付息 • 每期计息并付息一次，本金到期一次付
清 • 到期本金利息一次付清
二、发行债券
（一）企业债券的种类和特点 我国企业债券分为记名债券和无记名债券。 企业债券的特点： ①代表一种债权债务关系。 ②债券具有分配上的优先权； ③债券持有人只是企业的债权人，不是所有人，
2）权益成本
权益资金是企业所有者投入企业的资金，可分 为优先股、普通股以及留存收益等。
权益资金的成本包括两大内容：
投资者的预期投资报酬 资金筹集费用 根据所得税法的规定，公司需以税后利润向股东分派 股利，故没有抵税利益。
1. 普通股资金成本
由于普通股没有固定的股利，且要承受公司的兴衰， 故其价格可能发生重大变动，现采用股利估价的 方法来确定普通股成本。
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长期借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽略不计，计算 这笔长期借款的成本。
例2：某企业平价发行一笔企业债 券，总面额为400万元，该债券 票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这 笔债券的成本。
房地产企业融资结构分析
房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构包括两个方面，即资金来源和债务结构。
房地产企业的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、企业债券和股权融资等。
自有资金是指企业利用自身的现金流、利润和积累的资金来进行融资。
银行贷款是指企业向银行申请借款来进行房地产项目的开发和运营。
企业债券是指企业向投资者发行的债券，以获取所需的融资资金。
股权融资是指企业通过发行股票或引入股东来获取资金。
房地产企业的债务结构包括短期债务和长期债务。
短期债务主要包括短期银行贷款、短期债券和商业票据等，用于满足企业短期的资金需求。
长期债务主要包括长期银行贷款、长期债券和企业债务等，用于满足企业长期的资金需求和项目开发。
1. 资金来源的多样化程度。
房地产企业的融资结构应该尽量多元化，不过度依赖某一种融资渠道。
多元化的资金来源可以降低企业的融资风险，提高企业的融资能力。
2. 债务结构的稳定性。
房地产企业的债务结构应该保持相对稳定，避免过度依赖短期债务，以免出现偿债风险。
长期债务的比例应该适中，以保持企业的偿债能力和发展空间。
3. 资金成本的控制。
房地产企业应该根据不同的融资渠道选择合适的资金成本，努力控制融资成本。
企业还应该关注融资的时机，选择适合的时机进行融资，以减少融资成本的支出。
4. 资本结构的优化。
房地产企业应该根据自身的经营需求和市场环境，优化资本结构，平衡债务和股权的比例。
合理的资本结构可以提高企业的抗风险能力和盈利能力。
房地产企业融资结构的分析可以帮助企业了解自身的融资情况和融资能力，从而制定合理的融资策略，提高企业的竞争力和盈利能力。
企业还应该密切关注市场环境的变化，灵活调整融资结构，以适应不同的经营需求。
房地产企业融资结构分析
房地产企业融资结构分析房地产企业的融资结构是指企业在筹集资金时所采取的各种融资手段和融资渠道，以满足企业的资金需求。
房地产企业融资结构的合理性对企业的发展具有重要的意义。
下面将就房地产企业融资结构进行分析。
房地产企业的融资结构主要包括自有资金和借款两部分。
自有资金主要是指企业自身的资本金和利润积累，借款则是指企业向金融机构借款或发行债券等融资方式。
房地产企业的自有资金主要来自于股东投入的资本和企业自身的盈利。
在房地产企业的融资结构中，自有资金占比重较大的企业通常意味着企业的实力较强，具备较强的抗风险能力。
自有资金有助于提高企业的信用度，降低融资成本，增加企业的融资能力。
房地产企业还可通过向金融机构借款来筹集资金。
房地产企业融资的主要渠道包括商业银行、发债市场和其他金融机构。
商业银行是房地产企业最主要的融资渠道之一，通过向银行贷款可以满足企业的短期资金需求。
发债市场是房地产企业进行长期融资的重要途径，企业可以通过发行公司债、可转换债、短期融资券等债券产品来筹集资金。
房地产企业还可以通过向保险公司、信托公司等其他金融机构融资来满足资金需求。
第四，房地产企业的融资结构还与企业的规模和发展阶段有关。
规模较大的房地产企业通常具有更多的融资渠道和筹资能力，可以借助公司债券、股权融资等方式筹集更多的资金。
而规模较小的房地产企业则往往依靠银行贷款和股东投入的资金来融资。
房地产企业的融资结构应具备稳定性和可持续性。
房地产企业在筹集资金时需要考虑到自身的盈利能力、还款能力以及市场的发展趋势等因素，以形成合理的融资结构。
企业应合理安排债务的期限和比例，避免过度依赖借款，以减少债务风险。
企业还应注重提高自身的盈利能力和现金流水平，增加自有资金的比例，以降低融资压力。
房地产企业的融资结构是企业筹集资金的重要手段，对企业的发展具有重要的影响。
