购物中心租金定价方案
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
商业地产购物中心租金计算构成分析
商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分，是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说，购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣，
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有，但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算，通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本，包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外，购物中心还会有其它费用，如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的，也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用，如
装修押金、停车费等。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法商场是一个面向商家出租店铺的地方，商家需要支付租金来使用这些店铺。
商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要，因为它直接影响到商业运营的成本和盈利能力。
商场租金的定价策略主要包括市场定价和成本定价两种方法。
市场定价是根据市场需求和竞争情况来确定租金价格，以使商场能够吸引租客和提高租金收入。
成本定价是基于商场的经营成本来确定租金价格，以确保商场的运营能够覆盖成本并获得合理的利润。
市场定价的方法可以通过市场调研和竞争分析来实施。
首先，商场需要了解市场需求，包括潜在租客的需求和选择的偏好。
这可以通过调查问卷、访谈和统计数据等方法进行收集。
其次，商场需要了解竞争情况，包括其他商场的租金定价和服务优势。
这可以通过竞争分析和市场调研来实施。
在市场定价的过程中，商场可以采用不同的定价策略。
例如，商场可以根据不同的店铺位置和大小来确定不同的租金定价。
高流量和繁忙区域的店铺可以定价更高，而低流量和边缘区域的店铺可以定价更低。
此外，商场还可以根据店铺的使用情况和需求来调整租金价格。
如果有很高的需求，商场可以提高租金价格；如果需求不足，商场可以降低租金价格以吸引租客。
成本定价的方法可以通过成本分析和利润目标来实施。
商场需要计算每个店铺的固定和可变成本，包括房租、水电费、人工成本等。
商场还需要确定期望的利润目标，例如希望实现多少利润或收入回报率。
基于成本和利润目标的计算，商场可以确定每个店铺的租金价格。
确定商场租金价格的测算方法包括现金流量测算和租金回报率测算。
现金流量测算是根据租金收入和成本支出来测算商场的现金流量。
商场需要计算每个店铺的租金收入，扣除相关成本后得到净现金流量。
商场可以根据净现金流量来判断租金价格是否合理。
租金回报率测算是通过计算每个店铺的租金收入占投资成本的比例来测算租金收益率。
商场可以根据租金收益率来评估租金定价的盈利能力。
总之，商场租金的定价策略和测算方法对商场和商家都非常重要。
购物中心租金定价模型
20%
25%
20% —— ——
25%
20%
25% —— 20% —— 20% ——
25%
20%
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35%
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第三次以 后更换商 户租金增
35%
20%
25% —— 35%
20%
—— 35%
25%
20%
35% —— 35%
25%
20%
25% —— 35%
3 咖啡店/便利店 配套 213.06
4
奶茶/冰淇淋/ 大型餐饮
餐饮
465.29
儿童乐园/玩具
4 反斗城/大疆/ 体验 2141.21
首次3年，以 后3年一换
3%
首次8年，以 后5年一换
3%
首次3年，以 后3年一换
—— ——
3%
首次5年，以 后3年一换
3%
首次3年，以 后3年一换
——
首次5年，以 后3年一换
—— ——
每3年递 增5%
20年
5%
首次3年，以 后3年一换
3%
首次5年，以 后3年一换
3%
首次3年，以 后3年一换
—— ——
100% 100%
219.01 179.19
25%
20%
0.00 219.01
40% ole精品超
87.60
4611.21 179.19
40% 市
10735.82 ——
——
1329.60 487.99 0.00 399.26
100% 100%
轻奢品牌
861.59 325.32 0.00 266.17
购物中心租金制定参考与借鉴1
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
商场运营租金定价方案
一、引言随着经济发展和城市化进程的加快，商场已经成为城市生活中不可或缺的一部分。
商场的存在不仅为居民提供了生活所需的各种商品和服务，也成为了城市的重要地标和文化象征。
商场的发展壮大离不开各种因素的共同作用，而其中租金定价方案的制定就是商场运营中至关重要的一环。
商场租金定价方案的设置要兼顾多个因素，包括地理位置、商业环境、租赁面积、消费者群体及竞争对手等。
本文将探讨商场租金定价方案的相关内容，力求为商场运营提供一套科学合理的租金定价解决方案。
二、商场租金定价的影响因素1. 地理位置商场的地理位置直接影响着租金的定价。
一般来说，位于繁华商业圈或者交通便利地段的商场，租金定价较高，因为这些地方聚集着大量的消费者，商户能够获得更多的客流量和商机。
而偏僻地段或者交通不便利的商场，租金则相对较低。
2. 商业环境商业环境也是影响商场租金定价的重要因素。
