拆迁补偿的会计处理

拆迁补偿款的会计与税务处理

对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：

⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销

专项应付款；

②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：

⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用

途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。

②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。

③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发生的损失在税务方面应该按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定办理。

拆迁补偿费的案例

某工业企业A因历史悠久，现在所处的地理位置已属于所在城市的中心地区，因市政作出的城市规划中将A企业所在地划规为城市道路，对此，政府机关付A企业3400元/平方米的搬迁补偿费，A企业共取得2340万元的补偿款。接下来的几个月中，A企业寻找合适的地点做新的厂房，付出年租金900万元;因搬迁出售、报废或毁损的固定资产原价2100万，已提折旧1700万，发生清理费用2万;机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原

因发生的费用58万元;因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权有750万元，已摊销300万元;因搬迁安置职工，共付出相关费用820万元。则A企业应作如下账务处理：

1、收到搬迁补偿款时：

借：银行存款 2340万

贷：专项应付款 2340万

2、因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，以净损失额来核销专项应付款：

借：累计折旧1700万

固定资产清理 400万

贷：固定资产 2100万

借：固定资产清理 2万

贷：现金 2万

借：专项应付款 402万

贷：固定资产清理 402万

3、拆卸、运输、重新安装机器设备发生的费用，直接核销专项应付款：

借：专项应付款 58万

贷：银行存款 58万

4、原已作为资产单独入账的土地使用权，现因搬迁而灭失，直接核销专项应付款：

借：专项应付款 450万

贷：无形资产 450万

5、支付职工的安置费，直接核销专项应付款：

借：专项应付款 820万

贷：银行存款 820万

6、核算专项应付款余额，并做相应的账务处理：

专项应付款余额2340-402-58-450-820=610万元，则：

借：专项应付款 610万

贷：资本公积 610万

如果企业的无须资产摊余价值为1200万元，则专项应付款余额

2340-402-58-1200-820=-140万元，则企业应做：

借：管理费用 140万

贷：专项应付款 140万

同时，企业虽然在账上计入了损益，但是在年底企业所得税汇算清缴时，也要保留足够的资料和证明材料，才可以对因此形成的损失予以税前扣除，文件如下：

企业财产损失所得税前扣除管理办法

国家税务总局令第13号

第七条企业因下列原因发生的财产损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除：

(7)因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失;

第四十四条因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：

(一)有明确的法律、政策依据;

(二)不属于政府摊派。

第四十五条企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：

(一)政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据;

(二)专业技术部门或中介机构鉴定证明;

(三)企业资产的账面价值确定依据.

财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

财企[2005]123号

2005年8月15日

国务院各部委、各直属机构，各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局：