建立一个合理的融资结构，不仅能够满足企业的资金需求，还能提高企业的抗风险能力和竞争力。
房地产企业融资方式和融资结构
房地产企业融资方式和融资结构房地产企业融资方式和融资结构是指房地产企业为获得资金进行发展和运营所采用的方式以及资金在企业内部的分配情况。
房地产是一种资金密集型行业，需要大量的资金进行土地购买、建筑物建设和市场推广等工作。
因此，房地产企业需要采用多种方式进行融资，以满足其资金需求。
首先，房地产企业可以通过自有资金进行融资。
自有资金是指企业自身积累的资金或者来自于股东的资金。
房地产企业可以通过盈利留存在企业内部的利润进行融资，这种融资方式不需要支付利息或者分红，对企业的财务状况有着积极的影响。
此外，房地产企业也可以通过股东注入资金来融资，这样可以保证企业的独立经营和自主发展。
其次，房地产企业可以选择债务融资。
债务融资是指企业通过向金融机构借款的方式来融资。
房地产企业可以通过发行债券、贷款、银行信用等方式获得必要的资金。
债务融资的优点是可以大规模融入资金，从而扩大企业的规模和影响力。
同时，债务融资的利息可以计入企业的成本，降低企业税负。
此外，房地产企业还可以通过股权融资来获取资金。
股权融资是指企业通过向投资者发行股份来获得资金。
房地产企业可以通过向公众发行股票或者引入战略投资者等方式进行股权融资。
股权融资可以为企业提供灵活的资金来源，有利于企业的扩大和增长。
但是，股权融资也可能导致企业控制权的转移，对企业决策产生一定的影响。
此外，在融资结构方面，房地产企业需要根据自身资金需求的特点进行合理的分配。
一般来说，房地产企业的融资结构应该包括长期资金和短期资金。
长期资金主要用于土地购买、建筑物建设等长期投资项目，可以通过债务融资或者股权融资获得。
短期资金主要用于企业日常经营活动，包括办公室租金、工人工资、材料采购等，可以通过银行贷款或者自有资金融资来满足。
此外，房地产企业的融资结构还应该考虑到风险的分散。
通过将融资来源分散在不同的金融机构或者投资者之间，可以降低企业因某一方面融资出现问题而导致的风险。
此外，还可以考虑采取多元化的融资方式，如同时采用债务融资和股权融资，以降低企业的融资风险。
房地产资金筹集
房地产资金筹集随着城市化的不断推进和人口的迅速增长，房地产行业成为了一个蓬勃发展的领域。
然而，房地产业的发展需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产资金筹集的各种方式和可行性。
一、银行贷款银行贷款是房地产开发商最常见的资金筹集方式之一。
开发商可以向银行贷款购买土地、进行建设和装修等。
银行根据开发商的信誉和可靠性，以及项目的可行性状况来决定贷款额度和利率。
贷款期限一般较长，可以根据项目的情况进行灵活调整。
二、债券发行债券发行是另一种常见的房地产资金筹集方式。
开发商可以通过发行企业债券或地方政府债券来融资。
债券投资者购买债券后，开发商需要按照约定利率和期限支付利息和本金。
债券发行可以为开发商提供大量的长期资金，但也需要面临债务偿还风险。
三、股权融资股权融资是指开发商通过发行股票或引入投资者来获取资金。
投资者购买股票成为公司的股东，分享未来的利润和风险。
股权融资可以为开发商提供灵活的资金来源，并且投资者可以参与企业的决策和管理。
然而，股权融资也可能会导致开发商丧失部分控制权和利润。
四、合作开发合作开发是指开发商与其他投资者或房地产公司合作进行项目开发。
开发商可以与土地拥有者、建筑公司或金融机构合作，共同投入资金和资源开发房地产项目。
合作开发可以分担风险和压力，提高项目的成功率。
同时，合作开发也需要解决合作关系和权益划分等问题。
五、信托基金信托基金是一种由信托公司或金融机构设立的专门用于投资房地产的基金。
投资者可以将资金委托给信托公司，由信托公司进行房地产项目的投资和管理。
信托基金可以为投资者提供更加便捷的投资途径，同时也能为开发商提供稳定的资金来源。
六、公开市场融资部分上市的房地产开发商可以通过发行股票或债券等方式在公开市场融资。
公开市场融资可以为开发商提供更大规模和更多元化的资金来源，但需要满足严格的监管要求和法律规定。
七、自筹资金除了依靠外部资金，开发商也可以通过自筹资金来满足项目的资金需求。
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集随着我国房地产市场的快速发展和不断改革，房地产金融机构信贷资金成为了房地产市场中重要的一环。
然而，了解房地产金融机构信贷资金的构成及筹集方式对于从事房地产投资、开发及金融服务的人士来说都至关重要。
本文将就此展开探讨。
一、房地产金融机构信贷资金的构成（一）资金来源房地产金融机构信贷资金主要从下列渠道获得：1. 存款。
房地产金融机构通过吸收公众存款、单位存款等来获取资金。
而在存款方面，房地产金融机构分为银行和非银行机构两类。
前者是商业银行等，后者包括信托、租赁、融资担保等信贷机构。
2. 资本市场。