商场周边的竞争对手数量、商户的品牌知名度、商业氛围等都会直接影响到商场的租金水平。
商场所处的商业环境越繁华，租金定价就会越高。
3. 租赁面积商户选址和租用的面积也是决定租金水平的因素之一。
一般来说，商场会根据商户所选用的面积来计算租金，面积越大的商户租金也会越高，因为面积越大代表商户所能获得的客流量和商机也越多。
4. 消费者群体商场的消费者群体也会直接影响到租金的定价。
如果商场所在区域的消费者属于高收入人群且消费能力较强，商户愿意支付更高的租金来获取更多的商机。
相反，消费者属于低收入人群或者消费能力较弱，商户对租金的支付意愿也会相应减弱。
5. 竞争对手商场周边的竞争对手数量和竞争力也会直接影响到商场的租金定价。
如果周边已经有大型商场或者知名品牌，商场的租金定价就可能会受到一定程度的挤压，因为商户更愿意选择竞争对手的位置。
1. 租金定价原则在商场租金定价方案的制定过程中，必须遵守一些基本定价原则，包括市场定价原则、公平竞争原则、稳定长期原则和盈利原则。
首先，市场定价原则要求商场的租金定价应该符合市场规律，以市场价格为依据来确定租金水平。
购物中心租金及物管费方案(参考)
购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。
商场租金收费预案
商场租金收费预案一、背景分析随着我国经济的持续发展和消费市场的日益繁荣，商场作为零售业的重要载体，其租金收费问题一直备受关注。
商场租金收费过高会加重商户的经营负担，影响商户的盈利能力，甚至可能导致商户退出市场。
然而，商场作为物业所有者，需要通过租金收入来获取回报，维护商场的运营和发展。
因此，制定合理的商场租金收费预案，对于商场和商户的共赢具有重要意义。
二、预案目标1. 确保租金收入稳定增长，满足商场运营和发展的资金需求。
2. 合理调整租金结构，降低商户经营成本，提高商户的经营效益。
3. 促进商场内部商户的竞争和优化，提升商场的整体经营水平。
4. 提高商场的人气和吸引力，增强商场的市场竞争力。
三、预案措施1. 租金定价策略（1）根据商场的地理位置、交通便利程度、周边配套设施等因素，对商场进行地段评估，确定地段的租金基准。
（2）考虑商场的品牌形象、商户类型、业态组合等因素，制定相应的租金优惠政策。
（3）参考同行业租金水平，结合商场实际情况，制定合理的租金价格。
（4）定期对租金进行调整，以适应市场变化和商户需求。
2. 租金收费模式（1）采用多元化租金收费模式，如固定租金、抽成租金、混合租金等，满足不同商户的需求。
（2）对于销售额较高的商户，可适当降低固定租金，提高抽成租金比例，鼓励商户提升销售额。
（3）对于销售额较低的商户，可适当提高固定租金，降低抽成租金比例，帮助商户度过经营困难期。
3. 租金优惠政策（1）对新入驻商户给予一定的租金优惠，如减免租金、降低租金折扣等，以吸引商户入驻。
（2）对经营困难但有发展潜力的商户，可根据实际情况给予租金优惠，帮助商户渡过难关。
（3）对积极参与商场活动的商户，给予租金优惠，以鼓励商户积极参与商场经营。
4. 租金收取与管理（1）建立完善的租金收取管理制度，确保租金按时收取，降低租金拖欠风险。
（2）加强与商户的沟通与合作，了解商户的经营状况，提供针对性的租金优惠政策。
（3）定期对商户进行租金评估，根据商户的经营状况和市场变化，调整租金价格。
商场租金评估工作方案
商场租金评估工作方案一、前言。
商场作为商业地产中的重要组成部分，其租金评估工作一直备受关注。
商场租金的高低直接影响到商场的经营状况和投资回报率，因此租金评估工作显得尤为重要。
本文将就商场租金评估工作方案进行探讨，以期为相关工作提供参考。
二、商场租金评估的背景。
商场租金评估是指对商场的租金收入进行评估和分析的工作。
商场租金的确定不仅仅是双方协商的结果，更应该是在市场条件下的合理定价。
商场租金的高低直接影响到商场的盈利能力和吸引力，因此需要科学合理地进行评估。
三、商场租金评估的方法。
1. 市场比较法。
市场比较法是商场租金评估中常用的方法之一。
该方法通过对同一地区或相似地区的商场租金情况进行比较，以确定目标商场的租金水平。
在进行市场比较时，需要考虑商场的地理位置、规模、租赁面积、租户结构等因素，以确保比较的准确性。
2. 收益法。
收益法是另一种常用的商场租金评估方法。
该方法通过对商场租金收入和投资回报率进行分析，以确定合理的租金水平。
在进行收益法评估时，需要考虑商场的租金收入、运营成本、资产价值等因素，以确保评估结果的准确性。
3. 成本法。
成本法是商场租金评估中的另一种重要方法。
该方法通过对商场建设和运营成本进行分析，以确定合理的租金水平。
在进行成本法评估时，需要考虑商场的建设成本、维护成本、运营成本等因素，以确保评估结果的准确性。
四、商场租金评估的工作流程。
1. 数据收集。
商场租金评估工作的第一步是数据收集。
在数据收集阶段，需要收集商场的基本信息、租金收入情况、运营成本情况等相关数据，以为后续评估工作提供基础。
2. 市场调研。
市场调研是商场租金评估工作的重要环节。
在市场调研阶段，需要对同一地区或相似地区的商场租金情况进行调研，以确定目标商场的租金水平。
3. 数据分析。
数据分析是商场租金评估工作的核心环节。
在数据分析阶段，需要对收集到的数据进行综合分析，以确定合理的租金水平，并对评估结果进行验证和修正。
购物中心租金及物管费方案(参考)
购物中心租金及物业管理费定价方案YOUR LOGO年月购物中心租金及物管费定价方案一、租金收取建议1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再增加合理的幅度。
（2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。
（统一收银）2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。
）4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。
5、支付方式：（1）、主力店根据谈判情况决定。
（2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。
