拆迁补偿款返还处理
腾退房屋返还房屋案例：拆迁腾退纠纷
一、原被告诉求原告李大普、王美丽诉称：二原告系夫妻，飞龙公司于2011年7月26日拆除了二原告之前所居住的北京市某区56号，并承诺对二原告进行安置，也给付了二原告三年的回迁周转费，至今三年已经过去4个月有余，被告至今未对二原告进行安置，也未再向二原告支付回迁周转费。
现李大普患病失去收入，二原告的生活陷入困境，已无力支付承租的房屋租金。
因被告违约，二原告垫付房租一万两千元。
原告曾多次与被告协商安置问题，被告以各种理由回绝。
现二原告要求二被告连带支付回迁周转费一万两千元。
被告飞龙公司辩称：一、二原告不是其所诉腾退房屋的产权人。
据原告诉称，腾退房屋地址为56号，经核查该房屋合法产权人是王金山，即王美丽之父，二原告仅为户口在册人口。
根据某区石榴庄村城乡一体化腾退办公室对房屋产权人的认定，王金山作为56号的产权人，是唯一合法有权签订腾退补偿安置协议、领取全部腾退款项和办理回迁安置房入住手续的被腾退人。
二、腾退款项已全部发放给合法产权人王金山。
飞龙公司与王金山于2011年7月26日签订了《拆迁腾退补偿协议》，根据协议书内容：被腾退人为王金山；王美丽和李大普作为户口在册人口属于被安置人员，按照其安置人数在补助款项内计算有回迁周转费用；飞龙公司按照协议书约定应将补偿、补助及奖励款项全部支付给被腾退人王金山。
后飞龙公司如约将约定的补偿款、奖励费及补助费于2011年8月16日全部支付至王金山银行账户，飞龙公司按照约定履行了支付相关款项的义务。
三、飞龙公司已按约定提供安置房屋，由于被腾退人、原告及被腾退人监护人的原因至今未能办理入住手续。
飞龙公司与王金山于2011年7月26日签订《房屋购买协议》，安置房屋两套，分别22号和25号房屋，雕思小区已于2013年10月27日入住。
2013年9月底，飞龙公司开始通知各产权人办理入住。
飞龙公司多次通知王金山到现场办理入住手续，至今未到，该两套房屋仍然空置，为其保留。
后原告告知飞龙公司王金山已被认定为限制民事行为能力人，所在街道指定王美丽、王美玲为共同监护人。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理
⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。
协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。
国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。
约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。
税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。
代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。
企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。
代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。
拆迁款提存的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，拆迁已成为城市更新和改造的重要手段。
拆迁款提存作为拆迁过程中的重要环节，涉及众多法律问题。
本文将围绕拆迁款提存的法律规定，从提存的概念、提存的条件、提存程序、提存的法律效力等方面进行详细阐述。
二、拆迁款提存的概念拆迁款提存是指拆迁人在拆迁过程中，因与被拆迁人未能就拆迁补偿达成一致意见，为避免纠纷，将拆迁补偿款暂时存放在指定机构的行为。
拆迁款提存具有以下特点：1. 拆迁款提存是一种暂时性的措施，待纠纷解决后，拆迁款将返还给被拆迁人。
2. 拆迁款提存由拆迁人提出，提存机构为被拆迁人保管。
3. 拆迁款提存具有法律效力，拆迁人和被拆迁人均应遵守相关规定。
三、拆迁款提存的条件1. 拆迁人与被拆迁人未能就拆迁补偿达成一致意见。
2. 拆迁人愿意将拆迁补偿款提存。
3. 提存机构同意接受提存。
4. 拆迁款提存符合法律法规的规定。
四、拆迁款提存程序1. 拆迁人向提存机构提出提存申请，并提交相关材料。
2. 提存机构对拆迁人提交的材料进行审核，确认是否符合提存条件。
3. 提存机构与拆迁人签订提存协议，明确提存期限、提存方式、提存费用等事项。
4. 拆迁人将拆迁补偿款存入提存机构指定的账户。
5. 提存机构向拆迁人出具提存凭证。
6. 拆迁人应定期向提存机构报告拆迁进展情况。
五、拆迁款提存的法律效力1. 拆迁款提存具有法律效力，拆迁人和被拆迁人均应遵守相关规定。
2. 拆迁人不得擅自提取提存款项。
3. 被拆迁人有权要求提存机构返还提存款项。
4. 拆迁人和被拆迁人因拆迁补偿产生纠纷时，提存机构可根据双方协商或法院判决，将提存款项返还给被拆迁人。
六、拆迁款提存的法律风险1. 拆迁款提存过程中，提存机构可能因操作失误或内部管理问题导致提存款项丢失。