房地产金融机构可以通过发债、上市等方式获取融资，而这也是一种比较常见的方式。
房地产金融机构的资本市场融资模式主要有股票发行、债券发行、ABS发行、基金募集等方式。
在此，延伸出来的金融创新产品如信贷资产证券化、REITs等也是通过资本市场筹集资金的方式。
3. 向央行和其他金融机构借款。
房地产金融机构还可以通过向央行贷款、向其他金融机构融资等方式来获取资金，以保证其信贷资本规模的适度扩大。
现今，央行和财政部也设有专门的房地产金融机构支持信贷。
（二）资金用途资金来源决定了资金用途，具体的资金用途分为以下几种：1. 住宅贷款。
房地产金融机构主要由于住宅抵押贷款构成，这是房地产金融机构信贷资金的主要盈利来源。
银行、信托等都是通过住宅贷款等渠道将资金投入到房地产领域。
2. 商业贷款。
房地产金融机构也可以提供商业房地产贷款，包括商业物业、工业用房、办公楼、公寓等。
3. 土地贷款。
房地产金融机构为开发商提供土地贷款，以支持土地购置、或者在开发过程中的资金周转等等。
土地贷款因为其风险高、信用难度大等特点，只有资本充裕的金融机构才能够承担。
4. 经营性贷款。
房地产金融机构还可能提供经营性贷款给开发商，以支持开发商的日常经营和支出，比如家具、装修、宣传等等。
二、房地产金融机构信贷资金的筹集（一）资本市场融资如上文所提到的，通过股票发行、债券、ABS、基金等方式筹集资金是一个主要途径。
房地产开发资金的筹集-文档资料
A：土地储备贷款； B：土地转让与开发贷款；
E
C：房地产开发与建设贷款；
B
房地产开发商
D：个人住房贷款；
F
E：土地出让金；
C
开发商、建筑商
F：业务承包与转包资金；
G
G：定金、预付款。
D
个人购房者
房地产开发与经营
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▪ （二）向银行借款的程序 ➢ 1.提出借款申请 ➢ 2.银行审核申请 ➢ 3.签订借款合同 ➢ 4.企业取得借款 ➢ 5.企业归还借款
➢ 5.盈利性原则
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房地产开发与经营
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第二节 房地产开发资金的筹集方式
一、向银行借款 ▪ （一）房地产开发企业向银行借款的种类 ➢ 1.房地产开发企业流动资金贷款 ➢ 2.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 ➢ 3.房地产开发项目贷款 ➢ 4.抵押贷款
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房地产开发与经营
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房地产开发与经营
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▪ （三）借款企业归还借款的方式 ➢ 1.定期按等额还本，每月付息一次 ➢ 2.定期按等额还本付息 ➢ 3.每月计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 ➢ 4.到期本金利息累计一次付清 ▪ （四）借款合同 ➢ 1.借款合同的基本条款 ➢ 2.借款人的权利和义务 ➢ 3.贷款人的权利和义务 ▪ （五）银行短期和长期借款的优缺点 ➢ 1.银行短期借款的优缺点 ➢ 2.银行长期借款的优缺点
房地产开发与经营
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五、资金成本与资本结构 ▪ （一）资本成本 ➢ 1.资本成本的含义 ➢ 2.资金成本的构成 ▪ （二）资本结构 ➢ 1.资本结构的含义
➢ 2.资金结构的确定
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房地产市场的投资资金筹集
房地产市场的投资资金筹集在房地产市场中，资金的筹集是开发商和购房者共同面临的重要问题。
对于开发商来说，资金的充足与否直接影响项目的推进和销售进度；对于购房者而言，购房资金的筹集会直接关系到能否顺利买到心仪的房产。
本文将围绕房地产市场的投资资金筹集展开论述，介绍各方在资金筹集中的主要措施和方法，并分析其中存在的问题及解决方案。
一、开发商的资金筹集措施1. 银行贷款开发商常常通过向银行申请贷款来筹集资金。
银行贷款是常见的一种资金筹集方式，开发商可以通过抵押房地产项目或提供其他担保方式来获取贷款。
此外，银行对开发商的资质审核和项目可行性评估也是保证资金安全的一项重要措施。
2. 股权融资开发商可以将部分企业股权出售给投资者，以获取资金。
这种方式可以分为私募股权和公开发行股权两种形式。
通过股权融资，开发商可以引入更多的资金，提高项目的资金实力。