（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解）（3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解）6、优惠幅度与条件：（1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1—3个月装修期的租金优惠政策。
（2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定）（3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。
7、本案商铺参考租金方案一：租期三年（不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整）序号楼层建议租金（元/月/㎡）其他情况备注1 一层商铺（销售均价 3.3万/㎡）外铺租金——120元/月/㎡内铺租金——100元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考2二层商铺（销售均价 2.5万/㎡）统一租金80元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考3三层商铺（销售均价 1.8万/㎡）统一租金60元/月/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参考4四层商铺（销售均价 1.3统一租金40元/㎡（建筑面积）不含物理费此租金只供参方案二：按租期分三个租赁套餐。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1. 商圈地位21)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量11)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求21)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33 3 3 3 5 3 5 33)硬件较差，动线较差：17.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划11)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广11)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理11)统一专业管理和服务：102 2 2 2 10 6 6 2服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：166 67 86 38 56 90 58 60修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 1201630修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 10010458 150 30 50本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格平均价格修正价格（元/月/租金（元/（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）㎡）月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心、商场租金费用管理规范制度
购物中心、商场租金费用管理规范制度购物中心租金费用管理规范租金、费用的收取是购物中心的主要利润来源。
对租金、费用的收取管理规范应遵守以下方式进行管理。
一、租金费用的计算方法及收取标准：1、计算方法：租金标准（元/平方米/天）*实际天数*租赁面积=实收租金物业费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收物业费广告费标准（元/月）*应收月数*租赁面积=实收广告费P O S机使用费标准50-100（元/月）*应收月数=实收P O S机使用费。
营业员管理费10-30元/人/月胸卡工本费2元/卡物业费收取标准各地区自定，但标准要一致。
P O S机使用费、营业员管理费各地可视情况而定。
但需标准一致。
2、押金装修押金：5000-10000元/户施工人员胸卡押金：20元/卡地锁押金：200元/间P O S机押金：500元/台更衣箱钥匙押金：20元/把营业员胸卡押金：10元/卡营业员服务质量保证金：长期500元/人；短期300元/人水、电费的收取以实际的计量表记录数据或根据公摊的面积比例计算数据进行收取。
二、租金费用的收取方法：（一）合同签定后的第一次租金、物业费、广告费、保证金的收取由主谈的招商经理，根据合同的条款内容，负责为商户开具“付款通知单”，商户凭“付款通知单”到财务部交款。
首笔应交费用收齐后，方可进场装修和经营。
（二）日常租金费用的收取1、每月由商店综合主管根据合同的收费标准，开具一式三联的“付款通知单”，交至店面经理。
2、店面经理审核后将其中第三联以函件形式发至商户；并督促商户按时携带付款通知单到财务部交款。
其余两联转给出纳以备收款时查核。
3、财务部门收到商户租金等费用后，应为商户开具发票。
付款通知单加盖收讫章后，财务留一联做帐，另两联由财务部门转综合主管，综合主管转管理部经理一份便于掌握租金收缴进度，综合部留一份存档。
4、管理部随时整理租金等费用交付情况并负责催交。
管理部根据合同约定的交费时间对超过2日仍未交付租金的商户，填写“催缴通知书”并再次发放商户。
盐城万达商城租金计算公式
盐城万达商城租金计算公式随着经济的发展和城市化进程的加快，商业地产行业也迎来了快速发展的时期。
商业地产作为商业活动的载体，承载着城市商业发展的重要使命。
而商场作为商业地产的一种，其租金计算是商业地产经营中的一个重要环节。
本文将以盐城万达商城为例，介绍商场租金计算的相关公式和方法。