2. 拆迁人可能利用提存程序拖延时间，逃避履行拆迁补偿义务。
3. 被拆迁人可能因提存期限过长，导致资金利息损失。
4. 拆迁人和被拆迁人可能因提存纠纷，引发诉讼。
取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
肖宏伟经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
拆迁土地出让金补偿标准及返还政策(一)2024
拆迁土地出让金补偿标准及返还政策（一）概述:拆迁土地出让金是指在城市土地拆迁过程中，由政府向原土地使用者支付的一种经济补偿。
拆迁土地出让金补偿标准的制定和返还政策的实施，对于确保拆迁安置工作的公平合理性和社会稳定具有重要意义。
本文将从五个方面阐述拆迁土地出让金补偿标准及返还政策。
正文:1. 拆迁土地出让金补偿标准的决定- 土地市场价格评估：通过市场调研、专业机构评估等手段确定拆迁土地出让金的合理价格。
- 资产评估和信息公开：评估拆迁对象的房屋、土地和其他财产，并将评估结果公布给相关方。
- 政策法规指导：依据相关的国家法律法规和地方政府相关政策文件，制定出拆迁补偿的标准。
2. 拆迁土地出让金补偿标准包含的内容- 房屋补偿费: 根据被拆迁房屋的面积、类型、地段等因素，确定相应的补偿金额。
- 移动搬迁费: 补偿被拆迁群众由于拆迁所带来的搬迁费用。
- 动迁安置补助: 提供拆迁人员住房安置或购买的经济补贴。
- 生活补助费: 补偿拆迁人员因拆迁带来的生活成本增加。
- 就业补助费：提供给被拆迁人员的就业补贴，帮助他们重新就业。
3. 拆迁土地出让金的返还政策- 返还时间：拆迁土地出让金通过一次性支付或分期付款的方式返还。
- 返还方式：拆迁土地出让金可以通过银行转账、现金支付等方式进行返还。
- 返还程序：拆迁土地出让金的返还程序需通过相关部门审核和审批。
4. 拆迁土地出让金补偿标准的实施效果- 社会稳定性提升：合理的拆迁土地出让金补偿标准有效缓解了拆迁人员的生活压力，提高了社会稳定性。
- 经济发展：拆迁土地出让金补偿标准的合理制定和实施促进了城市建设和经济发展。
- 受益者权益保障：合理的拆迁土地出让金补偿标准保障了被拆迁人员的合法权益。
5. 总结拆迁土地出让金补偿标准及返还政策的制定和实施过程中，需要依据市场价格评估、资产评估和政策法规指导等方法进行合理制定。
通过完善的补偿标准和返还政策，可以提升社会稳定性、促进经济发展，并保障被拆迁人员的权益。
关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知
关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企[2005]123号）据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。
为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
四、本通知自下发之日起施行。
2005年8月15日财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
白某、周某、周某3等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
白某、周某、周某3等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书【案由】民事婚姻家庭、继承纠纷婚姻家庭纠纷分家析产纠纷【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审结日期】2020.06.18【案件字号】(2020)冀10民终2297号【审理程序】二审【审理法官】刘炳辉相宪伟王建军【审理法官】刘炳辉相宪伟王建军【文书类型】判决书【当事人】白某;周某;周帅;周宝山;张丽芹【当事人】白某周某周帅周宝山张丽芹【当事人-个人】白某周某周帅周宝山张丽芹【代理律师/律所】邓亚敬河北律绎律师事务所;杨景森河北律绎律师事务所【代理律师/律所】邓亚敬河北律绎律师事务所杨景森河北律绎律师事务所【代理律师】邓亚敬杨景森【代理律所】河北律绎律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【被告】周帅;周宝山;张丽芹【本院观点】双方对证据一、二、四、五、六的真实性认可，本院予以采信。
本案的争议焦点为周某是否应当享受拆迁待遇，在被上诉人签订的拆迁补偿协议中是否包括了周某的份额。
【权责关键词】撤销法定代理按份共有合同法定代理人证人证言证据不足质证诉讼请求变更诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为周某是否应当享受拆迁待遇，在被上诉人签订的拆迁补偿协议中是否包括了周某的份额。