3. 债务融资除了银行贷款外，开发商还可以通过发行债券等方式进行债务融资。
债务融资具有较长的融资期限和相对较低的利率，能够为开发商提供更多的筹资渠道。
二、购房者的资金筹集方法1. 银行按揭贷款购房者可以选择向银行申请按揭贷款来筹集购房资金。
银行按揭贷款可以根据购房者的个人经济状况和信用记录来确定贷款额度和利率。
购房者通常需要缴纳一定的首付款，银行贷款用于支付剩余的购房款项。
2. 集资购房购房者可以通过和亲朋好友、合作伙伴等共同筹集资金，形成购房资金的集资模式，实现购房的目标。
这种方式可以减轻单个购房者的压力，提高购房的实际能力。
3. 购房分期付款一些房地产开发商为了满足购房者的需要，提供了分期付款的购房方案。
购房者只需要支付一部分首付款，然后按照约定的时间和金额分期支付剩余购房款项。
三、存在的问题及解决方案1. 开发商的资金链断裂问题由于房地产开发项目周期较长，资金链断裂是开发商常面临的问题之一。
为了避免资金链断裂的风险，开发商可以在项目筹备阶段提前进行资金准备，寻求多元化的融资渠道，建立稳健的资金体系。
房地产投资的资金筹措与运作
房地产投资的资金筹措与运作房地产投资作为一种风险较高、回报较大的投资形式，其资金筹措和运作显得尤为重要。
本文将从房地产投资的资金来源、资金筹措方式以及投资运作策略等方面进行探讨，旨在帮助投资者更好地理解和应用资金筹措与运作的相关知识。
一、资金来源房地产投资的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、股权融资和债务融资等。
自有资金是指投资者所持有的现金或其他流动性较高的资产，可以自由支配用于房地产投资。
银行贷款则是指投资者向银行申请的贷款资金，通常需要抵押房产或其他担保品。
股权融资是通过发行股份来吸引投资者参与房地产项目，以获取投资资金。
债务融资则是通过发行债券或向金融机构借款等方式筹措资金。
二、资金筹措方式1.直接投资直接投资是指投资者直接购买房产，或参与房地产项目的开发、建设和运营等环节，通过自身的努力和投入获取回报。
这种方式相对独立，投资者有更大的自主权和控制权。
2.间接投资间接投资是指通过购买房地产基金、房地产信托或房地产投资信托等金融工具，将资金投入到由专业机构管理的房地产项目中。
投资者可以通过购买这些金融产品来间接参与房地产市场，减少自身的风险和压力。
三、投资运作策略1.风险评估在进行房地产投资之前，投资者应该对目标项目进行全面的风险评估，包括市场风险、政策风险、地理环境风险等。
通过对这些风险进行评估，投资者可以制定相应的应对策略，降低投资风险。
2.分散投资分散投资是指将资金分散到多个不同类型、不同地区的房地产项目中，以分散投资风险。
通过在投资组合中选择不同的项目，投资者可以在某些项目表现不理想时，通过其他项目的回报来稳定整体收益。
3.长期投资房地产投资通常是一种长期投资，因此投资者需要具备足够的耐心和战略眼光。
在房地产市场的波动中，投资者应该着眼于长期发展趋势，把握市场变化，并适时调整投资策略。
4.积极管理在投资房地产过程中，积极管理是确保投资成功的关键。
投资者需要积极参与项目的管理和运营，及时解决项目中出现的问题，并调整运营策略以保证项目的盈利能力。
房地产项目融资中的资金结构与运作模式
房地产项目融资中的资金结构与运作模式在房地产行业，融资是项目开发的重要环节之一，不同的资金结构与运作模式对项目的成功与否有着至关重要的影响。
本文将从资金结构和运作模式两个方面探讨房地产项目融资的相关内容。
一、资金结构1. 资本性与非资本性房地产项目融资中，资金结构可以分为资本性和非资本性两种形式。
资本性资金主要指通过股权和债权等形式融资，投资者以获取项目收益为目的；非资本性资金则是指通过政府出资或者补贴等方式进行融资，主要用于公益性住房或者保障性住房等项目。
2. 内部资金和外部资金内部资金主要指项目开发企业自身的资金，包括自有资金和盈利再投资的资金；外部资金则是指通过银行贷款、发债等途径获得的额外资金，用于弥补项目资金缺口或者实现杠杆效应。
3. 固定资金和流动资金固定资金主要用于房地产项目的基础设施建设、土地购置以及房屋建设等长期资金投入；流动资金则是指用于项目的运营和日常开销的短期资金，如销售款项、租金等。
二、运作模式1. 合作开发模式合作开发模式是指多个开发主体共同承担项目的投资、开发、销售等各个环节，并按照事先商定好的比例分配收益。
这种模式可以有效利用各方的资源，降低风险，提高项目的成功率。
2. BOT模式BOT模式是指建设-经营-转让模式，即由投资方建设并运营项目，一定期限后将项目转交给政府或其他管理方。
这种模式在房地产项目中较为常见，可以减轻开发商的资金压力，同时也能够保证项目的长期维护和管理。
3. 租赁经营模式租赁经营模式是指将项目交由专业管理公司进行租赁和经营，投资方通过收取租金获得收益。
这种模式适用于商业地产项目，可以减轻投资方的运营负担，同时享受稳定的租金收益。