盐城万达商城是盐城市内一家知名的大型购物中心，拥有大量的商铺和商业空间，吸引了众多商家和消费者。
商场的租金计算是商家和商场管理方都非常关注的问题，因此租金的计算公式和方法显得尤为重要。
首先，商场租金的计算公式通常包括基础租金和其他费用的计算。
基础租金是商家每月需要支付给商场管理方的固定租金，通常是根据商铺的面积和位置来确定的。
其他费用包括物业管理费、水电费、广告费等，这些费用通常是根据商家的实际使用情况来确定的。
在盐城万达商城中，基础租金的计算通常是按照每平方米的租金单价来确定的。
而租金单价则是根据商铺的位置、面积、装修情况、周边环境等因素来确定的。
一般来说，商场内部的位置越好，租金单价就越高；商铺的面积越大，租金单价就越低；商铺的装修情况和周边环境也会对租金单价造成影响。
另外，商场还会根据商家的经营品类和业绩情况来确定其他费用的收取标准。
比如，一些大型商家可能需要支付额外的广告费用，而一些小型商家则可能只需要支付基本的物业管理费用。
在实际的商场租金计算中，商家通常需要根据自己的实际情况来进行具体的租金计算。
他们需要首先了解商场的租金计算公式和收费标准，然后根据自己的实际情况和需求来进行租金的估算和预算。
在盐城万达商城中，商家可以通过与商场管理方进行沟通和协商来确定具体的租金标准和支付方式。
商场管理方通常会根据商家的需求和情况来制定合理的租金标准，以促进商场内商家的良性发展和合作。
总之，商场租金的计算是商业地产经营中的一个重要环节，对商家和商场管理方都具有重要意义。
在盐城万达商城中，商场租金的计算通常包括基础租金和其他费用的计算，而具体的租金标准和支付方式则需要商家和商场管理方进行合理的沟通和协商。
商业综合体定价方案
商业综合体定价方案随着城市发展和人们生活水平的提高，商业综合体在城市中扮演着越来越重要的角色。
商业综合体的定价方案对于吸引消费者、增加收益至关重要。
本文将介绍商业综合体的定价策略，并提出一种适用于商业综合体的定价方案。
第一部分：商业综合体定价的重要性商业综合体是由多个不同业态的商业组成的综合体，包括购物中心、餐饮娱乐、办公楼等。
商业综合体的收益主要来自于租金和销售额。
定价是商业综合体获得收益的关键因素之一，合理的定价可以吸引租户、增加销售额，提高商业综合体的盈利能力。
第二部分：商业综合体的定价策略1. 不同业态的差异化定价商业综合体中的不同业态具有不同的运营成本和市场需求。
因此，商业综合体可以根据不同业态的特点进行差异化定价。
例如，对于一些热门品牌或者高端餐饮，可以相应提高租金和销售价格。
2. 弹性定价策略商业综合体可以采用弹性定价策略，根据市场需求和季节性变化，调整租金和销售价格。
例如，在节假日期间，可以提高租金和销售价格，以应对消费旺季。
3. 促销活动商业综合体可以通过定期举办促销活动来吸引消费者，增加销售额。
例如，举办打折活动、赠送礼品等。
这些活动可以产生较大的吸引力，并增加商业综合体的知名度和美誉度。
第三部分：商业综合体定价方案示例在商业综合体的定价方案中，需考虑租金定价和销售定价两个方面。
1. 租金定价方案租金定价方案应综合考虑商业综合体的地理位置、租户类型、租约期限等因素。
例如，位于繁忙商业区的商业综合体可以相应提高租金，而对于长期租约的租户，可以给予一定的优惠。
2. 销售定价方案销售定价方案应根据商业综合体的品牌定位、目标客户群体、竞争对手的定价等因素来确定。
例如，针对高端消费者的商业综合体可以定价较高，而对于大众消费场所则可以定价更为亲民。
第四部分：商业综合体定价方案的评估与调整商业综合体定价方案的评估和调整是保持竞争优势的重要环节。
定期评估商业综合体的定价方案，根据市场的变化和消费者的需求，及时调整定价策略。
购物中心租金类型、收取模式与定价方法
购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。
因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
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购物中心租金定价方案
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）
一、基准价格设定
1、基准价格
为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格
以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析
1、市区一层街铺的租金水平
2、影响租金水平的关键因素
供求关系：价格的决定因素
销售业绩：价格的支撑因素
综合成本：价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，
并作加权分析：
租赁项目类比价格：
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
三、某项目租金价格
1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。
根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
4、落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。
餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；
5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。
因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。
6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。
本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。
本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。