根据河北三河燕达实业集团有限公司与三河市燕郊镇诸葛店村民委员会共同签署的诸葛店村回迁安置实施方案，“自2013年11月17日后第一期范围内的回迁户再新增的人口不再享受村改待遇"，本案中上诉人系2012年6月14日出生，属于回迁户新增的人口，具备享受村改待遇的资格，在符合条件的情况下，被上诉人在签订拆迁协议时不可能放弃，因此，可以证实被上诉人取得的回迁房及补偿款中包括了周某的份额。
被上诉人主张其取得的拆迁款与回迁房中是包括了周福荣的份额，拆迁协议是其与拆迁方协商的结果，其中不包括周某，上述主张未提供充分证据，本院不予支持。
对先付土地出让金再获政府返还款的收入如何处理
目前，我国各地的土地供应政策比较复杂。
针对房地产开发企业因拿地从政府部门取得的土地补偿款该如何处理，现行税收政策并没有十分明确的规定。
下面根据一个实际案例，对政府返还款的增值税处理进行分析。
典型案例某房地产开发企业，通过“招拍挂”取得一块土地使用权，向政府支付土地出让金1亿元。
根据相关协议，企业收到政府4000万元的土地熟化成本，专用于出让用地的土地熟化、出让用地范围内被拆迁户的拆迁安置补偿和土地平整等方面。
企业实际发生拆迁支出5000万元。
该项目采用增值税一般计税方法，上述业务均取得税法规定的合规票据。
三种观点那么，这项业务中涉及的增值税该如何处理呢?实务中有三种不同的观点。
第一种观点认为，由于政府是毛地出让，企业收到的返还，本质上是政府对企业拿地的价格折让，应冲减土地受让成本。
第二种观点认为，返还款应冲减拆迁补偿费用。
收到的返还款在弥补5000万元的土地熟化成本后，1000万元的土地熟化净支出应计入“开发成本—土地征用及拆迁安置补偿费”。
第三种观点认为，如果拆迁补偿的主体是政府，企业收到的返还款则是代理性质的收入。
企业代替政府从事拆迁和土地平整等土地熟化工作，其代理收入在扣除代为政府支付的土地熟化费用后，应按“经纪代理服务”缴纳增值税。
以上税务处理在计算增值税时有所区别，主要体现在计算销售额时可以扣除的土地价款是多少。
性质分析政府返还款在税务上究竟应该怎么处理?笔者认为，首先应对房地产开发企业取得的政府返还进行定性分析。
随着国家对房地产市场加大调控力度，国有土地出让流程逐步规范，一般情况下先由政府收回国有土地使用权，再通过“招拍挂”程序，将土地出让给摘牌企业。
但是实际操作中，由于各种原因，为吸引投资者参与一级市场的拆迁工作，政府进行拍卖的土地多为生地或者毛地(即未进行一级市场开发的土地)，然后给予摘牌企业一定的财政返还，用于拆迁安置及土地整理工作。
财政返还的实质，是政府对房地产开发企业土地熟化成本的一定补偿。
土地出让金返还如何入账？
Don't worry about it all day, you will never know.简单易用轻享办公（页眉可删）土地出让金返还如何入账？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
企业在进行修建厂房或者其他的相关建筑之前一般都需要交付土地出让金，不过政府大多会在之后补偿一部分的金钱，也就是我们平时所说的土地出让金返还，那么土地出让金返还如何入账？今天网就来给大家解释一下土地出让金返还如何入账。
一、土地出让金返还如何入账目前的实务操作中，土地款项的返还应当都不会直接使用“土地出让金返还”的名义，而是以扶持基金等类似名义进行。
由于地方政府(或开发区管委会等机构)对本级财政资金的使用还是有一定支配权的，所以要做到在形式上不违规应当不困难(但也有不少在审计署、财政部专员办等的专项审计中被发现然后要求纠正的例子)。
对于企业取得土地使用权而支付的出让金的返还，如果基于实质重于形式原则认定为出让金返还的，在新准则下一般作为与资产(土地使用权)相关的政府补助处理;原制度下一般以税后净额计入资本公积处理。
可以通过向给予该资金的政府部门沟通以确定款项的性质以及是否需要返还，尤其需要关注有无表明该笔款项真正性质的“背后”协议。
如果确定实质上是对原先收储对价的调整，则还应进一步区分是否属于政策性搬迁。
属于政策性搬迁补偿且资金来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第一种会计模式处理;属于政策性搬迁但款项不是来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第二种模式处理;其他情况，直接增加土地处置时确认的营业外收入。
二、什么是土地出让金返还公司取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
土地出让金返还的5种情形，3分钟搞懂！
土地出让金返还的5种情形，3分钟搞懂！土地出让金返还情形梳理情形一：政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
情形二：政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)。
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
情形三：政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
返还拆迁补偿款诉讼如何定案由