4. 商业银行贷款模式商业银行贷款模式是房地产项目常用的融资形式之一，开发商通过向银行贷款来满足项目开发所需资金。
这种模式需要开发商提供较高的抵押物或者担保，同时要承担较高的利息和还款压力。
5. 股权融资模式股权融资模式是指通过发行股票或者吸引外部投资者购买公司股份来融资。
房地产金融由哪几部分构成(二)
房地产金融由哪几部分构成（二）引言概述：在房地产行业中，金融是一个不可或缺的组成部分。
房地产金融的复杂性和多样性使其需要综合考虑多个方面。
本文将探讨房地产金融由哪几部分构成的问题，并深入解析每个部分的要点。
通过对这些部分的全面理解，可以为房地产行业的金融运作提供有益的指导。
正文：1. 房地产贷款：a. 商业贷款：用于购买、建设或翻修商业用途的房地产的贷款。
b. 住宅贷款：用于购买住宅或房屋修建的贷款。
c. 土地开发贷款：用于购买土地并进行开发的贷款。
d. 不动产抵押贷款：以不动产作为抵押品的贷款，通常用于购买商业用地或住宅。
2. 投资产业信托基金（REITs）：a. 定义和概况：REITs是为投资于房地产资产而设计的交易所交易基金。
b. 不同类型的REITs：包括住宅REITs、商业REITs、工业REITs等。
c. REITs的优势：提供了房地产投资的流动性、分散风险、稳定收益等优点。
d. REITs的运作方式：投资者购买REITs的股票，而资金用于投资于房地产资产。
3. 房地产衍生品：a. 物业衍生品：用于在特定时间内买卖特定房地产资产的金融合约。
b. 地产指数衍生品：衍生自房地产指数的金融工具，用于对冲风险或投机。
c. 房贷支持证券（MBS）：由一组房屋贷款构成的证券，作为资产负债表上的一项。
d. 房地产期权：购买或出售特定房地产资产的权利，而无需购买或出售实际资产。
4. 房地产融资与资本市场：a. 房地产股票与债券：房地产公司可以通过发行股票或债券来筹集资金。
b. 房地产投资基金（REIFs）：为投资者提供投资于房地产的机会。
c. 房地产私募基金：通过向有限合伙人发行证券来筹集资金，用于投资于房地产。
d. 房地产资产证券化：将房地产资产转化为可交易的金融产品。
5. 房地产保险：a. 房屋与房地产保险：为房屋所有者提供保障，包括火灾、泄水等风险。
b. 包括洪水和地震等自然灾害的灾害保险。
c. 房地产责任保险：为房地产开发商和业主提供由于财产损坏或人身伤害而被起诉的保护。
房地产项目的融资与资本结构
房地产项目的融资与资本结构房地产项目的融资和资本结构是房地产行业中常见的议题。
随着房地产市场的快速发展和竞争的加剧，房地产企业需要不断寻求优化融资方式和有效配置资本结构，以保证项目的可持续发展。
本文将探讨房地产项目的融资策略和资本结构优化。
一、房地产项目的融资策略房地产项目的融资策略包括内部融资和外部融资两种方式。
内部融资指房地产企业利用自身积累的资金，如利润、折旧等进行融资。
外部融资则是指房地产企业通过各种外部渠道融资，如银行贷款、发行债券等。
在实际操作中，房地产企业往往会综合运用这两种融资方式。
对于房地产项目来说，内部融资的方式相对较为灵活。
房地产企业可以通过精细化管理、降低成本、提高盈利能力等手段，积累和利用内部资源进行融资。
例如，企业可以通过提升产能、加快回款周期等方式增加现金流，减少对外融资的依赖。
此外，房地产企业还可以通过积极进行资产证券化等金融手段，实现对资产的再融资。
然而，内部融资也存在一些局限性。
房地产企业的内部融资往往受限于自身资金规模和运营能力，难以满足大规模项目的融资需求。
因此，外部融资成为房地产项目不可或缺的重要方式之一。
房地产企业可以通过与银行、证券公司等金融机构合作进行贷款、发行债券等方式，获取更大规模的融资支持。
此外，利用国家政策鼓励的房地产基金、信托等工具也是一种常见的外部融资方式。
二、房地产项目的资本结构优化资本结构优化是指房地产企业通过调整债务和股权的比例，合理配置资金来源和资金运用，以降低风险、提高融资效益。
房地产项目的资本结构优化可以从以下几个方面考虑：1. 债务比例优化：房地产企业可以通过适量借贷和延长债务期限，降低债务成本和流动性风险。
此外，公司还可以根据自身经营状况和融资需求，选择固定利率或浮动利率债务，以及长期债务还是短期债务。
2. 股权比例优化：通过引入新的股东或者减少原有股东的股权比例，房地产企业可以降低股东风险，并为项目融资提供更多的资本来源。
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。
历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。
不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。
个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。
2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。
