房地产项目业主方的设计管理研究

房地产项目业主方的设计管理研究

发表时间：2016-07-04T15:26:09.800Z 来源：《基层建设》2016年8期作者：崔益伟[导读] 本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。

上海中海海轩房地产有限公司上海 200025

摘要：房地产项目影响着国民经济的发展，不仅投资大、建设周期长，同时设计管理工作在房地产项目中占据着重要地位。目前设计管理工作并没有权威的定义，但它对提高项目质量、效益等具有重要意义。对于业主方来说，在设计过程项目管理中，应当根据具体的问题和情况进行调整和变化,以实现为业主利益最大化为目标。本文对房地产项目业主方的设计管理展开了分析探讨。关键词：房地产；项目；业主方；设计管理

引言：

设计管理工作在项目管理中起着至关重要的作用，决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分，如今也越来越受到业主方的重视。相关专业人员应该对国内相对成熟的房地产项目设计管理工作进行分析，结合自身项目，从而提高地产开发项目的管理效益。本文首先分析了房地产项目设计管理现状，然后探讨了房地产项目业主方的设计管理。

随着我国房地产行业的不断发展，房地产的开发在企业之间也变成了一场没有硝烟的战争，已经愈演愈烈进入白炽化的阶段，开发商的利润空间也日益缩小，用宏观的角度去看市场环境以及政策方面的相关变化，又让我们国家的房地产开发企业在生存等氛围上发生了更多的变化，所以，当前经济市场上，企业要想让自己站稳脚跟，就应该建立一个健全的开发管理体系，这也是能够让企业利于不败之地的基础性选择，针对我国房产开发项目成本管理之中的问题，进行策略优化已经变成了迫在眉睫的重大问题，这关系到企业的发展趋势以及未来走向，对此，应该结合具体的问题进行具体的分析。

一、房地产项目设计管理现状

在我国，建筑师们还是局限在设计领域，仅仅是作为业主的设计雇佣者。在业主规定了设计任务、设计条件、资源要素的前提下，建筑师们只是配合业主的相关建设部门完成具体的设计工作。这样的环境下建筑师们既不能够为业主提供有关投资结算的咨询，也无法实现对管理指导的设计，只是作为旁观者被动的完成在整个建筑生产中的设计技术工作。很难成为真正意义上的专业开发商代理人以及对建造过程中的技术监管。经过设计单位对设计工程的施工进行监督，将有利于实现工程的设计意图，以及实现对工程质量的提高，这也是国际上通用的做法，允许获得监理资质的设计单位对自身设计的工程进行施工和管理。随着房地产业的迅速发展，开发商们为了解决设计管理缺失的问题，通过建立自己的开发部、建筑部、工程部进行对建筑生产的全程监管，导致了设计部门随意性强、规范性差等不良现象的滋生。另一方面，目前的设计经营模式靠的是关系，缺乏竞争，从而导致设计单位轻视技术水平的提供方面，而是抱着侥幸的心态，只要工程不出太大的问题，方案的好坏、造价的高低没有太大的影响，这将逐渐使优化设计失去压力。同时，当前的设计收费模式是按照面积或者造价的比例进行计取，几乎抛开了投资的节约和设计质量的关系，这种局面严重造成了对设计方案经济分析的不认真等不良情况。为了追求高标准，相关人员不重视方案设计阶段的结构合理性，导致总体土建成本大大提高，再加上结构工程师随意增大安全系数，并且忽视结构设计方案之间的比较与优化，一味的以固定思维模式予以设计，最终导致业主方投资额的严重浪费。因此，优化对房地产项目的设计管理模式是非常有必要的。

二、房地产项目业主方的设计管理

2.1控制好设计的变更

在设计变更中往往存在执行难和效率低的问题，因为设计变更牵扯到责任方，常常受到其他部门的影响，所以，在工程中，常常出现由于设计变更的滞后而影响进度的情况。相关部门要建立基本的设计变更管理流程。变更控制的原则包括：符合国家的规范、保证使用功能、尽量降低建造成本和保证建造工期。变更控制的内容包括：变更不符合国家规范的部分、变更现场难以实现的部分、变更达不到功能要求的部分、变更客户提出需要改进的部分和变更原设计中不符合当前需求的部分。

2.2设计过程质量控制

设计阶段质量控制与投资控制、进度控制一样,也应该进行动态控制。通常是通过事前控制和设计阶段成果优化来实现的。其最重要的方法就是业主在各个设计阶段前编制一份好的设计要求文件,分阶段提交给设计单位,明确各阶段设计要求和内容,在各阶段设计过程中和结束后及时对设计提出修改意见,或对设计进行确认。设计要求文件的编制过程实质是一个项目前期策划的过程,是一个对建筑产品的目标、内容、功能、规模和标准进行研究、分析和确定的过程。因此,设计阶段要重视设计要求文件的编制。业主在设计过程的质量控制中应对向政府报批的设计文件进行事前审查。对各设计阶段的设计文件进行形式审查(除了符合设计程序、审签手续、文件齐全外,还应包括政府规定的施工图审查程序)和实质性审查(包括指出设计文件中的各种实质性质量问题、审查各专业综合管线布置、提出优化设计建议、组织专项技术问题论证等)。

2.3设计进度管理

设计进度管理的主要目的就是确保设计单位技术专项方案的设计图纸能够按期完成。特别是对于边设计边施工的工程项目，设计工作的滞后将会直接影响到施工的进度，从而影响到整个项目的推进工作。在对有明确特殊目标的设计进度如绿色建筑进行管理时，应将其纳入到整个设计进度计划中进行考虑，通常,整个设计工作会有一个总的进度计划，而绿色专项技术设计图纸的实现过程可以作为一个专项计划存在。为了有效地促进绿色专项技术的设计进度与其他工作的协调与平衡，在具体的计划编制过程中，首先需要先编制总进度计划。在对总设计进度计划进行综合平衡后，采用过滤的思想，从总设计进度计划中将绿色专项计划取出，无论是总的设计进度计划，还是绿色专项技术的设计进度计划，设计单位既是计划的具体编制者，也是计划的具体执行者。但是，在进度计划的编制过程中，需要与总进度纲要的实际节点相吻合，即设计工作进度计划最终需要由业主来进行审核通过。

2.4对设计单位的考核评价指标体系

项目实施过程中，设计管理团队应建立对各设计单位的考核评价指标体系，考核的范围并不局限于设计过程，还包括设计单位对后期施工的配合等。对设计单位实施考核评价，明确考核评价指标体系是其中的主要工作。设计单位除完成设计工作外，还应积极配合施工现场以及业主方的其他需要。评价指标体系应覆盖设计单位提供服务的全过程。