返还拆迁补偿款诉讼如何定案由对房屋进⾏征收拆迁时，征收部门要给予被征收⼈经济补偿，就征收补偿问题协商⼀致后，签订征收补偿协议书，按协议书约定给予补偿，那么返还拆迁补偿款诉讼怎样确定案由?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、返还拆迁补偿款诉讼如何定案由请求返还拆迁补偿款的，向⼈民法院起诉时，诉讼的案由是合同纠纷中的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
《民事案件案由规定》⼗、合同纠纷83、房屋拆迁安置补偿合同纠纷⼆、拆迁补偿协议可以反悔的情形1、超越代理权限订⽴的合同⽆效夫妻共有房屋，只有⼀⽅签订拆迁补偿协议⽆效。
共同共有⼈对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有⼈擅⾃处分共有财产的，⼀般认定⽆效。
但第三⼈善意、有偿取得该财产的，应当维护第三⼈的合法权益，对其他共有⼈的损失，由擅⾃处分共有财产的⼈赔偿。
另外，宅基地或者房产证是⽗母的名字，但是签订安置补偿协议的时候是⼦⼥签订的协议，在此种情况下，⼦⼥必须向征收⽅出具⽗母的授权委托书，否则签订的安置协议便是⽆效。
2、采⽤不合理的⼿段签订协议⼀⽅以欺诈、胁迫⼿段订⽴的合同，属于意思表⽰不真实的合同，⼀般属于可变更或撤销的合同，但是如果还损害了国家利益，则属于⽆效合同。
虽然采⽤欺诈胁迫等⼿段签订协议是不合法，可导致协议⽆效，但在实际维权过程中，被拆迁者因举证困难⽽时常陷⼊被动。
所以在签订协议时保存好证据极为重要。
3、协议内容导致协议⽆效拆迁⼈拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁⽅案、拆迁计划进⾏拆迁，如果拆迁⼈和被拆迁⼈所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准⽂件规定的，可以认定拆迁⼈和被拆迁⼈违反法律规定的⾏政管理秩序，该协议应当认定为⽆效。
4、签订主体是否有民事⾏为能⼒也是决定因素之⼀⽆民事⾏为能⼒⼈必须由其法定代理⼈代理代理实施民事⾏为。
政府返还回迁户的回购房补助款如何进行会计和税务处理？
政府返还回迁户的回购房补助款如何进⾏会计和税务处理？政府返还回迁户的回购房补助款如何进⾏会计和税务处理？作者：杨敏问：我公司是⼀家房地产开发企业，最近我们公司购买了⼀块净地（政府负责拆迁安置⼯作），并且获得了政府返还⼀部份回迁户的回购房补助款，我们公司负责建好回迁房，安置回迁户，请问我们对于这笔补助款要怎么进⾏会计和税务处理？回复：贵公司该项⽬系政府主导拆迁，返还⼀笔款项⽤于建设回迁房，本质就是由政府出资购买贵公司建造的回迁房，⽤于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房⾏为。
会计处理收到返还款时：借：银⾏存款贷：预收账款预交税款时：借：应交税费——××税⾦及附加贷：银⾏存款完⼯结转收⼊时：借：预收账款贷：主营业务收⼊税务处理1、营业税，根据《营业税暂⾏条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅⼩区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）及国税函[2007]768号的规定，纳税⼈在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种⽅式结算价款，以及拆迁⼈取得房屋作何⽤途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税⽬缴纳营业税。
《营业税暂⾏条例》第⼗⼆条规定，营业税纳税义务发⽣时间为纳税⼈提供应税劳务、转让⽆形资产或者销售不动产并收讫营业收⼊款项或者取得索取营业收⼊款项凭据的当天，国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
《营业税暂⾏条例实施细则》第⼆⼗五条规定，纳税⼈转让⼟地使⽤权或者销售不动产，采取预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天。
根据上述规定，对营业税纳税义务发⽣时间进⾏判断。
我们认为，贵公司收到政府的这笔补助款为回迁房销售的预收款，具备了纳税义务，应当缴纳营业税。
2、企业所得税，本业务属于政府主导的拆迁安置⼯作，该款项是开发企业销售回迁房取得的收⼊，应当并⼊所得计征企业所得税。
政府返还土地款的处理
在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。
案例某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。
2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。
2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。