个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。
2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。
同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。
2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。
（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。
参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。
房地产资金的筹集
房地产开发项目资金筹集一、房地产投资资金的概念房地产投资资金是房地产企业为进行房地产开发，经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。
我国房地产投资资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。
房地产企业投资具有以下特征： 1、是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。
2、是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。
3、是房地产投资受制因素多。
房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理，所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。
4、是房地产投资对金融业的依赖极大。
一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。
二、现行房地产融资政策及融资现状按截止2005年11月的统计资料分析，从结构上看，我国房地产投资资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。
而其中有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。
这表明，我国房地产融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。
2005年至今，由于经济发展过热，尤其是投资比重过大，投资增长过快，其中房地产投资发挥了主要作用，而房地产投资资金又主要来源于银行体系，使金融体系风险进一步集中。
为保持金融体系的稳定性，中央出台了一系列调控措施，使房地产企业从银行、信托等金融体系融资的难度越来越大。
由于大多数的房地产开发企业自有资金不足，取得土地等项目前期所需资金主要依赖向银行融资取得。
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房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(doc 13)房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(一)房地产信贷资金的概念 信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。
房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。
房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。
可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
<br> (二)房地产信贷资金的构成.房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。
房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。
贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。
与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。
房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。
1．房地产开发企业 房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。
一般而言，在开发初期）需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。
在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。
