详细解读拆迁补偿款税务处理(绝对实用)

常勇详细解读拆迁补偿款税务处理（绝对实用）

最近经常有企业会计咨询有关拆迁补偿涉税处理问题，本人就此问题梳理：1、房屋拆迁补偿款营改增后是否征收增值税？2、免征土地增值税是否需要税务办理？3、个人独资企业以及合伙企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？4、如何处理政府拨付拆迁款企业所得税需要继续缴纳企业所得税的问题？等等问题一一进行梳理，如下内容仅为各位财务人员提供多个角度或换个角度思考问题，如有歧义请遵照主管税务机关的规定执行。

一、相关财税政策

1、营业税以及增值税

国税函【2007】969号

《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。”

财税【2016】36号

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

2、土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第11条第三款规定，条例第8条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、企业所得税

国税【2012】40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》

（1）拆迁补偿收入企业所得税处理原则性规定

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

（2）搬迁所得

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

（3）企业的搬迁收入

企业的搬迁收入包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

（4）搬迁补偿支出

企业的搬迁支出，分为费用类支出和成本性支出，即搬迁费用支出和搬迁资产处置支出。

（5）拆迁补偿企业所得税纳税期限

企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（6）搬迁完成年度

搬迁完成年度是指下列情形之一：

A搬迁规划已基本完成；

B当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上;

C搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

4、个人所得税

财税[2005]45号《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》

被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、拆迁补偿款几个涉税实务问题

1、房屋拆迁补偿款营改增后是否征收增值税？

取得的房屋拆迁补偿款是否应该缴纳增值税，由于相关政策规定不明确，使得实操中存在不同的意见。

一种意见认为，除土地使用权补偿外，该公司取得的补偿款属于增值税征税范围。另一种意见认为，《财政部、国家税务总局〈关于全面推开营业税改征增值税试点的通知〉》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）没有对房屋拆迁补偿缴纳增值税予以明确。由于税收法规不明确，因此对房屋补偿费不应征税。

有的省级税务机关对此情形作了明确，如湖北省国税局解答，纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入缴纳增值税，取得的其他补偿收入免缴增值税。北京市国税局解答，企业的房产被拆迁，获得了另一处的房产补偿和一部分现金补偿，被拆迁企业取得的拆迁补偿款（现金补偿和房屋补偿）按照转让不动产缴纳增值税。取得的补偿房屋若可以取得增值税专用发票，可以抵扣进项税额。

建议

政策不明确造成执行中产生偏差，也可能导致征纳矛盾。为此，建议财税部门对此予以明确。不仅是房屋补偿，还有拆迁中的设备损失、停工损失、安置费等补偿要不要征增值税，如何征税，应予以明确，便于实务操作，规避涉税风险。

2、免征土地增值税是否需要税务办理？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条第三款规定，条例第8条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、个人独资企业以及合伙企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？

财税[2005]45号《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得

的拆迁补偿款，免征个人所得税。对于该文件是否适用个体工商户、个人独资企业以及合伙企业目前政策不明确，有地方明确适用，建议相关纳税人咨询相关主管税务机关。

来源：江苏省地税局网站问题

个人独资企业取得拆迁补偿免征个人所得税吗

答：根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。个体工商户、个人独资、合伙企业取得拆迁补偿在国家税务总局没有政策明确之前，可参照执行财税［2005］45号文件规定执行。

4、如何处理政府拨付拆迁款企业所得税需要继续缴纳企业所得税的问题？案例

一企业与政府签订拆迁协议约定拆迁款5000.00万元，拆迁款企业所得税由政府承担，企业拆迁成本以及拆迁费用共计1000.00万元，问企业收到政府拆迁企业所得税1000万元继续缴纳企业所得税？如何规避？企业如何账务处理？

对此问题，我的观点需要交纳，那么如何规避，首先政府承担的企业所得税实际本质拆迁款，那么我们拆迁协议应约定5000.00万元为企业所得税税后拆迁款，差额拆迁款以纳税人企业所得税清算后结算。

如案例所述：假设拆迁企业所得税为X,那么我们用数学的方法求解X：(5000+X-1000)*0.25=X

X=1333.33万元

企业清算企业所得税时点作出如下会计处理：

借：其他应收款（拆迁补偿款）1333.33万元

贷：其他应付款（拆迁补偿款）1333.33万元

收到企业所得税部分拆迁款

借：银行存款1333.33万元

贷：其他应收款（拆迁补偿款）1333.33万元

通过上述处理，纳税人可以规避收到企业所得税部分拆迁款后继续需要交纳企业所得税即我们经常说的拆迁补偿款“税中税”。