在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。
观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。
由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。
政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还-如何进行会计处理及税务处理-精品文档
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策.城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用.但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策.城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作,参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算.收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”.还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质,应根据《企业会计准则第16号-政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府,用于城中村改造拆迁安置补偿支出.”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨.”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据.针对该地块郑州市XX局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出.该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。
拆迁专项资金审核返还流程
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返还征地补偿款协议书模板
甲方（以下简称“甲方”）：乙方（以下简称“乙方”）：鉴于甲方因项目建设需要，于____年____月____日依法取得了乙方位于______的______（土地性质）土地使用权，并按照相关法律法规及政策规定，对乙方进行了征地补偿。
现因项目调整、暂停或终止，甲方决定将已支付的征地补偿款部分或全部返还给乙方。
为明确双方的权利义务，经甲乙双方友好协商，特订立本协议如下：一、返还补偿款金额1.1 甲方同意返还给乙方的征地补偿款总额为人民币____元整（大写：____元整）。
1.2 返还的征地补偿款包括但不限于以下部分：（1）土地补偿费：人民币____元整；（2）安置补偿费：人民币____元整；（3）其他补偿费用：人民币____元整。
二、返还补偿款支付方式2.1 甲方应在本协议签订之日起____日内，将返还的征地补偿款一次性支付给乙方。
2.2 甲方应将返还的征地补偿款支付至乙方指定的银行账户，具体账户信息如下：开户银行：______银行______分行账户名称：______账号：______三、双方权利义务3.1 甲方应严格按照本协议约定的时间、金额支付返还的征地补偿款。
3.2 乙方应积极配合甲方办理返还补偿款的相关手续，并确保所提供的信息真实、准确、完整。
3.3 乙方在收到返还的征地补偿款后，应依法纳税。
3.4 双方应遵守国家有关法律法规和政策，不得利用本协议进行任何违法活动。
四、争议解决4.1 本协议在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向合同签订地人民法院提起诉讼。
五、其他5.1 本协议一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。
5.2 本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：法定代表人（或授权代表）：法定代表人（或授权代表）：联系电话：联系电话：地址：地址：签订日期：____年____月____日备注：本协议未尽事宜，双方可另行协商解决。
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案例
新正房地产公司2011年拟参与A市B城中村改造项目，前期先期垫付拆迁补偿资金20000万元，2012年招拍挂取得土地，一次性支付土地出让金50000万元，拆迁补偿经政府评审后，一次性返回该公司23000万元，其中包含评审拆迁费2000万元，请问，在上述过程中，该如何作会计和税务处理？
错误观点一：企业支付的拆迁补偿款计入企业开发成本处理。