2．房地产金融机构房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。
在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。
单位建房资金存款。
住房公积金存款，住房生产消费基金存款。
房地产企业存款。
房地产管理部门存款时，作为债务人出现；房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业。
消费者提供贷款。
房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。
3．房地产商品的消费者消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。
由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。
随着我国房改的推进，今后各银行对消费者购房的贷款额将大大增加。
当然，当消费者还未购房而进行住房储蓄时，是作为债权人提供信贷资金。
4.中央银行或地方的金融管理机构由于房地产业在国民经济中占有较大的比重，而且住房问题是关系到一国国计民生的大事，所以，对之加强管理十分必要。
中央银行通常会通过利率政策，货币政策及一些行政措施来干预房地产信贷市场。
如美国的联邦住宅贷款银行系统由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，以此为建筑住宅和购买住宅提供贷款，同时政府机构对个人的住宅提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。
日本的住宅金融公库通过邮政存款、保健年金。
国民年金等形式融通长期低息资金向房地产金融机构发放。
（三）房地产信贷资金的筹集房地产信贷业务的规模和发展速度是由房地产信贷资金来源状况所决定的，因此多方筹集房地产信贷资金是发展房地产信贷的基础。
1.政策性房地产银行资金的筹集政策性银行是以国家政策为指导，以计划管理为手段，在特定的业务范围内，直接或间接地从事政策性融资活动的金融机构。
目前，国构理论界对我国建立政策性房地产银行尚有争论，但我们认为从房地产经济运行的一般理论及国际经验来看，我国应当设立房地产政策性专门金融机构，类似日本的住房金融公库。
巴西的国家往房银行。
房地产政策性银行的资金运作总格局是取之于房，用之于房，业务开展应克服商业化倾向，以保本微利为原则，不向社会直接组织储蓄存款和单位存款，其资金来源主要有：(1)国家财政基本建设资金；(2)预算内行政事业单位住房基金；(3)预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金；(4)职工住房公积金；(5)发行地方住房建设债券筹集的资金；(6)国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金；(7)政策性住房信贷。
这些资金都是以特定行政命令为前提来筹集的，带有一定的强制性。
2.商业银行房地产信贷资金的筹集对商业银行而言，信贷资金主要由以下几个部分组成：即自有资金。
各类存款。
借人资金。
同业往来资金。
发行债券或存单。
国外借款等。
目前我国工、农。
中。
建四家商业银行还开展政策性住房信贷业务，所以其信贷资金来源还包括集资款项。
个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。
(1)自有资金自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入形成的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分的银行留成部分。
在国外，许多商业银行都是通过股份制形式设立的，其自有资本包括股本、资本盈余。
未分配利润、准备金。
一般自有资本在银行总资产中的比例不超过10％，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。
(2)各类存款房地产金融机构吸收的存款是其信贷资金的最大来源，一般占商业银行资金来源的70％以上。
商业银行为迎合存款人的不同需要，开办了各种各具特色的存款种类。
按不同标准，可将存款分为不同种类，如按存款主体可分为各级政府部门存款、企事业单位存款、个人存款；按存款用途可分为房地产开发经营存款、基金存款、个人住房储蓄存款；按提取存款的方式可分为定明存款、活期存款、储蓄存款。
3．借人资金（1）同业拆借资金。
同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆人的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过三个月。
同业拆借活动可促进资金的横向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。
（2）向中央银行借款或再贴现。
银行在信贷资金不足时，可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。
中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性。
月拆性贷款和再贴现贷款四种。
4．同业往来资金房地产企业之间。
房地产企业与其他企业间资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算，这就引起银行间互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。
5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，筹集资金，用于发放利率较高的特种贷款。
金融债券的发放方式多种，即可以面向社会，也可以只面对企业；既可以发行短期债券，也可以发行长期债券；既可以发行可转让债券，又可以发行不可转让债券。
具体的发行方式应根据银行一定时期的信贷计划和资金状况而定。
金融债券的利率较银行存款利率高，不能提前兑现，但可在二级市场上转让，信用程度高，投资风险较小，对投资者有很大的吸引力。
可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让。
抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。
对房地产金融机构而言，发行金融债券和出售可转让大额定期存单，资金成本高于银行存款，对此有两种方法解决：一是提高贷款利率，用高收益弥补高成本；二是降低债券和存单利率，同时用优惠政策来加以弥补，如证券投资者优先购买住房、优先使用土地并给予一定的价格优惠等。
6．国外借款房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。
吸引外资的形式有：（1）在国外金融市场上发行金融债券；（2）吸收国外贷款，包括外国政府贷款，国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。
7．其他除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。
例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。
二、房地产企业投资资金的筹集7.其他如在结算中形成的各种应付款项。
其他单位投入的联合开发资金等等。
三、居民个人住房资金的筹集过去，我国实行福利型住房分配制度，居民只要交纳少量的房租就可解决住房间题。
如今，住房商品化的推进使得广大居民自己掏钱购买住房已成为住房消费的主流。
但与之相矛盾的是我国居民普通收入过低，因此如何多方筹集购房资金将成为倍受们关注的问题.（一）居民个人购房资金的筹集居民在购房时如自有资金不足，可通过下列渠道筹集1.向金融机构申请购房抵押贷款抵押贷款是指银行或其他金融机构在借款人提供一定的财产作为还款物质保证的前提下向借款人提供的贷款。
如果借款人到期不能偿还贷款，则贷款人根据法律规定有权变卖抵押财产，清偿贷款人的贷款本息。
我国目前居民要获得住房抵押贷款可根据《中国人民银行个人住房管理办法》（银发【1998】第190号）文中的规定向商业银行和住房储蓄银行申请贷款。
贷款有两种：一是商业性贷款，另一种政策性贷款。
前者的贷款对象较广，后者则主要是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。
抵押贷款的还款方式主要是固定等额还款。
近一两年来，一些城市出现了较新的抵押贷款形式，如公积金抵押贷款加上商业银行抵押贷款而组成组合抵押贷款、保证保险抵押贷款、分期抵押贷款、全额抵押贷款、抵押贷款寿险等，居民购房可根据自己的实际情况，选择适合自己的方式。
2.向私人借款私人借贷也称民间信贷，是我国居民习惯采用的一种筹资方式，主要有两种：一种是城乡居民个人间的借贷活动,如向亲戚朋友、同事借钱；另一种是私人地下钱庄、“小金库”的借贷活动。
与银行信贷相比。
私人借贷有以下特点: 一是比较分散。
私人借贷是居民相互间的借贷活动，元固定场所，发生频繁，同一人可能既是债权人又是债务人。
二是利率形式多样，利率水平差异性大。
私人借贷的利率形式与高低是由借贷关系双方自行商定，我国法律对此没有具体的规定。
三是较为简便、快捷。
借贷双方只要自愿达成协议就可进行，比到银行借款简单、迅速，而且私人借贷一般是在双方较为熟悉的情况下展开，所以我国居民个人筹款往往首先想到私人借款。
四是私人借款易引发纠纷，管理困难。
私人借款没有统一的规范，往往只凭口头承诺或只签订简单的借据就发生借款关系，因此，随时间的推移，对于借贷的数额、期限、利率。
还款办法往往模糊不清，甚至故意违约，由此引发的纠纷众多。