新正公司根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
因此，新正公司认为所支付拆迁补偿资金2亿元属于拆迁补偿支出，根据动迁户领取的证明文件，计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。
会计处理如下（单位，万元）：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费20000
贷：银行存款20000
土地拆迁完毕，竞拍成功后，支付土地出让金，会计处理如下：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费50000
贷：银行存款50000
错误观点二：有人认为，新正公司实质上取得政府土地，共支付成本20000＋50000－23000＝47000（万元），应计入土地成本，土地成本计税基础为47000万元。
会计处理如下：借：银行存款23000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费23000
错误观点三：有人认为，形式上该企业取得政府土地，共支付成本20000＋50000＝70000（万元），收到的拆迁补偿返还款计入营业外收入处理，收到返还款当期，缴纳企业所得税23000×25%＝5750（万元），取得土地计税基础为70000万元，将来可以确认较高的土地增值税扣除项目，少交土地增值税，会计处理如下：
借：银行存款23000
贷：营业外收入23000
上述处理中，新正公司支付政府土地出让金5亿元计入土地成本没有问题。
所支付的拆迁补偿费以及收到的拆迁补偿费返还适用政策错误。
当前土地出让要求以“熟地”出让，拆迁主要由政府主导，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
因此，房地产开发企业虽然参与拆迁，但并非是拆迁主体，也非征收人。
但由于政府无充裕资金做支持，可能要求开发商先期介入拆迁，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商先期垫付资金进行部分返还。
如果开发商竞拍土地成功，企业财务人员习惯于将所支付的实际支出及取得的所有票据计入土地成本处理，所以会产生上述错误观点。
换一个角度来讲，假设开发商竞拍土地没有成功，那么企业应该如何进行会计和税务处理呢？显然应当是与竞拍成功一样处理。
营业税处理：《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，该企业若负责实质拆迁，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，可按建筑业缴纳营业税，应计算缴纳营业税2000×3%＝60（万元）。
另外，新正公司先期代理支付动迁补偿款，其收支差额，应按“服务业——代理业”征收营业税（23000－20000－2000）×5%＝50（万元）。
新正公司拆迁环节应计算缴纳营业税60＋50＝110（万元）。
企业所得税：建筑业收入加上代理支付动迁补偿款差额合计23000－20000＝3000（万元），应计入当年的应纳税所得额。
企业实际发生的与上述业务相关的成本费用以及缴纳的营业税等税费可以在发生当年扣除。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，土地增值税暂行条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
新正公司取得的返还款23000万元，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入以及先期垫付资金，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入，不征收土地增值税。
契税：企业缴纳的土地出让金50000万元可以全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
契税计税依据为所缴纳的土地出让金50000万元。
正确会计处理如下：
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：
借：其它应收款20000
贷：现金或银行存款20000
拆迁补偿款返还企业收到时，应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款23000
贷：其它应收款20000
其它业务收入——建筑业收入2000
其它业务收入——代理服务收入1000
支付土地出让金时，会计处理如下：
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费50000
贷：银行存款50000
也就是说，新正公司计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费为50000万元，企业所得税、土地增值税扣除其实际取得的土地计税基础也为50000万元。